引言：很多賣房人主張自己簽訂《房屋買賣合同》是受買房人或者第三人【尤其是放高利貸的人】脅迫的，簽訂《房屋買賣合同》不是自己真實(shí)意思的表示。那么，被脅迫對(duì)合同效力有何影響？賣房人應(yīng)該如何舉證證明被脅迫呢？

《民法通則》第58條規(guī)定：“下列民事行為無效：……(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；……”《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；……” 新法優(yōu)于舊法，只有“被脅迫”+“損害國家利益”才會(huì)導(dǎo)致合同無效。因此，合同當(dāng)事人不能以受到“脅迫”為由主張合同無效。《合同法》第54條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。……”合同當(dāng)事人可以以受到“脅迫”為由請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。

《民事訴訟法》第64條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。” 《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。” 這是對(duì)舉證責(zé)任的規(guī)定，即賣房人要主張自己是受脅迫的，就要拿出證據(jù)來證明，如果不能舉證證明自己的主張，就要承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)——古羅馬法諺 “舉證之所在，敗訴之所在”就是這個(gè)意思。那么，賣房人的舉證要達(dá)到一個(gè)什么樣的證明標(biāo)準(zhǔn)呢？高度蓋然！法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第73條第一款：“雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。”該原則也為法院所認(rèn)同，司法實(shí)踐中法院也是以高度蓋然性原則把握民事訴訟的舉證證明標(biāo)準(zhǔn)的。

那么，賣房人應(yīng)當(dāng)如何舉證證明自己是受脅迫的呢？

    根據(jù)《民事訴訟法》第63條的規(guī)定，證據(jù)的形式包括：“（一）當(dāng)事人的陳述；（二）書證；（三）物證；（四）視聽資料；（五）電子數(shù)據(jù)；（六）證人證言；（七）鑒定意見；（八）勘驗(yàn)筆錄。” 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第69條的規(guī)定，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)依據(jù)的證據(jù)包括：“（一）未成年人所作的與其年齡和智力狀況不相當(dāng)?shù)淖C言；（二）與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言；（三）存有疑點(diǎn)的視聽資料；（四）無法與原件、原物核對(duì)的復(fù)印件、復(fù)制品；（五）無正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言。”具體到賣房人想要舉證證明自己是受脅迫才簽訂房屋買賣合同這種情況，賣房人要舉證存在如下（部分）情況的證據(jù)：1、自己在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)人身自由被買房人或者第三人非法限制；2、簽訂《房屋買賣合同》后在可能的時(shí)間里盡快報(bào)了警，有《報(bào)警記錄》記載了報(bào)警的原因是自己被脅迫簽訂了《房屋買賣合同》（如果買房人或者第三人承認(rèn)存在脅迫賣房人簽訂《房屋買賣合同》的事實(shí)，證明力就更強(qiáng)了）；3、房屋的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格（甚至是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格），這個(gè)條件一般都會(huì)存在，也是說服法官的一個(gè)基本要素，但這不是認(rèn)定存在“脅迫”的必備條件；4、買房人并沒有實(shí)際全額付款，或者買房人與賣房人之間存在合法的民間借貸或者高利貸關(guān)系，或者房屋買賣雙方存在其他經(jīng)濟(jì)糾紛；5、買房人或者第三人通過不正當(dāng)、不合法的形式“清房”；6、其他證據(jù)。

附：

案例一：XX與XX房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：原告（四級(jí)智力殘疾）于2007年10月19日取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證。2007年12月12日，原告、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告以30萬元的價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出售給被告；雙方于2008年3月11日之前申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同對(duì)付款時(shí)間、交房時(shí)間、逾期付款違約及逾期交房違約責(zé)任未作約定。簽約當(dāng)日，原告在預(yù)付房款收據(jù)上簽字，該收據(jù)上未填寫預(yù)付房款金額；被告向案外人XX（因非法拘禁原告已被判處刑罰）轉(zhuǎn)帳29.2萬元。嗣后，系爭(zhēng)房屋因在產(chǎn)權(quán)過戶登記辦理過程中被司法查封，以致產(chǎn)權(quán)未能過戶至被告名下。系爭(zhēng)房屋目前由被告使用。

