鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

一、房子被查封不能過(guò)戶的原因

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；……”和《合同法》第110條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；………”房子被另案查封在法律上或者事實(shí)上都會(huì)造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封沒(méi)有滌除前是不會(huì)判決繼續(xù)履行合同的。因?yàn)榧幢惴ㄔ喝绱伺袥Q了，也不能履行，法院也不能強(qiáng)制執(zhí)行。

二、解決方法

解決方法簡(jiǎn)單講就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

1、賣(mài)房人提供擔(dān)保申請(qǐng)解封

《民事訴訟法》第一百零四條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)糾紛案件，被申請(qǐng)人提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除保全。”《民訴法司法解釋》第一百六十七條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)保全的被保全人提供其他等值擔(dān)保財(cái)產(chǎn)且有利于執(zhí)行的，人民法院可以裁定變更保全標(biāo)的物為被保全人提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，賣(mài)房人可以提供擔(dān)保申請(qǐng)法院解除對(duì)標(biāo)的房屋的查封。在實(shí)務(wù)操作中，只要賣(mài)房人能提供擔(dān)保，法院一般也都會(huì)同意解除對(duì)標(biāo)的房屋的查封。

2、賣(mài)房人提“保全異議”

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》【2005年01月01日生效】第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。” 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》【2015年5月5日生效】第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。” 符合上述法律規(guī)定的，賣(mài)房人可以通過(guò)提執(zhí)行異議的方式來(lái)排除對(duì)標(biāo)的房屋的執(zhí)行。舉重以明輕，在符合上述條件的前提下，買(mǎi)房人也應(yīng)當(dāng)可以提“保全異議”，即對(duì)法院對(duì)標(biāo)的房屋的查封提出異議，申請(qǐng)法院裁定解除查封。因?yàn)樵V前或訴中的查封也是為了判決后的執(zhí)行，在符合上述條件的前提下，賣(mài)房人可以通過(guò)執(zhí)行異議的方式排除對(duì)標(biāo)的房屋的執(zhí)行，那么，法院查封標(biāo)的房屋也就沒(méi)有意義了（起不到便于判決后執(zhí)行的目的）。而且，如果法院解封標(biāo)的房屋還可以查封賣(mài)房人的其他財(cái)產(chǎn)（如果不解封標(biāo)的房屋，其他財(cái)產(chǎn)可能因超標(biāo)的而不能查封），這樣反倒有利于賣(mài)房人的債權(quán)人今后的執(zhí)行。當(dāng)然，法律并沒(méi)有明文規(guī)定“保全異議”。另外，將“保全”解釋為“執(zhí)行”，通過(guò)提執(zhí)行異議的方式來(lái)解除查封也不一定能夠得到法院的支持。但是，如上面所述，繼續(xù)查封標(biāo)的房屋對(duì)于賣(mài)房人的債權(quán)人沒(méi)有任何好處，解除查封反倒對(duì)其有好處，這就為賣(mài)房人與其債權(quán)人協(xié)商解除對(duì)標(biāo)的房屋的查封提供了有利條件。賣(mài)房人可與其債權(quán)人協(xié)商，由其債權(quán)人申請(qǐng)解除對(duì)標(biāo)的房屋的查封，另行申請(qǐng)對(duì)賣(mài)房人的其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封。

3、買(mǎi)房人做工作

往往，賣(mài)房人不會(huì)配合買(mǎi)房人做上面的工作，這就需要買(mǎi)房人自己努力做工作。具體怎么做工作要根據(jù)具體案情來(lái)判斷，如賣(mài)房人符合執(zhí)行異議的條件，買(mǎi)房人可以游說(shuō)賣(mài)房人的債權(quán)人解除對(duì)標(biāo)的房屋的查封。如果賣(mài)房人的債權(quán)人對(duì)賣(mài)房人的債權(quán)金額不多于買(mǎi)房人未付的房款（或雖多于，但是買(mǎi)房人能接受），則買(mǎi)房人可以代賣(mài)房人償債（買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人形成債權(quán)），買(mǎi)房人以對(duì)賣(mài)房人的債權(quán)（因代償債而形成的債權(quán)）抵消賣(mài)房人對(duì)買(mǎi)房人的債權(quán)（未付房款的債權(quán)）。

