發(fā)布日期：2009-09-27    作者：李英俊律師

將未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋對外出售所簽訂的房屋買賣合同是否有效？
李英俊/成都律師
 
[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時未依照法律規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門拒絕為其辦理新的房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬元的價格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當(dāng)?shù)胤课輧r格出現(xiàn)大幅度的提高，王某覺得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協(xié)商要求返還房屋并退還給對方已付的款項，但張某認(rèn)為既然合同已經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
[法律效力]：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項的規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”該法頒布于上個世紀(jì)，在當(dāng)時也曾經(jīng)有很多房屋買賣合同因售房者無房屋產(chǎn)權(quán)證而被法院確認(rèn)為無效。1999年《中華人民共和國合同法》頒布實施，該法第五十二條第（五）項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條對此作了進(jìn)一步規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。
上述法律及司法解釋的頒布，是市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步深化的結(jié)果，相應(yīng)的對合同效力的判定原則也發(fā)生了較大的變化，現(xiàn)在的通說認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，只是一種政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的行政管理法律規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無效。除非法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人明確約定只有擬出售的房屋經(jīng)過物權(quán)登記出售人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后房屋買賣合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定該房屋買賣合同自合同成立時生效。房屋買賣合同作為物權(quán)變動的原因應(yīng)該與物權(quán)變動結(jié)果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來確定，而是從簽訂之日就已經(jīng)發(fā)生效力。房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書是合同能否履行的問題。當(dāng)然，合同有效并不是購買該類房屋就沒有風(fēng)險，首先存在產(chǎn)權(quán)證辦理時間的不確定性，另外還可能出現(xiàn)出售人將該房另行出售并過戶給他人風(fēng)險，所以筆者建議購房人在購買該類房屋時還是應(yīng)該三思而行。
 

發(fā)布日期：2009-08-24    作者：臧小麗律師

                                                            文/ 臧小麗律師
    二手房買賣合同，學(xué)名為“存量房屋買賣合同”，是二手房買賣過程中最重要的法律文件，也是二手房律師最重要的工作之一。買賣雙方最終達(dá)成什么樣的合同條款是彼此之間互相博弈的結(jié)果，不管是買方本人還是委托了律師，如果一味只強(qiáng)調(diào)維護(hù)自己當(dāng)事人的權(quán)益是不現(xiàn)實的，只能導(dǎo)致談判不歡而散。所以，高明的律師既應(yīng)當(dāng)保證本方當(dāng)事人的合法利益，又要考慮如何讓對方和中介能夠接受，這就需要很高的臨場應(yīng)變能力和實務(wù)技巧。
    在實踐中，買賣合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾聯(lián)合制定《北京市存量屋買賣合同》示范文本，該文本因過于繁瑣適用面很不廣。有的買方律師主張由他單方來起草合同，往往會遭到賣方和中介方的極力反對。因此，律師想把原合同文本推倒重來不具有可實現(xiàn)性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利于保護(hù)買方利益又能體現(xiàn)公平原則的詳細(xì)合同草案，這個草案不必出示給他人而應(yīng)該做到爛熟于心。然后，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在最短時間內(nèi)找出對方合同文本不完善或?qū)ξ曳讲焕牡胤健?b>最后，拿出書面補(bǔ)充協(xié)議方案以修改和完善買賣合同，要求在達(dá)成買賣合約的同時一并簽署補(bǔ)充協(xié)議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。
    其實不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應(yīng)該把以下幾個內(nèi)容說清楚：
    1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。
    2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務(wù)登記、貸款等與交易有關(guān)的各項事宜，并保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    3、房屋成交價格，應(yīng)當(dāng)明確該成交價格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項。如果包括前兩項，應(yīng)該用附件方式另行說明其具體狀況。
    4、付款方式，要說明是通過資金監(jiān)管賬戶還是自行劃轉(zhuǎn)，是全款還是商業(yè)貸款（或公積金貸款），貸款沒獲銀行批準(zhǔn)或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數(shù)和時間是否說清楚。作為賣方律師來說，這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。
    5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約定，要明確約定買賣各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)種類，如約定不明或國家政策變化產(chǎn)生新的稅費(fèi)，由誰來負(fù)擔(dān)。
    6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過戶手續(xù)，主要是哪天過戶一定要說清楚，買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長，越短越好以免夜長夢多，如果能在交款當(dāng)天過戶是最好不過了。
    7、房屋交接，也就是交房問題，該條款包括交房時間，可以先交房再過戶也可以反過來，交房前賣方應(yīng)當(dāng)結(jié)清水電煤、暖氣、物業(yè)、電話、有線電視等一切費(fèi)用，交房前（后）多少天賣方應(yīng)當(dāng)辦理戶口遷出手續(xù)。同時，還要考慮交錢、過戶和交房之間的銜接問題，過戶以后再交房的，買方的購房款不宜在過戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗完畢、各項費(fèi)用結(jié)清以后再支付剩余尾款，這筆款項哪怕只有一兩萬，也能起到約束賣方的作用。
    8、違約責(zé)任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認(rèn)為不宜過低，低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競合問題。
    買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項條款，就可以說基本上完整了。內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護(hù)買方權(quán)益，律師在起草補(bǔ)充協(xié)議時，還可以加上以下幾個條款：
    1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。
    2、一房二賣的特別處理：一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。”如此高額的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》（法釋[2003]7號）。律師起草補(bǔ)充協(xié)議時可以加上此條款。
    需要指出的是：加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。
    3、關(guān)于預(yù)告登記的約定：預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)?？梢姡u方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進(jìn)行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
    4、各種法律文件之間的沖突解決辦法：買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
     以上四個方面是任何一種買賣都可以或者應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。除此之外，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)視具體情況而定，每一單買賣的當(dāng)事人所期望的付款方式、房產(chǎn)有無抵押、交房時間、過戶時間、違約責(zé)任數(shù)額的不同等等都會影響到補(bǔ)充協(xié)議的具體內(nèi)容?？傊蓭熎鸩菅a(bǔ)充協(xié)議一定要替當(dāng)事人把好查漏補(bǔ)缺的關(guān)。
     
