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本期天同碼，主要整理自《人民司法·案例》2016年第11期至2016年第35期中的房屋執(zhí)行典型案例7則。 文/陳枝輝 天同律師事務(wù)所合伙人 【規(guī)則摘要】 1.保留原有居住權(quán)，可執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房所有權(quán) ——執(zhí)行法院在保證被執(zhí)行人原有居住條件下，對其唯一住房作出有限制條件的處置，并不違背法律規(guī)定的立法精神。 2.執(zhí)行裁定抵債房產(chǎn)過戶前，登記產(chǎn)權(quán)人仍可提異議 ——執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬因拍賣裁定或以物抵債裁定發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但在執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)登記變更前，案外人仍可提執(zhí)行異議。 3.被執(zhí)行人與案外人虛構(gòu)租賃關(guān)系，規(guī)避執(zhí)行的判斷 ——審查被執(zhí)行人與案外人是否虛構(gòu)租賃關(guān)系以規(guī)避執(zhí)行，可將簽約時間、租金支付方式等因素作為形成心證的參考。 4.優(yōu)先權(quán)人申請執(zhí)行，應(yīng)以評估價為首次拍賣保留價 ——拍賣財產(chǎn)上有其他優(yōu)先債權(quán)且存在無益拍賣可能，但優(yōu)先權(quán)人為拍賣申請人的，仍應(yīng)以評估價為首次拍賣保留價。 5.執(zhí)行拍賣成交作出裁定并送達，執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié) ——采取拍賣作為執(zhí)行標(biāo)的處置方式的，認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)標(biāo)志應(yīng)是執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定并送達給買受人。 6.被執(zhí)行人假離婚轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的，應(yīng)先裁定追加案外人 ——被執(zhí)行人通過假離婚轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、惡意串通規(guī)避執(zhí)行行為的，應(yīng)先將案外人配偶追加為被執(zhí)行人，再采取執(zhí)行措施。 7.執(zhí)行房產(chǎn)時，可根據(jù)實際情況帶租拍賣、暫緩騰房 ——房產(chǎn)先設(shè)定抵押后被出租，被滌除租賃權(quán)的承租人申請暫緩騰房遷出的，法院可根據(jù)實際情況作出帶租拍賣處理。 【規(guī)則詳解】 1.保留原有居住權(quán)，可執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房所有權(quán) ——執(zhí)行法院在保證被執(zhí)行人原有居住條件下，對其唯一住房作出有限制條件的處置，并不違背法律規(guī)定的立法精神。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜唯一住房｜居住權(quán)｜所有權(quán) 案情簡介：2015年，紡織公司依生效判決申請執(zhí)行71歲的李某名下唯一住房，并承諾拍賣、變賣或以物抵債后繼續(xù)由李某居住直至死亡時止，不收取李某租金。 法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！钡?條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》規(guī)定，只有在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住權(quán)利的條件下，才可以強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第20條規(guī)定除非滿足該條規(guī)定的三種情形，被執(zhí)行人唯一住房不應(yīng)豁免執(zhí)行。②居住權(quán)屬于生存權(quán)，其權(quán)利位階高于一般債權(quán)。居住權(quán)系房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的占有、使用權(quán)能，可與所有權(quán)相分離。只要保障被執(zhí)行人居住權(quán)，即可執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的所有權(quán)。