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今年上半年，“330”新政”出臺，規(guī)定2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策，個人住房轉讓營業(yè)稅免征年限由5年變成2年。也就是以前房屋買賣房產證滿5年，才能免征營業(yè)稅（5.6%），從330新政出臺后，現在產證滿2年的普通房產，交易時就可以免征收營業(yè)稅了。而產證不滿2年的，要征收全額的營業(yè)稅，比如100萬的房產，買家需要交納5.6萬的營業(yè)稅。 這里需要注意的是，那些非普通住宅比如商鋪這些，要放賣的話，是需要根據住宅的銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 營業(yè)稅五改二 先來科普一下，營業(yè)稅到底是怎么算的，它包含了什么內容。營業(yè)稅5.6%的稅率=5%的營業(yè)稅+7%的城建稅+3%的教育費附加+2%，即營業(yè)稅及附加之和為5.6%。 普通住宅和非普通住宅怎么劃分？ 上面提到了普通的住宅產證滿2年，就可以免征收營業(yè)稅，而非普通住宅卻要征收部分營業(yè)稅。那到底普通住宅和非普通住宅有什么區(qū)別？ 一般來說，普通住宅和非普通住宅的區(qū)別就是，普通住宅是民用住宅，而非普通住宅則是用于商用，建筑面積會大很多，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。 一. 普通住宅和非普通住宅定義上的不同： 普通住宅滿足以下條件：小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 非普通住宅： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（不含1.0），除高檔別墅外，平常的居民樓一般都在1.0，這條基本可以不用考慮。 2、單套建筑面積在140平方米以上（含140平方米），你買了套房子138平就是普通住宅，你要再買套141平的，這套就是非普通住宅?！?br>3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價1.2倍以上（不含1.2倍），有的地區(qū)有成交價規(guī)定，比如有地區(qū)規(guī)定本區(qū)域市場指導價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。
二. 普通住宅和非普通住宅稅費征收上的不同具體表現為： 1. 個人所得稅：成交價*1% 普通住宅滿5年(含5年)，且為賣方家庭唯一住房，免征?！?br>2、非住宅(無年限制)按成交價的1%征收。 3、轉讓受贈住房一律按差額的20%征收。 4、直系贈與，看老證，滿5年免征。 營業(yè)稅 2. 營業(yè)稅：成交價*5.6% 普通住宅滿5年(含5年)免征?！?br>普通住宅未滿5年，全額征收。 非普通住宅滿5年，差額征收?！?br>非普通住宅未滿5年，全征 3.契稅： 成交價*1%，90平方米以下的普通住宅，若買方不是唯一住房的按成交價3%征收。 成交價*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查實買方不是唯一住房的按成交價3%征收。 成交價*3%，(144平米以上含144平米) 4.土地收益金：成交價*0.5%，房改房征收。 5.土地增值稅： 成交價*1%，普通住宅免征?！? 非普通住宅，全征(無年限制)、 “增值額”*30%征收。 6.印花稅：成交價*0.05% 1、普通住宅類，暫免?！?br>2、贈與，非普通住宅，征收(雙方各0.05%)。 7. 轉讓手續(xù)費 面積*2.5元/平方米，已購公房(房改房、直管公房、安居房、經濟適用房、集資建房)。 面積*6元/平方米，商品房。 面積*8元/平方米，別墅及非普通住宅 8.產權轉移登記費 80元/本，普通住宅及配套車庫 550元/本，非普通住宅及不配套車庫。 10元/本，共有權證。 二. 關于營業(yè)稅征收的網友提的一些問題： 1.二手房交易時間如何確定？ 根據《國家稅務總局財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號，以下簡稱89號文件）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，“契稅完稅證明上注明的時間”，指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明，且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。 二手房交易費用 2. 滿2年不滿5年的二手房買賣，2015年3月30日已經完稅，但未辦理房屋過戶，能否享受此次調整后的營業(yè)稅優(yōu)惠？ 財稅〔2015〕39號文件從3月31日起開始執(zhí)行。根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局第52號令）第二十四條規(guī)定：“條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。”因此，本次交易在新政執(zhí)行前已經完稅，無法享受營業(yè)稅減免。 3.二手房交易過程中都有哪些稅收優(yōu)惠？ 1.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 2.個人銷售住房以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產轉讓所得”項目適用20%的稅率繳納個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得，繼續(xù)免征個人所得稅。自用5年以上，指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。 3.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。 三.具體案例分析普通住房和非普通住房稅費征收的區(qū)別 1. 普通住房： 張三在市區(qū)有一套房子（唯一住房），房產證填發(fā)日期為2013年9月，契稅完稅證明上注明時間為2012年9月，房屋建筑面積為109平方米。李四夫婦（名下均無房產）決定購買，成交價50萬元。 賣方張三需繳納的稅金： 張三提供的契稅完稅證明時間早于房屋產權證上注明的時間，應以契稅完稅證明時間作為購房日期，超過2年但未過5年。按照新政規(guī)定，可減免營業(yè)稅及城建稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。土地增值稅、印花稅按規(guī)定暫免征收。雖然是唯一住房，但不滿足自住5年以上的條件，個人所得稅不能減免。所以張三應繳個人所得稅：500000×3%=15000（元）。 買方李四需繳納的稅金： 李四購買的屬于普通住房（暫免征收印花稅），且符合唯一住房條件，按3%減半征收契稅。所以李四應繳契稅：500000×3%×50%=7500（元） 2.非普通住房： 王五在市區(qū)有一套150平方米的住房，該房2011年以70萬元購入。王五和趙六于2015年4月簽訂房產買賣合同，合同價為110萬元，評估價為100萬元。 賣方王五需繳納的稅金： 自2015年3月31日，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 營業(yè)稅：（1100000-700000）×5%=20000（元） 城建稅：400000×7%=28000（元） 教育費附加：400000×3%=12000（元） 地方教育附加：400000×2%=8000（元） 因王五房屋出售時未滿5年，不符合個人所得稅減免條件，故需繳納個人所得稅。因未能提供相關原始憑證，故按3%定律征收。應繳個人所得稅：1100000×3%=33000（元） 買方趙六需繳納的稅金： 按照規(guī)定，非普通住房契稅適用稅率為4% 契稅：1100000×4%=44000（元） |
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