    作者簡介：臧小麗律師，法學(xué)博士，具有律師執(zhí)業(yè)證和全國企業(yè)法律顧問資格證。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，專做二手房買賣全程法律服務(wù)，房產(chǎn)中介公司法律顧問，房屋權(quán)屬糾紛三項事務(wù)。
    手機(jī)：13691531620 (北京)

發(fā)布日期：2009-08-08    文章來源：互聯(lián)網(wǎng)

案情：

    謝某與曾某夫婦在鉛山縣濱江花城28B幢4單元501室有一套住房，2007年7月18日與被告某物業(yè)管理有限公司簽訂了一份物業(yè)管理合同。并按規(guī)定交納了物管費(fèi)。2007年8月25日謝某夫婦將28B—4—501室租賃給原告駱與其妻鄧某居住。2007年8月25日租賃雙方到被告處進(jìn)行了租賃登記，原告之妻交納了物管費(fèi)，2007年8月31日中午原告將一輛新購的黑色錢江QJ125—C型摩托車停放在28B幢樓道下，下午2時即發(fā)現(xiàn)被盜，損失約4700元。

    焦點：

    本案是《物權(quán)法》頒布以來，筆者所在法院審理的第一起物業(yè)管理合同糾紛案件，具有一定的典型性。案件在審理過程中，合議庭爭議的焦點主要集中在：一、針對原告駱某丟失車輛的事實，應(yīng)由誰來承擔(dān)舉證責(zé)任；二、物業(yè)履行管理服務(wù)義務(wù)是否存在瑕疵，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任；進(jìn)而由于對焦點問題的認(rèn)識不同，形成了兩種意見：一是“根據(jù)誰主張、誰舉證”原則，原告駱某應(yīng)對摩托車丟失的事實承擔(dān)舉證責(zé)任，并承擔(dān)舉證不能的訴訟風(fēng)險。本案中，駱某向法庭提供的證據(jù)只有公安機(jī)關(guān)的報案筆錄，以及現(xiàn)場的勘查筆錄，這些并不能有效認(rèn)定車輛丟失的事實。因此，應(yīng)該駁回原告的訴訟請求；二是本案的舉證責(zé)任應(yīng)由被告某物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，因為從舉證條件和舉證能力方面看，被告顯然更有優(yōu)勢；而且在業(yè)主謝某與被告簽訂的物管合同第二章第九條規(guī)定，被告應(yīng)提供小區(qū)內(nèi)保衛(wèi)服務(wù)，維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共場地的日常生活秩序24小時執(zhí)勤、巡邏服務(wù)，發(fā)生治安、刑事案件及時報警，配合協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控，預(yù)防制止各種危害業(yè)主、物業(yè)財產(chǎn)的不法行為和活動，由于被告上述履行義務(wù)存在瑕疵，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    評析：

