鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

在房屋買賣的過程中，賣房人（自然人）的房子可能會(huì)被司法查封，甚至可能會(huì)被司法拍賣。這無疑會(huì)對(duì)買房人的利益造成巨大的損害。面對(duì)這種情況，買房人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律的規(guī)定，根據(jù)自己的實(shí)際情況采取相應(yīng)的措施，維護(hù)自己利益的最大化。買房人有兩個(gè)選擇：繼續(xù)履行合同；解除合同并主張違約金（或?qū)嶋H損失）。

1、繼續(xù)履行。如果買房人按約支付了房款并且愿意將剩余的房款交付法院執(zhí)行、在房子被查封之前就已經(jīng)實(shí)際占有了房子，并且尚未過戶不是買房人的過錯(cuò)的，買房人可以通過提出執(zhí)行異議的方式排除法院對(duì)標(biāo)的房屋的執(zhí)行【《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》【法釋[2004]15號(hào)】第十六條：“被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。”第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》法釋【〔2015〕10號(hào)】第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”】并且訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同。需要注意的是，上述條件只是最一般的規(guī)定。在具體案件中，需要對(duì)上述法律規(guī)定進(jìn)行符合法理的解釋，解釋的結(jié)果可能和字面上的理解不一致（即看似不符合上述條件，但是可能可以提執(zhí)行異議；或者看似符合上述條件，但是可能不可以提執(zhí)行異議）。

2、如果買房人不具備上述條件的，則需要訴請(qǐng)解除合同并賠償違約金（或?qū)嶋H損失）。這個(gè)時(shí)候，買房人需要爭(zhēng)取更高的違約賠償金額（比如通過主張實(shí)際損失的方式主張更高的賠償額）。因?yàn)樵趨⑴c分配標(biāo)的房屋的拍賣款的時(shí)候，一般是以債權(quán)比例分配的（扣除執(zhí)行費(fèi)和優(yōu)先受償款后的普通債權(quán)一般是按比例分配）。此外，還需要盡快推動(dòng)自己的訴訟程序，以保證自己趕得上參與分配?！?strong>《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》【法釋[1998]15號(hào)】第90條：“被執(zhí)行人為公民或其它組織，其全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結(jié)，無其它財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其它財(cái)產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的，在被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其它債權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)該被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)參與分配。” 第94條：“參與分配案件中可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，在對(duì)享有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人依照法律規(guī)定的順序優(yōu)先受償后，按照各個(gè)案件債權(quán)額的比例進(jìn)行分配。” 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》【法釋[2015]5號(hào)】第五百零八條：“被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請(qǐng)參與分配。……” 第五百一十條：“參與分配執(zhí)行中，執(zhí)行所得價(jià)款扣除執(zhí)行費(fèi)用，并清償應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)后，對(duì)于普通債權(quán)，原則上按照其占全部申請(qǐng)參與分配債權(quán)數(shù)額的比例受償。清償后的剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)的，可以隨時(shí)請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。”】

此外，還需要特別注意的是：

1、如果買房人對(duì)該房屋有抵押權(quán)，則買房人可以主張優(yōu)先受償?！?strong>《物權(quán)法》第一百七十九條：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》【法釋[2015]5號(hào)】第五百零八條：“……對(duì)人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請(qǐng)參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。”】

2、爭(zhēng)取由買房人起訴賣房人的法院執(zhí)行。一般而言，首封法院有執(zhí)行權(quán)，這就需要買房人盡快查封賣房人的房子。此外，如果買房人沒能首封，但是對(duì)標(biāo)的房屋有抵押權(quán)且符合一定條件，也可以爭(zhēng)取到處分權(quán)?！?strong>《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》【法釋[1998]15號(hào)】第91條：“對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。首先查封、扣押、凍結(jié)的法院所采取的執(zhí)行措施如系為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全裁定，具體分配應(yīng)當(dāng)在該院案件審理終結(jié)后進(jìn)行。” 《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》【法釋[2016]6號(hào)】第一條：“執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡(jiǎn)稱查封）法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)，但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對(duì)查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡(jiǎn)稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院尚未就該查封財(cái)產(chǎn)發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行。”】

