隨著2018年下半年的到來(lái)，剛需，你的購(gòu)房計(jì)劃落實(shí)了嗎?最近也有很多網(wǎng)友咨詢(xún)我，雖然目前政府打擊捆綁銷(xiāo)售等違規(guī)現(xiàn)象的力度很大，讓部分頂風(fēng)作案的樓盤(pán)有所收斂，但提升首付比例、買(mǎi)房成本上升，并不知道自己應(yīng)該如何買(mǎi)房，迷茫情緒還在蔓延。在此，就為剛需們推薦目前鄭州最適合剛需置業(yè)的幾大板塊和對(duì)應(yīng)的代表樓盤(pán)，一起來(lái)看一下吧，買(mǎi)房人需要做的就是抓住一切可能的機(jī)會(huì)，能買(mǎi)就絕不手軟。

總價(jià)在200萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子，《陪你曬鄭州》地產(chǎn)新媒體做整理分析，可以轉(zhuǎn)給你身邊需要這篇文章的親戚或者朋友，能幫一人是一人!

?新鄭新區(qū)、南龍湖板塊

1、城南正榮府

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)9月底開(kāi)盤(pán)，采用精裝修;

項(xiàng)目信息：正榮府總占地300畝，整體容積率2.5，一期北地塊由10棟27-34層的高層，9棟6層的疊墅組成;二期南地塊由15棟高層、11棟疊墅組成，其中高層以90-125㎡為面積區(qū)間，疊墅都是140㎡的戶(hù)型面積，目前具體價(jià)格還未公布，因?yàn)槭鞘组_(kāi)，性?xún)r(jià)比較高。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，旭輝正榮首府是正榮在鄭州合作的樓盤(pán)，所以這次正榮府屬于正榮在鄭州真正獨(dú)家操作的第一盤(pán)，本身房企實(shí)力還算可以，但在鄭州拿地過(guò)程不太順利。以正榮府來(lái)講，項(xiàng)目位于大學(xué)南路與泰山路交匯附近，距離南龍湖核心有點(diǎn)遠(yuǎn)，屬于邊緣地段，所以客觀來(lái)講配套是不足的。其次采用高層+疊墅的搭配形式，高層戶(hù)型設(shè)計(jì)為南北通透的全明戶(hù)型，以及雙陽(yáng)臺(tái)配置，同時(shí)疊墅的話包含贈(zèng)送地下室和下沉式庭院的下疊、贈(zèng)送入戶(hù)花園的中疊以及除了贈(zèng)送入戶(hù)花園以外，還贈(zèng)送露臺(tái)的上疊。

整體來(lái)看，正榮府高層適合剛需，疊墅產(chǎn)品也基本靠譜，但項(xiàng)目所處地段、配套情況也是在購(gòu)買(mǎi)時(shí)候需要被正視的。

2、遠(yuǎn)洋風(fēng)景

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)

項(xiàng)目信息：遠(yuǎn)洋風(fēng)景位于龍湖鎮(zhèn)龍湖大道與淮海路交叉口向南800米路西，項(xiàng)目占地約68畝，總建面約17萬(wàn)方，共規(guī)劃7棟34層的高層住宅，戶(hù)型面積89、99、115、124m2，全部為精裝交付，首開(kāi)放風(fēng)價(jià)為9000+元/平，最高也不過(guò)一萬(wàn)左右，也是凸顯性?xún)r(jià)比之優(yōu)勢(shì)。

釋放價(jià)為9000+(不到1萬(wàn))，定存2萬(wàn)享開(kāi)盤(pán)1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)。這項(xiàng)目是遠(yuǎn)洋進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，但無(wú)論是從社區(qū)規(guī)劃還是從售樓部了解的情況來(lái)看，并沒(méi)有看到遠(yuǎn)洋在這個(gè)項(xiàng)目上有太多的誠(chéng)意。估計(jì)這項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)就是性?xún)r(jià)比了。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：遠(yuǎn)洋風(fēng)景是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)入主鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是中銀集團(tuán)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次合作項(xiàng)目，從戶(hù)型面積段的設(shè)置來(lái)看主打剛需人群，項(xiàng)目的外立面采用的是頗為常見(jiàn)的新古典風(fēng)格，景觀為遠(yuǎn)洋自身的5H健康景觀體系，即規(guī)劃健康、環(huán)境健康、身體健康、心理健康、社群健康等理念。交通方面，項(xiàng)目到市區(qū)可以坐公交551、556、106、12路到升達(dá)大學(xué)下車(chē)，離城郊線有段距離，置業(yè)顧問(wèn)介紹未來(lái)會(huì)有規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線經(jīng)過(guò)。