    針對上述焦點問題，筆者認(rèn)為：

    一、小區(qū)內(nèi)車輛是否被盜丟失的事實，應(yīng)由哪一方來承擔(dān)舉證責(zé)任

    原告駱某向法院起訴賠償時，案件尚未偵破，因此無法確定車輛確切丟失的時間、地點，通過調(diào)取證據(jù)，公安機(jī)關(guān)向法院提供了刑事案件登記表及2007年8月31日的詢問筆錄。但車輛是否真的被盜，應(yīng)由誰來舉證？筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾方面來考慮：（一）、原告方的舉證能力。原告駱某向法院提供了夫妻在該小區(qū)的居住登記、以及新購車輛發(fā)票、以及公安機(jī)關(guān)的報案記錄。作為該小區(qū)的住戶，將車停入小區(qū)應(yīng)是理所當(dāng)然的事情，就原告的舉證能力而言，其已經(jīng)窮盡了其舉證能力。上訴證據(jù)，是能夠形成完整的證據(jù)鏈的，證據(jù)內(nèi)容之間也能相互呼應(yīng)，而且依正常理智人的思維以及誠信原則、謊報案件要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任等因素來考量，一般人不太可能在沒丟車的時候謊報丟車，故可以推定原告丟車的事實成立。被告如果對事實有異議，如稱原告沒有被盜丟車，則應(yīng)該承擔(dān)反證責(zé)任。（二）、被告某物業(yè)公司作為小區(qū)的服務(wù)企業(yè)，在實際的小區(qū)車輛停放、管理、進(jìn)出過程中，并未就小區(qū)內(nèi)車輛停放、管理、進(jìn)出等行為實行過相關(guān)的管理措施，或給駱某發(fā)放車輛進(jìn)出并停放該小區(qū)的憑證，致使駱某并不具備提供“案發(fā)時已經(jīng)將車輛停入小區(qū)”直接舉證的條件，故要求駱某承擔(dān)此一責(zé)任顯失公平。物業(yè)公司作為車輛管理方，是能夠創(chuàng)設(shè)這一條件的，其對創(chuàng)設(shè)該舉證條件負(fù)有義務(wù)，所以應(yīng)由物業(yè)公司來對車輛被盜丟失的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。在其不能提供反證的情況下，應(yīng)依法作出對其不利的推定，推定原告駱某車輛丟失的事實成立。

    二、物業(yè)履行管理服務(wù)義務(wù)是否存在瑕疵，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任

    目前，我國尚無統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的法律規(guī)定，因而在審判實踐中，如何界定管理服務(wù)義務(wù)的范圍是法院面臨的一大難題。從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)義務(wù)主要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，包括：小區(qū)內(nèi)巡邏、監(jiān)控、對違法犯罪及時制止，保護(hù)現(xiàn)場和報警、對小區(qū)內(nèi)的各種突發(fā)事件及時進(jìn)行處理等，其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財物不受損失，人身不受傷害、小區(qū)業(yè)主及居民生活秩序正常。根據(jù)這一特性，我們在衡量管理服務(wù)義務(wù)時，必須有一個合理的范圍，對超出此范圍的義務(wù)，不應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)義務(wù)作為一種有償?shù)摹⒓s定的服務(wù)，其在合同中地位一般應(yīng)根據(jù)合同的具體約定。如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中明確約定了管理服務(wù)義務(wù)，將此項服務(wù)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)管理服務(wù)的一項重要內(nèi)容，此時管理服務(wù)義務(wù)應(yīng)該認(rèn)定為合同的主義務(wù)。因為，業(yè)主基于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信賴，支付費(fèi)用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)委以維護(hù)日常生活安全、秩序的重任，物業(yè)公司就應(yīng)擔(dān)責(zé)，盡量避免業(yè)主遭受信賴?yán)娴膿p失。它要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)須盡勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。另一方面，如果業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中并未約定管理服務(wù)義務(wù)，物業(yè)公司沒有向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用的，此時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)義務(wù)至多只能認(rèn)定為合同的附隨義務(wù)，此項附隨義務(wù)是在法律無明文規(guī)定，當(dāng)事人亦無明確約定，為利益平衡和穩(wěn)定交易秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依誠實信用原則所應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)，它只要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡一般的注意義務(wù)。由于兩種義務(wù)的屬性不同，因此附隨義務(wù)不履行，合同利益只是不能圓滿實現(xiàn)，而主義務(wù)的不履行，則會導(dǎo)致合同的目的不能實現(xiàn)。兩種義務(wù)的履行對應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)的責(zé)任也是完全不同的。審判實踐中，對主義務(wù)屬性的判斷和法律責(zé)任的承擔(dān)，由法官依據(jù)合同的具體約定，結(jié)合合同目的予以認(rèn)定，屬于法律事實層面判斷。而對附隨義務(wù)屬性的判斷和法律責(zé)任的承擔(dān)，由法官依據(jù)誠信原則結(jié)合具體案情行使自由裁量權(quán)予以確定，屬于法律價值層面判斷。比如儲戶在銀行遇害，有學(xué)者就提出銀行的管理服務(wù)義務(wù)是一種根據(jù)誠信原則派生出來的、有限度的合同的附隨義務(wù)，因為顧客去銀行的主要目的并非接受安全保護(hù)，而是辦理存、貸、匯兌等融資事務(wù)，后者才是銀行的主要義務(wù)。因此，銀行只要根據(jù)誠信原則履行了義務(wù)，就不負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。而根據(jù)物業(yè)管理合同中對管理服務(wù)義務(wù)的約定，筆者認(rèn)為多數(shù)情況下應(yīng)認(rèn)定其為主要義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)預(yù)料到自己如果違反了該義務(wù)，疏于防范會讓暴力犯罪行為輕易得逞，從而對業(yè)主造成傷害。因此，它應(yīng)勤勉、謹(jǐn)慎地履行這一義務(wù)。由于被告某物業(yè)管理有限公司未能勤勉、謹(jǐn)慎地履行上述義務(wù)，存在一定瑕疵，因此，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    綜上，筆者同意第二種意見。

