抵押物（房產(chǎn)）盡職調(diào)查流程及審核要點 （未起訴類）

——不良資產(chǎn)行業(yè)干貨之十七

作者：馮律師-廣東法丞律師事務所

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在常規(guī)的不良資產(chǎn)交易中，投資者須對抵押關系的法律效力以及抵押物的權利登記信息、現(xiàn)實狀況、法律瑕疵、客觀瑕疵、處置成本、處置障礙及實物價值進行詳細盡調(diào)，以此為基礎確定抵押物的估值參數(shù)。可以說，投資者（對抵押物）盡調(diào)功力的深淺，既左右其對資產(chǎn)包的報價，也影響其今后處置抵押物的策略（處分或抵債），很大程度上直接決定其投資成敗。

本文以投資者的視角，遵循最嚴謹、最審慎的原則詳細列舉了對尚未起訴類債權中抵押物（房產(chǎn)）的相關盡調(diào)步驟及核查要點，相信對從事本行業(yè)的同仁具有較高的參考價值或啟示。

下述核查要點，在實踐中即使盡調(diào)人員使盡渾身解數(shù)恐怕也難以一一落實，有些要點其實也可省略不核查，請投資者根據(jù)抵押物狀況、業(yè)務需求或現(xiàn)場情況選擇性適用。至于各個審核要點的源由及必要性，只能依賴盡調(diào)人員的自身業(yè)務水平一一領悟，在此不述。

審閱抵押合同：（1）合同是否完備，有否原件；（2）合同的份數(shù)，對應借款合同的編號、筆數(shù)、本金、期限是否相一致；（3）抵押房產(chǎn)名稱、種類、位置、面積、數(shù)量、證照號碼、抵押值、抵押范圍等明細信息；（4）簽訂日期是否與借款合同相印證（不能早于，但最高額擔保除外；過分遲于也要注意）；（5）借款合同標注其他用途、但實屬“借新還舊”的貸款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押擔保的范圍；（7）屬最高額擔保的借款期間是否在擔保期間以及擔保額度之內(nèi)；（8）合同的生效要素（如簽名、蓋章）是否正確、齊全；（9）屬法人擔保的須有自然人作為法定代表人或授權代表簽名（不能蓋私章）；（10）合同附件有否抵押房產(chǎn)的權屬憑證，憑證的權屬人及登記內(nèi)容與抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房產(chǎn)屬共有的，全體共有人是否均在合同中簽章確認；（12）合同有否約定適用《民事訴訟法》中實現(xiàn)擔保物權的特別程序；（13）合同有否辦理具強制執(zhí)行效力公證手續(xù)；（14）是否存在多個抵押人，每個抵押人對應擔保的借款情況及擔保內(nèi)容；（15）有無違反《合同法》第52條導致合同無效。

審閱抵押登記憑證：（1）有否辦理抵押登記（他項權證）及登記部門；（2）抵押登記的內(nèi)容（如抵押人名稱、登記日期、抵押房產(chǎn)證照號碼、面積、名稱及位置，擔保的債權范圍等）能否與借款合同、抵押合同的相關內(nèi)容相印證。

核查抵押人主體資格：（1）抵押人是借款人還是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意擔保的《股東會決議》以及其內(nèi)容是否與借款合同、抵押合同相印證；（3）如抵押人是企業(yè)分支機構或其他組織的，有否有權部門出具的授權書；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否屬于《擔保法》規(guī)定的適格主體；（6）如抵押物為共有，有否共有人的身份信息。

核查抵押房產(chǎn)：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房產(chǎn)是整體物業(yè)的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物業(yè)的抵押情況；（3）抵押房產(chǎn)的房、地是同時抵押還是分別抵押；（4）抵押房產(chǎn)是否屬于預購商品房抵押權預告登記；（5）抵押房產(chǎn)是否在建工程；（6）抵押房產(chǎn)有否公益性或行政性或其他專屬的用途。