附陳某與孫某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：某銀行股份有限公司上海某支行（前身深圳某銀行股份有限公司上海某支行，以下簡(jiǎn)稱某支行）、孫乙作為第三人參加訴訟。2009年12月7日，陳某與孫某簽訂定金協(xié)議，載明孫某擬以350萬(wàn)元（人民幣，下同）的到手價(jià)將上海市大木橋路（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）出售給陳某，陳某負(fù)責(zé)交易稅費(fèi)，陳某支付孫某3萬(wàn)元作為定金，雙方不遲于2009年12月18日簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)日，孫某出具收條，載明收到陳某定金3萬(wàn)元。 2009年12月11日，陳某、孫某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由孫某將系爭(zhēng)房屋以386萬(wàn)元的價(jià)格出售給陳某，孫某于2010年1月5日前騰出房屋并通知陳某驗(yàn)收交接，雙方于2010年1月31日前共同向交易中心申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)。合同第九條約定，陳某未能按約付款的，每逾期一日，應(yīng)向?qū)O某支付逾期未付款的0.02%的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十條約定，孫某未按約定期限交接房屋的，每逾期一日，應(yīng)向陳某支付已收款的0.02%的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十一條約定，雙方協(xié)商一致訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買(mǎi)賣(mài)合同不可分割的部分，補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。在合同附件三付款協(xié)議中約定，陳某于2009年12月7日前支付3萬(wàn)元作為定金，于同年12月14日前支付17萬(wàn)元作為定金，于同年12月24日前支付96萬(wàn)元，于2010年2月20日前支付270萬(wàn)元。 簽訂上述買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)日，雙方另行簽訂一份《補(bǔ)充條款》，約定陳某于2009年12月15日前支付孫某部分首付款20萬(wàn)元（包含已付定金3萬(wàn)元），于同年12月25日前支付孫某部分首付款108萬(wàn)元，共同構(gòu)成全部首付款128萬(wàn)元，孫某承諾于2010年1月31日前將系爭(zhēng)房屋所有的他項(xiàng)權(quán)利注銷(xiāo)，如有違反則按照買(mǎi)賣(mài)合同第九、十條第一項(xiàng)處理。 簽訂上述買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充條款的當(dāng)日，雙方還另行簽訂一份《協(xié)議》，內(nèi)容為：關(guān)于系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)際成交價(jià)為350萬(wàn)元（到手）由于乙方（陳某）原因此房屋合同價(jià)為386萬(wàn)元，現(xiàn)甲方（孫某）同意并承諾，等乙方向銀行所申請(qǐng)的貸款270萬(wàn)元到甲方指定的銀行賬戶時(shí)甲方在2個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)出48萬(wàn)元到乙方指定賬戶。 2009年12月14日，孫某出具收條，載明收到陳某房款17萬(wàn)元。當(dāng)日，陳某以轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)入孫某賬戶17萬(wàn)元。 2009年12月22日，孫某出具兩張收條及一張欠條，兩張收條分別載明收到陳某房款12萬(wàn)元及96萬(wàn)元，欠條載明欠陳某款項(xiàng)48萬(wàn)元。當(dāng)日，陳某以轉(zhuǎn)賬方式分兩次轉(zhuǎn)入孫某賬戶12萬(wàn)元及96萬(wàn)元。根據(jù)陳某陳述，孫某于2010年1月5日將系爭(zhēng)房屋鑰匙交付陳某，陳某隨后裝修入住至今，雙方?jīng)]有辦理交接手續(xù)的書(shū)面記錄。另查明，第三人孫乙于2011年2月向法院起訴，要求孫某歸還借款70萬(wàn)元及利息、罰息、違約金、律師費(fèi)等。在該案審理過(guò)程中，孫某經(jīng)法院公告送達(dá)相關(guān)訴訟文書(shū)后，未到庭參加訴訟。原審法院于2011年8月2日作出（2011）徐民一（民）初字第1353號(hào)民事判決，支持了孫乙的訴訟請(qǐng)求。 根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記簿所載相關(guān)信息顯示，關(guān)于系爭(zhēng)房屋目前的權(quán)利狀況，除了存在本案兩位第三人的兩項(xiàng)抵押權(quán)外，另有兩項(xiàng)司法限制（輪候查封），一項(xiàng)的限制人為上海市徐匯區(qū)人民法院，預(yù)計(jì)結(jié)束日期為2013年4月20日；另一項(xiàng)的限制人為上海市浦東新區(qū)人民法院，預(yù)計(jì)結(jié)束日期為2013年1月13日。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號(hào)】陳某與孫某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守。孫某在履行合同過(guò)程中，未能按照雙方簽訂的補(bǔ)充條款的約定及時(shí)注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)利，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充條款的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。陳某要求孫某依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同第十條及補(bǔ)充條款的約定支付違約金，具有事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。對(duì)于陳某要求孫某賠償由于房貸成本上漲、業(yè)主權(quán)益受損等所造成的經(jīng)濟(jì)損失10萬(wàn)元，因缺乏相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。 至于陳某要求孫某繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，原審法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。根據(jù)審理查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋目前存在多項(xiàng)權(quán)利限制，除了第三人的兩項(xiàng)抵押權(quán)外，另有兩項(xiàng)司法限制（輪候查封）。在上述權(quán)利限制未被滌除之前，系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)無(wú)論從法律上還是事實(shí)上都將無(wú)法進(jìn)行任何變更。