作者：鉛山縣法院 劉青松  

發(fā)布日期：2009-08-03    文章來源：互聯(lián)網(wǎng)

 [內(nèi)容提示]：夫妻雙方共同共有的房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，可以約定歸一方所有。離婚時男女雙方協(xié)議對該房屋再作出處分約定歸一方所有的，另一方與買受人訂立賣房協(xié)議收取價款，買受人沒有實際占有，協(xié)議無效。事后買受人以訂立協(xié)議時不知男女雙方已離婚為由撬門入室，占取原權(quán)人房屋，不屬善意取得的人，應(yīng)屬侵權(quán)行為，法律不能保護(hù)侵權(quán)人，應(yīng)當(dāng)保護(hù)原權(quán)人。

    [主要案情]：2001年10月14日，張某與丈夫符某以張某及其兒子（1988年7月9日出生）為房屋權(quán)利人的名義在南昌市灣里區(qū)印刷包裝廠以34830元價款購得集資房一套，建筑面積為80.96平方米，房屋為三單元101室，并同其女兒（1991年2月20日出生）一家四口即時入住。2002年4月26日，張某與符某協(xié)議離婚；雙方所生子女一人撫養(yǎng)一個；雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購三單元101室歸張某所有，同日取得婚姻登記機(jī)關(guān)發(fā)給的贛（2002）字第013號《離婚證》。2003年8月7日，符某與胡某訂立《賣房協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為“甲方符某同意將南昌市灣里區(qū)印刷包裝廠房屋一套賣給乙方胡某，房屋總價肆萬捌仟元正，包房產(chǎn)證在內(nèi)。乙方胡某已付房款肆萬肆仟元正給甲方符某，其余肆仟元由乙方胡某留辦房產(chǎn)證款，待符某與陳××（建筑開發(fā)商）辦房產(chǎn)證押金10%，在肆仟元之內(nèi)，多退。雙方同意，自即日生效。”協(xié)議書上胡某的簽名由其丈夫王某代簽。2004年3月，張某及其兒子符某均外出打工，只有其女兒因在灣里中學(xué)讀書一直居住于該房屋三單元101室。2004年7月4日，王某、胡某夫婦強(qiáng)行撬開該房屋，把張某的女兒趕出家門，入住至今（現(xiàn)仍有張某及其子女的家具、日用品、灶具）。

    2005年1月8日張某從外地打工回家才知曉緣故，2005年3月7日張某及其子女三人以原告的身份向法院提起訴訟，請求法律保護(hù)，要求王某、胡某立即返還被侵占的房屋，并賠償損失及支付房租費(fèi)。訴訟中追加符某為本案第三人。期間兩被告同時向當(dāng)?shù)毓矆蠓Q張某、符某共同詐騙，2005年7月29日公安出具公函為“符某、張某涉嫌詐騙已立案偵查，故建議法院中止審理。”法院依公函裁定中止訴訟。2006年3月28日公安撤銷涉嫌詐騙決定書：“我局辦理的王某控告符某、張某詐騙案因犯罪嫌疑人符某、張某無犯罪事實，故決定撤銷此案。”法院于2006年6月26日恢復(fù)對本案的審理，原告張某和其子女及其代理人和被告王某、胡某及其代理人及第三人符某均到庭參加訴訟。于2006年7月18日作出判決。