3、正商蘭庭華府

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：正在蓄客，開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未確定

項(xiàng)目信息：蘭庭華府位于鄭新快速路與祥云路交會(huì)處東南角，占地65.2畝(一期)，容積率2.99，規(guī)劃有4棟高層、8棟洋房，定位是改善，起步戶(hù)型是113㎡的高層三房，以及126-182㎡的洋房，預(yù)計(jì)高層首開(kāi)樓棟為3#和5#。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：正商在新鄭的地王項(xiàng)目，無(wú)論是設(shè)計(jì)、用材、配套正商都是卯足了勁兒，比如入戶(hù)門(mén)采用鋼木復(fù)合門(mén)、三合一智能鎖、全屋除霾新風(fēng)系統(tǒng) 、精裝修洋房地下室、洋房中央空調(diào)、廚房垃圾粉碎機(jī)等配置，可以說(shuō)是新鄭的品質(zhì)改善盤(pán)。

不過(guò)對(duì)于南區(qū)而言，品質(zhì)改善房源一般沒(méi)有剛需房源去化速度快，據(jù)悉蘭庭華府的精裝修標(biāo)準(zhǔn)是4500元/平，根據(jù)項(xiàng)目人士透露折合下來(lái)的價(jià)位都已經(jīng)奔著14000-15000元/平去了——對(duì)此，筆者也表示理解，任何板塊都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)不符合板塊定位的品質(zhì)樓盤(pán)，比如過(guò)去高鐵片區(qū)的建業(yè)天筑、金水區(qū)的東潤(rùn)泰和，也期待蘭庭華府能夠做好，改變南龍湖純剛需定位。另一方面，針對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)估價(jià)位，更適合剛需改善一些。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、南龍湖過(guò)去因?yàn)榉科蠡祀s、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的遷移等原因，成為一個(gè)純剛需的市場(chǎng)，目前的樓盤(pán)也基本以剛需為主，雖然難免有點(diǎn)尬，但是適合鄭州外溢的購(gòu)房群體，尤其是二七、管城兩個(gè)區(qū)域的外溢，因?yàn)橛械罔F2號(hào)線延長(zhǎng)線、距離鄭州市區(qū)也相對(duì)較近。

B、下半年，雅居樂(lè)天域、龍湖天宸原著也受到了很多人的關(guān)注，也許在未來(lái)兩年南龍湖的剛需現(xiàn)狀會(huì)被改變。

C、新鄭新區(qū)從去年開(kāi)始熱鬧起來(lái)，品牌房企較多，樓盤(pán)趨于品質(zhì)化，這里的價(jià)格也慢慢逼近萬(wàn)元，現(xiàn)在正弘的數(shù)千畝超級(jí)大盤(pán)也踏上征程，但板塊配套尚不齊全，和其他新區(qū)一樣，這里需要時(shí)間。所以這里更適合新鄭的老拆遷戶(hù)和當(dāng)?shù)馗纳迫巳嘿?gòu)買(mǎi)，對(duì)于鄭州改善群體的話，成本就不說(shuō)了，僅僅每日往返所需要的時(shí)間、精力會(huì)消耗地有些多。

D、對(duì)于南龍湖，筆者更愿意看向未來(lái)，因?yàn)槟壳吧虡I(yè)、教育資源都較為薄弱，二手房的價(jià)格也在萬(wàn)元左右，對(duì)于投資而言，希望這里慢慢改善自己的定位。

?滎陽(yáng)東部板塊

1、新城郡望府

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：7月14日項(xiàng)目高層16#開(kāi)盤(pán)，價(jià)格8500-8600元/㎡

