圖： 許亞峰  穩(wěn)盛投資總裁

一直以來，體量龐大的商業(yè)存量資產(chǎn)都是傳統(tǒng)房企的“雞肋”。尤其在融資渠道進(jìn)一步收窄以及融資成本繼續(xù)上升的當(dāng)下，如何避免存量資產(chǎn)占用大量資金、提升現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率成為房企亟待解決的問題，這就體現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的重要性，而ABS以及REITs是資產(chǎn)證券化的重要手段，被不少企業(yè)寄予厚望。

穩(wěn)盛投資是上市房企金地集團(tuán)（600383.SH）旗下全資子公司，是金地集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略的重要組成部分，自2006年開啟國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的探索，至今已成為面向市場眾多開發(fā)商及投資者提供房地產(chǎn)基金服務(wù)的金融服務(wù)商。

穩(wěn)盛投資目前在北京、上海、深圳及武漢均設(shè)有辦公機(jī)構(gòu)，擁有50余名資深專業(yè)人士。憑借金地集團(tuán)的平臺優(yōu)勢，通過在募、投、管、退方面的成熟積累，穩(wěn)盛投資在努力搭架一個中小開發(fā)商與一線品牌開發(fā)商多層次合作的資本平臺。

我們認(rèn)為，創(chuàng)新的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品，尤其是REITs的進(jìn)一步落地將非常適合國內(nèi)的投資環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀。過去投資通道閉塞，導(dǎo)致很多人需要靠買房子才能實(shí)現(xiàn)投資理財(cái)?shù)男枨?。如果將他們適當(dāng)引導(dǎo)至REITs產(chǎn)品中，將有利于建立和規(guī)范穩(wěn)健的投資渠道，同時對于城市的更新改造、發(fā)展新型辦公及消費(fèi)升級，都將產(chǎn)生重要意義。資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新金融產(chǎn)品對資產(chǎn)投資選擇和運(yùn)營管理等方面也有更加嚴(yán)格的要求，規(guī)范的資本市場金融產(chǎn)品可以在更大的程度上規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目的健康良性發(fā)展。

今年市場的壓力對很多企業(yè)來說都不小，例如資金量一直在收緊、融資成本升高、一、二線土地供應(yīng)量縮減和地價競爭激烈、不同城市的去庫存壓力形成分化等；明顯感覺到在一線和部分重點(diǎn)二線市場，大部分房企在存量項(xiàng)目的并購有比以往都更加積極的現(xiàn)象，而且今年有很多存量項(xiàng)目的收購方就是房企。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)更加注重資產(chǎn)管理、城市更新能力、綜合資本運(yùn)作能力、跨界創(chuàng)新能力等。就在今年5月，穩(wěn)盛投資與金地商置和嘉實(shí)資本合作，參與了上?！鞍颂枠颉表?xiàng)目投資并在該項(xiàng)目的金融創(chuàng)新方面扮演重要角色，順利取得“嘉實(shí)金地八號橋資產(chǎn)支持證券”上交所核發(fā)的無異議函并成功發(fā)行.

八號橋資產(chǎn)證券化項(xiàng)目屬于國內(nèi)首單文化創(chuàng)意園區(qū)ABS業(yè)務(wù)，而且屬于輕資產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，對于未來房地產(chǎn)市場城市更新“輕資產(chǎn)”類項(xiàng)目的金融化創(chuàng)新有比較強(qiáng)的影響力和推動作用。該項(xiàng)目由穩(wěn)盛投資擔(dān)任總交易顧問，嘉實(shí)資本擔(dān)任計(jì)劃管理人。

城市更新將會成為中國一線和重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場的重要方向，而資產(chǎn)證券化以及其他創(chuàng)新金融模式將會助力城市更新以及持有型房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。穩(wěn)盛投資將繼續(xù)保持在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和城市更新類項(xiàng)目投資運(yùn)營方面的投入，助力中國房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，為投資者創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的回報。

對于房地產(chǎn)調(diào)控，從去年至今，房地產(chǎn)市場各主要指標(biāo)呈現(xiàn)“前高后平”走勢。雖然商品房銷售面積及金額累計(jì)同比增長逐月下滑，隨調(diào)控政策不斷加碼效果的顯現(xiàn)。三四線城市銷售增長速度亦顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購置等各項(xiàng)指標(biāo)的同比增速開始回落，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的多種政策正在逐步體現(xiàn)效果。

 展望2017年下半年，整體房地產(chǎn)市場將在各城市差異化的調(diào)控政策下平緩發(fā)展。在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性背景下，一線及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策將繼續(xù)保持緊縮態(tài)勢，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施難以出現(xiàn)大的松動。2017年初以來開啟的“限售”模式有城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大的可能，著力一直過熱的投資投機(jī)需求。而“去庫存”仍將是三四線城市的主旋律。

總體而言，預(yù)計(jì)未來出臺進(jìn)一步收緊政策的城市數(shù)量將逐步減少，政策密集度也將有一個階段性的下降。整體市場漸歸理性，局部地區(qū)收緊政策進(jìn)入小修小補(bǔ)階段。同時，在各類調(diào)控政策持續(xù)及資金全面偏緊背景下，預(yù)計(jì)部分城市的土地價格將會出現(xiàn)一些更為合理的調(diào)整，從而導(dǎo)致更多理性投資機(jī)會的出現(xiàn)。

應(yīng)對快速變化的行業(yè)及市場環(huán)境，穩(wěn)盛投資將在原有優(yōu)勢業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深入推廣“投資+代建”、股權(quán)投資、資產(chǎn)并購、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，并將持有型物業(yè)收購與資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)進(jìn)行有效結(jié)合，打造從投資到創(chuàng)新型金融產(chǎn)品的閉環(huán)。穩(wěn)盛將基于對市場周期及城市差異的準(zhǔn)確把握，依托穩(wěn)盛的優(yōu)質(zhì)渠道和風(fēng)險控制優(yōu)勢，在市場上發(fā)掘和鎖定更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及投資機(jī)會，爭取為投資者創(chuàng)造更好的回報。

穩(wěn)盛投資2008年與瑞銀發(fā)起中國第一支標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)美元基金后，迄今累計(jì)管理1支美元基金和數(shù)十支人民幣基金。截至2016年末，累計(jì)投資及管理規(guī)模折合人民幣逾300億元。

未來，穩(wěn)盛投資將充分發(fā)揮鏈接金地集團(tuán)平臺、機(jī)構(gòu)投資者及中小開發(fā)商的資本紐帶作用；與機(jī)構(gòu)投資者緊密合作，在金融創(chuàng)新與資產(chǎn)收購、基金募集領(lǐng)域相互配合；與中小開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，提高資金配置效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，協(xié)同共贏。