    [裁判要旨]：合議庭認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條之規(guī)定，被告胡某系善意取得，應(yīng)當(dāng)維護(hù)其合法權(quán)益。善意取得應(yīng)具備以下幾個條件：1、處分不動產(chǎn)的出讓人必須是部分共同人或?qū)嶋H上無處分權(quán)人；2、出讓人與受讓人之間須基于一定的法律關(guān)系，并發(fā)生受讓人占有的結(jié)果；3、受讓人必須是善意的；4、受讓人必須是有償取得；5、受讓人依法定手續(xù)取得。本案中被告提供的樊××、符××、鄧××、肖××的證詞證實，原告張某與第三人符某對外一直以夫妻名義共同居住，連其親戚、鄰居都不知其已與第三人離婚的事實。且庭審中，第三人符某以其一份2003年11月7日協(xié)議（復(fù)印件）來否認(rèn)2003年8月7日的賣房事實。而經(jīng)被告方要求文檢，第三人符某又承認(rèn)了2003年8月7日的《賣房協(xié)議》是真實的，協(xié)議上的簽名是其親自寫的，并說明當(dāng)時在場的人有起草協(xié)議的證人胡××，此亦印證了證人胡××證詞的客觀性。故本院對被告提供的上述證據(jù)證明原告張某離婚后一直與第三人符某對外以夫妻名義共同居住在一起生活，被告與符某簽訂《賣房協(xié)議》時，并不知符某、張某已經(jīng)離婚的主張，本院予以確認(rèn)，但用以證明張某在簽訂協(xié)議時，一直在場的主張，證據(jù)不足，本院不予采信。由于被告胡某與第三人符某簽訂《賣房協(xié)議》時，并不知道符某、張某已經(jīng)離婚，結(jié)合本案事實，本院認(rèn)為，第三人符某屬于實際上無權(quán)處分人，且第三人符某與被告胡某簽訂了《賣房協(xié)議》，被告胡某已實際占有即住進(jìn)了該房屋，同時，被告胡某支付了44000元購房款，并雙方約定了辦理過戶的程序，被告取得該房屋時出于善意，因此，被告對該房屋的取得完全符合法理上關(guān)于善意取得的規(guī)定。2003年8月7日雙方簽訂的《賣房協(xié)議》有效，原告張某不能以第三人符某轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意或不知道為由，對抗善意的被告。至于無權(quán)處分人符某轉(zhuǎn)讓原權(quán)利人張某的財產(chǎn)，屬于不法轉(zhuǎn)讓，其在轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時所獲得的非法所得，沒有法律依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)返還給原權(quán)利人張某。如果返還不當(dāng)?shù)美圆蛔阋匝a(bǔ)償原權(quán)利人張某的損失，則原權(quán)利人張某有權(quán)基于侵權(quán)行為請求無權(quán)處分人符某賠償損失，以補(bǔ)足財產(chǎn)的不足部分。第三人符某理應(yīng)承擔(dān)對張某造成的財產(chǎn)損失。綜上所述，原告起訴要求被告返還原告張某及其兒子灣里區(qū)幸福路印刷包裝廠宿舍三單元101室住房及支付原告房租費(fèi)（房租按500元/月計算，從2004年7月4日至被告搬出宿舍時止），賠償原告女兒的損失10000元，其主張證據(jù)不足，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、第五十五條、第五十七條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條之規(guī)定，判決：一、駁回原告張某、符某要求被告返還灣里區(qū)幸福路印刷包裝廠宿舍三單元101室住房的訴訟請求。二、原、被告其它訴訟請求不予準(zhǔn)許。本案訴訟費(fèi)2000元，由原告張某承擔(dān)。

    [法理評析]：筆者認(rèn)為，本案本屬于張某及其子女于2004年7月4日對王某胡某夫婦非法入侵101室時采取急報110由公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任范疇的刑事案件，由于當(dāng)時張某不在，其未成年女兒不知道如何保護(hù)，待事過半年后雖有報稱當(dāng)?shù)毓才沙鏊倪^程，但因多種因素尚未得到支持，無奈之下，訴諸法律保護(hù)本應(yīng)理所當(dāng)然，出乎意料之外的法律是這樣對王某夫婦的惡意非法占有所掩蓋，反而以善意取得占有原權(quán)利人張某的房屋所體現(xiàn)，是合議庭對最高院《意見》第89條的重大誤解和適用。

    一、簡析善意取得制度構(gòu)成要件與適用第89條善意取得之關(guān)系

    善意取得又稱為即時取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，將動產(chǎn)非法轉(zhuǎn)讓于第三人（買受人）時，如果第三人取得該動產(chǎn)時出于善意，則取得該動產(chǎn)的所有權(quán)。善意取得制度是動產(chǎn)所有權(quán)的一項基本制度，為大多數(shù)國家民法所規(guī)定，法律之所以規(guī)定善意取得制度，其根本目的在于保障財產(chǎn)交易的安全，以維護(hù)交易秩序。

