作者：華商韜略｜華商名人堂 畢亞軍

“重慶市民都應(yīng)該感謝黃市長?！?/span>

7年前才畢業(yè)，完全靠自己奮斗就在重慶主城區(qū)買了大房子的小竟哥，坐在他大房子的大沙發(fā)上，洋洋得意地對他那些在其他大城市打拼，掙得比他多，但卻至今連房奴都沒資格當(dāng)?shù)耐瑢W(xué)們說。

讓城市居民，甚至很多進(jìn)城做小生意乃至務(wù)工的農(nóng)民，都能努幾把力就可以實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的理想，這顯然不只是黃市長一個人的功勞，但在眾多熱門城市房價大漲，市民望房興嘆，政府也為房價操碎了心的今天，重慶在這方面的做法值得參考。

眾所周知，重慶的GDP增速已經(jīng)連續(xù)兩年(2014、2015)位居全國第一，而且今年有望繼續(xù)保持。但就是這樣一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，而且貴為直轄市的地方，在過去5年，她的房價卻只漲了12%，至今均價不到7000。其漲幅與價格，大大低于其他可能不如其城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與活力的小兄弟城市。

可能還會讓一些城市居民無比羨慕的是：到今天為止，重慶依然是全國一二線熱點(diǎn)城市中唯一沒有大舉限購限貸的城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與居民收入增幅更大大跑贏了房價的漲幅：2010到2015年，重慶的GDP從7925億元漲到了15719億元，升幅為98%；居民人均收入從17532元漲到了27239元，升幅為55%，是房價升幅的差不多5倍。

到今天為止，重慶房價收入比還不到10，也就是平均工作不到10年，就可以買得起房子。

因?yàn)槔霞以谥貞c，常同各方面人士就重慶的房地產(chǎn)有過交流，我算是對重慶如何調(diào)控房價有一些體會。綜合各方面的情況可以發(fā)現(xiàn)，重慶一直在警惕與防患著房價高企削弱城市的競爭力，也努力地照顧著收入有限的市民們，想方設(shè)法在讓他們盡量能樂業(yè)并安居。圍繞這兩個目標(biāo)，重慶以市場為導(dǎo)向，以保障民生為根本，打出了一套注重從本質(zhì)解決問題，而且到目前看來切實(shí)有效的組合拳。

事實(shí)上，重慶的辦法并不復(fù)雜，甚至算不上高深。重慶市市長黃奇帆曾介紹調(diào)控房地產(chǎn)的五個關(guān)鍵。重慶今天的成績，可以說就是這五大關(guān)鍵貫徹下來之后的水到渠成。

黃市長說：要將房地產(chǎn)價格調(diào)控到理想目標(biāo)，必須在“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)做文章。我淺薄的觀察體會是，其中的重中之重是供求平衡、土地價格與配置格局。其他的兩項，更多是為了把這三個關(guān)鍵做到更好服務(wù)的，而這重中之重的三項，其目標(biāo)則是要在既尊重市場又保障民生上取得更好的平衡。

我以為，如果不首先把這三項事關(guān)供求根本的問題搞好，而是通過彰顯其他因素的力量，比如大舉限購限貸，即便你把房價控制住了，也可能會產(chǎn)生一些新的不符合中央對民生保障之精神的新問題：

你的房地產(chǎn)調(diào)控的目的是什么？是盡可能讓市場健康發(fā)展，大家有房子住？還是房價不再大漲，卻也沒房子合理供應(yīng)，很多剛需者也買不到房？

重慶雖然沒有以限購限貸為地產(chǎn)調(diào)控的核心手段，但政府那只“看得見的手”一直都未曾離開市場——持續(xù)通過相關(guān)職能部門用行政手段來調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)、新增投資和新增預(yù)售項目供應(yīng)等要素，從整體上控制房地產(chǎn)市場宏觀層面的供求關(guān)系，維護(hù)其健康平穩(wěn)發(fā)展。

曾有人問，重慶怎么保持供求平衡？黃奇帆的回答是：“就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上?！?/span>所有房地產(chǎn)項目，遠(yuǎn)的調(diào)控土地供應(yīng)，近的調(diào)控審批進(jìn)度。

