特色小鎮(zhèn)無疑是當前投資的一個重要風口，各路資本爭相進入，作為一家長期從事區(qū)域經濟、產業(yè)發(fā)展、休閑旅游等領域的權威機構，智綱智庫其實早已經在特色小鎮(zhèn)領域深耕多時，形成了華夏幸福固安產業(yè)小鎮(zhèn)、中糧祥云國際小鎮(zhèn)、CHINA坊陶瓷小鎮(zhèn)、告莊西雙景文旅小鎮(zhèn)、清遠獅子湖養(yǎng)生小鎮(zhèn)、萬達長白山度假小鎮(zhèn)等一系列的特色小鎮(zhèn)案例。

通過對這些案例的思考總結，我們認為做好特色小鎮(zhèn)，最關鍵的還是三因：

“因時”指的是結合時代變化和發(fā)展規(guī)律，讓特色小鎮(zhèn)從最開始的謀劃策劃就能夠順應時代、適度超前，后期的運營管理更要與時俱進、推陳出新。

“因地”一方水土、一方人文，因地指的是結合項目資源和市場特征，讓特色小鎮(zhèn)更接地氣，體現(xiàn)地域文化和特色。

“因人”是根據(jù)發(fā)起方、投資方、操盤方自身的能力、實力和心力，為其量身定制差異化的特色小鎮(zhèn)發(fā)展策略，因人很多時候往往比因時因地更加重要。

本文將結合目前進入特色小鎮(zhèn)領域的地產、產業(yè)、工程、平臺、投資等五類人，提出他們玩轉特色小鎮(zhèn)的不同玩法。

隨著地產白銀時代的到來，傳統(tǒng)地產企業(yè)都在探索轉型發(fā)展的道路，先后在大盤開發(fā)、旅游地產等領域試水，這一輪的特色小鎮(zhèn)對房地產開發(fā)企業(yè)而言無疑是重要的歷史機遇，很多地產企業(yè)已將特色小鎮(zhèn)作為自身轉型發(fā)展，探索新增長極以及戰(zhàn)略拿地的重要抓手，包括碧桂園五年千億、綠城百鎮(zhèn)萬億、時代30鎮(zhèn)計劃……

地產企業(yè)尤其是大型地產企業(yè)進入特色小鎮(zhèn)一是可以發(fā)揮自身的品牌優(yōu)勢，另外可以利用自身在傳統(tǒng)社區(qū)開發(fā)建設營銷等方面的經驗團隊迅速打開局面，而最難的是主題、土地、產業(yè)和運營。

從賣豬崽到養(yǎng)姑娘，地產企業(yè)需要轉變思路，結合自身特征，以產業(yè)為先導探索適合自身的小鎮(zhèn)運營發(fā)展模式。同時特色小鎮(zhèn)相對于傳統(tǒng)地產，在規(guī)模體量、土地屬性等方面相對更加復雜，需要結合當?shù)赝恋卣?，嘗試混合出讓、土地流轉、產權入股等方式。

通過特色小鎮(zhèn)助力企業(yè)的轉型發(fā)展，譬如在時代地產的特色小鎮(zhèn)孵化中，智綱智庫就提出時代地產以特色小鎮(zhèn)為抓手，從一維的開發(fā)建設到二維的開發(fā)建設+產業(yè)運營，未來進入更高級的開發(fā)建設+產業(yè)運營+金融投資的三維發(fā)展階段。

隨著近年來經濟的轉型發(fā)展，很多傳統(tǒng)的實體經濟企業(yè)也結合自身的產業(yè)基礎和經營優(yōu)勢，跨界整合進入特色小鎮(zhèn)領域。這一類企業(yè)的優(yōu)勢是先天具備產業(yè)基因，不足是對特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設經營缺乏經驗。針對這一類企業(yè)首先需要從產業(yè)研究入手，通過切入產業(yè)發(fā)展的點，對產業(yè)的橫向和縱向鏈條進行打通，進而構筑整體的產鎮(zhèn)融合生態(tài)圈，實現(xiàn)產業(yè)的良性發(fā)展。通過產業(yè)的導入，指導特色小鎮(zhèn)的整體形態(tài)和空間落地。

