商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大階段工作LIST 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)定的業(yè)務(wù)流程控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),進(jìn)行過(guò)程管理和控制,是確保商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵。 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的各種問(wèn)題的梳理,以下提出了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段所需進(jìn)行的工作內(nèi)容,為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供參考,也為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理提供良好的先決條件。
1.1 項(xiàng)目基本情況研究 項(xiàng)目區(qū)位條件 重大政策利好及規(guī)劃分析研究 項(xiàng)目周邊情況分析 項(xiàng)目SWOT分析 1.2 項(xiàng)目用地功能可行性分析 項(xiàng)目各用地功能可行性探討 國(guó)內(nèi)相關(guān)案例參考 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位 重點(diǎn)用地功能分區(qū)及平面布局 重點(diǎn)用地功能建設(shè)規(guī)模建議 1.3 項(xiàng)目建設(shè)模式建議 項(xiàng)目相關(guān)各方之間的關(guān)系梳理 項(xiàng)目建設(shè)節(jié)奏與順序 1.4 項(xiàng)目收益預(yù)估 在考慮快速回籠資金和節(jié)約開(kāi)發(fā)成本的前提下,提出項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議。
2.1 市場(chǎng)環(huán)境研究及調(diào)查 項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)和人口研究 (1) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析,未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) (2) 人口構(gòu)成,常住人口與暫住人口的分布情況 (3) 零售消費(fèi)前景分析 (4) 分析居民可支配收入水平與消費(fèi)支出水平,研究居民消費(fèi)力情況 重大政策利好及規(guī)劃分析研究 (1)周邊交通設(shè)施的改善對(duì)本項(xiàng)目的影響 (2)未來(lái)周邊政府規(guī)劃公建、及重大開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的機(jī)遇與挑戰(zhàn) (3)區(qū)域規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的機(jī)遇與影響 消費(fèi)者調(diào)查 (1) 消費(fèi)群體特征 (2) 消費(fèi)水平 (3)消費(fèi)習(xí)慣 (4)消費(fèi)特征 (5)潛在消費(fèi)需求 目標(biāo)租戶調(diào)查 (1)零售商在項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展策略 (2)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃 (3)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域現(xiàn)時(shí)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的了解及看法 (4)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展的翼望 (5)對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀了解 (6)對(duì)本項(xiàng)目定位的建議及看法 (7)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向的看法及建議 (8)選擇開(kāi)店的主要區(qū)域 (9)選擇開(kāi)店的主要考慮因素 (10)項(xiàng)目的承租意向 (11)商場(chǎng)設(shè)計(jì)及裝修需求 (12)可承受的租金水平,租期 (13)商鋪面積要求 (14)商鋪其它技術(shù)條件要求 2.2 商業(yè)市場(chǎng)研究及分析 總體市場(chǎng)分析 (1) 城市總體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況分析 (2) 本區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r (3) 重點(diǎn)商業(yè)的現(xiàn)狀及特點(diǎn) 項(xiàng)目周邊商業(yè)的研究 (1)項(xiàng)目所在區(qū)域所輻射的區(qū)域界定 (2)著重目前的周邊商業(yè)的發(fā)展情況,并進(jìn)行相應(yīng)的對(duì)比分析,為本項(xiàng)目的商業(yè)定位提供參考 (3)未來(lái)片區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析,尤其在體量上能與本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的主要潛在商業(yè)項(xiàng)目 2.3 項(xiàng)目自身研究及分析 就項(xiàng)目自身的客觀條件進(jìn)行分析評(píng)價(jià),如所處位置、規(guī)劃指標(biāo)、交通便利性、政策限制等進(jìn)行評(píng)價(jià) 項(xiàng)目S.W.O.T.分析,對(duì)地塊的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì),以及項(xiàng)目在市場(chǎng)中存在的機(jī)遇與競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行深入分析 2.4 項(xiàng)目商業(yè)定位及建議 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位建議; 主題定位建議; 項(xiàng)目命名及形象定位建議; 在整體布局明確之下,就項(xiàng)目的商業(yè)建筑形態(tài)提出合理化建議; 目標(biāo)消費(fèi)客戶群的構(gòu)成定位、區(qū)域界定及人流動(dòng)線圖; 業(yè)態(tài)功能組合定位,業(yè)態(tài)比重分析建議,各樓層品牌組合及布局規(guī)劃建議,以及相應(yīng)的目標(biāo)商戶落位平面圖; 制定主力租戶選定標(biāo)準(zhǔn); 項(xiàng)目入口位置及形象視覺(jué)建議; 項(xiàng)目外部交通組織整合建議; 停車(chē)位的需求配比建議。 2.5 項(xiàng)目回報(bào)率分析 項(xiàng)目建設(shè)成本預(yù)估 項(xiàng)目租金水平預(yù)估 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本預(yù)估 項(xiàng)目宣傳推廣成本預(yù)估