人口持續(xù)涌入城市的過程中，住房需求會一直不斷增加，要維持供需平衡，就必須大量增加供應(yīng)。重慶房價這么穩(wěn)，首先要?dú)w功于按照對需求的估計配足土地的供應(yīng)。過去幾年，重慶主城區(qū)的房價一直沒有大漲，但其每年新增商品房開工建設(shè)和商品房產(chǎn)銷面積卻一直排名全國前茅，年年都在2000萬平方米左右。這個辦法下來，不但以足夠的土地供應(yīng)滿足了住房需求進(jìn)而抑制了炒作空間，更以相對低的價格大量供應(yīng)房屋圓了居民的安居夢。

重慶還在如何大量增加城市用地又確保不碰耕地紅線方面，創(chuàng)新出一些做法。這就是重慶市按照中央賦予統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的要求，探索建立的地票交易制度。黃奇帆市長曾發(fā)表文章介紹地票制度，要更權(quán)威深入了解這個政策的讀者，可以瀏覽——《黃奇帆：地票制度實(shí)驗(yàn)與效果》。

簡而言之，這是一個把非城市化地區(qū)閑置甚至浪費(fèi)的土地復(fù)墾變成耕地，然后把這個復(fù)墾并新增出來的耕地，置換到城市化地區(qū)作為國有建設(shè)用地，進(jìn)而在保證耕地總面積只增不減的情況下，增加城市建設(shè)用地的政策。通過這個政策，這些年，重慶的建設(shè)用地大量增加，但重慶的耕地卻只多不少。

還有一點(diǎn)很重要的是，重慶在出售土地的時候，對土地的價格始終是保持節(jié)制的。這也是重慶推動房地產(chǎn)調(diào)控，控制房價的第二大要素，他們甚至長期堅守一個原則：土地價格不能高過房價的1/3。

開發(fā)商是要掙錢的，政府要是把土地價格弄得很高，他蓋出房子來一定是把房價賣到更高。所以，重慶強(qiáng)調(diào)先給開發(fā)商更低價格的土地，實(shí)際上也是給開發(fā)商一個低價還能盈利的空間，然后再要求開發(fā)商流道德的血液：我政府通過土地讓利于民了，你也不能掙錢太過分，過分了，對不起，我就要制衡你。稅收分量、金融杠桿這時就派上用場。

對此，重慶市市長黃奇帆還曾放過狠話：“房價中地價有一半的推動力。樓面地價不能高于房價，否則會造成災(zāi)難。控制不好地價，是政府失職。”

他強(qiáng)調(diào)：“別以為地價高了賺錢，政府收入高了就是好事，它是個好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價推高，長遠(yuǎn)就使得房地產(chǎn)價格過高，工商企業(yè)房產(chǎn)資源成本過高，最后使得這個地方工商經(jīng)濟(jì)蕭條，無法良性運(yùn)作，最后使得這地方的人氣都轉(zhuǎn)到了泡沫房產(chǎn)，而不務(wù)實(shí)業(yè)，最后毀壞了整個城市發(fā)展的方向，后果就很大?！?/span>

除了從土地供應(yīng)、土地價格的調(diào)控合理控制房價，力爭讓更多人買得起房，重慶還大力推動面向低收入群體的保障房供應(yīng)，進(jìn)而繼續(xù)一箭雙雕：既通過增加供應(yīng)平抑整體房價，也讓更多人住得上房。

這就是重慶已奉行多年的“市場+保障”的雙軌制。黃奇帆曾將重慶“雙軌制”指引下的房地產(chǎn)調(diào)控總結(jié)為：“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調(diào)控”。其核心要義是，由市場行為主導(dǎo)中高端房地產(chǎn)市場的商品房供應(yīng)，由政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)低端保障性住房，做好民生安居工程。

在這一政策下，截止2015年8月底，重慶全市累計規(guī)劃建設(shè)公租房總建筑面積4475萬平方米、69.22萬套。預(yù)計到2020年，通過公租房和其他保障住房，重慶城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達(dá)到23.5%。這些房子都已經(jīng)或者將要便宜地供應(yīng)給低收入和外來務(wù)工群體。一位在重慶地產(chǎn)業(yè)有資深經(jīng)驗(yàn)的朋友還告訴我，他身邊申請公租房的朋友幾乎都已申請到?！耙淮尾恍校瑑纱尉湍玫搅??！?/span>