本案中，紡織公司已承諾保證李某居住權(quán)，執(zhí)行法院可按法律規(guī)定并根據(jù)個案具體情況，在保證李某生活基本條件前提下實現(xiàn)債權(quán)，故裁定駁回李某執(zhí)行異議。 實務(wù)要點：在保證被執(zhí)行人原有居住條件下，執(zhí)行法院對被執(zhí)行人唯一住房作出有限制條件的處置，不違背法律規(guī)定的立法精神。 案例索引：重慶五中院（2015）渝吳中法執(zhí)行復(fù)字第00207號“李澤芬與江蘇省無錫市昌榮紡織印染面料有限公司等承攬合同糾紛執(zhí)行案”，見《居住權(quán)保留條件下可執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房所有權(quán)》（代貞奎、蒲宏斌、何小兵），載《人民司法·案例》（201608：106）。 2.執(zhí)行裁定抵債房產(chǎn)過戶前，登記產(chǎn)權(quán)人仍可提異議 ——執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬因拍賣裁定或以物抵債裁定發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但在執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)登記變更前，案外人仍可提執(zhí)行異議。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜以物抵債｜執(zhí)行異議｜物權(quán)變動｜房產(chǎn) 案情簡介：2012年，吳某依生效判決申請執(zhí)行石某，執(zhí)行標(biāo)的50萬元。法院執(zhí)行裁定將石某所購開發(fā)公司房產(chǎn)作價200萬元交付吳某抵償50萬元，其余150萬元由雙方自行結(jié)算，法院據(jù)此向房管局發(fā)出辦理過戶手續(xù)的協(xié)執(zhí)函。2013年，吳某與開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛一案，法院生效判決判令解除購房合同，開發(fā)公司返還購房款與吳某支付違約金相抵后，開發(fā)公司還應(yīng)返還吳某7000余元。2015年，案涉房產(chǎn)一直處于查封、續(xù)封狀態(tài)，但亦一直未辦過戶。開發(fā)公司向執(zhí)行法院遞交執(zhí)行異議書，執(zhí)行法院以2012年以物抵債的執(zhí)行裁定表明房屋已執(zhí)行完畢為由，告知開發(fā)公司應(yīng)通過其他法律途徑解決。 法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》第464條規(guī)定：“案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出異議的，應(yīng)當(dāng)在該執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行程序終結(jié)前提出。”執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行程序終結(jié)不僅意味著該執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，且還要求該執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)轉(zhuǎn)移已完成公示行為，在不動產(chǎn)或特殊動產(chǎn)即為變更登記，在動產(chǎn)即為交付。同時，如該執(zhí)行標(biāo)的經(jīng)拍賣有變價款，在該變價款分配完畢前仍應(yīng)允許案外人提異議，如有數(shù)筆不同分配款項，則針對已實際撥付的分配金額不應(yīng)允許再提異議。②本案中，執(zhí)行法院雖已制作以物抵債裁定，并向有關(guān)機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知要求將涉案房產(chǎn)變更登記至吳某名下，但涉案房產(chǎn)權(quán)屬登記信息截至目前仍未發(fā)生變更，針對該標(biāo)的的執(zhí)行程序難謂終結(jié)。況且執(zhí)行法院嗣后對該房產(chǎn)予以續(xù)封，亦佐證針對該房產(chǎn)的執(zhí)行程序尚在進行之中。故執(zhí)行法院對開發(fā)公司執(zhí)行異議依法應(yīng)予立案審查。 實務(wù)要點：執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬因拍賣裁定或以物抵債裁定而發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但在執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)登記變更前，案外人仍可提執(zhí)行異議，法院應(yīng)就其異議立案并及時審查作出裁定。 