短暫的“黃金時代”后，鄭州迎來新政后的平穩(wěn)。但經(jīng)歷完2015地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型，2016房企之變又有了新特征：行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型，單一住宅向商業(yè)+住宅綜合開發(fā)等。

11月2日，RET睿意德李雪鵬先生應(yīng)邀參加新浪樂居直播欄目，并分享商業(yè)地產(chǎn)干貨：目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢如何？經(jīng)歷完數(shù)年的高庫存時代，如今的鄭州商業(yè)地產(chǎn)有何新動向？住宅雙限后，是否會激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的新活力？

為方便更好了解內(nèi)容，以下是整理的干貨，分享給如下：

三大房企布局商業(yè)地產(chǎn)的思考

談及商業(yè)地產(chǎn)，不得不提及9月陽光城商住用地，康橋高價拿下的商務(wù)用地（帶五星級酒店）。土地作為市場的引子，這是市場火熱的烘托，還是商業(yè)地產(chǎn)回暖的兆頭？李雪鵬給予一些思考借鑒：

陽光城商業(yè)地塊溢價率292%的邏輯

今年9月，外來房企陽光城經(jīng)過636輪、近11小時的競價，最終拿下這宗商業(yè)用地，溢價率高達(dá)292%，總價28.24億元。

為什么這塊地這么熱？李雪鵬表示，陽光城636輪奪下經(jīng)開區(qū)商業(yè)用地，是有邏輯依據(jù)的。

他從開發(fā)角度分析：地塊規(guī)劃里有相當(dāng)一部分的可售型物業(yè)，住宅體量基本上能達(dá)到13萬平米。伴隨著住宅的銷售，慢慢給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)輸送“彈藥”（資金），所以在開發(fā)的難度上并非特別的難。

康橋回歸做酒店背后的深層戰(zhàn)略

中秋節(jié)前，鄭州本土房企康橋以9.92億摘得經(jīng)開區(qū)54畝商用地，將規(guī)劃經(jīng)開首個五星級酒店，作為傳統(tǒng)房企突然要做商業(yè)、做酒店？引發(fā)了多方猜想。

這宗地塊的性質(zhì)：商務(wù)用地，規(guī)劃中要求必須配建一個五星級酒店?！皬纳虡I(yè)地產(chǎn)從業(yè)者來說，酒店的回收周期至少需要十五年、二十年，從帳面上很難找到一個平衡點?！崩钛i認(rèn)為，此次土地的納入，可以看出康橋一系列戰(zhàn)略意義。

1. 該地塊基本上沒有什么可售產(chǎn)品，即使有一部分公寓，但去化周期長、銷售的天花板有限，所以必須具備非常強大的資金實力才有可能介入到這類地塊的開發(fā)。從這個角度來看，康橋不差錢，資金儲備以及獲取資金的成本等方面非常強。

2. 結(jié)合近期康橋的一些動作，從2015年就開始在經(jīng)開區(qū)大肆拿地，今年7月在經(jīng)開區(qū)以23億又拿下一宗地，目前它在濱河國際城一級開發(fā)區(qū)域里邊已經(jīng)拿到200多畝的住宅用地。最近也提出了新的戰(zhàn)略，叫”5+好房”，“觀、建、侍、體、研”。在這樣的新戰(zhàn)略下，康橋很可能是把商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)戰(zhàn)略的一個重要支柱，當(dāng)做導(dǎo)入人口、導(dǎo)入人流的入口，這樣后續(xù)的文旅、教育等板塊都能從這個入口來受益。

3. 可能這個酒店項目暫時算不過帳，但是能通過其它大批土地儲備和銷售型項目的入市，來抵銷這個項目的投入。所以這個確實需要相對來說比較強的資金實力才玩得了這個項目。

正弘涉足商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)瞻布局

2016年10月，李向清宣布正弘戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，預(yù)計未來5-8年，正弘集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)比重將占到集團(tuán)營業(yè)額50%以上。

李雪鵬分析，這些單個的事件，或是房企考慮自己戰(zhàn)略布局的需要，或是正常的市場表現(xiàn)行為，代表商業(yè)回暖較為牽強。

1. 從全鄭州的范圍來看，從2015年下半年到現(xiàn)在，無論是經(jīng)營類型還是銷售類型的項目其實仍較為艱難，整個市場的投資熱點基本在住宅，包括掙錢效應(yīng)都在去稀釋或者吸附。商業(yè)地產(chǎn)從目前看還不具備短期巨變的空間。