3.1 整體商場(chǎng)規(guī)劃、動(dòng)線及硬件設(shè)計(jì)要求 本項(xiàng)目與現(xiàn)存環(huán)境設(shè)施的關(guān)系。 地盤(pán)的主要特點(diǎn),包括臨街正面、曝光度及動(dòng)線。 整個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目地盤(pán)范圍內(nèi)不同地點(diǎn)的顧客的潛在分別。 項(xiàng)目人流、車(chē)流、客流動(dòng)線的分析及建議。 外立面裝飾、外墻廣告、內(nèi)部燈箱廣告規(guī)劃建議 主要人、車(chē)出入口選位及特色建議 走廊寬度及樓層高度要求 商場(chǎng)中庭設(shè)計(jì)建議 垂直、手扶交通體系的安排建議 商場(chǎng)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)方案建議 商場(chǎng)內(nèi)間鋪建議 商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)及交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建議 店鋪規(guī)劃建議,包括面積、深度及店鋪的能見(jiàn)度及曝光度 3.2 商業(yè)配套設(shè)施安排 公共走道、后走道、功能用地(如卸貨區(qū)等)之面積及設(shè)計(jì)建議 在公用地方的主要垂直運(yùn)輸設(shè)點(diǎn) 商場(chǎng)洗手間的布局,位置安排,面積建議 停車(chē)場(chǎng)的出入口建議,充分考慮停車(chē)場(chǎng)動(dòng)線與商業(yè)的連接性,實(shí)現(xiàn)兼顧 人車(chē)分流及之間的互動(dòng)性 收銀設(shè)施、咨詢服務(wù)臺(tái)、育嬰室等服務(wù)及輔助設(shè)施的位置 各類后勤機(jī)房、儲(chǔ)藏室設(shè)置地點(diǎn)及面積建議 3.3 商場(chǎng)機(jī)電、工程、設(shè)備顧問(wèn) 在項(xiàng)目調(diào)整過(guò)程中,乙方將針對(duì)目標(biāo)客戶提出的要求,包括其用電、用水、排煙、排污、排水、電話、網(wǎng)絡(luò)配置等方面,對(duì)商場(chǎng)配套設(shè)施提出建議
4.1 協(xié)助甲方制定時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制表,提供顧問(wèn)意見(jiàn) 項(xiàng)目工程改造時(shí)間 項(xiàng)目的公開(kāi)招商時(shí)間 為配合項(xiàng)目招商而需在招商前完成的現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境完成時(shí)間 招商中心交付時(shí)間建議 廣告投放時(shí)間建議及年度推廣計(jì)劃 內(nèi)部裝修時(shí)間 4.2 項(xiàng)目工程改造顧問(wèn) 跟進(jìn)物業(yè)建筑施工、設(shè)備安裝和改造改建過(guò)程 提供配套設(shè)施設(shè)計(jì)和選型建議 參加工程例會(huì)并提出顧問(wèn)意見(jiàn) 參與工程施工過(guò)程中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定及監(jiān)督 參與樓宇及設(shè)施的交接/驗(yàn)收/調(diào)試 內(nèi)部裝修的管理跟進(jìn) 遺漏工程的整改跟進(jìn) 提供專業(yè)能源管理建議 4.3 制定租金策略及方案 根據(jù)商鋪位置、業(yè)態(tài)和品牌制定租金方案; 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果,就招商時(shí)之租金或聯(lián)營(yíng)等合作方式之條件,包括出租方式、租金形式、合同期、免租期、管理費(fèi)等向甲方提出合理化建議 協(xié)助甲方制定招商所涉及之協(xié)議或合同,就其中的條款、形式提供專業(yè)建議。 4.4 推廣策略及方案 項(xiàng)目總體推廣策略 參與項(xiàng)目CI及VI方案設(shè)計(jì)并提供意見(jiàn) 新聞溝通的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、階段性推廣主題設(shè)置 媒介選擇及組合建議 整體及階段性媒體推廣策略方案、預(yù)算及計(jì)劃 廣告策略 公關(guān)策略及推廣活動(dòng)(活動(dòng)設(shè)定、時(shí)序安排) 4.5 廣告公司的籌備及配合 廣告公司招標(biāo) 公關(guān)推廣活動(dòng)公司招標(biāo) 制作公司招標(biāo) 協(xié)助發(fā)展商統(tǒng)籌各委任之廣告商、公關(guān)顧問(wèn)及其它顧問(wèn)等以便籌備及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料 協(xié)助傳媒廣告宣傳之計(jì)劃提出意見(jiàn)、監(jiān)控廣告、分析效果 4.6 協(xié)助招商的物料制作 租賃須知的設(shè)計(jì)、確認(rèn) 承租意向書(shū)的設(shè)計(jì)、確認(rèn) 租賃合同及合同附件的設(shè)計(jì)、確認(rèn) 付款方式的設(shè)計(jì)、確認(rèn) 協(xié)助籌備及制訂合適的市場(chǎng)推廣冊(cè)子、傳單及其他宣傳資料 本項(xiàng)目物業(yè)數(shù)據(jù):如圖片、照片、平面圖、位置圖、租金價(jià)目表等 4.7 現(xiàn)場(chǎng)招商的配合 招商中心選址、布置方案及設(shè)計(jì)(包括就租賃中心及宣傳橫幅度的環(huán)境格 調(diào)、位置及設(shè)計(jì)提供建議) 動(dòng)態(tài)宣傳短片及示范單位建議,網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)
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