最高院審判長(zhǎng)解讀唯一住房可執(zhí)行條件  2016-01-05 
來(lái)源 / 人民法院報(bào) 作者 / 程立：被執(zhí)行人唯一住房，如何強(qiáng)制執(zhí)行

本文第一部分、第二部分，系引用王國(guó)勇、郭澤慶 韋成 三個(gè)執(zhí)行員的意見(jiàn)。第三部分為作者的原創(chuàng)。

　　一、該案中被執(zhí)行人的唯一住房能否拍賣(mài)

　　作者： 王國(guó)勇 發(fā)布時(shí)間： 2009-12-02 14:11:36 ，http://www.chinacourt.org/html/article/200912/02/383715.shtml
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　　 【案 情】
　　
　　 2008年7月，劉某因生意周轉(zhuǎn)急需資金，向朋友張某借到現(xiàn)金20萬(wàn)元，同時(shí)以其一家三口位于市區(qū)中心地段的一套140平方米的三室兩廳居住用房作為抵押，并辦理了抵押登記手續(xù)。借期界滿后，劉某因經(jīng)營(yíng)虧損，未能償還。后張某起訴到法院獲得支持，案件隨之進(jìn)入執(zhí)行程序，法院將劉某的房產(chǎn)予以查封。
　　 【分 歧】
　　 法院對(duì)被執(zhí)行人唯一住房能否進(jìn)行拍賣(mài)？
　　 第一種意見(jiàn)認(rèn)為：依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第6條之規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。
　　 第二種意見(jiàn)認(rèn)為：以上法律規(guī)定的為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所“必需”，此種“必需”就應(yīng)當(dāng)考慮到案件實(shí)際情況，為了公平保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益，應(yīng)當(dāng)允許對(duì)設(shè)定抵押的房屋予以執(zhí)行。
　　 【評(píng)析】
　　
　　　 筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由如下：
　　
　　　 1、有抵押擔(dān)保的債權(quán)比普通債權(quán)的安全性更高。無(wú)論是訴訟程序還是執(zhí)行程序都應(yīng)當(dāng)盡可能地維護(hù)和實(shí)現(xiàn)有抵押擔(dān)保的債權(quán)，這是維護(hù)社會(huì)交易秩序和交易安全的需要。與沒(méi)有權(quán)利負(fù)擔(dān)的房屋相比，已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，該房屋作為債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種保證。因此，為了公平保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益，應(yīng)當(dāng)允許對(duì)設(shè)定抵押的房屋予以執(zhí)行。
　　
　　
　　 2、最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》規(guī)定：被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)只有一處已設(shè)定抵押的房屋時(shí)，人民法院在執(zhí)行中可以“以小換大、小差換好、以遠(yuǎn)換近，但不能從有到無(wú)”。從本案的情況來(lái)看，被執(zhí)行人在中心城區(qū)的140平方米的房產(chǎn)，完全超出了其生活“必需”住房需要，法院可以采取變通的方式，進(jìn)行“以小換大、小差換好”。
　　 3、最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》規(guī)定，法院在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人6個(gè)月的寬限期。該6個(gè)月的寬限期對(duì)當(dāng)事人需求臨時(shí)住房提供了法律保障。
　　
　　 （作者單位：江西省井岡山市人民法院 ）
　　
　　來(lái)源： 中國(guó)法院網(wǎng)
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　　二、對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)房屋應(yīng)如何執(zhí)行
　　作者： 郭澤慶 韋成 發(fā)布時(shí)間： 2006-01-12 14:32:31 ，http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=192077
　　
　　
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　　 最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。該規(guī)定出臺(tái)后，引起了社會(huì)各界的較大反響。因其規(guī)定的太過(guò)原則，既未明確“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”的范圍，也未明確判斷某一房屋為“生活所必需居住房屋”的標(biāo)準(zhǔn)，給具體的執(zhí)行實(shí)踐活動(dòng)帶來(lái)了不少的困惑。