項(xiàng)目信息：新城郡望府是新城吾悅廣場(chǎng)的配套住宅用地，位于鄭上路與飛龍路交會(huì)處西南角，占地75畝，容積率3.0，建面20萬(wàn)方，采用新中式人文風(fēng)格，規(guī)劃9棟五層洋房，9棟高層，高低配模式，實(shí)現(xiàn)貨值最大化，主打戶(hù)型有95㎡的三室兩廳一衛(wèi)、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：新城郡望的洋房組團(tuán)完整、高層產(chǎn)品視野通透性、均好性強(qiáng)，通過(guò)空間轉(zhuǎn)換延續(xù)軸線序列，保證規(guī)劃整體性、儀式感。產(chǎn)品戶(hù)型是亮點(diǎn)，主打“高配高質(zhì)、空間多變”，在集團(tuán)“芯住宅”樂(lè)居系列毛坯項(xiàng)目強(qiáng)制選用項(xiàng)基礎(chǔ)上，保留樓宇梯控、新風(fēng)提升為全熱交換+PM2.5過(guò)濾，其中可變空間、智能門(mén)鎖、樓宇梯控、新風(fēng)系統(tǒng)為購(gòu)房者較為關(guān)注的特點(diǎn)。同時(shí)高層95㎡的戶(hù)型主臥、北臥可改為套房，高層110㎡的主臥、南臥可改為套房。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

90平三房戶(hù)型，竟然有兩個(gè)衛(wèi)生間，客廳和兩個(gè)臥室都朝南，整個(gè)房間的南向采光尺寸可以達(dá)到9米，這種逆天設(shè)計(jì)，等于創(chuàng)新了鄭州剛需三房的熱銷(xiāo)戶(hù)型。

3、清華大溪地

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：目前主推11號(hào)院塞維利亞

項(xiàng)目信息：清華大溪地占地3600畝，總建筑面積約500萬(wàn)㎡，其中住宅建筑面積約300萬(wàn)㎡，商業(yè)建筑面積約189萬(wàn)㎡。目前主推11號(hào)院塞維利亞，總占地約176畝，由17棟18F小高層和4棟32F高層及部分沿街底商和1所幼兒園構(gòu)成，戶(hù)型包含88㎡兩房、98-137㎡三房、142㎡四房。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：清華大溪地是滎陽(yáng)東部板塊的最熱的大盤(pán)之一，深耕這個(gè)板塊，位置也好于其他項(xiàng)目，緊挨著中原西路，小區(qū)附近規(guī)劃的有10號(hào)線站點(diǎn)。從項(xiàng)目配套上看，該樓盤(pán)打造的奧帕拉拉水上公園和香堤灣溫泉酒店，在吸引客流的同時(shí)極大的提升了項(xiàng)目知名度，為去化帶去了幫助。教育方面，清華·大溪地15年一站式教育，新加坡品格蒙特梭利幼兒園已于2015年9月正式開(kāi)園，鄭西一中及鄭州市西一小學(xué)也分別于2016年3月、9月相繼開(kāi)學(xué)。

目前主推11號(hào)院塞維利亞，采用“外板內(nèi)點(diǎn)”的規(guī)劃布局方案，北側(cè)4棟高層，南側(cè)17棟18層小高層，各項(xiàng)指標(biāo)綜合來(lái)看是不錯(cuò)的，尤其是園林這次下了功夫，設(shè)計(jì)公司采用了新中式手法，打造出一門(mén)、一廳、一堂、一園、一院的五進(jìn)空間布局，且同時(shí)融入前庭入口，風(fēng)雨連廊、迎賓樹(shù)陣、鏡面水景等中式元素，回家儀式感更強(qiáng)。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、滎陽(yáng)東部有清華大溪地、碧桂園、金地、永威等項(xiàng)目，品牌房企扎堆，板塊內(nèi)紅海搏殺。但也各有優(yōu)劣。比如有的品牌力影響力不足、價(jià)格還高于其他項(xiàng)目;有的社區(qū)品質(zhì)感不足、緊鄰高架有噪音;有的物業(yè)服務(wù)態(tài)度差等等，但另一方面板塊內(nèi)的項(xiàng)目一般首付政策靈活，重體驗(yàn)，戶(hù)型設(shè)計(jì)好，吸引了鄭州中原區(qū)、高新區(qū)的剛需外溢群體；

B、滎陽(yáng)東部板塊，距離鄭州最近，也是目前樓盤(pán)聚集最多最火熱的板塊，價(jià)格在9000+元;滎陽(yáng)老城區(qū)板塊有光明索河灣、鑫苑名家、瀚宇天悅灣等供應(yīng)量，價(jià)格在6300-7400元/平;洞林湖板塊有新田、恒大、碧桂園三大房企，價(jià)格在9300-10000元/平。

C、滎陽(yáng)東部板塊更有交通優(yōu)勢(shì)，地鐵10號(hào)線鄭州西站站點(diǎn)、商隱路站站點(diǎn)，目前商業(yè)丹尼斯商場(chǎng)已經(jīng)封頂，還有李商隱公園、劉禹錫公園等休閑去處。

