2017年3月30日，是一個值得紀(jì)念的日子。重慶土地拍賣，拍出了9352元/㎡的樓板價（即建筑面積下每平方米的地價）。該地塊位于重慶一路向北的渝北區(qū)、兩江新區(qū)的中央公園板塊。

嘉陵江以南的吃瓜群眾看呆了，驚掉了下巴，而我等閑雜人員則向已經(jīng)在中央公園置業(yè)的業(yè)主發(fā)去了賀電：祝賀你，2年后，中央公園房價將站到2萬/㎡的高位。

好了，一直被重慶人稱為3般遠(yuǎn)（就是比一般遠(yuǎn)還要更遠(yuǎn)）的中央公園板塊為何突然這么值錢了呢？

我們從板塊規(guī)劃、板塊發(fā)展動力引擎這2個角度來解讀中央公園板塊。

1中央公園板塊規(guī)劃

中央公園板塊起源于空港新城規(guī)劃，是空港新城中的一部分?？傮w規(guī)劃面積10平方公里，東至兩路以及江北機場，西接悅來會展中心。是兩江新區(qū)的核心組成部分，并且是重慶自貿(mào)區(qū)的核心板塊。

下圖：中央公園板塊區(qū)位

下圖：中央公園板塊內(nèi)部結(jié)構(gòu)

2板塊發(fā)展動力引擎

兩路地段、教育配套、中央公園、商務(wù)+政務(wù)新區(qū)、立體交通

1)     兩路地段

中央公園大方位屬于兩路片區(qū)，靠近悅來國博，從地理位置上來說，除了當(dāng)?shù)鼐用?，怕是其他地方的人都會覺得特別偏僻，包括我自己。但是中央公園的房子，本來定位就不是打算賣給你我的，而是主打的學(xué)區(qū)房，軌道房，面對的人群本來就是當(dāng)?shù)氐?。兩路片區(qū)的居民，住習(xí)慣了兩路片區(qū)，雖然拿到了上百萬的拆遷款，但是仍然執(zhí)著于購買兩路附近的房子，所以中央公園的房子，自然就是他們的目標(biāo)物。據(jù)給金茂生態(tài)城做按揭貸款的銀行朋友說，購買人群占比第一是渝北區(qū)的，第二是北碚區(qū)的，第三是江北區(qū)的，其中渝北的占了大多數(shù)。所以對于渝北人民來說，中央公園的地段不成問題，又有環(huán)境的優(yōu)勢。

下圖：兩路居民遷移到中央公園板塊購房

 2）教育配套

這個因素恐怕是吸引買房人下定的主要原因。重慶江北、渝北、北碚三區(qū)，最缺的就是教育資源，尤其是渝北區(qū)，作為最缺乏歷史文化底蘊的區(qū)域來說，中央公園板塊引進的重慶八中和巴蜀小學(xué)填補了這一缺憾，并且，教委紅頭文件（2016年文件）給出的八中對口的樓盤——魯能城中央公館、公園大道、融創(chuàng)，這三個樓盤是學(xué)區(qū)房，而非指標(biāo)房，也就是說，買這幾個樓盤的二手房的家庭同樣具有入學(xué)讀書資格，指標(biāo)房則只有一次入學(xué)資格。學(xué)區(qū)房的價值，無疑使得中央公園的樓盤價值飆升。

小學(xué)配套是巴蜀小學(xué)，據(jù)說是金茂的可以讀。

3）中央公園

于2011年6月正式啟動建設(shè)，項目總投資約46億元。占地1.53平方公里，南北長2400米，東西寬770米，同茂大道連接?xùn)|西，節(jié)慶大道貫穿南北。主要包含了中央廣場、活力水景、陽光草坡、半島鏡湖和密林溪流五大景區(qū)。

平時跑步健身遛娃休閑養(yǎng)生之類的需求統(tǒng)統(tǒng)一站式滿足。

4）商務(wù)+政務(wù)新區(qū)