案例索引：江蘇揚州中院（2015）揚執(zhí)監(jiān)字第4號“吳福華與吳詩榮執(zhí)行糾紛案”，見《執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)變更登記前仍可提起執(zhí)行異議》（胡永康），載《人民司法·案例》（201620：107）。 3.被執(zhí)行人與案外人虛構(gòu)租賃關(guān)系，規(guī)避執(zhí)行的判斷 ——審查被執(zhí)行人與案外人是否虛構(gòu)租賃關(guān)系以規(guī)避執(zhí)行，可將簽約時間、租金支付方式等因素作為形成心證的參考。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜房屋｜租賃合同｜規(guī)避執(zhí)行 案情簡介：2008年，謝某以其房屋為貿(mào)易公司向銀行貸款提供抵押擔(dān)保。2013年，銀行依生效判決申請執(zhí)行謝某抵押房屋。蔡某以其與謝某2010年簽署18年租期的租賃合同，已支付1650萬元租金為由提出執(zhí)行異議。司法鑒定意見顯示租賃合同先簽名后打印、兩張租金收款條至少有一張不是在落款日期形成，法院調(diào)取他人所謂代蔡某付款憑證實際上與租金并無聯(lián)系，案涉房屋亦非系被執(zhí)行人所稱蔡某占有并實際裝修。 法院認(rèn)為：①盡管蔡某提供了租賃合同、租金支付憑證等一系列證據(jù)，完成了初步證明責(zé)任，但債權(quán)人銀行提供的房地產(chǎn)評估報告及經(jīng)司法鑒定后形成的鑒定結(jié)論等證據(jù)，讓法官對租賃關(guān)系真實性產(chǎn)生多處懷疑，無法對異議人租賃權(quán)真實性形成內(nèi)心確信。蔡某主張案涉房屋由其占有并裝修，但經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，裝修及購買家具均由謝某實施，蔡某主張實際占有房屋依據(jù)不足，租賃權(quán)不能成立。蔡某舉證尚不能達到高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)，尚未完成行為意義上的證明責(zé)任，其應(yīng)進一步舉證以排除疑點，因蔡某未繼續(xù)舉證，應(yīng)承擔(dān)不利后果。②蔡某主張的租賃期亦在爭議房屋抵押登記日期之后，依法不得對抗已登記的抵押權(quán)。綜合本案異議審查中查明相關(guān)事實和發(fā)現(xiàn)的諸多疑點，認(rèn)定蔡某以虛設(shè)的租賃關(guān)系對法院處分被執(zhí)行人財產(chǎn)設(shè)置障礙，已構(gòu)成規(guī)避執(zhí)行。故裁定駁回蔡某執(zhí)行異議。 實務(wù)要點：對被執(zhí)行人與案外人虛構(gòu)租賃關(guān)系規(guī)避執(zhí)行的異議審查，可將租賃權(quán)合法有效的證明責(zé)任分配給承租人，并可將租賃合同簽訂時間、租金支付方式、承租人是否實際占有租賃物、被執(zhí)行人和承租人之間的關(guān)系及承租人在法庭上的表現(xiàn)等因素作為形成心證的參考。 案例索引：江蘇蘇州中院（2013）蘇中執(zhí)異字第0020號“蔡月懷與恒豐銀行股份有限公司蘇州分行、蘇州東奧國際貿(mào)易有限公司、溧陽天目湖國際飯店有限公司等執(zhí)行糾紛案”，見《虛構(gòu)房屋租賃關(guān)系的認(rèn)定》（陳琳、孫偉春），載《人民司法·案例》（201614：107）。 4.優(yōu)先權(quán)人申請執(zhí)行，應(yīng)以評估價為首次拍賣保留價 ——拍賣財產(chǎn)上有其他優(yōu)先債權(quán)且存在無益拍賣可能，但優(yōu)先權(quán)人為拍賣申請人的，仍應(yīng)以評估價為首次拍賣保留價。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜執(zhí)行拍賣｜無益拍賣｜拍賣保留價 案情簡介：2013年，信用社依生效判決確定的債權(quán)額3400萬余元申請執(zhí)行許某名下房產(chǎn)。執(zhí)行法院以評估價3700萬余元確定第一次拍賣保留價?；?20萬元債權(quán)而對該房產(chǎn)已辦理二次抵押的第三人陳某提出執(zhí)行異議，要求按無益拍賣原則，以全部優(yōu)先債權(quán)4000萬余元為準(zhǔn)重新確定保留價。 法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第9條規(guī)定：“保留價確定后，依據(jù)本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優(yōu)先債權(quán)和強制執(zhí)行費用后無剩余可能的，應(yīng)當(dāng)在實施拍賣前將有關(guān)情況通知申請執(zhí)行人。