陳某在明知系爭(zhēng)房屋存在上述多項(xiàng)權(quán)利限制且未能積極設(shè)法予以滌除的情況下，仍堅(jiān)持繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同、辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)此，法院難以支持?；陉惸骋罄^續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，非終止合同，故對(duì)陳某已付購(gòu)房款，本案不予審處。孫某無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為自行放棄訴訟權(quán)利，法院依法缺席審理。原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，于二〇一二年七月二十三日作出判決：一、孫某于判決生效之日起十日內(nèi)支付陳某違約金（以128萬(wàn)元為本金，按照每日0.02%的標(biāo)準(zhǔn)，自2010年2月1日起計(jì)算至判決生效之日止）；二、駁回陳某的其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣5,130元，由陳某負(fù)擔(dān)2,100元，由孫某負(fù)擔(dān)3,030元。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2762號(hào)】本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，孫某出具四份收條，一份為2009年12月7日收到定金3萬(wàn)元、一份為同年12月14日收到房款17萬(wàn)元、另二份均為同年12月22日，分別收到房款12萬(wàn)元、96萬(wàn)元，共計(jì)108萬(wàn)元；陳某與孫某在12月11日簽署的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，約定的出售價(jià)格為386萬(wàn)元，但是在同一日簽訂的協(xié)議中，雙方又約定房屋的實(shí)際成交價(jià)為350萬(wàn)元，同時(shí)，還約定陳某獲得270萬(wàn)元的銀行貸款到孫某的賬戶后，孫某應(yīng)將其中的48萬(wàn)元轉(zhuǎn)出，顯然合同約定的386萬(wàn)元是出于做高房?jī)r(jià)多貸款的目的而約定，因此并非雙方真實(shí)的成交價(jià)，故不能認(rèn)定是雙方的真實(shí)意思表示，該條款約定應(yīng)屬無(wú)效，但并不及于整個(gè)合同的效力，因?yàn)榫拖禒?zhēng)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易仍為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，故雙方簽署的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充條款及協(xié)議仍應(yīng)為有效合同。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。上訴人按約履行付款義務(wù)，在審理中，其表示在過(guò)戶時(shí)付清剩余房款，對(duì)滌除抵押、解除司法查封及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)中可能超出的費(fèi)用也表示先行墊付，足以表明其繼續(xù)履行的誠(chéng)意；被上訴人孫某在滌除系爭(zhēng)房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以協(xié)助上訴人陳某辦理過(guò)戶手續(xù)，不存在履行上的障礙，故雙方之間的合同可以繼續(xù)履行。上訴人陳某要求被上訴人孫某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)等，應(yīng)予支持。孫某雖然將系爭(zhēng)房屋已交付陳某使用，但是，孫某未能按約于2010年1月31日協(xié)助陳某辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，孫某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期過(guò)戶的違約責(zé)任。基于上訴人陳某在二審中作出付款及墊付的承諾，并與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商確定了歸還金額，積極實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)利的變更，從法律上及事實(shí)上可以實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)利的變更，故本院依法予以改判。被上訴人孫某缺席審理本案，系其放棄訴訟權(quán)利，相應(yīng)的法律后果由其自行承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、維持上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號(hào)民事判決第一項(xiàng)； 二、撤銷(xiāo)上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號(hào)民事判決第二項(xiàng)； 三、陳某與孫某于2009年12月11日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》第二條有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓款人民幣386萬(wàn)元的條款約定無(wú)效；陳某與孫某應(yīng)按人民幣350萬(wàn)元的房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)繼續(xù)履行雙方于2009年12月11日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充條款》、《協(xié)議》；四、陳某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)向?qū)O某支付剩余房款人民幣222萬(wàn)元； 五、孫某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)滌除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并協(xié)助陳某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將上述房屋的產(chǎn)權(quán)人由孫某變更登記為陳某。滌除抵押、解除司法查封等先從人民幣222萬(wàn)元房款中予以抵扣，不足的款項(xiàng)由陳某予以墊付。 負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)人民幣5,130元，由陳某負(fù)擔(dān)2,100元，孫某負(fù)擔(dān)3,030元；二審案件受理費(fèi)人民幣2,100元，由陳某、孫某各半負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。