?二七運(yùn)河新區(qū)板塊

1、盛潤(rùn)運(yùn)河城

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)

項(xiàng)目信息：盛潤(rùn)運(yùn)河城總占地面積約1300畝，總建筑面積約450萬(wàn)方，總投資120億，分多期開(kāi)發(fā)，涵蓋住宅、酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目首發(fā)地塊用地面積48603㎡，推出7棟高層、6棟洋房、1所幼兒園，其中高層約1309套，洋房約111套，車(chē)位約1450套，戶(hù)型包含87-88平米的小三房，以及127平米的大三房，還有123-143平的洋房。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：河南盛潤(rùn)置業(yè)集團(tuán)進(jìn)入二七新區(qū)開(kāi)發(fā)，該區(qū)域以一核心(中央文化區(qū)CCD)、兩板塊(運(yùn)河新區(qū)、龍西湖生態(tài)文化板塊)為戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局“生態(tài)產(chǎn)業(yè)園”以及南水北調(diào)大運(yùn)河“生態(tài)休閑商業(yè)帶”，而盛潤(rùn)運(yùn)河城就位于運(yùn)河南岸，北部緊鄰南水北調(diào)運(yùn)河的生態(tài)文化走廊，屬于二七運(yùn)河新區(qū)的核心地段。

對(duì)于剛需所重視的配套方面，運(yùn)河城依托千畝規(guī)模，內(nèi)部規(guī)劃三所小學(xué)、兩所中學(xué)和多所幼兒園，以及健康小屋平臺(tái)、園區(qū)健康平臺(tái)、遠(yuǎn)程醫(yī)療平臺(tái)、慢病管理平臺(tái)、兒童健康成長(zhǎng)管理平臺(tái)為主的健康管理云平臺(tái)，以健康服務(wù)新理念來(lái)服務(wù)業(yè)主。

2、萬(wàn)科大都會(huì)四期

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：三期剩余少量房源，四期已經(jīng)啟動(dòng)

項(xiàng)目信息：萬(wàn)科大都會(huì)占地1500多畝，項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)，配備有萬(wàn)科廣場(chǎng)及其他娛樂(lè)場(chǎng)所，周邊有農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、百榮世貿(mào)商城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。目前三期剩余130㎡四房大戶(hù)型，四期錦悅苑占地55畝，容積率3.0，規(guī)劃了7棟高層，采用“東南低西北高”的布局，地塊北側(cè)的樓棟層數(shù)33層、地塊西側(cè)的樓棟層數(shù)是25層、地塊東南側(cè)的樓棟層數(shù)是20層，主力戶(hù)型為95㎡小三房和125㎡大三房，此次全為高層，沒(méi)有洋房。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)科大都會(huì)在南四環(huán)南，目前周邊的大環(huán)境并不太好，但目前放風(fēng)價(jià)格在14000元/平，和管南的幾個(gè)樓盤(pán)價(jià)格差不多了;四期的位置還不錯(cuò)，處于整個(gè)大都會(huì)的西北角，南面是隴西大都會(huì)小學(xué)和萬(wàn)科生活廣場(chǎng)，這一點(diǎn)比一期、二期的房源更好，因?yàn)樗鼈冎苓吺寝r(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、百榮世貿(mào)商城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。另外，此次戶(hù)型也更純粹，更偏向剛需。

3、招商天地華府

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：目前處于二期在售狀態(tài);

項(xiàng)目信息：招商天地華府為招商蛇口進(jìn)駐鄭州市場(chǎng)首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地176畝，總建筑面積46萬(wàn)平方米，樓宇棟數(shù)24棟，住宅樓層26-27層，容積率2.99，綠地率35%，總戶(hù)數(shù)3500戶(hù)(含公租房)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)年限為3年，分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)面積26萬(wàn)方，預(yù)計(jì)2018年9月交房，二期開(kāi)發(fā)面積20萬(wàn)方，目前二期剩余房源在售，預(yù)計(jì)2019年底交房;

