文丨宋彥成（方塘智庫(kù)文旅中國(guó)研究中心研究員） 葉一劍（方塘智庫(kù)創(chuàng)始人）

關(guān)于特色小鎮(zhèn)，國(guó)家有關(guān)主管部門顯然已經(jīng)意識(shí)到大上快干的風(fēng)險(xiǎn)，并開始嘗試通過(guò)一系列否定性前提來(lái)對(duì)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，防止特色小鎮(zhèn)建設(shè)成為一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)。其中，對(duì)房地產(chǎn)化的特色小鎮(zhèn)的建設(shè)值得注意。 在5月末發(fā)布的《關(guān)于做好第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中明確指出：以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)的建制鎮(zhèn)不得推薦為特色小鎮(zhèn)。

與此同時(shí)，我們看到，在這場(chǎng)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)熱潮中，無(wú)論是基于自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，還是從對(duì)新的業(yè)態(tài)的洞察和戰(zhàn)略布局，房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)了充分的熱情，并很快成為了主力軍。

面對(duì)政策的新導(dǎo)向，地產(chǎn)企業(yè)就需要慎重思考，如何才能搭上特色小鎮(zhèn)這趟中國(guó)轉(zhuǎn)型發(fā)展的列車？

方塘智庫(kù)宋彥成（右二）受邀參加“特色小鎮(zhèn)發(fā)展峰會(huì)”

在方塘智庫(kù)看來(lái)，作為增量的優(yōu)質(zhì)城市空間營(yíng)造實(shí)踐，在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中，必然離不開高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，但是僅有房地產(chǎn)開發(fā)顯然不是特色小鎮(zhèn)建設(shè)所追求的，也不是主管部門所期待結(jié)果，當(dāng)然，對(duì)參與地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，也很難實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的平衡。這就要求參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)從更綜合的價(jià)值維度來(lái)思考自己的投入產(chǎn)出，將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、文化挖掘、公共服務(wù)以及地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)性、融合性安排，這將直接決定自己的開發(fā)項(xiàng)目是不是可以納入國(guó)家支持的特色小鎮(zhèn)行列，而且，還將直接決定是不是可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的平衡和理想的投資收益。

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產(chǎn)業(yè)與文化是入選國(guó)家特色小鎮(zhèn)的前提

《通知》指出，第二批特色小鎮(zhèn)的申報(bào)需要具備特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、和諧宜居的美麗環(huán)境、彰顯特色的傳統(tǒng)文化、便捷完善的設(shè)施服務(wù)和充滿活力的體制機(jī)制。

與首批特色小鎮(zhèn)相同的是，《通知》所要表達(dá)的能夠跨入第二批特色小鎮(zhèn)門檻，其前提就在于具備特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

但并未指明須具備成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。經(jīng)過(guò)梳理可以看出，《通知》強(qiáng)調(diào)得以入選第二批特色小鎮(zhèn)還應(yīng)從以下四個(gè)層面滿足條件：

這就要求所屬地域內(nèi)特色小鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)契合于市場(chǎng)，比如，在浙江省特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)聚焦于信息經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、健康、旅游、時(shí)尚、金融、高端裝備等七大新興產(chǎn)業(yè)，兼顧茶葉、絲綢、黃酒、中藥、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)。

我們此前一直在強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，必須以產(chǎn)業(yè)為支撐，文化為靈魂。首批特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)是“宜居宜游”，指出特色小鎮(zhèn)“人文氣息濃厚，旅游特色鮮明”，這是出于對(duì)特色小鎮(zhèn)文旅功能屬性的強(qiáng)調(diào)，這也是所有特色小鎮(zhèn)的標(biāo)配，而其中文化是特色小鎮(zhèn)的靈魂，也是文旅小鎮(zhèn)的核心。

特色小鎮(zhèn)的營(yíng)造產(chǎn)業(yè)是支撐，文化是靈魂

此外，在《通知》中明確強(qiáng)調(diào)：要申報(bào)特色小鎮(zhèn)需要“彰顯特色的傳統(tǒng)文化”，要求在附件《特色小鎮(zhèn)推薦信息表》中擬列出特色小鎮(zhèn)所轄區(qū)域內(nèi)擁有的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)級(jí)別、數(shù)目以及類別的相關(guān)梳理，甚至還涉及到自2015年至2017年1季度建設(shè)的文化活動(dòng)中心場(chǎng)所數(shù)目、用于非遺活化與民間技藝傳承場(chǎng)所等的資金投入以及在此之間舉辦的文化活動(dòng)等情況。

在方塘智庫(kù)看來(lái)，這是從根本上強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)的申報(bào)需要以非遺為首的在地文化予以加持。而且，也充分說(shuō)明了，文化不是特色小鎮(zhèn)的點(diǎn)綴之物，與特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的特色產(chǎn)業(yè)一樣，文化是任何特色小鎮(zhèn)建設(shè)中都必須要充分給予重視的。產(chǎn)業(yè)和文化將成為入選國(guó)家特色小鎮(zhèn)的兩個(gè)基本前提。

當(dāng)然，值得注意的是，《通知》明確規(guī)定了以旅游文化為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過(guò)本省數(shù)量的1/3。這一方面是由于首批全國(guó)特色小鎮(zhèn)有近一半以休閑旅游為主，另一方面是在全域旅游的背景下，文旅小鎮(zhèn)的分布與數(shù)量一定是基于當(dāng)?shù)芈糜蜗M(fèi)市場(chǎng)的選擇。

