報告基于老舊小區(qū)更新的背景，不單單從學術(shù)層面，而且結(jié)合需求評估和改造實踐，闡述了當前我國社區(qū)適老化改造中的挑戰(zhàn)、問題和應對策略。【整理編輯：時英平】

我國社會老齡化：高速進程，伴隨城市社會空間與個體社會身份的急速轉(zhuǎn)變

通過梳理美國、英國、德國、日本和中國等國家城鎮(zhèn)化和老齡化的進程，從時間維度上可以看到，中國在這兩方面的速度都是非常驚人的。所以我們談中國社會的老齡化問題，不僅呈現(xiàn)出大家常說的未富先老、未備先老、撫養(yǎng)比高等特點，還應將其置于高速城鎮(zhèn)化進程這個歷史洪流中討論。從宏觀來看，體現(xiàn)為城市社會空間的轉(zhuǎn)型，在微觀層面體現(xiàn)為社會個體在身份地位和生活方式的轉(zhuǎn)變。這些使得老年人口的社會特征、養(yǎng)老需求和生活空間始終處于不斷發(fā)展變化中，需要我們用一種動態(tài)的、差異化的視角加以關(guān)注。

城市社會空間轉(zhuǎn)型與分異：老年人口在不同地區(qū)的分布差異

首先從宏觀來看，不同城市老年人口在城市的聚集和分布的狀態(tài)是有很大的差異。圖中是基于北京和上海人口普查的數(shù)據(jù)，可以看到老年人口在城市空間層面的分布是有顯著的不同。北京是在城市核心區(qū)和遠郊區(qū)的圈層式聚集，上海則呈現(xiàn)出復合式的狀態(tài)。這是基于北京市養(yǎng)老卡數(shù)據(jù)的分析，可以看出非自理持卡老人的分布比重同樣應對了上述模式。背后則是對不同地區(qū)制定差異化養(yǎng)老對策的需求。

另一方面，老年人聚居的區(qū)域同時和老舊小區(qū)在北京的空間分布也是高度疊合的。老舊小區(qū)改造正成為新時期我國城市更新的重要內(nèi)容。前二十年城市更新主要集中在平房區(qū)、棚戶區(qū)，隨著這部分區(qū)域拆改建工作的大力推進，未來的重點將轉(zhuǎn)向老舊小區(qū)，特別是多層的、沒有電梯的小區(qū)。這類小區(qū)規(guī)模龐大，而且暴露出一系列的問題，包括樓體屋頂滲透、上下水管道堵塞、電力容量不夠、車位數(shù)量不足、適老設(shè)施缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂、違法建設(shè)多發(fā)、居民上下樓不便等。

老舊小區(qū)的改造不僅是提升整個城市居住環(huán)境的重大戰(zhàn)略議題，更是涉及到居民生活質(zhì)量的民生工程。北京市不同年代住房房價租金比在空間的分布（圖略），可以看到老舊小區(qū)的住房價值相對低估十分顯著，背后折射的就是老舊小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)問題，換而言之，是其中居民的生活品質(zhì)受到嚴重的影響。

因此，如何提升小區(qū)居民尤其是老年人的居住生活狀態(tài)，適老化問題成為當前老舊小區(qū)改造的重要關(guān)注點。可以看到，北京的老舊小區(qū)改造有一個轉(zhuǎn)變，從“十二五”時期主要關(guān)注抗震加固、節(jié)能改造，到“十三五”轉(zhuǎn)向更加綜合的整治項目。

以北京市海淀區(qū)在清河的老舊小區(qū)綜合整治示范項目為例。改造項目分成兩類，必選項目和自選項目。相對而言，自選項目更受關(guān)注，因為涉及到當前改造難點，也是全社會更為關(guān)注的焦點問題，包括加裝電梯、增設(shè)停車設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施。三項中有兩項和適老化社區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合。

現(xiàn)在新聞媒體最為關(guān)注的就是加裝電梯，在北京推行了一些試點，但是目前為止進展并不是那么順利。為什么？這背后是一個復雜的利益協(xié)調(diào)和決策機制的系統(tǒng)性問題。

首先，加裝電梯牽扯到每一個人居家生活的各種相關(guān)因素。

第一，費用問題。電梯本身購置成本問題、安裝成本、使用和后期維護管理費用等。

第二，技術(shù)問題。居民關(guān)心會不會有著遮擋、噪音等問題。

第三，施工影響。一旦改造，不但是加裝電梯，還可能涉及結(jié)構(gòu)加固、電力增容、道路和景觀改造等工程，居民連續(xù)幾個月生活在工地里面，對居家生活的影響。