再核查：（1）借款人曾償還過款項的，對應抵押人的責任減免情況；（2）有否其他順位的抵押登記，本案抵押是否第一順位，否則要查看順位在前的抵押權大致情況；（3）有否抵押房產(chǎn)的調(diào)查報告、評估報告，預估抵押房產(chǎn)目前的價值是否明顯大于該筆對應的債權；（4）抵押房產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償?shù)膫鶛啵ㄈ绻こ炭?、出讓金、閑置費、稅費等）；（5）有否抵押人出具的抵押房產(chǎn)（在抵押時的）狀態(tài)說明（如自用、租賃、空置等）或收益說明；（6）抵押房產(chǎn)的目前狀態(tài)（自有、借用、占用、租賃、閑置、損毀）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押無效的主張或訴訟（仲裁）；（8）有否第三人提出對抵押房產(chǎn)享有所有權、租賃權或其他權益的請求或訴訟（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否對抵押房產(chǎn)設置了處置障礙；（10）抵押房產(chǎn)有否涉及各類糾紛；（11）有否涉及抵押房產(chǎn)的相關材料或信息，例如會被征收拆遷、可（已）獲政府批準能夠升級改造、有否第三人對抵押房產(chǎn)表達購買意愿等資料。

（一）核查產(chǎn)權情況

對有《房地產(chǎn)權證》的房產(chǎn)，可到房產(chǎn)所在地的房管部門，同時提供權屬人名稱 地址或權屬證號（或登記字號）等要素，查詢該房產(chǎn)的權屬登記、抵押、查封等情況，查證該房產(chǎn)的產(chǎn)權是否清晰。對只有抵押權預告登記的房產(chǎn)，可到當?shù)胤抗懿块T申請信息公開或登錄其官網(wǎng)輸入相關信息查詢。

如果查詢?nèi)擞刑厥廪k法，甚至可以查閱到該房產(chǎn)的全部檔案（更為穩(wěn)妥）。如果投資者（或相熟之人）正好有另案以抵押人為被執(zhí)行人的，可以委派律師利用另案手續(xù)（或向法院申請調(diào)查令）查詢該房產(chǎn)的檔案。

查詢后可獲得該房產(chǎn)以下全部或部分信息：（1）權屬信息，包括：房產(chǎn)登記號，地址，地號，圖號，權屬人，共有人，建筑面積，共用地面積，建基面積，圖則（四至），使用性質(zhì)，權證號碼，權屬來源（自建、購買、分割、承繼），所在土地使用權的證號，結構層數(shù)，樓層分布及功能，使用期限，已轉(zhuǎn)讓、已分割單元，欠費類型，限制轉(zhuǎn)移，歷史遺留問題，所在土地使用權是否已辦妥有償使用手續(xù)，行政處罰，購入價格等信息；（2）抵押（他項權）信息，包括：房產(chǎn)位置，抵押權人，抵押權利部位，權利面積，權利價值，登記時間，債權數(shù)額，他項證號等；（3）查封、解封及協(xié)助執(zhí)行信息，包括：查封類型，查封時效，查封機關，查封案號，查封標的明細，協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容等。

（二）核查查封情況

如果抵押房產(chǎn)被法院另案查封、未處置，應到相關法院核查：（1）抵押房產(chǎn)（如出租）的租金是否已被法院凍結或截留；（2）首封案件的債權人、案由、該債權人與抵押人的關系、查封法院、所處階段（立案、審理、執(zhí)行）、債權金額、查封期限、處置進度（長期不處置、中止執(zhí)行、評估、拍賣、變賣、已處置待收價款、三拍一賣后仍不能處置）；（3）本案債權人有否對首封法院拖延處置提出異議；（4）本案屬最高額抵押的，貸款是否在查封后才發(fā)放；（5）其他輪候查封的大致情況。