依托產業(yè)型特色小鎮(zhèn)的模型，需要針對性的進行小鎮(zhèn)落地區(qū)域的甄選，包括與政府的溝通協(xié)調，統(tǒng)籌市場和官場，為產業(yè)的發(fā)展和運營提供空間載體。在深圳得道健康的中醫(yī)藥健康特色小鎮(zhèn)全國布局中，智綱智庫提出以醫(yī)藥資源普查為切入，以健康大數(shù)據(jù)平臺為支撐，按照“一云萬鎮(zhèn)、一網乾坤”的思路，助推得道健康特色小鎮(zhèn)從理想到現(xiàn)實。

工程類企業(yè)主要是以工程承包為主業(yè)的企業(yè)，由于建筑業(yè)本身發(fā)展的因素，相關的設計、施工、監(jiān)理等企業(yè)，發(fā)揮自身在工程建設方面的優(yōu)勢，以特色小鎮(zhèn)為抓手，華麗轉身，從乙方到甲方，探索適合自身的發(fā)展方式。這一類企業(yè)需要立足自身在工程建設、工程融資、合作模式等方面的優(yōu)勢，彌補自身在產業(yè)選擇、項目招商、小鎮(zhèn)運營等方面的不足。

通過產業(yè)內容的選擇和整體模式的設計，運用合作、入股、PPP等方式，統(tǒng)籌相關力量進行整體建設運營。智綱智庫在與中建、中慶等工程類企業(yè)合作中，就提出企業(yè)切入新型城鎮(zhèn)化和特色小鎮(zhèn)運營，轉型“工程后服務”，探索適合自身的特色小鎮(zhèn)之路，如中建的上海重固小鎮(zhèn)項目，通過PPP模式設計已經成為國家PPP合作模式的示范性項目。

政府或者政府下屬的平臺公司是適合中國國情的一種特色經濟發(fā)展形態(tài)，這類平臺企業(yè)擁有強大的政府資源，熟悉政策，并且掌握很多重要的地方優(yōu)質資源。如何利用自身特征，上接政府、下接市場，搭建一個政府需求與社會資本的共贏模式是該類企業(yè)切入特色小鎮(zhèn)項目的重要著力點。

針對這一類企業(yè)的特色小鎮(zhèn)發(fā)展，需要進行充分的前期謀劃，減少政治因素對項目投資效益評估的缺失，通過充分的研究分析為后期的運營預留管線，形成平臺企業(yè)側重框架搭建和整體統(tǒng)籌，特色小鎮(zhèn)內部子內容的開發(fā)運營，著重引入善于做內容、做服務的社會資本，并且為其充分的施展空間。創(chuàng)造一個真正老頭子（政府）、老百姓、老板（投資者）三老滿意的合作機制和模式。

以資金和品牌為核心，通過投資參股或控股的方式，進入特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設和運營，這類企業(yè)需要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，發(fā)揮統(tǒng)籌聯(lián)動作用，重點整合各方力量讓“專業(yè)的人干專業(yè)的事”，既可以與地產、工程、產業(yè)類企業(yè)合作，也可以引入具有強大孵化整合能力的獨立智庫，共同搭建一個特色小鎮(zhèn)的發(fā)展平臺，自身作為龍頭方，進行整體把控。

對特色小鎮(zhèn)主題產業(yè)內容的引入和運營，與政府方面的土地獲取等方面，都需要發(fā)揮各自專長。智綱智庫合作的中國人壽就是一家以資產配置為出發(fā)點進入特色小鎮(zhèn)的案例，意在為其險資提供長期穩(wěn)定的投資回報。包括近期熱議的天貓小鎮(zhèn)則是阿里巴巴利用自身的品牌和資金實力為企業(yè)提供線下實體空間和增長亮點。這些企業(yè)都需要與專業(yè)機構的“聯(lián)手打獵”形成自身的特色小鎮(zhèn)模式，搭建一個多方共贏的發(fā)展平臺。

總而言之，特色小鎮(zhèn)發(fā)展涉及從前到后的各個鏈條，從空間到內容到金融的各個方位，也涉及產智融府協(xié)媒等各個主體，但是特色小鎮(zhèn)的核心建設運營主體是“人”，如何因“人”制宜對特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設運營至關重要。