招商天地華府項(xiàng)目一期自2016年8月首次開(kāi)盤(pán)，目前一期住宅已經(jīng)售罄，預(yù)計(jì)2018年9月份交房。項(xiàng)目二期為含裝修交付，自2017年3月入市，目前有少量房源在售，面積120-140㎡三房、四房。在售住宅均價(jià)13500-13900元/㎡，預(yù)計(jì)二期2019年底交房。此外，項(xiàng)目目前一期、二期車(chē)位均處于在售狀態(tài)，成交均價(jià)11.5萬(wàn)/個(gè)—13萬(wàn)/個(gè)。社區(qū)配套70年產(chǎn)權(quán)臨街雙層鋪，面積40-300㎡，成交均價(jià)1.7萬(wàn)/㎡-2.1萬(wàn)/㎡，目前商鋪基本落成，準(zhǔn)現(xiàn)鋪在售中。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：招商天地華府處于三環(huán)邊的位置，雖然周邊不成熟，但拐進(jìn)環(huán)內(nèi)享受成熟而豐富的配套，還是比較方便的;招商作為央企，目前除了此項(xiàng)目外，還有招商軒轅華府、招商公園1872等項(xiàng)目，還挺進(jìn)南港與其他開(kāi)發(fā)商合作項(xiàng)目，可見(jiàn)對(duì)鄭州市場(chǎng)是準(zhǔn)備深耕下去。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、二七運(yùn)河板塊土地出讓量導(dǎo)致價(jià)格上漲緩慢，管南由于距離東區(qū)較近，享受的外溢客戶(hù)質(zhì)量也就高，所以比二七運(yùn)河新區(qū)均價(jià)要高1000-2000元。但縱觀整個(gè)南區(qū)市場(chǎng)，也都存在一個(gè)問(wèn)題便是，樓盤(pán)產(chǎn)品基本沒(méi)什么進(jìn)步。

B、二七運(yùn)河板塊并不適合投資，但適合剛需自住，尤其是目前眾多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)，必將吸引大批剛需。

C、二七運(yùn)河板塊目前配套也并不成熟，需要時(shí)間。

?惠濟(jì)古滎板塊

1、融信·江灣城

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：前期推廣階段，預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)

項(xiàng)目信息：融信·江灣城在清華憶江南北側(cè)，也就是沿黃快速路與江山路交會(huì)處西，首期規(guī)劃約89-125㎡的高層及約120-140㎡花園退臺(tái)洋房。項(xiàng)目?jī)?nèi)部配備品牌幼兒園，項(xiàng)目周邊有艾瑞德國(guó)際學(xué)校、廣武鎮(zhèn)第六小學(xué)、鄭州市二十中、廣武中學(xué)、惠濟(jì)區(qū)人民醫(yī)院、鄭州市第三人民醫(yī)院、鄭大一附院惠濟(jì)區(qū)分院等教育醫(yī)療配套，周邊有楚漢古戰(zhàn)場(chǎng)風(fēng)景區(qū)、桃花峪自然風(fēng)景區(qū)、三皇山自然風(fēng)景區(qū)、鄭州黃河濱河公園等自然資源。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：融信·江灣城宣傳為鄭北生態(tài)區(qū)域，生態(tài)也的確生態(tài)，比如周邊生態(tài)資源較好，有邙嶺大型水土保持生態(tài)園，黃河風(fēng)景名勝區(qū)，豐樂(lè)農(nóng)莊等;但位置屬于古滎板塊，位置較偏，基本上就是在鄭州和滎陽(yáng)的交界處了，配套缺乏，總體而言這個(gè)盤(pán)更適合二次改善、養(yǎng)老，雖然有高層，但板塊決定了這里不適合剛需。融信這個(gè)房企品牌可以，目前在鄭州有四個(gè)樓盤(pán)，但除了這個(gè)之外，屬于綠博純公寓項(xiàng)目的融信城市之窗，是碰也別碰，目前在這個(gè)板塊買(mǎi)公寓，會(huì)成為炮灰中的炮灰。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、古滎板塊，劃到鄭州市區(qū)，北臨就是思念果嶺和中原影視城，周邊生態(tài)資源較好，有邙嶺大型水土保持生態(tài)園，黃河風(fēng)景名勝區(qū)等;

B、目前在大北區(qū)，屬于邊緣地段，配套匱乏。

C、該板塊所需要的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)。

?經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)板塊

1、萬(wàn)科溪望

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)