（三）到相關政府部門查詢有用信息

有人脈的，可分別到建設、規(guī)劃、測繪等單位，通過閱檔、查冊、申請信息公開、電話咨詢等手段，進一步調(diào)查該房產(chǎn)的相關信息。

（一）查看位置

通過百度地圖、騰訊街景地圖等查看該房產(chǎn)的位置、衛(wèi)星圖及街景圖。如位置不明確，可嘗試通過四至圖作為參照物查找。

（二）找到現(xiàn)場

核查：（1）能否找到標的物，是否滅失；（2）標的物的地理位置是否良好，周邊道路交通路網(wǎng)狀況是否良好。

（三）查看現(xiàn)狀

核查：（1）（若是在建工程）工程進度；（2）結構類型、樓層構成、占地面積、新舊程度、內(nèi)部裝修、設備安裝情況；（3）當前用途；（4）對比產(chǎn)權證判斷是否存在加建、擴建、改建、違建、添附情況；（5）是否閑置、爛尾（含所在樓盤爛尾）；（6）是否需要加固補強；（7）有否被部分拆除、損毀；（8）是否具備獨立使用功能；（9）抵押房產(chǎn)范圍內(nèi)是否有其他權屬不明的建筑物、構建物；（10）物業(yè)管理情況（注：尤其是商業(yè)物業(yè)，需詢問收費標準）。

（四）查看使用情況（重點）

核查該房產(chǎn)由何人使用或控制。

如果該房產(chǎn)非抵押人使用，需查明：（1）是否屬于借用、占用、租賃還是閑置；（2）如屬借用應了解使用人與抵押人的關系；（3）如屬占用應了解使用人的背景、與抵押人的關系及占用的原因（是否惡意）；（4）如屬租賃，應取得租賃協(xié)議或了解租賃情況，并且了解租賃是在查封、抵押之前還是之后發(fā)生；（5）如使用人聲稱該房產(chǎn)屬其所有，或聲稱已購買或已抵債，尤其應注意，必須取得相關證據(jù)或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊單位使用。

（五）查看相鄰情況

核查：（1）會否被其他地塊或房產(chǎn)限制或阻礙通行、通風、采光、排污、排水等，從而影響其使用及價值；（2）周邊地塊的開發(fā)利用情況（是否屬于商住區(qū)、工業(yè)區(qū)、未開發(fā)區(qū)等）,商業(yè)氛圍情況；（3）周邊是否有污染源；（4）有否配套的物業(yè)，如配電房、宿舍等；（5）抵押房產(chǎn)是整體物業(yè)還是物業(yè)的一部分（例如酒店的某層），該物業(yè)是否屬核心部位或主體部分；（6）所在區(qū)域是否還有牽連物業(yè)（需整體才能處置，或整體處置才有價值，例如配套停車場等）。

（六）查看改造限制

核查：（1）預估改造的可能性及難度；（2）判斷改造會否受相鄰業(yè)戶、規(guī)劃、城管、水源區(qū)、風景區(qū)、防洪、消防、特種行業(yè)、機場管制、港口碼頭建設、高壓線限高、地質(zhì)條件、軍事禁區(qū)、水電供應、道路交通、文物保護等限制；（3）有否釘子戶。

（七）現(xiàn)場收集信息

投資者應在查看現(xiàn)場的同時，向相關人員訪談并收集涉及該房產(chǎn)的相關信息：（1）向保安、門衛(wèi)收集；（2）向相鄰業(yè)戶收集；（3）向承租方收集；（4）向房產(chǎn)中介了解；（5）向當?shù)卣鞴懿块T（如公安、環(huán)保、出租屋管理、外來人口、稅務、街道辦、居委會、村委會等）收集；（6）收集有否第三方已對該房產(chǎn)設置了處置障礙，或有購買意向，或有施工合同糾紛或爛尾原因等信息。

