我市二手房的交易，一般有兩種方式，一是通過(guò)中介公司進(jìn)行交易，二是買賣雙方自由交易。不論采取何種方式，對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)，都需要了解房屋交易中的主要環(huán)節(jié)及操作技巧，以增加交易的“保險(xiǎn)系數(shù)”，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。為此，記者采訪了智宇中介資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊泉。楊泉對(duì)如何順利進(jìn)行二手房交易的問題，進(jìn)行了系統(tǒng)的介紹和分析。 

　　第一步：精心挑選中介公司

　　如果二手房交易需要通過(guò)中介公司完成，那么，買房雙方首先應(yīng)該選擇一家誠(chéng)信可靠的房屋中介公司。如何才能選到一家好的房屋中介公司呢？楊泉告訴記者，首先要選擇有資質(zhì)的正規(guī)中介公司?？匆患抑薪楣臼欠裾?guī)，除其具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還必須要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)證書。此外，所選的房屋中介公司最好是具有良好口碑的品牌中介。正規(guī)中介公司不僅擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，而且操作也較規(guī)范。

　　第二步：賣家辦理委托手續(xù) 買家審查房屋權(quán)屬狀況

　　在選到一家合格的中介公司后，賣家接下來(lái)需要做的就是辦理售房委托手續(xù)。具體步驟為，賣家只需帶上產(chǎn)權(quán)證原件、復(fù)印件，土地證原件、復(fù)印件(尚未取得產(chǎn)權(quán)證的則需帶上購(gòu)房合同原件)到選定的房屋中介公司，即可同中介公司簽訂售房委托書。

　　在選到一套心儀的房源后，買家應(yīng)進(jìn)一步對(duì)房屋的權(quán)屬狀況進(jìn)行了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。此外，為以防萬(wàn)一，買家還應(yīng)到產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)一步核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)?。同時(shí)，買家還可通過(guò)房地產(chǎn)交易部門，了解該房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，買家應(yīng)要求賣家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。

　　除需查看、驗(yàn)證房屋相關(guān)資料外，買家還應(yīng)前往房屋實(shí)地進(jìn)一步進(jìn)行查看，并詢問周邊鄰居、物管公司了解房屋情況，如房屋是否經(jīng)過(guò)大修、是否存在質(zhì)量問題等以及房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。如在屋頂露臺(tái)、走廊等處搭建房屋，是否得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)許可。

　　第三步：簽合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

　　在簽訂二手房買賣合同時(shí)，必須要注意，如果所購(gòu)房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)的，房產(chǎn)共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。此外，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，在簽訂合同時(shí)，買家應(yīng)要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

　　二手房交易要交哪些稅費(fèi)

　　二手房交易過(guò)程中買方和賣方都需要承擔(dān)不同的稅費(fèi)。隨著9月份稅費(fèi)新政的落地，買賣一套二手房究竟要交多少稅再次成為廣大消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，稅收新政出臺(tái)后，不同性質(zhì)的房屋究竟需要繳納哪些稅費(fèi)呢？

　　經(jīng)適房交易

　　賣方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.土地出讓金：從11月1日起，我市取消經(jīng)適房需滿5年才能上市的“門檻”。凡按原經(jīng)適房購(gòu)房款的8%補(bǔ)交土地出讓金的，即可上市交易。

　　2.個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅；轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)并非家庭唯一生活用房的，按成交價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅；轉(zhuǎn)讓未滿5年的房屋，無(wú)論是否是家庭唯一生活用房，都需按成交價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅。

　　3.營(yíng)業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)房款后的差額征收5.65%營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)房款后的差額征收5.65%營(yíng)業(yè)稅，非普通住房，按成交價(jià)全額征收5.65%的營(yíng)業(yè)稅。

　　4.交易費(fèi)：按3元/平方米繳納。

　　買方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.契稅：購(gòu)買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1%征收契稅；購(gòu)買面積在90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1.5%征收契稅；購(gòu)買面積在144平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房，均按成交價(jià)的3%征收契稅；對(duì)購(gòu)買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購(gòu)房家庭，同樣按成交價(jià)的3%征收契稅。

　　2.登記費(fèi)：80元

　　3.交易費(fèi)：按3元/平方米繳交。

　　商品房交易

　　賣方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓滿5年(含5年)，且是家庭唯一生活用房，并在1年內(nèi)不再購(gòu)房的，免征個(gè)人所得稅；轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅，不論年限，均按成交價(jià)2%征收個(gè)人所得稅。

　　2.營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，按照成交價(jià)全額征收5.65%營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)房款后的差額征收5.65%營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　3.交易費(fèi)：按3元/平方米繳交。

　　買方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.契稅：購(gòu)買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)1%征收契稅；購(gòu)買面積在90平方米以上的普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價(jià)的1.5%征收契稅；購(gòu)買面積在144平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房的，均按成交價(jià)的3%征收契稅；對(duì)購(gòu)買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購(gòu)房家庭，則同樣按成交價(jià)的3%征收契稅。

　　2.登記費(fèi)：80元。

　　3.交易費(fèi)：按3元/平方米繳交。

　　房改房交易

　　賣方需繳納的稅費(fèi)：

　　個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、交易費(fèi)與商品房交易相同。

　　買方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.契稅：與商品房交易相同。

　　2.登記費(fèi)：40元

　　3.交易費(fèi)：與商品房交易相同。

　　寫字樓辦公房門面交易

　　賣方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.個(gè)人所得稅：按照其銷售收入減去購(gòu)房款后的差額征收20%個(gè)人所得稅。

　　2.營(yíng)業(yè)稅：按照其銷售收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收5.65%營(yíng)業(yè)稅。

　　3.土地增值稅：按成交價(jià)的2%征收土地增值稅。

　　4.交易費(fèi)：寫字樓、辦公房按18元/平方米繳交；商業(yè)用房(門面)按24元/平方米繳交。

　　買方需繳納的稅費(fèi)：

　　1.契稅：按成交價(jià)的3%征收契稅。

　　2.登記費(fèi)：按550元/套繳交。

　　3.交易費(fèi)：寫字樓、辦公用房按18元/平方米繳交；商業(yè)用房(門面)按24元/平方米繳交。

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