申請執(zhí)行人于收到通知后五日內(nèi)申請繼續(xù)拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)重新確定保留價；重新確定的保留價應(yīng)當(dāng)大于該優(yōu)先債權(quán)及強制執(zhí)行費用的總額。依照前款規(guī)定流拍的，拍賣費用由申請執(zhí)行人負(fù)擔(dān)?！痹摋l適用于拍賣申請人為普通債權(quán)人而非優(yōu)先權(quán)人的情況，目的是防止出現(xiàn)無益拍賣情況。所謂無益拍賣，就是指保留價確定后，依據(jù)本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優(yōu)先債權(quán)和強制執(zhí)行費用后無剩余可能，不能使案件申請執(zhí)行人從中受益的司法拍賣行為。而本案拍賣申請人即為優(yōu)先權(quán)人，不適用前述規(guī)定。②最高人民法院《關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號）第13條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣保留價。第16條規(guī)定，施行前本院公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。故法院確定以上述房產(chǎn)評估價作為第一次拍賣保留價，事實清楚，適用法律正確，判決駁回陳某執(zhí)行異議。 實務(wù)要點：執(zhí)行拍賣財產(chǎn)上不存在其他優(yōu)先債權(quán)時，應(yīng)以評估價為首次拍賣保留價；如拍賣財產(chǎn)上有其他優(yōu)先債權(quán)且存在無益拍賣可能時，拍賣保留價應(yīng)大于該優(yōu)先債權(quán)及強制執(zhí)行費用總額，但當(dāng)優(yōu)先權(quán)人為拍賣申請人時除外。 案例索引：山東高院（2015）魯執(zhí)復(fù)字43號“山東省濟南市歷城區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社與濟南泰瀛國際大酒店有限公司、許加臣、許加美、陳卓執(zhí)行糾紛案”，見《執(zhí)行程序中限制無益拍賣原則的適用》（陳明），載《人民司法·案例》（201611：103）。 5.執(zhí)行拍賣成交作出裁定并送達，執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié) ——采取拍賣作為執(zhí)行標(biāo)的處置方式的，認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)標(biāo)志應(yīng)是執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定并送達給買受人。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜執(zhí)行拍賣｜執(zhí)行終結(jié)｜案外人異議 案情簡介：2015年，依投資公司執(zhí)行申請，法院裁定拍賣被執(zhí)行人張某名下房產(chǎn)。經(jīng)拍賣，買受人付清拍賣款。在法院未作出執(zhí)行拍賣成交裁定前，張某父以其系該房屋實際出資人為由提出案外人異議，執(zhí)行法院以對涉案房產(chǎn)已執(zhí)行終結(jié)，張某父異議不符合司法解釋規(guī)定的異議申請期限要求為由裁定駁回。 法院認(rèn)為：①根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，執(zhí)行異議包括執(zhí)行行為異議和執(zhí)行標(biāo)的異議。案外人張某父在本案中以其系“涉案房產(chǎn)實際出資人”為由，要求撤銷法院所作強制拍賣裁定。張某父所提異議，系以主張對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)以阻卻法院對涉案房產(chǎn)執(zhí)行，故其所提異議本質(zhì)應(yīng)屬執(zhí)行標(biāo)的異議。②依最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號）第6條第2款規(guī)定，案外人依照民事訴訟法第227條規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在異議指向的執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)之前提出；執(zhí)行標(biāo)的由當(dāng)事人受讓的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。執(zhí)行程序中，人民法院對執(zhí)行標(biāo)的的處置方式，包括了拍賣、變賣及以物抵債。依最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第29條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。