　　 2005年12月21日最高院又出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》)，明確了屬于被執(zhí)行人所有的已設(shè)定抵押權(quán)的房屋，人民法院可以依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。從《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》的出臺(tái)情況看，該規(guī)定系針對(duì)執(zhí)行已設(shè)定抵押權(quán)的房屋這一專門(mén)問(wèn)題作出的專門(mén)性規(guī)定，其本身覆蓋的范圍并不廣，屬于對(duì)于前面出臺(tái)的《查封規(guī)定》第六條所作的修正補(bǔ)充性規(guī)定。因此，就《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》本身而言，并無(wú)太多討論的必要。而對(duì)于沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)的被執(zhí)行人房屋的拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債問(wèn)題，卻還有很多深入探討的價(jià)值。下面筆者就未設(shè)定抵押權(quán)的房屋應(yīng)如何執(zhí)行談?wù)勛约旱膸c(diǎn)意見(jiàn)：
　　
　　 1、申請(qǐng)執(zhí)行人每月的勞動(dòng)收入僅能維持當(dāng)?shù)刈畹蜕钏降模徽摫粓?zhí)行人的情況如何都應(yīng)對(duì)其所有的房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。因?yàn)榉刹荒芤誀奚环降纳鏅?quán)來(lái)維護(hù)另一方的生存權(quán)。
　　
　　 2、被執(zhí)行人有勞動(dòng)能力且每月勞動(dòng)收入高于被執(zhí)行人所在地，上一年度每戶人均每月可支配收入的，可以對(duì)被執(zhí)行所有的房屋予以拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。
　　
　　 3、被執(zhí)行人有勞動(dòng)能力且勞動(dòng)收入高于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ系?，在申?qǐng)人為其提供臨時(shí)住房的情況下，可以對(duì)被執(zhí)行人所有的房屋進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。提供臨時(shí)住房的具體規(guī)定可參考《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》。
　　
　　 4、對(duì)無(wú)勞動(dòng)能力或雖有勞動(dòng)能力但收入低于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ系?，?duì)于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬明顯超出必需生活水平的房屋（具體標(biāo)準(zhǔn)可以參考被執(zhí)行人所在地政府公布的人均住房面積），不宜予以拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債的，可以將被執(zhí)行人所有的超出其必需生活水平的房屋對(duì)外予以出租，每月從租金中扣除被執(zhí)行人最低生活費(fèi)用后，剩余租金予以清償債務(wù)。
　　
　　 （作者單位：江西省井岡山市人民法院）
　　
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　　三、本律師如是說(shuō)
　　
　　以上都是執(zhí)行員的觀點(diǎn)?，F(xiàn)在我發(fā)表一篇本人為被執(zhí)行人（執(zhí)行異議申請(qǐng)人）代寫(xiě)的一份執(zhí)行異議書(shū)。
　　
　　執(zhí)行異議書(shū)
　　
　　執(zhí)行異議申請(qǐng)人：M**
　　
　　致送單位：武漢市東**區(qū)人民法院執(zhí)行局
　　
　　異議請(qǐng)求：請(qǐng)求致送單位對(duì)執(zhí)行異議申請(qǐng)人位于**區(qū)**大道**號(hào)**棟*層*號(hào)（房產(chǎn)證號(hào)：&**********）的房產(chǎn)不予執(zhí)行。
　　
　　事實(shí)和理由：
　　
　　 東**區(qū)人民法院（下稱貴院）于2010年9月17日作出了“（2010）東民初字第**號(hào)”民事調(diào)解書(shū)。執(zhí)行異議申請(qǐng)人M*于2010年10月22日在武漢市**區(qū)房管局獲知貴院執(zhí)行局已以“（2010）&執(zhí)字第*號(hào)”執(zhí)行文書(shū)（未有效送達(dá)）查封了執(zhí)行異議申請(qǐng)人位于**區(qū)**大道**號(hào)**棟*層*號(hào)（房產(chǎn)證號(hào)：&**********）的房產(chǎn)。
　　
　　執(zhí)行異議申請(qǐng)人估計(jì)貴院執(zhí)行局可能已依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第四條逕行將貴院2010年8月3日作出的“（2010）*立保字第**號(hào)”《民事裁定書(shū)》變更文號(hào)，更名為“（2010）*執(zhí)字第***號(hào)”。 該“（2010）*執(zhí)字第***號(hào)”執(zhí)行文書(shū)錯(cuò)誤地圈定了可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
　　
　　執(zhí)行異議申請(qǐng)人M**僅有一套住房。該房位于**區(qū)**大道**號(hào)**棟*層*號(hào)（房產(chǎn)證號(hào)：&**********）。不是可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。該房貴院不應(yīng)予以執(zhí)行。理由如下：
　　