項(xiàng)目信息：萬(wàn)科溪望項(xiàng)目整體規(guī)劃占地約90畝，總建筑面約15萬(wàn)方，約3000㎡配套商業(yè)。產(chǎn)品方面，項(xiàng)目整體規(guī)劃5棟高層、6棟洋房，共計(jì)1264戶(hù)，其中1/2/3/4/5#為高層，6/7/8/9/10/11#為洋房，戶(hù)型由95-123㎡的高層及143㎡的洋房戶(hù)型組成，采用新亞洲建筑風(fēng)格規(guī)劃，容積率為2.5，采用一梯兩戶(hù)的純電梯洋房設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)8月份首開(kāi)，推出高層1-2號(hào)樓、洋房9-10-11號(hào)樓。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：碧桂園、金地、萬(wàn)科在經(jīng)開(kāi)區(qū)同一天拿地，相比前兩者，萬(wàn)科溪望主打裝修2.0細(xì)節(jié)，比如入戶(hù)門(mén)采用了五合一密碼鎖，支持刷卡、手機(jī)、指紋、鑰匙等多樣方式開(kāi)啟。入戶(hù)門(mén)的底部鞋柜內(nèi)設(shè)置了可旋轉(zhuǎn)180°的鞋架。廚房的櫥柜操作臺(tái)面做了擋水槽以及臺(tái)面底部擋水線設(shè)計(jì)，墻面鋼制擋板，廚房頂部做了鋁鋪板防護(hù)設(shè)計(jì)，臺(tái)面底部柜子則將合頁(yè)式柜門(mén)的設(shè)計(jì)改為推拉式。

另外小區(qū)設(shè)有2個(gè)車(chē)庫(kù)出入口，均設(shè)在南邊在九曲路和北邊安達(dá)路(九曲一街)，正大門(mén)設(shè)在安達(dá)路(九曲一街)，小區(qū)規(guī)劃人車(chē)分流人性化設(shè)計(jì)，以及無(wú)障礙通道的設(shè)計(jì)，此外項(xiàng)目緊鄰七里河生態(tài)景觀帶，圍繞九曲路建設(shè)宛如扇形，北側(cè)不遠(yuǎn)是東風(fēng)渠，東側(cè)不遠(yuǎn)是隴海線，西側(cè)隔綠化帶為風(fēng)棲街(規(guī)劃路名為鳳凰大街)。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、這里主要以工業(yè)物流為主，屬于經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢區(qū)域，因此整個(gè)區(qū)域集合了眾多以國(guó)際物流和區(qū)域分撥為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，但因?yàn)槲恢幂^遠(yuǎn)，整個(gè)片區(qū)的小區(qū)數(shù)量寥寥無(wú)幾，整體上該區(qū)域還處在起步階段的前期開(kāi)拓環(huán)節(jié);

B、臨近白沙鎮(zhèn)，如果該板塊想要依靠北邊的白沙、南邊的航空港區(qū)發(fā)展起來(lái)，那最起碼也要等南北兩邊發(fā)展起來(lái)以后，這個(gè)時(shí)間可是相當(dāng)?shù)穆L(zhǎng);

C、經(jīng)開(kāi)國(guó)際物流園區(qū)和平原新區(qū)、鄭北新區(qū)、商都新區(qū)、中牟縣城等環(huán)鄭遠(yuǎn)郊一樣，沒(méi)有地鐵規(guī)劃，享受不到其帶來(lái)的發(fā)展紅利。

D、目前這個(gè)板塊均價(jià)在均價(jià)12700元/㎡左右(以金地名悅首期開(kāi)盤(pán)為例)，價(jià)格和去年板塊價(jià)格相比稍微有所上浮，是主城區(qū)剛需外溢的一個(gè)選擇。

?中原新區(qū)、常西湖新區(qū)板塊

1、永威西郡二期

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)11月份開(kāi)盤(pán)

項(xiàng)目信息：永威西郡二期總占地面積97畝，原本規(guī)劃為高層+洋房的高低配模式，最新產(chǎn)品規(guī)劃則為8棟純高層房源，以89㎡小三房、109㎡大三房、130㎡小四房，還有少量的140㎡四房和110㎡三房為主要戶(hù)型，預(yù)計(jì)今年11月開(kāi)盤(pán);二期地塊位于泉州路東，文博大道北，東側(cè)為一期地塊，北側(cè)為商業(yè)綜合體，西側(cè)、南側(cè)均為住宅用地，據(jù)悉除了住宅之外，整個(gè)二期在另外一個(gè)地塊上，還有一部分公寓房源。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：常西湖新區(qū)作為當(dāng)下最具潛力的新區(qū)，規(guī)劃先進(jìn)配套落地快，永威在此布局，雖然嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不屬于常西湖新區(qū)，但是挨得很近，可以說(shuō)借著常西湖新區(qū)的東風(fēng)，充分享受到了區(qū)域發(fā)展的紅利。