    1、善意取得的構(gòu)成條件：①標(biāo)的物須為動產(chǎn)。善意取得的標(biāo)的物僅限于動產(chǎn)，不及于不動產(chǎn)。我國《擔(dān)保法》第92條規(guī)定土地及房屋，林木等地上定著物為不動產(chǎn)。②讓與人須為無權(quán)處分動產(chǎn)的占有人。二層含義：一方面只有動產(chǎn)的占有人才有可能將占有的動產(chǎn)移轉(zhuǎn)于第三人是善意取得的前提；另一方面讓與人須沒有處分動產(chǎn)的權(quán)利，如果讓與人享有讓與動產(chǎn)的權(quán)利則無善意取得適用問題。③受讓人須基于交易行為而取得動產(chǎn)的占有且須支付對價。動產(chǎn)所有權(quán)的取得以交付為要件，所以，善意取得的成立須受讓人取得動產(chǎn)的占有，即受讓人須實際占有讓與人移轉(zhuǎn)的動產(chǎn)。④受讓人受讓財產(chǎn)時須為善意。所謂善意，是指受讓人不知道或者不應(yīng)知道讓與人無讓與財產(chǎn)的權(quán)利，受讓人是否善意，應(yīng)由主張受讓人為非善意的，負(fù)舉證責(zé)任。

    2、共有房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度。前述講了，既然善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，不及于不動產(chǎn)。那么最高院第89條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”我國現(xiàn)行法上的善意取得制度還相當(dāng)?shù)牟煌晟?，存在極大的局限性。第89條的規(guī)定是現(xiàn)行法迄今就善意取得問題所作的較為明確的規(guī)定，同時物權(quán)法正在起草制定過程中，公示公信制度尚未完全建立，可以說該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易中善意第三人權(quán)益的保護(hù)法律上出現(xiàn)了空白，作為上層建筑組成部分的法律制度應(yīng)當(dāng)與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在我國當(dāng)前情況下，共有房產(chǎn)可以有條件地適用善意取得制度是以犧牲其他共有人的利益而保護(hù)善意受讓人的利益，依此維持交易秩序，體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易安全的要求，因而在具體適用第89條時，即使包含共有關(guān)系的不動產(chǎn)，也必須嚴(yán)格其條件：第一，部分共有人實施了無權(quán)處分的行為。房產(chǎn)交易的出讓人必須是共有人的部分，如果出讓是非所有權(quán)人，則其根本無權(quán)處分房產(chǎn)，其處分行為一律無效。房產(chǎn)部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權(quán)并實際占有或控制房產(chǎn)的情況下對全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得制度適用的可能性。第二，第三人（買受人）善意且無過失。善意即不知情，善意包括二種情況：一是第三人對房產(chǎn)為共有財產(chǎn)的事實不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對其他共有人不承認(rèn)或不同意出讓不知情。無過失也有二個方面：一是上述不知情并非是第三人原因所導(dǎo)致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是第三人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對房產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實按普通人的理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀標(biāo)準(zhǔn)。第三，善意的準(zhǔn)據(jù)時點為取得房產(chǎn)所有權(quán)當(dāng)時。確定第三人是否善意的具體時期應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)變更登記時，在此之后第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道房產(chǎn)的性質(zhì)或其他共有人不同意出賣對善意的構(gòu)成不產(chǎn)生法律上的影響。（本案的房屋包括整體建筑幾十套房屋，因各種原因未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記）。第四，第三人支付了相應(yīng)對價。這就要求共有房產(chǎn)的善意取得只限于買賣或互易領(lǐng)域之內(nèi)，如果是無償取得，不適用善意取得制度。

    綜合上述構(gòu)成要件，筆者認(rèn)為，本案不動產(chǎn)101室歸張某所有，并占有，符某不是共有人，且沒有占有，而是非所有權(quán)人，根本無權(quán)處分該房屋；胡某或王某未盡主要注意義務(wù)有重大過失，不符合善意取得要件，事后近一年未采取行使撤銷權(quán)或者補(bǔ)正賣房協(xié)議的法律規(guī)定去救濟(jì)自己。而采取撬門侵占入住的不法行為，對原權(quán)利人構(gòu)成侵權(quán)，理應(yīng)立即搬出房屋。如果同行認(rèn)為合議庭已確認(rèn)是正確的話，那么有悖于婚姻登記機(jī)關(guān)和法院對男女雙方離婚時的房屋處理的問題，導(dǎo)致靜態(tài)所有權(quán)安全的動蕩。

    二、汲取見解的幾個問題

    1、關(guān)于101室是共有非共有的問題。合議庭在審理本案期間，將無獨立請求權(quán)的第三人符某通知其參加訴訟，并確認(rèn)符某與本案被告胡某所訂立的賣房協(xié)議不但有效，而且視為與張某是共有人。筆者認(rèn)為，符某不是共有人，101室歸張某所有。我國《婚姻法》第19條規(guī)定“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”從上述已查明的事實和證據(jù)表明，符某不是共有人，要說共有，只有其兒子才是，這種法律事實是符合我國財產(chǎn)所有權(quán)取得的法定要件，不違反法律規(guī)定。合議庭將夫妻約定歸張某所有的房屋，確認(rèn)為與符某有共有關(guān)系對第89條的重大誤解。