最高人民法院《關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》（法釋〔2015〕5號）第493條規(guī)定：拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移。據(jù)此，采取拍賣作為執(zhí)行標(biāo)的處置方式的，執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)標(biāo)志應(yīng)是執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定并送達給買受人。③本案中，法院目前對涉案房產(chǎn)只是下達強制拍賣裁定。涉案房產(chǎn)雖已拍賣成交并由買受人付清成交款，但并無證據(jù)表明法院已出具拍賣成交確認(rèn)裁定，并將拍賣成交確認(rèn)裁定送達給本案相關(guān)當(dāng)事人。故執(zhí)行法院認(rèn)為對涉案房產(chǎn)已執(zhí)行終結(jié)，進而認(rèn)為案外人張某父對涉案房產(chǎn)所提案外人異議不符合司法解釋規(guī)定的異議申請期限要求，該認(rèn)定顯屬不當(dāng)，裁定指令執(zhí)行法院對張某父所提異議進行審查。 實務(wù)要點：采取拍賣作為執(zhí)行標(biāo)的處置方式的，認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)標(biāo)志應(yīng)是執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定并送達給買受人，在此之前，案外人就該不動產(chǎn)主張案外人異議，執(zhí)行法院應(yīng)受理并進行審理。 案例索引：廣東深圳中院（2016）粵03執(zhí)復(fù)12號“張玉嶺與深圳市安盾投資有限公司等執(zhí)行異議案”，見《案外人主張異議期限的截止時點》（歐宏偉），載《人民司法·案例》（201611：106）。 6.被執(zhí)行人假離婚轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的，應(yīng)先裁定追加案外人 ——被執(zhí)行人通過假離婚轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、惡意串通規(guī)避執(zhí)行行為的，應(yīng)先將案外人配偶追加為被執(zhí)行人，再采取執(zhí)行措施。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜夫妻共同財產(chǎn)｜離婚｜共同債務(wù) 案情簡介：2015年，法院二審判決潘某賠償胡某38萬余元，在向胡某送達判決前5天，胡某與李某協(xié)議離婚，約定全部財產(chǎn)歸李某，并于當(dāng)日辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。執(zhí)行法院依胡某申請，裁定追加李某為被執(zhí)行人并裁定查封李某名下原屬夫妻共同財產(chǎn)的房屋。李某提出異議，執(zhí)行法院裁定駁回。李某不服，向上級法院申請復(fù)議。 法院認(rèn)為：①潘某在生效判決未向其送達但已送達其他當(dāng)事人之前，以協(xié)議離婚方式將全部財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至李某名下，系惡意規(guī)避執(zhí)行行為，故執(zhí)行法院裁定追加李某為被執(zhí)行人，并查封案涉房屋并無不當(dāng)。②考慮到李某提出異議的理由既有追加和查封等執(zhí)行行為，又包括對潘某所欠債務(wù)是否為夫妻共同債務(wù)等實體權(quán)利的認(rèn)定，且執(zhí)行行為與實體權(quán)利關(guān)系密切，應(yīng)系對執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，屬于最高人民法院《關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》第305條規(guī)定的案外人執(zhí)行異議之訴。異議法院以《民事訴訟法》第225條裁定駁回異議人李某執(zhí)行異議申請，系適用法律錯誤。復(fù)議法院只能恢復(fù)到異議程序中，由異議法院重新作出裁定，然后由案外人或申請執(zhí)行人依裁定結(jié)果決定是否提起執(zhí)行異議之訴。故撤銷執(zhí)行裁定，發(fā)回異議法院重新審查。 實務(wù)要點：被執(zhí)行人通過假離婚轉(zhuǎn)移財產(chǎn)屬惡意串通規(guī)避執(zhí)行行為，執(zhí)行程序中應(yīng)先將案外人配偶追加為被執(zhí)行人，再采取相應(yīng)執(zhí)行措施。