裁判原文節(jié)選【上海市浦東新區(qū)人民法院 （2011）浦民一（民）初字第17193號(hào)】本院認(rèn)為，雖然原告對(duì)其于系爭(zhēng)房屋交易時(shí)的所有簽名均不予確認(rèn)，但因原告對(duì)被告提出的筆跡鑒定申請(qǐng)拒絕配合，目前并無證據(jù)證明該簽名非原告所簽，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《上海市房屋買賣合同》、預(yù)付房款收據(jù)、收件收據(jù)等材料上的簽名均為原告所簽。由于原告與被告簽約的時(shí)間處于原告被XX等人非法拘禁的時(shí)間段之內(nèi)，原告為智障人士，在人身自由受到非法限制時(shí)，被迫按照脅迫者的意愿與被告簽訂系爭(zhēng)房屋買賣合同，不是原告的真實(shí)意思表示。雖然該脅迫不是來自于被告，被告也確有可能對(duì)原告系受脅迫而簽約并不知情，但被告接到XX電話即赴交易中心，在尚不了解系爭(zhēng)房屋具體情況的前提下即與原告簽約并向XX支付購房款，合同又未對(duì)房屋的交付時(shí)間進(jìn)行約定，被告買受系爭(zhēng)房屋的過程不符合一般正常的房屋交易習(xí)慣，被告受讓系爭(zhēng)房屋并非善意，因此，原告要求確認(rèn)買賣合同無效，依法應(yīng)予支持。合同未約定交房時(shí)間，被告未向原告主張交付系爭(zhēng)房屋卻自行占用系爭(zhēng)房屋，現(xiàn)原告要求被告返還房屋，應(yīng)予支持。原告要求被告支付占有系爭(zhēng)房屋期間的使用費(fèi)，因未提出具體數(shù)額且未提供相應(yīng)證據(jù)，本案中不予處理，可另行主張。根據(jù)本院查明的事實(shí)，原告出具預(yù)付房款收據(jù)時(shí)屬其受脅迫期間的行為，非原告真實(shí)意思表示，且被告未向原告支付房款而將房款直接支付給案外人XX，故被告要求原告返還購房款，本院難以支持。至于被告提出的3萬元損失與稅費(fèi)損失，本院認(rèn)為，被告未能就3萬元損失提供確鑿證據(jù)；即使確存在該損失，但合同未約定交房時(shí)間，所謂3萬元損失系被告為己方能占有系爭(zhēng)房屋而擅自所為，且被告就合同無效存在過錯(cuò)，所受損失應(yīng)自行承擔(dān)。

案例二：上海長春藤生物科技有限公司與莊某某、蘇某某房屋買賣合同糾紛案

裁判原文節(jié)選【最高人民法院 （2015）民申字第1161號(hào)】：根據(jù)一、二審判決查明的事實(shí)，案涉協(xié)議書的訂立時(shí)間系在長春藤公司競(jìng)拍東森會(huì)館之后近兩年。而證人李某的證言證明莊某某簽署協(xié)議書的地點(diǎn)系在東森會(huì)館大廳且周邊還有其他人員，該證人證言僅證明莊某某不情愿地簽署了文件，但并未證明蘇某某在當(dāng)時(shí)有任何強(qiáng)迫或者脅迫行為。長春藤公司、莊某某雖然提交證據(jù)試圖證明蘇某某控制了長春藤公司的一切證照及公司的全部經(jīng)營管理活動(dòng)，但并未進(jìn)一步證明蘇某某利用了該優(yōu)勢(shì)地位，采取了威脅性的言行迫使兩申請(qǐng)人簽訂協(xié)議。何況從訂立協(xié)議的現(xiàn)場(chǎng)情形看，莊某某如果確實(shí)不愿意簽訂該協(xié)議，其完全有條件拒絕。故莊某某在有條件拒絕簽字的場(chǎng)合親筆簽署了協(xié)議書，應(yīng)認(rèn)定系其真實(shí)的意思表示。蘇某某控制長春藤公司的證照及經(jīng)營管理活動(dòng)，即便屬實(shí)，也不能當(dāng)然得出脅迫莊某某的結(jié)論。是否脅迫，仍需要有進(jìn)一步的舉證。兩申請(qǐng)人有關(guān)簽訂協(xié)議書系蘇某某脅迫的主張沒有事實(shí)依據(jù)，一、二審判決對(duì)此不予采信并無不當(dāng)。