2. 從資金投入來，商業(yè)地產(chǎn)在整個地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域也并不占主導(dǎo)。但未來土地供應(yīng)的趨勢，好區(qū)段的土地都要有相當(dāng)比例的商業(yè)性質(zhì)用地，比如公建類、商業(yè)金融類、商務(wù)類的用地比例要求。

3. 提前布局商業(yè)地產(chǎn)的房企，或是正在改變自己習(xí)慣開發(fā)住宅的思路，為了適應(yīng)未來土地供應(yīng)的趨勢，提前布局，避免未來在和外來大房企競爭時毫無還手之力。

服務(wù)商眼中的商業(yè)市場真相

"商業(yè)地產(chǎn)"是什么？從業(yè)者解讀！

商業(yè)地產(chǎn)是從居住類地產(chǎn)來分的一個物業(yè)類型。廣義是把它都當(dāng)成一個生產(chǎn)工具，包括寫字樓、投資類型公寓、出租類型公寓，集中商業(yè)（業(yè)內(nèi)稱為大盒子），商業(yè)街等，都是商業(yè)地產(chǎn)。

狹義來講，集中商業(yè)也就是購物中心，以及統(tǒng)一運營的商業(yè)街這種形式，當(dāng)做一個日常研究的商業(yè)地產(chǎn)門類。

"壞商業(yè)"是什么模樣？注意避讓！

商業(yè)里的”壞庫存”，就是那些永遠(yuǎn)放在那里，無論多便宜都沒有人愿意買，不會產(chǎn)生任何收益的項目。李雪鵬遺憾認(rèn)為，在鄭州，這樣的項目很多。

“最常見的就是大裙樓商業(yè)，上面插幾個塔樓，底下是一個幾萬平米的裙樓，不太容易做成真正意義上的內(nèi)動線，就是一個簡單的鋪位羅列，又沒有真正意義上主力店的帶動。如果不是在交通特別便利的好區(qū)域，周邊人口又沒有達(dá)到比較飽和的狀態(tài)，這種項目就特別難以產(chǎn)生我們所謂的‘好用’的概念?！?/p>

此外，商業(yè)比較講求氛圍，比如說在某一個商街有100個鋪，只開了30、50個鋪，剩下的永遠(yuǎn)在轉(zhuǎn)讓或者清理當(dāng)中，那基本上就不會形成一個良好的活力氛圍，可能到最后就會爛在那里?；蛘卟坏靡讯鵀橹?，改成其他的業(yè)態(tài)，比如創(chuàng)新空間，做成開放式辦公，長租、短租公寓等。

而這個市場上“金錢永不眠”，資本只會去追逐回報率搞得的項目，市場上有那么多表現(xiàn)良好，并且運營狀態(tài)清晰的項目，所以資本去找這些不良資產(chǎn)、去盤活它的可能性不大。

"一鋪養(yǎng)三代"？沒那么神話！

對此，李雪鵬給出兩個方面分析：

一方面，商業(yè)性質(zhì)用地的項目，轉(zhuǎn)讓成本較高。如果說投資型客戶去買商鋪、公寓、寫字樓，是為了通過未來升值能產(chǎn)生溢價然后賣出去，但賣的時候會發(fā)現(xiàn)交易稅費非常高，甚至有的能達(dá)到40%的稅務(wù)成本。

另一方面，整體市場供應(yīng)非常大，一旦你買到商鋪發(fā)現(xiàn)招商運營并不能達(dá)到你的經(jīng)營預(yù)期，就很難轉(zhuǎn)讓出手，獲取租金都不順利，更別說未來的升值空間了。所以從這個角度來看，所謂的一鋪養(yǎng)三代至少不是那么神話。

占據(jù)核心區(qū)位的項目，租金仍在漲！

從租金水平來看，全市的租金水平是幾家歡樂幾家愁。

占據(jù)核心位置的租金還在漲，比如德化步行街人流比較大的項目，租金能達(dá)到四五百，甚至八九百、上千元，售價十萬一平米的也有，這個比較特殊。

相對比較老舊的商圈，租金在急劇下滑，像碧沙崗商圈，現(xiàn)在也沒人提了，一些比較老的商業(yè)體、商業(yè)項目都在慢慢退出，區(qū)域的整體租金水平肯定是有所下滑。