當(dāng)案外人異議包括行為異議和標(biāo)的異議，且行為異議與實體權(quán)利緊密相關(guān)時，應(yīng)作標(biāo)的異議，通過案外人執(zhí)行異議之訴處理。 案例索引：重慶三中院（2016）渝03執(zhí)復(fù)5號“潘興會、胡好、胡建與況平素執(zhí)行異議案”，見《協(xié)助規(guī)避執(zhí)行的案外人提出實體權(quán)利請求應(yīng)按標(biāo)的異議對待》（龔海南），載《人民司法·案例》（201623：107）。 7.執(zhí)行房產(chǎn)時，可根據(jù)實際情況帶租拍賣、暫緩騰房 ——房產(chǎn)先設(shè)定抵押后被出租，被滌除租賃權(quán)的承租人申請暫緩騰房遷出的，法院可根據(jù)實際情況作出帶租拍賣處理。 標(biāo)簽：執(zhí)行｜房產(chǎn)｜帶租拍賣｜暫緩騰退 案情簡介：2015年，法院依銀行申請，強制執(zhí)行實業(yè)公司，并查封了其名下工業(yè)廠房。該廠房抵押登記后有6家企業(yè)與實業(yè)公司簽訂了租賃協(xié)議。法院裁定除去租賃權(quán)再行拍賣或作其他處分，同時責(zé)令6家企業(yè)限期騰房遷出。6家企業(yè)申請暫緩騰退，希望在拍賣后與買受人繼續(xù)協(xié)商后續(xù)承租事宜，并保證協(xié)商不成則自行搬遷或限期騰退。 法院認(rèn)為：①《民事訴訟法》第250條規(guī)定：“強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發(fā)公告，責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行。被執(zhí)行人逾期不履行的，由執(zhí)行員強制執(zhí)行?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條規(guī)定：“第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或?qū)嵤┢渌械K執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。”最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第2條規(guī)定，人民法院處分抵押房產(chǎn)時應(yīng)給予被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬6個月的騰房寬限期，人民法院在該期限內(nèi)不得強制騰退。第3條第1款規(guī)定，上述寬限期后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以依據(jù)民事訴訟法第二百五十條的規(guī)定強制執(zhí)行。②法院解除第三人占有或排除其妨害前提條件是第三人未經(jīng)法院準(zhǔn)許占有或?qū)嵤┝擞械K執(zhí)行的行為，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作執(zhí)行處分。對承租人被滌除租賃權(quán)后是否應(yīng)先行騰退，從《物權(quán)法》第190條及最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定的立法精神理解，上述法律規(guī)定指導(dǎo)思想是要在抵押權(quán)人、承租人、抵押財產(chǎn)買受人三方之間實現(xiàn)利益平衡，既充分保障抵押權(quán)實現(xiàn)，又兼顧承租人權(quán)益，同時不過分妨礙抵押財產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)。當(dāng)承租人權(quán)益不影響抵押權(quán)人時，實現(xiàn)抵押權(quán)即無必要除去其租賃權(quán)。③本案中，被滌除租賃權(quán)的承租企業(yè)暫緩騰退對執(zhí)行處分房產(chǎn)并無妨害，對抵押權(quán)實現(xiàn)亦不會造成不利影響，故在對暫緩騰退先行評估后，衡量強制執(zhí)行經(jīng)濟成本及執(zhí)行效率，做好強制騰退執(zhí)行預(yù)案基礎(chǔ)上，在6家承租企業(yè)繳納一定數(shù)額保證金后，準(zhǔn)予暫緩騰退。 實務(wù)要點：法院解除第三人占有或排除其妨害前提條件是第三人未經(jīng)法院準(zhǔn)許占有或?qū)嵤┝擞械K執(zhí)行的行為，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作執(zhí)行處分。 案例索引：浙江臺州黃巖區(qū)法院（2015）臺黃執(zhí)民字第2176號“中國建設(shè)銀行股份有限公司臺州黃巖支行與泰州飛龍集團有限公司、林楚清、陳珠菊執(zhí)行糾紛案”，見《執(zhí)行中對承租人暫緩騰退先行拍賣的適用》（柯澄川），載《人民司法·案例》（201632：101）。 |
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