新區(qū)的發(fā)展套路通常是政府機構(gòu)遷入 ，由此帶進政務(wù)需求和商務(wù)機會。中央公園板塊同樣如此，目前已經(jīng)搬遷到中央公園板塊辦公的政府機構(gòu)是重慶市檢察院，據(jù)說未來渝北區(qū)政府也將搬遷進來。

醫(yī)療配套則有三甲醫(yī)院和北部的重慶國際醫(yī)療中心。

5）交通

除了教育配套外，中央公園板塊引以自豪的就是便捷的公共交通配套，軌交10號線在建，還有規(guī)劃中的9號線和5號線北延伸。自駕可以通過機場路、金山、金開三條干道進城。

下圖：中央公園交通

3板塊地價及在售項目

中央公園板塊從2013年末開始推地，目前圍繞中央公園有7塊土地出讓，其中魯能拿下兩塊，金茂、香港置地和中交分別獲得一塊，華潤和金輝于去年12月各拿下一塊。項目于2014年末逐漸推向市場，前五個已入市在售，后兩個共有近100萬方，預(yù)計未來1-2年內(nèi)會入市。

下表：截止2017年3月30日前 中央公園板塊供地情況匯總

 從表中可看到，中央公園板塊的成交樓板價一直在走高，去年還停留在6000元/平米的價格，2017年上漲到了9000元/㎡，當(dāng)然也跟雅居樂獲取的地塊容積率是1.7有關(guān)，這塊地以洋房和別墅為主，所以地價自然較高。

后續(xù)土地可供應(yīng)量呢？

中央公園板塊待開發(fā)地塊均屬于重慶地產(chǎn)集團，據(jù)統(tǒng)計，毛地面積約15351畝，實際可出讓凈地面積約8425畝。按照平均容積率2.0計算，可實現(xiàn)建筑面積約1123萬㎡，整體去化周期約為14年。按整體開發(fā)供應(yīng)年限9年計算，每年新增土地供應(yīng)900余畝，新增建筑面積約125萬方。未來五年內(nèi)，中央公園板塊潛在供應(yīng)至少可達400萬方。未來供應(yīng)量較充足，所以中央公園板塊樓價大幅暴漲的可能性不大。

下圖：目前中央公園在售樓盤區(qū)位圖

下圖：中央公園目前房價——均價在12000元/㎡

4風(fēng)險提示：

熱點板塊價格虛高，泡沫已現(xiàn)，不排除未來局部限購，自住者需謹(jǐn)慎。

之前官方已經(jīng)點名，“重點對江北區(qū)保利觀瀾、紫御江山、融景城、御龍?zhí)旆?，兩江新區(qū)國博城、首地江山賦，渝北區(qū)魯能中央公館、金茂國際生態(tài)新城等8個項目進行重點關(guān)注，加強執(zhí)法巡查?！辈浑y發(fā)現(xiàn)，上述項目均位于北區(qū)，分別屬于寸灘-溉瀾溪板塊、北濱路板塊、悅來板塊和中央公園板塊。這些熱點板塊因擁有江景、學(xué)區(qū)等優(yōu)勢資源，吸引較多投機資本進入，價格目前已經(jīng)處于高位，成為“炒房”重災(zāi)區(qū)。確有自住需求的購房者，務(wù)必謹(jǐn)慎考慮，作出理性的決策。

5結(jié)論

中央公園入市便以優(yōu)質(zhì)教育致勝，同時雙軌優(yōu)勢、打造世界第三大現(xiàn)代城市公園、直飲水、地下公交換乘和5分鐘銜接空港新城，而巴蜀小學(xué)、重慶八中等名校無疑成為價格提升的最大賣點，才有單價高出悅來2000-3000元/平方米的表現(xiàn)。

如果將熱點板塊價值強制排序的話：中央公園>禮嘉>悅來>蔡家

雅居樂高價拿中央公園地塊，也跟全國看漲重慶樓市有關(guān)，加上政府的高地價政策助推，所以拍出高價地塊勢在必行。

不管你買還是不買，重慶樓市都在上漲。貨幣一直在貶值。

                                          The end