限購限貸后，商住公寓真”火“了？

限購以后，睿意德監(jiān)控了20個重點的項目，目前來看還沒有特別明顯的變化，幾乎跟之前的市場表現(xiàn)是一致的，包括來訪量、去化速度基本一致。

但是把時間節(jié)點再拉長一點，多少會有一些影響，無論是開發(fā)商還是投資客都會有投資熱點。即使限購限貸了，還是有很多人想買房，但因為限購、限貸已經(jīng)無法購買住宅了。在商業(yè)地產(chǎn)里的公寓產(chǎn)品、LOFT產(chǎn)品，有利好的趨勢。比如睿意德服務(wù)的某項目，它的公寓產(chǎn)品在開盤前一天，出現(xiàn)了凌晨兩點多鐘就去排隊的情況。

2016年鄭州商業(yè)地產(chǎn)的新趨勢

1. 到今天鄭州還是百貨占統(tǒng)治地位，但已經(jīng)在一點點的萎縮，鄭州整個商業(yè)地產(chǎn)在面臨一個升級換代的契機(jī)。

2. 鄭州終于有了真正意義上的大型城市綜合體或大型購物中心，如華潤萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城，這之前在鄭州是少見的。

3. 現(xiàn)在鄭州也有了很多新穎的體驗式業(yè)態(tài)，比如華潤萬象城的四分之三站臺，健康路的兒童城，跨界書店，這些雖然跟成都、上海、南京、北京比還會有很大的空間，但最起碼這個東西有了。

4. 鄭州真正具備消費能力、開放消費眼界，成熟的商業(yè)客戶其實很少。并且鄭州很多都是地市過來，相對來說集團(tuán)式消費比較多一點，比如百貨商場的購物卡之類較受歡迎。

5. 未來消費的新趨勢肯定是90后甚至是00后占據(jù)主導(dǎo)地位，所以說在業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換過程當(dāng)中，它跟人口年齡的變化和人口結(jié)構(gòu)的構(gòu)成，都會有挺大的變化和結(jié)合。

實體商業(yè)PK電商，真的無藥可解？

李雪鵬認(rèn)為，電商其實沒有辦法左右整個商業(yè)市場，它最終會成為實體商業(yè)特別有效的支持，主要是在零售的門類，像O2O的模式，從線上下單到線下的執(zhí)行。

但實體商業(yè)確實會受到一定程度的影響，這就需要打出差異化的做法：

1. 體驗式業(yè)態(tài)，會成為未來趨勢。在這樣的商業(yè)里第一是買東西，第二是吃飯，第三就是玩兒，通過玩兒能把人留在這個場子里，只要他在這個場子里待著，他就會產(chǎn)生各種消費。

2. 用IP做商業(yè)內(nèi)容的產(chǎn)出，像電影、網(wǎng)游人物，包括變形金剛、仁者神龜都可以成為IP，用它營造一系列的主體和氛圍，甚至相關(guān)的業(yè)態(tài)、相關(guān)的周邊都可以成為整個商業(yè)里邊的一個內(nèi)容，甚至有些商業(yè)體已經(jīng)開始自己來做IP，直接投資某個網(wǎng)游，把這個網(wǎng)游上的東西形成人氣以后帶到線下進(jìn)行推廣，這都是未來的一個趨勢。

3. 你再常規(guī)的去賣東西，去做簡單的餐飲，整個項目沒有很吸引人的規(guī)劃或者說建筑上形式，也沒有專業(yè)運營團(tuán)隊打造，那你項目到最后肯定就會越來越走到死胡同里。

最后，用李雪鵬的一段話收尾：

“我一直認(rèn)為鄭州真正意義上的好商業(yè)是不夠的。即使商業(yè)庫存很大，但真正滿足鄭州老百姓不同類型社交需求的商業(yè)還是很少。

鄭州是一個人口凈流入的城市，整個城市框架在拉大，所以真正好的項目是非常稀缺的。未來包括杉杉奧萊，東區(qū)熙地港項目的涌現(xiàn)，都會成為一個熱點，未來五年之內(nèi)市場需要有特色、有差異化的商業(yè)體出現(xiàn)。