    2、關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的問題。合議庭認(rèn)為本案被告王某夫婦提供×××等證人證實原告張某與第三人符某對外以夫妻名義共同居住在一起生活，在符某與胡某訂立賣房協(xié)議時不知他們已離婚的主張予以確認(rèn)。不難看出被告的證明目的視為符某與張某婚姻關(guān)系或者共有關(guān)系存續(xù)，導(dǎo)致合議庭確認(rèn)錯誤。筆者認(rèn)為，在訂立賣房協(xié)議的2003年8月7日，張某與符某已離婚468天，本案原告張某與第三人符某已不存在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，也不存在房屋共有關(guān)系存續(xù)期間，《婚姻法》第31條規(guī)定，“男女雙方自愿離婚的，準(zhǔn)予離婚，雙方必須到婚姻登記機(jī)關(guān)申請離婚，婚姻登記機(jī)關(guān)查明雙方確實是自愿并對子女和財產(chǎn)問題有適當(dāng)處理時，發(fā)給離婚證。”101室的歸屬因離婚協(xié)議符某與張某意思表示一致歸原告張某所有，進(jìn)一步結(jié)束了兩個關(guān)系即婚姻關(guān)系和共有關(guān)系的存在。因此，我國《民法通則》第75條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法房屋，公民的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞。

    3、關(guān)于無權(quán)處分與賣房協(xié)議效力的問題。合議庭認(rèn)為本案第三人符某屬無權(quán)處分人，且與胡某訂立賣房協(xié)議，胡某已占有，同時，付了價款約定了過戶程序，取得房屋出于善意，因此被告的取得完全符合法理上善意取得規(guī)定，賣房協(xié)議有效，張某不能以未經(jīng)同意或不知道為由對抗善意的被告等等。闡述的意思是硬套第89條導(dǎo)致誤解，無財產(chǎn)所有權(quán)的人是當(dāng)然的無權(quán)處分的人，還包括共有或部分共有財產(chǎn)的人，法理上均稱為無權(quán)處分人。處分權(quán)是指權(quán)利主體決定財產(chǎn)在事實上和法律上的命運(yùn)的權(quán)利，處分權(quán)一般應(yīng)由財產(chǎn)所有人行使，非財產(chǎn)所有人對他人財產(chǎn)行使處分，必須有法律依據(jù)。符某處分張某所有101室是否有法律依據(jù)？筆者依上述查明的事實可以肯定的回答：否。我國《合同法》第130條和第132條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。從訂立賣房協(xié)議及其過程中不難看出，一是符某對該標(biāo)的物房屋不具備所有，也未取得處分權(quán)，故意隱瞞婚姻期間約定房屋歸屬和離婚時協(xié)定房屋歸屬的重要事實或者提供虛假情況使買受人支付了價款屬欺詐；二是胡某夫婦未盡相應(yīng)的注意義務(wù)，即時接受出賣人鑰匙或房屋就支付價款有過失，并在訂立協(xié)議后第331天去撬門入室，趕走原權(quán)利人的女兒占有房屋，屬非法侵占。因此，非所有權(quán)人根本無權(quán)處分房屋，其處分行為一律無效。受買人未即時取得房屋，有過失付價款和事后故意侵占，主觀過錯，根本不是善意取得人。我國《合同法》第51條明確規(guī)定，無處分權(quán)人訂立的處分他人財產(chǎn)之合同，經(jīng)過權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)人在訂約后取得處分權(quán)的，該合同有效。無權(quán)處分人不能取得處分權(quán)或權(quán)利人不予追認(rèn)的，合同無效。因此，賣房協(xié)議是個完全徹底無效的合同，且有惡意串通之嫌。

    4、關(guān)于侵權(quán)行為與不當(dāng)?shù)美膯栴}。合議庭認(rèn)為符某轉(zhuǎn)讓張某財產(chǎn)屬不法轉(zhuǎn)讓，符某的非法所得沒有法律依據(jù)，不當(dāng)?shù)美麘?yīng)返還張某，又基于侵權(quán)行為張某有向符某賠償損失的請求權(quán)，以補(bǔ)足財產(chǎn)的不足部分。筆者看了半天看不出個什么名堂來，終于看出這么幾個問題：①這里確定的財產(chǎn)是指三單元101室嗎？②符某的非法所得是指44000元人民幣嗎？或者這筆錢是不當(dāng)?shù)美麊幔?span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">③侵權(quán)行為是符某？還是兩被告？④張某向符某賠償損失的請求權(quán)有法律根據(jù)嗎？即使有為何駁回張某的訴請而不實體認(rèn)定判決符某承擔(dān)呢？筆者認(rèn)為，兩被告的侵權(quán)行為被善意取得所掩蓋所致?；煜謾?quán)行為與不當(dāng)?shù)美母拍?、?gòu)成要件及之間的區(qū)別。