比對上述調(diào)查結果，動用人脈、關系網(wǎng)，或利用數(shù)據(jù)庫，或借用互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎，或登錄政府網(wǎng)站及收費網(wǎng)站，繼續(xù)選擇性地綜合核查以下內(nèi)容：

（一）權屬狀況

1、權屬滅失（注：最大陷阱）

核查：（1）是否存在已轉(zhuǎn)讓、已抵債、已分割、已房改但未辦理過戶手續(xù)的情況；（2）有否已被征收、拆遷、置換但原權屬證書未注銷的情況；（3）會否因主管部門失職，一物多證，本證的實物其實不存在；（4）實物是否已被拆除、損毀。

2、權屬瑕疵

核查：（1）是否未付清受讓價款而與原權屬人有爭議；（2）是否已接管或控制房產(chǎn)；（3）是否存在抵押人以房產(chǎn)作價入股或作為出資條件、合作條件的情形；（4）是否因未付清價款而由轉(zhuǎn)讓方約定保留所有權或保留行使解除買賣合同的權利；（5）如屬抵押人受讓或抵債所得，是否已履行了受讓合同或抵債協(xié)議/裁定約定的義務；（6）是否與所在地塊的權屬人不一致；（7）房產(chǎn)所在地塊是否屬劃撥用地。

3、權屬人情況

核查：抵押人是否項目公司，而該公司的主要財產(chǎn)是否只有該房產(chǎn)。

（二）糾紛情況

1、權利糾紛

核查：（1）是否存在產(chǎn)權、相鄰權、合同義務、共有、合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃、價款、侵權、共益、一物多賣、實物分割、企業(yè)改制等糾紛；（2）是否涉及與原土地權屬人（歷史）糾紛、原轉(zhuǎn)讓人糾紛、小業(yè)主糾紛。

2、其他糾紛

核查：（1）是否屬拆遷房、廉租安置房、置換房；（2）是否涉及小業(yè)主問題或職工安置問題；（3）是否涉及與強勢部門/人士（如軍隊、地方政府、黑惡勢力）有利益沖突；（4）如屬預購房產(chǎn)且未交收實物，開發(fā)商是否配合移交房產(chǎn)及配合辦理權證；（5）有否被第三人在抵押房產(chǎn)上加建、擴建建筑物，或添附構建物，或裝修從而產(chǎn)生（或隱藏）糾紛。

（三）規(guī)劃建設情況

1、規(guī)劃情況

核查：（1）有否違反規(guī)劃報建條件，或違反建筑物的規(guī)劃用途；（2）所在區(qū)域的總體控規(guī)；（3）有否政府主管部門出具的如《會議紀要》、《批示》、《函》等限制或支持該房產(chǎn)的改造和建設的文件，如同意三舊改造等。

2、報建情況

核查：（1）消防驗收手續(xù)；（2）房產(chǎn)權屬人與地塊權屬人是否一致。

3、征收拆遷可能

核查：（1）是否會被征收（含政府借用）、拆遷；（2）預計征收、拆遷的時間；（3）征收、拆遷的原因；（4）征收方式，有否補償及補償標準、補償款發(fā)放時間，補償款是否已被其他法院截留；（5）抵押人對征收拆遷的態(tài)度。

（四）目前使用狀況

1、如有租賃

核查：（1）出租方是否為抵押人，如否，則查究具體原因；（2）是否存在虛假租賃嫌疑；（3）租賃的期間、租金標準和用途；（4）租賃關系能否對抗抵押或查封（從出租時點、實物接收時點等綜合研判），是否需另案訴訟才能處理；（5）租賃有否備案；（6）承租人的大致背景，與抵押人/權屬人之間的關聯(lián)性質(zhì)；（7）租金一直由何人收??；（8）租金有否被法院凍結扣劃；（9）有否能夠證明租賃關系存在的其他情況（如繳費憑證等）；（10）承租人是否有購買租賃物業(yè)的意愿。