再加上憑借自身的品牌溢價(jià)，永威西郡2017年6月開(kāi)盤(pán)即取得清盤(pán)。如今二期入市，從地塊上來(lái)看更為方正，且不臨大路，居住相對(duì)安靜;小區(qū)有50-80米的樓間距，且從產(chǎn)品戶(hù)型上來(lái)看，戶(hù)戶(hù)實(shí)現(xiàn)南北通透?jìng)€(gè)雙陽(yáng)臺(tái)或三陽(yáng)臺(tái)大面積贈(zèng)送，其中109㎡的大三房戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，南北通透、贈(zèng)送率超高，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì)比較熱門(mén)。

2、匯泉景悅灣

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：7月斬獲地塊

項(xiàng)目信息：作為西石羊寺城改，匯泉景悅灣目前已經(jīng)拿到兩塊地，一期總占地62.7畝，東臨西三環(huán)、南臨隴海高架、西側(cè)是南水北調(diào)運(yùn)河，環(huán)境較好交通也不錯(cuò);據(jù)悉一期規(guī)劃7棟高層、1所幼兒園、1棟公寓，戶(hù)型面積具體未出，但據(jù)傳整體偏向剛需。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：匯泉景悅灣與匯泉西悅城為同一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造，兩個(gè)項(xiàng)目也都屬于剛需項(xiàng)目，根據(jù)目前周邊項(xiàng)目的價(jià)格，預(yù)計(jì)首開(kāi)價(jià)格大致會(huì)在14000-15000元/平。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、政府對(duì)常西湖新區(qū)的基礎(chǔ)配套的建設(shè)非常大，期望也高，華瑞紫韻城一直賣(mài)的不錯(cuò)，永威西郡、碧桂園西湖等占據(jù)常西湖地段或者享受常西湖紅利的樓盤(pán)，都賣(mài)的很好;目前這個(gè)板塊還有融信、世茂、康橋九溪云樾等大牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。

B、中原新區(qū)以產(chǎn)業(yè)為主，住宅是次要，目前也在起步發(fā)展階段，純剛需可以關(guān)注。

?高新區(qū)

1、朗悅公園府

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)將在9月初首開(kāi)

項(xiàng)目信息：朗悅公園府以方正規(guī)范的1028畝住宅地塊入市，76-160㎡為主要戶(hù)型面積，以“三園五巷十景”為人居規(guī)劃理念。其中，三園依托項(xiàng)目大社區(qū)小組團(tuán)的圍合式布局，以七校教育板塊為中心的九大社區(qū)組團(tuán)為園內(nèi)方，而在功能上各個(gè)地塊又分為成長(zhǎng)教育空間、公共游園空間、私密居住空間，組合成三大人居核心功能。十景，是在景觀園林內(nèi)以府門(mén)、疊石、荷池、松境、憩臺(tái)、景亭、草坪、廊架、竹林、曲水十大特色造園。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：據(jù)筆者了解，朗悅公園府定位為公園道1號(hào)的升級(jí)版，最大的亮點(diǎn)就是戶(hù)型的贈(zèng)送和學(xué)區(qū)概念，戶(hù)型上也有一定的創(chuàng)新。不過(guò)項(xiàng)目不同于公園道1號(hào)的是，其位于科學(xué)大道以南，是高新區(qū)開(kāi)發(fā)比較早的區(qū)域，周邊有不少工廠，而公園和廣場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)地比較少。筆者個(gè)人預(yù)估其首開(kāi)價(jià)格在15500元/平左右，如果超出了這個(gè)價(jià)格，就不太建議了。

2、大正水晶森林

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：待定

項(xiàng)目信息：大正水晶森林一期總占地132畝，規(guī)劃12棟高層、3棟小高層，總戶(hù)數(shù)為2800戶(hù)，高層戶(hù)型面積段在89/95/113/135平，此外社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃30000㎡立體森林藝術(shù)公園、4000㎡兒童藝術(shù)公園、3000㎡鄰里藝術(shù)公園共計(jì)三大公園。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：大正水晶森林為原先的大正鯤府，一度被傳和金地合作，如今最新信息是只采用金地物業(yè)，位于科學(xué)大道西四環(huán)，從2016年年底到現(xiàn)在進(jìn)度緩慢，開(kāi)發(fā)商來(lái)自于地市許昌，這是其在鄭州的第一個(gè)盤(pán)。在目前的土地資源即絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的形勢(shì)下，如果未來(lái)大正水晶森林還無(wú)進(jìn)展，則勢(shì)必將被其他一線開(kāi)發(fā)商合并。小開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作，導(dǎo)致項(xiàng)目的緩慢，目前一切節(jié)點(diǎn)都待定。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、高新區(qū)現(xiàn)在一分為二，分為高新老城區(qū)、雙湖科技城，整體是一個(gè)典型的以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展的區(qū)域，正弘高新數(shù)碼港的商業(yè)，2個(gè)丹尼斯商場(chǎng)(科學(xué)大道店和瑞達(dá)路店)，還有朗悅公園茂、高新萬(wàn)達(dá)、保利文化廣場(chǎng)，讓商業(yè)逐漸豐富，再加上教育資源本身就強(qiáng)勢(shì)，所以這里進(jìn)駐的品牌房企越來(lái)越多，除了萬(wàn)科、恒大、正弘、新合鑫、保利、碧桂園、金科、榮盛、中海、朗悅、謙祥之外，今年還有中建、東原地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。