知道我要寫這樣一篇文章后，還有朋友勸我，可別寫，別把炒房團(tuán)吸引過來。這顯然既太高估了我的能力，也更低估了重慶在地產(chǎn)調(diào)控方面的實(shí)力。憑我的觀察，即使投機(jī)分子來重慶炒房，估計也是很難炒起來。因?yàn)樵谶@樣一個供需兩端解決問題的局面下，重慶的房價顯然不具備被幾伙子投機(jī)倒把者弄得手足無措的空間。因?yàn)?，從一開始，重慶就沒有想過要把房地產(chǎn)做成稀缺品，也從一開始就不歡迎炒房團(tuán)，不指望靠輿論或道德口號穩(wěn)定房價。他們只是，遵照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律去設(shè)防與布局，踏踏實(shí)實(shí)地扼殺著投機(jī)倒把的空間。

甚至，黃奇帆還公開表示過，重慶不歡迎炒房團(tuán)。重慶曾推行一項政策：“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員買第二套普通房要收稅。黃奇帆曾開門見山地說，出臺這個就是為了遏制炒房團(tuán)。“因?yàn)?strong>誰如果認(rèn)為炒房團(tuán)把房價炒高，使這個地方多收稅，增加GDP，是非常愚蠢的短視?！?/span>

即便房價目前維持得好，老百姓的安居也做得不錯。重慶也依然還在未雨綢繆，防患于未然。9月22日，黃奇帆就在出席“2016市場監(jiān)督管理論壇”時表示，重慶將在未來3年關(guān)閉1500家房地產(chǎn)公司！ 采取這個措施，目的也是要維持市場的平穩(wěn)與健康發(fā)展。“這些空殼公司在形勢好時，會亂集資搞房地產(chǎn)，而在形勢差時，就會資金鏈斷裂，從而成為社會不穩(wěn)定的源頭?！?/strong>他說。

重慶的房地產(chǎn)調(diào)控，還有一些其他做法。但其核心就這么幾點(diǎn)。一是尊重市場規(guī)律，從供需兩端解決問題；二是注重民生安居保障，既平抑房價讓買得起的盡可能買得上房，也確保買不起的低收入群體，盡可能分享城市發(fā)展的紅利，住得上房。三是重慶搞房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)住價格不是目的，他們目的還是要盡可能讓老百姓買得起、住得上房子。要讓房子作為城市發(fā)展的“基礎(chǔ)設(shè)施”，讓不同收入階層的人都能最大限度地?fù)碛羞@個“基礎(chǔ)設(shè)施”，繼而安居方能樂業(yè)，繼而為城市發(fā)展提供不竭的動力。

讓各種收入的群體都能相對容易地買得起、住得上房子。這才是重慶房地產(chǎn)調(diào)控真正的可貴之處。

對于重慶的房地產(chǎn)調(diào)控，很多人，甚至包括我本人都曾以為，這要?dú)w功于其市長黃奇帆，因?yàn)樗还J(rèn)為很懂經(jīng)濟(jì)、很懂金融。但事情顯然并不是這樣，至少不只是這樣。這是因?yàn)?，第一，把這么大一盤棋下好，顯然不是某一個人甚至幾個人的能力與功勞；第二，懂經(jīng)濟(jì)，懂金融也絕對不是黃奇帆的專利，今天的中國，知識和專業(yè)早就不是稀缺品。第三，正如文中所說，重慶的這些做法其實(shí)并不復(fù)雜，甚至不需要那么懂經(jīng)濟(jì)、懂金融。

重慶的房地產(chǎn)調(diào)控做得好，但也并非唯一。重慶之外，北上深等的確非常特殊的城市（即便高房價依然是大量的人口和購買力持續(xù)涌入，而城市不可能無止境擴(kuò)張）之外，也有不少城市在這方面積累了各自的成功經(jīng)驗(yàn)，取得各自的成績，把房地產(chǎn)調(diào)控做到了更符合老百姓的期待。

我以為，知識和專業(yè)早就不稀缺的今天，這些城市能做得更好一點(diǎn)，可能并不是因?yàn)楦鼘I(yè)，而是首先因?yàn)橛^念與態(tài)度。

如果說，下水道是城市的良心，城市的房價，顯然應(yīng)該是政府良心的一部分。政府及官員良心，或許也是決定一個城市房地產(chǎn)調(diào)控的重要因素。

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