第四，利益協(xié)調(diào)。加裝電梯之后，不同樓層住戶的房屋價值會得到重新評估，越往上層價值提升幅度越大，成本如何分擔，是根據(jù)價值收益定價嗎？背后是一個效益分配和成本分擔的復雜問題?？梢钥吹?，“十二五”期間的節(jié)能改造類項目帶來小區(qū)總體價值的增值，對于每一戶來說，個體增值也是基本均衡的。而加裝電梯的改造項目對每戶家庭價值提升是不一樣的，背后的成本分擔如果也相應地是不均等的分擔，那就是一個溝通和協(xié)商怎么來做的問題。所以我們的體會是，加裝電梯的關(guān)鍵不是技術(shù)性問題，而是社會性問題。

另外一方面，真正落到實施的層面，同樣面臨一系列非常復雜的決策性難題。

第一，前期意向調(diào)研難以代表最終實施意愿。

第二，一戶家庭的意愿就能影響整個樓棟。盡管目前政策文件在這部分放松了比例要求，但大量的實踐案例顯示，只要有一戶不同意，實際操作就非常困難。

第三，影響能否加裝電梯的因素極其復雜，包括前置性因素（自住戶比重，家庭結(jié)構(gòu)、建筑和戶型結(jié)構(gòu)等）和選擇性因素（電梯安裝方案、施工方案，安裝成本，管理方式等）。

這由此對于政府，特別對于項目的實施機制和決策機制帶來很大的挑戰(zhàn)，不是會議室里拍板，一次性就能夠解決的，而是一個在不斷的多方對話、反復的調(diào)整優(yōu)化中逐步推進的過程。

民生工程如何得民心，小區(qū)無小事

社區(qū)適老化改造是一個民生工程，政府投入了大量的人力、物力和財力做這個事情，但是民生工程如何得民心，是一大挑戰(zhàn)。很多時候出發(fā)點是好的，居民卻不認同，反而暴露出很多矛盾。所以小區(qū)無小事，不僅說和居民切身利益相關(guān)的就得重視，更強調(diào)的，如何應對當前中央提出的創(chuàng)新社會治理，在基層社區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中探索新的實施路徑。

如何做呢？關(guān)鍵是構(gòu)建“需求-技術(shù)-利益”三個維度支撐的信任機制。

一是資源調(diào)查和需求評估。比如在清河的改造項目中，有一個自選項目是增加社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，最初的設(shè)計方案是在現(xiàn)有小廣場空間新建一個樓，但是在老舊社區(qū)里面，大家知道公共空間是非常稀有的資源，老年人僅有這么一兩個下樓能活動和交往的場所，如果占用了，可能得不償失。通過了解民意，盤點既有空間資源，街道發(fā)揮了重要的作用，我們最后把社區(qū)旁邊一棟存量建筑談下來了，通過資源盤活，改造成養(yǎng)老驛站。所以說城市更新中的社區(qū)改造需要基于細致深入的調(diào)查研究，對空間是這樣，對于人群更加重要。

從這個意義而言，適老化改造的價值不是說復制出一個可以大而化之、四處推廣的模式，而意味著一種更加精細化、人性化的社區(qū)建設(shè)和發(fā)展理念。真正住在社區(qū)里的老人到底有哪些？他們的家庭構(gòu)成、生活狀態(tài)、養(yǎng)老需求是什么樣的？這需要深入具體的調(diào)研。我們建立了小區(qū)的社會空間數(shù)據(jù)庫，將老人及其家庭的社會數(shù)據(jù)與住宅空間模型相整合，可以直觀了解到真正住在這里面臨養(yǎng)老問題的老人有多少，都分布在哪些樓層和樓門，以此為下一步適老化改造提供支撐。有意思的是，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)中的老人已經(jīng)有大約1/3通過市場置換、1/3通過家庭置換或和子女同住等方式搬遷出去了，真正住在這里的還剩下大約1/3的老人。另一方面，加裝電梯并非只是老年人的訴求，部分年輕家庭，特別有嬰幼兒的，同樣表現(xiàn)出強烈意愿。

二是技術(shù)溝通。加裝電梯的議題大家普遍都贊同，但為什么實際要裝了，要簽協(xié)議時居民又猶豫了呢？有一個來自技術(shù)方面但又非技術(shù)性問題的重要原因就是因為技術(shù)不透明，大家擔心遮擋、噪聲、隱私問題怎么辦，究竟會不會對我們的日常生活有影響。這就需要規(guī)劃師、設(shè)計方、電梯廠家和施工方能夠走進社區(qū)，和社區(qū)居民有一個全面的溝通和對話。其實現(xiàn)在的電梯技術(shù)和加裝工藝已經(jīng)較為成熟了，但是如何消除居民心中的疑慮，比如眼見為實，組織居民實地參觀和體驗，又或者我們嘗試通過搭建模型，用虛擬現(xiàn)實的方式直觀展示安裝后的效果。

