就在本月初，住建部再次喊話樓市，這也是今年以來住建部第四次喊話樓市。而對于這波熱點城市出現(xiàn)的反常的火爆，住建部對市場定下了“炒房”的基調(diào)，認為部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，投機炒作有所恢復，潛在的風險不容覷。

對此，有消息人士透露，住建部5月初就對被約談的12家熱點城市負責人定下調(diào)控總基調(diào)，并且也給出具體調(diào)控方向和路線，如果在接下來的一個月內(nèi)，地方政府不能祭出行之有效的政策手段，未來住建部在樓市調(diào)控中的話語權(quán)將會更多且更具體。

顯然，住建部對各城市的“因城施策，分類調(diào)控”的效果并不滿意，甚至可以說是零容忍。對此，我們認為，住建部此時出手對12家前期房價漲幅過快的熱點城市進行約談，背后有著幾層原因：

首先，各地調(diào)控政策雖多，但都沒被嚴格執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控的效果不彰，迫使住建部出手。今年以來，全國各地累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控總計超過百次，但隨著二三線城市人才引進、排隊搖號、棚改貨幣化安置等，在一旁給房地產(chǎn)調(diào)控開了口子，造成房價越調(diào)越漲的怪現(xiàn)象。

再者，全國房價除了一線城市回落外，都在普漲。最新數(shù)據(jù)讓人不安，全國住宅新房銷售均價達到8,275元/平方米，較去年同期上漲8.7%，全國住宅均價首破8字頭。這樣下去房地產(chǎn)調(diào)控要變“空調(diào)”。

再次，房地產(chǎn)投機風險正在擴大。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度城鎮(zhèn)新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達69.2%。可以理解為，純剛需購房僅僅占了三成。有報告指出，近三年來投資購房比例上升致使房市風險增大。

最后，各地房地產(chǎn)市場亂象叢生，全民炒房問題已不容忽視。在成都，七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里。杭州某樓盤開盤時，出現(xiàn)近3000人搶177套房現(xiàn)象，一位98歲的老奶奶竟然成功搖號拿下一套89㎡的戶型。這樣的例子如今遍布各地，重慶、西安、武漢、南京等地，處處是搶房人的熱情。

唯一讓住建部稍感欣慰的是，各城市的房地產(chǎn)去庫存，取得了明顯效果?，F(xiàn)在全都轉(zhuǎn)化到購房者手上。4月份以來，百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)33個月同比下跌的現(xiàn)象。從去化周期來看，2018年4月份，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.3個月。

那么，住建部下半年開始將調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場：第一，對于房價上漲過快的城市采取負責人問責制。按照住建部的最新提法，要堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主要的目標任務(wù)有六條，分別是“穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預期”，對未來控制房地產(chǎn)投機炒作不力，使當?shù)胤績r失控上漲，必須采取負責人問責制。

第二，住建部將敦促地方政府加大土地市場的供應(yīng)，以降低當?shù)氐姆績r。防止地價推升房價。截至5月21日，50大熱點城市賣地金額高達1.32萬億元，同比上漲49%，其中，其中46個城市土地出讓金超過100億元。

之前，已有多地政府為了穩(wěn)定市場，在嚴控新房預售價格的同時，也加大土地市場的供應(yīng)，以應(yīng)對開發(fā)商因新盤限價，而導致出現(xiàn)短期的房源緊張問題。

目前全國很多熱線城市都出現(xiàn)了房荒問題，這主要是新房供應(yīng)不足導致。這主要由于土地供應(yīng)偏緊，開發(fā)商不得不高價拿地。而新樓盤造完后，地方政府卻要限價銷售。

這大大的影響了開發(fā)商的推盤熱情，很多開發(fā)商都在一點點推新樓盤，或者放緩新房建造的進程，以期盼時局有變。正是由于新房供應(yīng)少了，才會出現(xiàn)房荒的奇怪景像。

第三，建立房地產(chǎn)長效機制。住建部最新提出熱點城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，并且要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到50%。

住建部約談了多家熱點房地產(chǎn)城市的負責人，意圖在下半年發(fā)起由住建部親自監(jiān)督的房地產(chǎn)調(diào)控。主要對房價上漲過快的城市負責人采取問責制。同時，防止土地價格推升當?shù)胤績r。

此外，住建部還要求各地建造一定比例的租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，這對購房群體產(chǎn)生分流作用?？傊?，下半年樓市將步入大調(diào)整周期，房地產(chǎn)回歸居住屬性的進程正在進程中。