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并未禁止房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地是其商業(yè)帝國(guó)的命脈所在。對(duì)土地最為敏感的房地產(chǎn)企業(yè)，毫無(wú)疑問(wèn)，從一開始就看到了特色小鎮(zhèn)背后巨大的廉價(jià)土地誘惑，積極投身其中也是順理成章的事。就像當(dāng)年的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略剛被提出時(shí)一樣，短時(shí)間內(nèi)給人一種印象，特色小鎮(zhèn)成了又一次房地產(chǎn)的狂歡，房地產(chǎn)化的特色小鎮(zhèn)建設(shè)愈演愈烈，以至于讓有關(guān)決策部門開始將風(fēng)險(xiǎn)防控做為新的政策導(dǎo)向的基調(diào)之一。

因此，在《通知》中，對(duì)存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過(guò)度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問(wèn)題的建制鎮(zhèn)不得推薦。

很顯然，在國(guó)家大力鼓勵(lì)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)化的特色小鎮(zhèn)開發(fā)成為了重點(diǎn)防范對(duì)象，這是基于當(dāng)前特色小鎮(zhèn)遍地開花，號(hào)稱文化旅游小鎮(zhèn)的比比皆是，而這不過(guò)是具有房地產(chǎn)背景企業(yè)的變相開發(fā)而已。

防范房地產(chǎn)化的特色小鎮(zhèn)

目前，以特色小鎮(zhèn)名義行圈地之實(shí)的房企主要是以居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)為主，所以這些特色小鎮(zhèn)的選址要么在大城市周邊，要么在資源稟賦較優(yōu)的地區(qū)。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，《通知》中并未禁止房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)，而是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)在特色小鎮(zhèn)中不應(yīng)是單一的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

所以，在特色小鎮(zhèn)的申報(bào)過(guò)程中，申報(bào)主體需要加以明確其公共財(cái)政收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、民間資本固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)額與份額，通過(guò)嚴(yán)格把關(guān)特色小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中收入與投資是否有序健康發(fā)展，這關(guān)系到特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、美麗環(huán)境建設(shè)、傳統(tǒng)文化保護(hù)、服務(wù)設(shè)施建設(shè)與體制機(jī)制創(chuàng)新的整體建設(shè)理念。

3

從開發(fā)商到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型

既然以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)受到了限制，豐富其業(yè)態(tài)或許是補(bǔ)救之法，其前提在于確立特色小鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)。

事實(shí)上，早在2016年7月《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》中，就已經(jīng)明確指出：通過(guò)培育特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)，探索小鎮(zhèn)建設(shè)健康發(fā)展之路，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)。由此可見，對(duì)特色小鎮(zhèn)建設(shè)中特色產(chǎn)業(yè)的重視是一以貫之的，也是特色小鎮(zhèn)建設(shè)中最根本的要求。

據(jù)此，試圖通過(guò)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)而嘗試企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)就需要系統(tǒng)思考，進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)除了搞房地產(chǎn)開發(fā)之外還意味著什么？

具體而言就是：對(duì)一家地產(chǎn)企業(yè)而言，是依舊做傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商，束手束腳，小富即安，并自絕于市場(chǎng)需求，還是選擇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，成為空間業(yè)態(tài)的規(guī)劃師，做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，搭建平臺(tái)，進(jìn)行全球資源配置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，以此擴(kuò)張其商業(yè)帝國(guó)的版圖。

在過(guò)去，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市發(fā)展之間往往是分離的，這不僅體現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)行為中，也體現(xiàn)在中國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，空間的居住屬性與產(chǎn)業(yè)屬性并不重合。比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式，這是基于產(chǎn)業(yè)的屬性在城市規(guī)劃或空間規(guī)劃中的歷史呈現(xiàn)。

大型企業(yè)早就在謀備產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

但是，在今天，我國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)在發(fā)生變化，從較多的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正在升級(jí)更新，而重工業(yè)或制造業(yè)不宜人居的工作環(huán)境也在越來(lái)越得到改善。這顯然為更大層面上的產(chǎn)城融合發(fā)展提供了可能。

事實(shí)上，大型房地產(chǎn)企業(yè)早就在謀備產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，比如華夏幸福、碧桂園、綠地、金地和藍(lán)城等都在產(chǎn)城融合的實(shí)踐過(guò)程中或已嘗到甜頭或在積極布局，尤其是像華夏幸福這樣的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，盡得政策與市場(chǎng)之便利，快速進(jìn)行復(fù)制，南下西進(jìn)。

毫無(wú)疑問(wèn)，不管是作為開發(fā)商、投資商還是運(yùn)營(yíng)商，面對(duì)特色小鎮(zhèn)這樣一個(gè)新經(jīng)濟(jì)體的開發(fā)建設(shè)，都應(yīng)以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)，開發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重。只有這樣，企業(yè)才能適應(yīng)于新時(shí)期的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，以及特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)需要。

在方塘智庫(kù)看來(lái)，有房地產(chǎn)背景的企業(yè)若要在轉(zhuǎn)型中獲得發(fā)展，圍繞特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略選擇之一是：當(dāng)下來(lái)看，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中就要做到產(chǎn)業(yè)質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，資金回籠快，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)論是大城還是小鎮(zhèn)，產(chǎn)城融合的營(yíng)造理念將是其未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展的基點(diǎn)，企業(yè)都必須要真的玩產(chǎn)業(yè)。