三是利益協(xié)調(diào)。前面提到了，安裝電梯最關(guān)鍵的也是最難的，是利益協(xié)調(diào)的問題。如何搭建多方協(xié)商的平臺，居民事情居民議，而不是變成自上而下的強制性任務，那就變了味。后面的報告中，清河街道劉副主任和我們“清河實驗”團隊的談老師都會對此有更詳細的介紹，這里就不多說了。

有了這三個維度的支撐，最核心的一點就是建立信任機制。我們做了很多的社區(qū)規(guī)劃和社區(qū)營造工作，發(fā)現(xiàn)包括新建商品房小區(qū)，更多的是老舊小區(qū)中，暴露出居民和物業(yè)、開發(fā)商、居委會甚至基層政府之間的很多矛盾，很多來自于歷史遺留問題，但核心就是相互的不信任。那么當政府投入大量的公共財政來做這件民生工程的時候，如何讓大家真正體會到是為了我好，我的訴求又能在里面得到一個很好的滿足，能夠重新搭建這個信任的平臺和對話機制，成為工作的關(guān)鍵。

這些年我在北京和其它城市做了大量的社區(qū)調(diào)查，可以看到，不同的城市、地區(qū)乃至社區(qū)中，不同的老人對于養(yǎng)老方式、社區(qū)環(huán)境和居住需求都存在很大的分異，所以雖然我們總說老年人，其實他們有著很強的群體性和個體性差異，不能一概而論，需要深入研究。這里和大家分享一些有意思的發(fā)現(xiàn)點（略）。

老年人對住房質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境不同要素的滿意度分異

最后提三個建議：

建議一：全面了解老年人差異化養(yǎng)老需求，激勵地方探索個性化養(yǎng)老對策

即使在同一個城市甚至城區(qū)內(nèi)，老人對于社區(qū)居住環(huán)境也呈現(xiàn)出顯著的需求分異。中央和各城市政府應出臺鼓勵性和引導性政策，避免一刀切的統(tǒng)一標準或?qū)嵤┺k法。各區(qū)、各街道因地制宜，根據(jù)當?shù)乩夏耆丝诩彝ヌ卣?，有針對性制定適老化社區(qū)改造和養(yǎng)老服務供給對策。從清河的案例可以看到，街道辦事處在組織協(xié)調(diào)以及對接社區(qū)需求方面發(fā)揮了非常重要的積極作用。

建議二：充分把握老舊小區(qū)改造契機，推進老年友好社區(qū)規(guī)劃建設(shè)

北京的老舊小區(qū)改造已啟動試點，不久的將來全國各地將興起一輪高潮。加裝電梯固然重要，但絕不應僅限于此。從前面介紹的我們調(diào)研的發(fā)現(xiàn)也可以看出，當前老年人對于社區(qū)安全、清潔、停車、活動空間等社區(qū)環(huán)境的不滿意度和關(guān)注點甚至遠遠超出了上下樓不便里的問題。因此，建議充分把握這一輪老舊小區(qū)改造的機會窗口，從全面建設(shè)老年友好社區(qū)的角度，對于社區(qū)的公共空間、服務設(shè)施、道路和停車、景觀環(huán)境、標識體系等進行統(tǒng)籌考慮和整體優(yōu)化。我們現(xiàn)在一個課題就是在研究老年友好社區(qū)規(guī)劃。

另一方面，前面的調(diào)研顯示，老人的社區(qū)養(yǎng)老意愿強烈，與子女家庭分戶相鄰而居的需求顯著。因此，老年友好社區(qū)絕不是只面向老年人的特殊形制，而是引領(lǐng)社區(qū)規(guī)劃與建設(shè)走向精細化和人性化的前沿探索。適老化觀念應滲透整體住房市場，建設(shè)老少戶混居的全齡社區(qū)。

建議三：探索老舊小區(qū)有機更新模式

清河毛紡北小區(qū)的第一部加裝電梯已經(jīng)成功竣工。總結(jié)一個重要經(jīng)驗是較好地實現(xiàn)了自上而下與自下而上相結(jié)合。未來面對如此大規(guī)模的老舊小區(qū)改造工程，完全依賴政府負擔是難以為繼的。如何動員和發(fā)揮市場和社會的自主性和積極性，探尋一種可持續(xù)的多方合作模式，這也是我們現(xiàn)在做的一個課題，整合跨學科、跨行業(yè)力量，從理論探討、模型建立到實踐改造，探索更為有機的老舊小區(qū)更新模式，并且與社區(qū)養(yǎng)老相整合。

根據(jù)“從老舊社區(qū)適老化改造'難題'看老年宜居環(huán)境建設(shè)--清華大健康(養(yǎng)老)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主題沙龍”現(xiàn)場中文同傳整理（有刪減），已經(jīng)演講者本人核實。僅供參考，轉(zhuǎn)載請注明來源。