B、下半年高新區(qū)的單價(jià)筆者預(yù)計(jì)將普遍在1.6萬(wàn)/平，比如保利文化廣場(chǎng)、金科城、恒大城，這些大品牌且精裝修的，而高新雙湖科技城基本在1.2萬(wàn)+/平;

C、建議對(duì)高新雙湖科技城還是保持謹(jǐn)慎態(tài)度，是不會(huì)成為第二個(gè)經(jīng)開(kāi)濱河國(guó)際新城的。

?管南板塊

1、綠都瀾灣五期

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)推出新批次房源

項(xiàng)目信息：綠都瀾灣分6期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在前四期都已售罄，五期樾園規(guī)劃有8棟高層住宅，戶(hù)型有82㎡兩房、96㎡—100㎡左右三房、142㎡四房，預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)6#、8#、9#。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：綠都地產(chǎn)乃宇通客車(chē)旗下的地產(chǎn)板塊，背靠實(shí)業(yè)集團(tuán)，具有強(qiáng)大的實(shí)力與資金支撐，決定了樓盤(pán)的有序發(fā)展及穩(wěn)定;綠都瀾灣屬于地鐵2號(hào)線站馬屯站直達(dá)。除此之外，項(xiàng)目周邊BRT公交線路也比較多，附近也有市政規(guī)劃的公園、體育館等;項(xiàng)目后面有南水北調(diào)，同時(shí)項(xiàng)目南側(cè)的樓棟站在陽(yáng)臺(tái)上能看到七里河的景色，河邊環(huán)境還行;

而建筑質(zhì)量方面，綠都瀾灣采用的施工承包商是中天建設(shè)集團(tuán)有限公司和中億豐建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，都是大牌，施工質(zhì)量確實(shí)很不錯(cuò)，比如熱水冷水管直接鋪設(shè)到位，開(kāi)關(guān)插座設(shè)置合理數(shù)量也夠多——可以說(shuō)，假如你的要求不是很高，裝修的時(shí)候水電改造這一環(huán)節(jié)可以省略了。

板塊現(xiàn)狀邏輯推演如下：

A、目前，永威城、鑫苑國(guó)際新城、綠都瀾灣都基本已超1.4萬(wàn)/平這樣的均價(jià)，下半年可以重點(diǎn)關(guān)注振興集團(tuán)開(kāi)發(fā)的富田九鼎公館。

B、可以說(shuō)管南南三環(huán)本就區(qū)域有點(diǎn)亂，但畢竟屬于三環(huán)邊上，加上大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)讓這里配套和區(qū)域宣傳上將加速火熱，讓很多剛需關(guān)注這里，樓盤(pán)房源供應(yīng)量也很大;

C、管南臨近東區(qū)，同時(shí)輻射經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港區(qū)和南龍湖，地段及交通優(yōu)勢(shì)明顯。近年來(lái)，隨著鄭東新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，管南片區(qū)的發(fā)展也進(jìn)入了全新的階段。目前樓盤(pán)整體價(jià)格都比二七新區(qū)的樓盤(pán)高，增幅也相對(duì)較快。

后記

本文為針對(duì)剛需群體，可以選擇的板塊和代表性樓盤(pán)，如果對(duì)上述哪個(gè)樓盤(pán)還想深入了解，以及對(duì)其他文中沒(méi)有提到樓盤(pán)想了解其如何，可以掃碼下方二維碼，進(jìn)入我們置業(yè)報(bào)告下單，填寫(xiě)您最感興趣的樓盤(pán)，然后我們會(huì)一對(duì)一為您進(jìn)行分析、講解。