文|歐陽捷 

在這個演講中，我們還是重點(diǎn)對似是而非的輕資產(chǎn)模式與重資產(chǎn)模式做了探討，試圖剖析資產(chǎn)價值之所在，并在最后解讀房企快速發(fā)展的最佳路徑。

首先說，老百姓的投資渠道真的很可憐，在貨幣大水漫灌、資金泛濫的時代，居民財富增長在哪里？除了儲蓄、炒股、買房，還有什么？大概沒有什么了。

我們大眾財富的最大差異其實(shí)不在股市，不在收藏，不是理財，不是黃金，也不會是在海外置業(yè)，會是儲蓄嗎？

我們家庭戶賬上的存款其實(shí)差別并不大，除了少數(shù)極富有人群，大多數(shù)家庭平均也就是十幾萬元的存款，全國城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭人均儲蓄分別為5.56萬元和1.58萬元，不過差了4萬元。

不同城市會不會差別很大呢？從城鎮(zhèn)家庭來看，北京比河北唐山、上海比四川瀘州也只不過多了6萬元。

居民財富的最大差異在于是否買房，以及在哪里買房！

沒房的家庭大概只有儲蓄存款，有房的家庭不止是儲蓄，房子也可能不止一套。近幾年房地產(chǎn)的升值少則幾倍，多則十幾倍，無房者和有房者的家庭財富差距迅速拉大了。

房子買在哪里更是財富增值的關(guān)鍵！南京、宿遷同樣100平米的房子，南京平均房產(chǎn)價值225萬元，宿遷只有46萬元，差了180萬元。最近聽說有人把深圳的房子賣了，在中山市買了一個單元的房子，想想十年前在中山市和深圳市各買一套房的家庭，十年后的今天，財富差異恐怕就是十幾倍，過去的唱空派現(xiàn)在連呻吟的聲音都沒有了。

如果是在農(nóng)村而不是城中村建房的話，住宅的價值就更低了。江西省去庫存的口號雖然就像過去計劃生育口號一樣簡單粗暴，卻是有理：“農(nóng)民在城市買房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”。

有媒體朋友問我：如果在國內(nèi)買房，你還會在哪里買？我說：“上海，毫不猶豫！”。

另一位媒體朋友調(diào)到廣州，老板勸他在廣州買房，他動心了，我問他：為什么在廣州買房？他說：便宜啊。我說：韶關(guān)更便宜（笑），而且不漲。

住宅其實(shí)就是重資產(chǎn)。買住宅的人就是持有重資產(chǎn)，買房人通過持有住宅重資產(chǎn)獲得了財富的升值，越是持有一二線城市的重資產(chǎn)財富增長就越快。

今年以來，63個三四線城市的房價漲幅只有3.4%，勉強(qiáng)跑過CPI。要獲得物業(yè)的更快升值，就要更多傾向一二線城市，三四線城市的物業(yè)升值速度一定是趕不上一二線城市的，當(dāng)然二線城市也是分化的，比如沈陽、三亞也是二線城市，這些城市就不必考慮了。

未來10年，熱點(diǎn)一二線城市房價至少上漲一倍，甚至京滬深的房價在3-5年都有可能翻一番。

很多人常常問我，上海的房子還能不能買？這個問題其實(shí)包含了兩層意思，第一層，上海的房價還會不會漲？如果權(quán)威人士都說上海的房價肯定會漲，不漲包賠，您買不買？我相信絕大多數(shù)人都會買，這不是羊群效應(yīng)，而是怕了，寧可信其有。第二層，其實(shí)更多人擔(dān)心的是房價會不會跌呢？霍金曾經(jīng)預(yù)測：“2100年，世界人口將從目前的72億人增長到110億人”，而我們的地球表面積不會增加。因此，長期來看，房價只會一直上漲。

過去總有人說，“房價不可能永遠(yuǎn)上漲，泡沫總是會破裂的”。但事實(shí)是，大城市的房價的確在一直上漲。

房價會不會回調(diào)？一定會。什么時候？不知道。唯一可以確定的是：房價在每一次回調(diào)之后又繼續(xù)超越成為一個新的高峰。美國經(jīng)歷了次貸危機(jī)的房價暴跌，現(xiàn)在已經(jīng)回到2008年金融危機(jī)之前的歷史最高點(diǎn)了，而且還在繼續(xù)上漲。

不只是美國的紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯，全世界主要大城市的房價都還在持續(xù)上漲，倫敦和英國平均房價也已經(jīng)超越了危機(jī)之前的2007年。悉尼、墨爾本、堪培拉、多倫多、溫哥華、新加坡、孟買等等大城市的房價都在持續(xù)上漲。

這是因?yàn)椋?span>錢多了就不值錢。對應(yīng)錢的一切東西都會變得更加值錢，尤其是不動產(chǎn)。

全球主要貨幣越發(fā)越多，歐元區(qū)、英國、日本都在量化寬松，現(xiàn)在澳洲央行發(fā)現(xiàn)降息無效，也準(zhǔn)備“直升機(jī)撒錢”。

利率越調(diào)越低，日本、歐元區(qū)、瑞士、瑞典與丹麥央行均已實(shí)施負(fù)利率來遏制通縮，美聯(lián)儲也在評估負(fù)利率的可能性。

中國也不例外，預(yù)計今年M2總量將達(dá)到157萬億元，增量接近18萬億元，權(quán)威人士說了不能搞大水漫灌，因此，下半年貨幣寬松會略微收窄，M2增速或?qū)⒌陀谡O(shè)定13%的目標(biāo)達(dá)到12.7%。