3、先予執(zhí)行的可能性。如果買房人通過代賣房人清償債務(wù)等方式解除了標(biāo)的房屋的查封，買房人實(shí)際投入的錢就更多（甚至遠(yuǎn)超房屋價(jià)款），買房人的風(fēng)險(xiǎn)增大了很多。此時(shí)，保障買房人權(quán)益的一個(gè)很必要也是很重要的途徑就是以最快的速度將標(biāo)的房屋過戶到買房人名下，以防止在過戶前標(biāo)的房屋再次被查封。在買房人起訴賣房人繼續(xù)履行案件中，法院安排開庭-開庭（可能需要兩次甚至多次開庭）-判決-15天的上訴期（賣房人可能上訴）-（如果賣房人不上訴）10天的履行期-買房人申請(qǐng)執(zhí)行-執(zhí)行局開始執(zhí)行……這個(gè)程序需要比較多的時(shí)間，其中15天的上訴期（調(diào)解除外）和10天的履行期是不可避免的。在這段時(shí)間內(nèi)，如果房屋再次被賣房人的其他債權(quán)人查封，則房子還是不能過戶，買房人又要投入更多的錢來解封新的查封。因此，在買房人通過代賣房人清償債務(wù)等方式解除了標(biāo)的房屋的查封后需要“立即”辦理過戶手續(xù)?！跋扔鑸?zhí)行”是否可行？《民訴法》第一百零六條：“人民法院對(duì)下列案件，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以裁定先予執(zhí)行：（一）追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用的；（二）追索勞動(dòng)報(bào)酬的；（三）因情況緊急需要先予執(zhí)行的。”《民訴法司法解釋》第一百六十九條：“民事訴訟法規(guī)定的先予執(zhí)行，人民法院應(yīng)當(dāng)在受理案件后終審判決作出前采取。先予執(zhí)行應(yīng)當(dāng)限于當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的范圍，并以當(dāng)事人的生活、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的急需為限。” 第一百七十條：“民事訴訟法第一百零六條第三項(xiàng)規(guī)定的情況緊急，包括：（一）需要立即停止侵害、排除妨礙的；（二）需要立即制止某項(xiàng)行為的；（三）追索恢復(fù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)急需的保險(xiǎn)理賠費(fèi)的；（四）需要立即返還社會(huì)保險(xiǎn)金、社會(huì)救助資金的；（五）不立即返還款項(xiàng)，將嚴(yán)重影響權(quán)利人生活和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的。” 根據(jù)上文的分析，立即辦理過戶手續(xù)確實(shí)屬于“因情況緊急需要先予執(zhí)行的”，但是司法解釋卻把“情況緊急”限制的比較死，過戶房屋不在范圍內(nèi)。但是，是否可以擴(kuò)大解釋上述法律規(guī)定以保護(hù)買房人的權(quán)利不受進(jìn)一步的侵害呢？如何權(quán)衡買房人的利益和賣房人的債權(quán)人的利益呢？我認(rèn)為，如果買房人已經(jīng)支付給賣房人的房屋價(jià)款和代賣房人償還的債務(wù)之和少于全部的房屋價(jià)款，則買房人應(yīng)當(dāng)將差額交付法院以償還賣房人的債務(wù)。在此基礎(chǔ)上，買房人對(duì)房屋享有期待權(quán)，權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先的保護(hù)?；蛘?，如果買房人已經(jīng)支付給賣房人的房屋價(jià)款和代賣房人償還的債務(wù)之和大于或等于全部的房屋價(jià)款，則買房人就已經(jīng)對(duì)標(biāo)的房屋享有期待權(quán)，其權(quán)利就應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)。即在上述兩種情形下（同一個(gè)前提，即買房人已經(jīng)支出不少于房?jī)r(jià)款的款項(xiàng)），買房人有權(quán)要求法院“先予執(zhí)行”。

當(dāng)然，如果解封之后賣房人愿意配合買房人立即過戶，那也就不需要“先予執(zhí)行”了。

附其他相關(guān)法律規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》【法釋[1998]15號(hào)】

　　第92條：“債權(quán)人申請(qǐng)參與分配的，應(yīng)當(dāng)向其原申請(qǐng)執(zhí)行法院提交參與分配申請(qǐng)書，寫明參與分配的理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。該執(zhí)行法院應(yīng)將參與分配申請(qǐng)書轉(zhuǎn)交給主持分配的法院，并說明執(zhí)行情況。”

　　第93條：“對(duì)人民法院查封、扣押或凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以申請(qǐng)參加參與分配程序，主張優(yōu)先受償權(quán)。”

　　第95條：“被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)分配給各債權(quán)人后，被執(zhí)行人對(duì)其剩余債務(wù)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其它財(cái)產(chǎn)的，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)繼續(xù)依法執(zhí)行。”

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》【法釋[2015]5號(hào)】

　　第五百零九條：“申請(qǐng)參與分配，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明參與分配和被執(zhí)行人不能清償所有債權(quán)的事實(shí)、理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。參與分配申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行終結(jié)前提出。”