2、如果現(xiàn)狀為閑置，或爛尾（含所在樓盤爛尾）

核查：（1）閑置、爛尾的原因（政府行為、規(guī)劃調(diào)整、地質(zhì)條件、文物保護、安全隱患、安全事故、司法不公、權屬糾紛、租賃糾紛、被惡意占用、涉及維穩(wěn)、企業(yè)資金不足、企業(yè)股東不和、配套設施不足、案外人干涉或設置障礙、小業(yè)主糾紛等）；（2）閑置、爛尾的時間；（3）是否受到處罰（例如責令整改）；（4）重新盤活的可能性，抵押人或政府會否在近期內(nèi)確定處置方案；（5）房產(chǎn)所在地塊的余下使用權期限。

3、如果現(xiàn)狀為第三人使用

按照第三步驟“核查現(xiàn)場情況”第（四）款處理。

（五）欠債情況

核查：（1）是否存在優(yōu)先受償權（如工程款）；（2）所在地塊是否拖欠出讓金、市政配套費；（3）是否拖欠轉(zhuǎn)讓價款、物業(yè)管理費、水電費、供暖費、環(huán)保費等；（4）是否拖欠稅費或具地方特色的費用。

（六）過戶時的稅、費負擔

核查：（1）購入價格及投入成本（注：過戶征稅時有用）；（2）預估過戶時會產(chǎn)生的稅費種類（尤其是增值稅）及金額；（3）（如屬劃撥用地）預估地戶時需補繳的土地出讓金；（4）預估抵押人能否承擔稅費。

（七）市場價值

核查：（1）有否評估報告及評估方法是否妥當；（2）所在區(qū)域近期同類房產(chǎn)的市場價格，預扣稅費后，預計該房產(chǎn)的大致價值；（3）如果該房產(chǎn)正出租，可按其月租金×100倍快速預估其價值；（4）結合相鄰區(qū)域的物業(yè)情況，初步研判該房產(chǎn)是否有連片改造或改性、大幅升值的可能。

（八）處分障礙情況

1、部分或相鄰房產(chǎn)處分情況

核查：（1）相鄰或部分房產(chǎn)是否曾被法院或抵押人處分過；（2）判斷已處分過的房產(chǎn)會否嚴重制約抵押房產(chǎn)的使用及影響其價值；（3）部分處分物的購買人背景、購買動機。

2、過戶限制

核查：（1）當?shù)卣欠窬懿慌浜戏ㄔ禾幹茫唬?）所在區(qū)域是否有規(guī)劃調(diào)整，房產(chǎn)暫不辦理過戶手續(xù)；（3）是否屬國有或集體資產(chǎn)且過戶規(guī)定不明晰等；（4）是否有歷史遺留問題未解決故暫緩過戶；（5）是否屬于特種用途（如儲備糧倉庫）等；（6）房產(chǎn)所在地塊是否屬劃撥用地、集體建設用地而影響過戶；（7）是否屬抵押人唯一住房或依附若干戶口。

3、處分障礙

核查：（1）如已被另案查封，之前法院是否處分過該房產(chǎn)；（2）今后是否會面臨難以處置的情況（如政府行為、規(guī)劃調(diào)整、地質(zhì)條件、文物保護、安全隱患、權屬糾紛、租賃糾紛、被惡意占用、涉及維穩(wěn)、配套設施不足、案外人干涉或設置障礙、首封人惡意查封、有特殊用途等）。

4、干系人的態(tài)度

核查：（1）法院（注：如已被另案查封）或政府部門對處置該房產(chǎn)的態(tài)度（消極還是緊迫）；（2）抵押人、權屬人、承租人、（商業(yè)）物業(yè)管理人或其他關聯(lián)人對處置該房產(chǎn)的態(tài)度（消極還是緊迫）；（3）已對該房產(chǎn)設置了處置障礙的第三人的態(tài)度；（4）該房產(chǎn)是否已有潛在買家。