　　一、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”。第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。 執(zhí)行異議申請(qǐng)人M**的這套唯一的住房,確屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，一旦被貴院執(zhí)行，將勢(shì)必致使M**無(wú)處棲身、在寒暑風(fēng)雨雷電中流浪街頭，生存權(quán)遭受極大危害。即使不合法地僅執(zhí)行該房屋的某個(gè)臥室或某個(gè)客廳，也將導(dǎo)致該房屋價(jià)值減損。
　　
　　二、“以小換大、以差換好、以遠(yuǎn)換近”等等變相執(zhí)行方式在本案中的運(yùn)用將是錯(cuò)誤的、違法的。執(zhí)行異議申請(qǐng)人該唯一的房產(chǎn)從未以吳**為擔(dān)保物權(quán)人設(shè)定過(guò)任何抵押或擔(dān)保，貴院不能援用《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號(hào)）的執(zhí)行方法。因?yàn)檫m用（法釋[2005]14號(hào)）的前提，必須是債務(wù)人事先在借貸時(shí)曾以該房作抵押。本案并不存在這樣的前提。吳**借錢(qián)給債務(wù)人，是基于與本案房屋無(wú)關(guān)的其他擔(dān)保。貴院在執(zhí)行中對(duì)該房采取所謂“以小換大、以差換好、以遠(yuǎn)換近”等等錯(cuò)誤的變相執(zhí)行方式，都是無(wú)法律依據(jù)的，不符合良法的價(jià)值精神。
　　
　　三、本案吳**的總債權(quán)金額中包括有過(guò)高的利息和逾期付款違約金。若全部予以執(zhí)行，且拿執(zhí)行異議申請(qǐng)人的唯一居住房屋償債，有失公平。就像：（美）斯基爾說(shuō)《美國(guó)破產(chǎn)法史》的那樣，這是一個(gè)債務(wù)的世界，你債權(quán)人不可以為所欲為。你債權(quán)人斤斤計(jì)較地討那么多債回去干嘛？！
　　
　　四、本案執(zhí)行異議申請(qǐng)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)者。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。以往，該產(chǎn)業(yè)某些生產(chǎn)者為了生產(chǎn)，就被迫以“假按揭”、“高利貸”等方式從外部融資。近年來(lái)，中國(guó)人民銀行收緊銀根、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、限制二套房買(mǎi)賣(mài)、提高購(gòu)房首付款金額和購(gòu)房者條件門(mén)檻，國(guó)土部提高招拍掛拿地條件，...在國(guó)務(wù)院及其各部委和多部門(mén)的多次聯(lián)合宏觀調(diào)控政策措施作用下，包括本案執(zhí)行異議申請(qǐng)人所在的一大批房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)不陷入融資無(wú)望、資金鏈斷裂的危機(jī)。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法發(fā)〔2009〕42號(hào)）的指導(dǎo)精神，就意在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，且強(qiáng)調(diào)要保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和企業(yè)法定代表人合法權(quán)益。貴院對(duì)這樣的指導(dǎo)精神應(yīng)當(dāng)貫徹和發(fā)揚(yáng)，不能唯申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）的請(qǐng)求是瞻。
　　
　　五、本案可以進(jìn)行執(zhí)行和解、或債務(wù)強(qiáng)制免除。這是一個(gè)債務(wù)的世界（斯基爾《美國(guó)破產(chǎn)法史》中的稱謂）。首先，存在債權(quán)人免除債務(wù)人債務(wù)的國(guó)際先例：2007年，我國(guó)外交部長(zhǎng)宣布中國(guó)政府大幅度減免伊拉克所欠中方債務(wù)，其中政府債務(wù)全部免除；此外，中國(guó)政府還免除過(guò)多個(gè)窮國(guó)的債務(wù)。因此，在國(guó)內(nèi)民事糾紛中，進(jìn)行債務(wù)免除是可行的。其次，盡管債務(wù)免除的行為得債權(quán)人主動(dòng)為之，但當(dāng)債權(quán)人拒絕主動(dòng)為之時(shí)，根據(jù)社會(huì)主義國(guó)家的人本主義法理，為了保障人權(quán)，防止資本壓迫人權(quán)，防止資本主義避開(kāi)人民重新掌握、操縱國(guó)家權(quán)力，為了適當(dāng)均貧富、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，國(guó)家（法院）有權(quán)創(chuàng)造性地采取類似于《專利法》“專利強(qiáng)制許可”的方式，對(duì)債權(quán)人實(shí)施債務(wù)強(qiáng)制免除，或發(fā)布禁令禁止債權(quán)人強(qiáng)人所難地追索債務(wù)，這不屬于濫用國(guó)家權(quán)力。綜上，執(zhí)行異議申請(qǐng)人位于**區(qū)**大道**號(hào)**棟*層*號(hào)（房產(chǎn)證號(hào)：&**********）的房產(chǎn)，不是可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。執(zhí)行異議申請(qǐng)人M**現(xiàn)根據(jù)《民事訴訟法》第二百零二條，特提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求對(duì)該房依法不予執(zhí)行。
　　
　　 執(zhí)行異議申請(qǐng)人：M** 2011年4月15日