（圖片來自網(wǎng)絡）

一、基本案情

李某購買了濟南A房地產(chǎn)公司開發(fā)的B小區(qū)一套房產(chǎn)，雙方簽訂了《濟南市商品房買賣合同》并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。李某按購房合同約定交齊了全部房款，并實際入住了該房屋。后來因A公司遲遲無法辦理房產(chǎn)證，李某自行向房管部門了解相關情況，才發(fā)現(xiàn)原來因A公司與第三人發(fā)生糾紛，房屋已被法院查封，故A公司無法為李某購買的房屋辦理產(chǎn)權證。李某不解，為什么自己購買的房產(chǎn)已經(jīng)付清全款還會被法院查封呢？這種情況下，該通過什么方式維護自身的合法權益呢？

二、法律分析

客觀來講，上述案例中李某遇到的情況并不罕見，或者說，這是購房人在購買商品房或者二手房交易過程中極有可能遇到的情況，李某的困惑可能也是很多購房人的困惑。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，法院有權查封被執(zhí)行人尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的房產(chǎn)，但對于第三人（購房人）已經(jīng)支付全部價款并實際占有了房屋，并且第三人無過錯的，法院不得執(zhí)行該等房產(chǎn)。可見，該法律規(guī)定同時為購房人救濟權利提供了法律依據(jù)。如果購房人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被查封后不及時處理，不阻止法院對執(zhí)行標的采取執(zhí)行措施，很可能會出現(xiàn)“錢房兩空”的悲劇。

有的購房人在辦證前發(fā)現(xiàn)購買的房屋被法院查封后，首先考慮到的可能是與出賣人解除購房合同、取回購房款，并根據(jù)購房合同約定要求出賣人承擔違約責任。這不失為一條解決途徑，但需要提醒廣大購房人注意的是，當出賣人名下財產(chǎn)陸續(xù)被查封時，說明其資信已經(jīng)開始出現(xiàn)問題，此時購房人即使選擇解除購房合同，也可能面臨房款收不回來的風險。因此，我們建議購房人可以考慮通過提起執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴途徑來維護自身的合法權益。

三、律師對購房人的操作建議：

1、案外人（購房人）一旦發(fā)現(xiàn)房屋被查封，需盡快與查封法院聯(lián)系，了解案件進展情況，搜集能夠證明其對執(zhí)行標的享有合法權益的證據(jù)資料，向查封法院遞交書面執(zhí)行異議申請書。

2、人民法院經(jīng)審查，認為異議理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；認為理由不成立、裁定駁回的，如案外人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

3、案外人在取得異議成立相關生效裁決后，可以與查封法院聯(lián)系解封事宜。

四、關于案外人執(zhí)行異議的規(guī)定主要有：

1、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

2、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定：執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

 3、《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條規(guī)定：根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人、當事人對執(zhí)行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起執(zhí)行異議之訴的，由執(zhí)行法院管轄。

該司法解釋第三百零五條規(guī)定：案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應當具備下列條件：
    （一）案外人的執(zhí)行異議申請已經(jīng)被人民法院裁定駁回；
    （二）有明確的排除對執(zhí)行標的執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關；
    （三）自執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內(nèi)提起。
    人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內(nèi)決定是否立案。
    該司法解釋第三百零七條規(guī)定：案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。

該司法解釋第三百一十一條規(guī)定：案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。

                       德衡房地產(chǎn)律師工作室

                            2016年5月23日