中國同樣顯示負(fù)利率，一旦進(jìn)入，便是周期。

當(dāng)中國的錢越發(fā)越多、越來越便宜的時候，銀行拿著大把的錢花不出去，利率也會下降，持有重資產(chǎn)的成本就越來越低，重資產(chǎn)就將變得越來越有價值。

現(xiàn)在大家都在說輕資產(chǎn)模式的優(yōu)越性，其實(shí)在住宅地產(chǎn)開發(fā)全價值鏈條上，從產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷廣告、中介代理、工程建設(shè)、品牌塑造、裝修裝飾、物業(yè)管理，甚至金融服務(wù)，所有乙方企業(yè)都是輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)在回過頭來看看，這些行業(yè)的企業(yè)都沒有發(fā)大財。

有個代理公司的營銷經(jīng)理，因?yàn)殚_發(fā)商銷售不暢，要求供應(yīng)商抵款，也被逼買了一套自己代理銷售的樓盤房子，當(dāng)時很痛苦，后來發(fā)現(xiàn)大賺一筆。

因此，在資產(chǎn)升值更快的時代，輕資產(chǎn)不會是最大受益者。

住宅開發(fā)商也都是輕資產(chǎn)模式，但開發(fā)商賺了不少錢，為什么？

著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)公式杜邦方程式解釋得非常清楚，開發(fā)商的銷售凈利潤率差別不大，或許可以差幾十個百分點(diǎn)，但最重要的還是靠速度和杠桿賺錢。

為什么開發(fā)商不持有住宅重資產(chǎn)？因?yàn)樗〔涣诉@么多（開玩笑的），其實(shí)是因?yàn)榕懿豢臁?span>如果持有太多住宅，就無法滾動發(fā)展、做大規(guī)模，也會有庫存過大、現(xiàn)金流不足的風(fēng)險。

那么商業(yè)呢？商業(yè)是重資產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為什么要持有商業(yè)？其實(shí)商業(yè)開發(fā)商剛開始也是輕資產(chǎn)模式，也是散售，但資產(chǎn)散售了就做不好、也不值錢，集中持有可以整體規(guī)劃、整體招商、整體運(yùn)營，更重要的是自持物業(yè)會帶來未來資產(chǎn)的升值，也就是重資產(chǎn)升值。

我們可以想象，地主（資本家）掙得錢更多還是管家（職業(yè)經(jīng)理人）掙得錢更多？顯然職業(yè)經(jīng)理人不應(yīng)該比大股東掙得更多，因?yàn)槁殬I(yè)經(jīng)理人（管家）是輕資產(chǎn)模式。

如果我們再考察美國商業(yè)巨頭西蒙公司的市值走勢，可以發(fā)現(xiàn)，西蒙集團(tuán)股價從2009年底的$81.47上漲到2016年上半年的$224.5，平均每年增長15.7%，顯然這不是運(yùn)營的租金回報率帶來的，更大部分是持有資產(chǎn)的物業(yè)升值。

澳洲商業(yè)巨頭西田公司也是同樣，他們的顧問王瑋先生曾經(jīng)說過：“2000年其管理購物中心87座，2015年仍然是87座，但資產(chǎn)總值從200億美元增長到700億美元，年均增長10%以上”。

商業(yè)資產(chǎn)的價值在于物業(yè)升值 + 租金回報率。物業(yè)升值是隨著城市房產(chǎn)價格上升而增長，未來重點(diǎn)一二線的物業(yè)升值都不會低。

購物中心的租金回報率又能做到多少？

新城控股做了一單類REITS，把上海青浦的新城吾悅廣場做了資產(chǎn)支持證券，預(yù)期年收益率5.35-7.1%，可以說是首創(chuàng)了5個第一：首單民營房地產(chǎn)開發(fā)商為發(fā)起人的商業(yè)物業(yè)類REITs產(chǎn)品；首單以大型商業(yè)綜合體為基礎(chǔ)資產(chǎn)；首單以純外部租戶為主要現(xiàn)金流來源，不依賴于原始發(fā)起人的現(xiàn)金流補(bǔ)足；首單以交割持有物業(yè)方股權(quán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表；最重要的是首單原始發(fā)起人有回購的權(quán)利而非義務(wù)，未來時機(jī)比較好，也可以再買回來，離真正的REITS可以說又近了一步。

而新城控股在常州的新城吾悅廣場做得更好，按投資額的預(yù)期總收入收益率今年可以做到8%以上，未來還會繼續(xù)增長，即便我們考慮風(fēng)險保障度、三四線城市物業(yè)升值折扣，基本上也可以達(dá)到資本市場所期望的類REITS條件。當(dāng)然，前提是運(yùn)營能力要跟得上。

而未來購物中心的租金收益在提升、資產(chǎn)價格在增長，如果我們能夠把資產(chǎn)回報率做到7%甚至更高，并享受房價每年上漲3-5%（這應(yīng)該不是奢望），就可以達(dá)到10-12%的資本回報率，不到8年就可以收回成本，即便是三四線城市的購物中心REITS大概也不是問題了。

資本市場的思維邏輯也在不停變化，也許不久他們就會發(fā)現(xiàn)，在不會停止的大水漫灌和資產(chǎn)荒的時代，恐怕沒有比這更好的資產(chǎn)了。

按照購物中心發(fā)展速度，不到十年時間，全國購物中心必將飽和