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我們經(jīng)常能聽或者到看到身邊買了房的朋友因?yàn)榉抠J而叫苦不迭，小兩口每天一起床就要就欠銀行好幾百的月供，導(dǎo)致每天不是吃糠咽菜，就是宅家上網(wǎng)，買房前的消費(fèi)和娛樂全部取消或者簡化。房貸不僅僅大大降低了“房奴”們的物質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)，還讓他們的精神飽受折磨。
針對這種現(xiàn)象，小編為了就救“房奴”于水火，搜集整理了這篇房貸攻略，希望能為天下“房奴”做一點(diǎn)貢獻(xiàn)。
等額本息和等額本金到底怎么選？
我們先看概念： 等額本息是指，把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。而等額本金，是指借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式是將本金分?jǐn)偟矫總€月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。 二者的區(qū)別在于：等額本息每月還款金額較少，而總還款金額較多。等額本金首月還款金額較多，然后每月還款額逐月減少，總還款額也比等額本息要少。 這么說可能你還不是很明白，我們舉個例子。假設(shè)貸款50萬元，期限20年，貸款利率為基準(zhǔn)利率（6.55%）  上圖左邊為等額本息還款法，右邊為等額本金還款法。我可以看到等額本息的月供為3743元，而等額本金的首月月供為4813元。從中我們可以看到，選擇等額本金的還款方式一開始的月供要比等額本息高出1000多元。1000元對于許多年輕的夫婦來說恐怕還是一筆不小的開支。 因此，結(jié)論就是等額本金的還款方式由于開始幾年的月供金額要比等額本息高很多，還款壓力會很大，所以我們建議收入高且生活其它開支較小的家庭選擇此種還款方式。而等額本息由于每月還貸金額比較低，我們建議收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。此外，我們也建議收入較高，但是有更好的投資渠道（年化收益率高于房貸利率）的家庭選擇等額本息的還款方式。
提前還貸和縮短貸款期限哪一個更劃算？
首先你要知道，不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。而且，假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。 為了讓你看得更明白，我再舉一個例子。假如我們貸款50萬元，期限20年，5年以后選擇提前還貸10萬元。  選擇縮短期限的計算結(jié)果。  選擇減少還款的計算結(jié)果。 從上面的兩張圖我們可以看出，選擇縮短期限的話可以總共節(jié)省124960元的利息，而選擇減少還款額只能節(jié)省57772元的利息，選擇縮短期限明顯更加劃算。 今天的攻略就講到這里，大家好好消化，我們下次再見！ |
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