    5、符某是否應(yīng)列本案第三人的問題。①從無獨立請求權(quán)的第三人特征角度來看，第一，符某與原告有法律上的利害關(guān)系，主要有婚姻期間約定房屋歸屬和離婚協(xié)議約定房屋歸屬的利害關(guān)系，處分了房屋。第二，符某與被告有法律上的利害關(guān)系，主要有訂立賣房協(xié)議，沒有履行即時交付房屋而收取了價款44000元的利害關(guān)系，所以，第三人符某在本案中不知道應(yīng)該支持哪一方？僅是說：“我因在外做生意失敗，就瞞著張某在2003年8月7日以48000元把101室賣給了被告，我在得到被告44000元購房款后就離開了。”但是從合議庭認(rèn)為來看，象是支持被告一方，維護(hù)了符某收取44000元是合法權(quán)益？作另一個法律關(guān)系處理？還是追加共同被告？還是追加第三人？筆者認(rèn)為，作另一個法律關(guān)系處理為宜。②從法院不得作為通知其參加訴訟的方式來看。無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的方式，可以由其自行申請參加訴訟，也可由人民法院通知其參加訴訟。申請參加訴訟的，應(yīng)向法院遞交申請書，說明理由，經(jīng)審查同意后才能參加訴訟；法院通知其參加訴訟的，應(yīng)當(dāng)參加訴訟，經(jīng)傳票合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，可以缺席判決。最高院《關(guān)于在經(jīng)濟(jì)審判工作中嚴(yán)格執(zhí)行<民訴法>的若干規(guī)定》中有三種情形法院不得作為通知其參加訴訟，筆者指出其中兩種與本案有關(guān)系的：一種是受訴法院對與原被告雙方爭議的訴訟標(biāo)的無直接牽連和不負(fù)有返還或者賠償義務(wù)的人；另一種是法院對已經(jīng)履行了義務(wù)，或者依法取得了一方當(dāng)事人的財產(chǎn)，并支付了相應(yīng)對價的原被告之間法律關(guān)系以外的人。從上述規(guī)定與本案情形來分析，合議庭將符某列入無獨立請求權(quán)的第三人與本規(guī)定不得作為無獨立請求權(quán)的第三人相互矛盾。因此，筆者認(rèn)為，符某不宜列第三人。

    6、關(guān)于駁回訴訟請求的問題。合議庭判決即駁回原告張某及其兒子要求返還三單元101室住房的訴訟請求，又判決原被告其它訴訟請求不予準(zhǔn)許。不難看出判決第一項是返還住房的訴請，但應(yīng)當(dāng)包括隨母一起生活的女兒；判決第二項是原告?zhèn)円筚r償損失10000元及自2004年7月4日起算至搬出住房止的房租費(fèi)（按每月500元計算）的訴請，但被告沒有反訴怎么有被告的訴請不予準(zhǔn)許呢？真是多字一句或者畫蛇添腳。筆者簡單評析一下駁回訴訟請求的涵義和適用及其法律后果。駁回訴訟請求是指法院對已經(jīng)立案受理的案件經(jīng)審理后，發(fā)現(xiàn)原告請求法院保護(hù)的實體權(quán)利不符合法律規(guī)定的條件，因而對原告的請求不予保護(hù)的司法行為。所要解決的是實體意義上的訴權(quán)問題，它針對的是不符合法律規(guī)定的實體請求，用判決的方式作出。適用于以下范圍：①請求保護(hù)的實體權(quán)利未受到侵害或雖然受到侵害，但所造成的損失已由侵害人填補(bǔ)。②與他人未發(fā)生爭議或雖然發(fā)生爭議，但爭議已經(jīng)解決。③放棄實體權(quán)利，如已過訴訟時效等。④被告不適格。法律后果：駁回訴訟請求的判決書生效后，訴訟主體不能就同一訴訟請求和事實向法院重新提出訴訟，若當(dāng)事人仍堅持向法院提起訴訟的，法院應(yīng)依法裁定不予受理。如果你有新證據(jù)，你可以上訴，上訴過了可以申請再審，如果你沒有新證據(jù)，作為原告的你沒有告贏。所以，本裁判不正確。

作者：灣里區(qū)院 高昭彭