【案情簡(jiǎn)介】

李某與王某為夫妻關(guān)系，2008年1月8日，二人向某開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買了兩套別墅，總價(jià)為366萬(wàn)元。兩份《商品房買賣合同》均約定，交房期限為2008年10月31日，如買受人超過(guò)60日拒絕交房，出賣人有權(quán)解除合同并扣除臺(tái)同價(jià)款20%的違約金，剩余房款無(wú)息返還買受人。兩份《商品房買賣合同》均辦理了買賣合同備案登記。合同簽訂生效后，李某、主某二人除自籌資金，且分別向中信銀行借款131萬(wàn)元，向浦發(fā)銀行借款124萬(wàn)元付清了全部房款。

到了合同約定的交房期限，李、王并未按開(kāi)發(fā)公司的通知前往收房，2009年10月15日，開(kāi)發(fā)公司以李、王等購(gòu)房人拒絕收房已構(gòu)成違約為由，向其發(fā)出解除兩份商品房買賣合同的書面通知并已送達(dá)。

2009年4月21日，無(wú)錫錫山區(qū)人民法院執(zhí)行某能源公司與某燃料公司等返還保證金糾紛一案中，李某向錫山區(qū)人民法院書面承諾該債務(wù)由其償還結(jié)清，與其他個(gè)人無(wú)關(guān)。錫山區(qū)人民法院遂將李某作為該案被執(zhí)行人，于2009年6月17日裁定查封了李某、王某購(gòu)買的上述二棟別墅。

2009年7月3日，邊某因民間借貸糾紛向無(wú)錫惠山區(qū)人民法院起訴李某、王某二人，惠山區(qū)人民法院于當(dāng)日輪候查封了李某、王購(gòu)買的上述二棟別墅。

2009年9月14日，浦發(fā)銀行因李某、王某逾期償還貸款向無(wú)錫崇安區(qū)人民法院提起了訴訟，法院又輪候查封了上述二棟別墅。

2009年9月16日，中信銀行因李某、王某逾期償還貸款向無(wú)錫北塘區(qū)人民法院提起了訴訟，法院也輪候查封了上述二棟別墅。浦發(fā)銀行案、中信銀行案中，因某開(kāi)發(fā)公司為李某、王某的貸款保證人，被列為了共同被告。為此，開(kāi)發(fā)公司向兩法院分別提交了已與李某、王某解除二棟別墅的商品房買賣合同的書面通知書及其送達(dá)證明。兩法院遂于2009年10月21日又凍結(jié)了開(kāi)發(fā)公司解除商品房買賣合同后應(yīng)返還給李某，王某的購(gòu)房款。錫山區(qū)人民法院對(duì)李某的執(zhí)行案中，法院在得知商品房買賣合同被解除后，也于2009年I0月27日解除了對(duì)上述二棟別墅的查封，同時(shí)凍結(jié)了開(kāi)發(fā)公司解除商品房買賣合同后應(yīng)返還給李某、王某的購(gòu)房款。

中信銀行訴李某、王某逾期償還貸款糾紛一案，北塘區(qū)人民法院于2009年11月3日調(diào)解結(jié)案。因李某、王某未自覺(jué)履行調(diào)解書約定義務(wù)，北塘區(qū)人民法院根據(jù)原告中信銀行的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，于2009年12月29日?qǐng)?zhí)行扣劃了之前凍結(jié)的開(kāi)發(fā)公司在解除合同后應(yīng)返還給李某、王某的購(gòu)房款1228074.84元。

浦發(fā)銀行訴李某、王某逾期償還貸款糾紛案，崇安區(qū)人民法院于2009年11月27日審判決結(jié)案。判決生效后，李某、王某未自覺(jué)履行判決書判定的還款義務(wù)，崇安區(qū)人民法院根據(jù)原告浦發(fā)銀行的申請(qǐng)，于2009年12月24日?qǐng)?zhí)行扣劃了之前凍結(jié)的開(kāi)發(fā)公司在解除合同后應(yīng)返還給李某、王某的購(gòu)房款121萬(wàn)元。

邊某訴李某、王某民間借貸糾紛案，惠山區(qū)人民法院于2009年11月13日調(diào)解結(jié)案，確認(rèn)李某、王某結(jié)欠邊某3506880元。因李某，王某未按調(diào)解書自覺(jué)履行還款義務(wù)，惠山區(qū)人民法院依邊某的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，于2010年1月11日作出裁定并向開(kāi)發(fā)公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，提取了李某、王某在開(kāi)發(fā)公司的購(gòu)房款300萬(wàn)元，后因開(kāi)發(fā)公司提出異議，惠山法院將該款返還了開(kāi)發(fā)公司。為此，邊某分別向北塘區(qū)人民法院和崇安區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為兩法院對(duì)李，王二人的購(gòu)房款執(zhí)行錯(cuò)誤。北塘區(qū)人民法院于2010年1月28日裁定駁回邊某的執(zhí)行異議，邊某不服，向無(wú)錫市中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。

錫山區(qū)人民法院對(duì)李某的執(zhí)行案中，法院于2010年1月11日?qǐng)?zhí)行扣劃了開(kāi)發(fā)公司658404.27元，開(kāi)發(fā)公司向錫山區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議，法院于2010年3月5日裁定駁回異議，開(kāi)發(fā)公司也向無(wú)錫市中級(jí)人民法院提出了申請(qǐng)復(fù)議。筆者作為開(kāi)發(fā)公司的代理人參加了本案執(zhí)行異議的程序。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案涉及的案件多、當(dāng)事人多，涉及的法院也多。爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以歸納為：

1、涉案房屋是否可以查封？

2、已經(jīng)查封的房屋，其商品房買賣合同是否可以解除？

3、四個(gè)初級(jí)法院之間對(duì)各自依法強(qiáng)制執(zhí)行的案件應(yīng)按何種順序執(zhí)行？

4、如果被執(zhí)行錢款不足以滿足四個(gè)執(zhí)行案的需要，本案是否應(yīng)適用共同“參與分配”規(guī)則？

【邱遠(yuǎn)律師法理分析】

（一）涉案房屋是否可以查封

在錫山區(qū)人民法院執(zhí)行某能源公司與某燃料公司等返還保證金案、惠山區(qū)人民法院的邊某因民間借貸糾紛執(zhí)行案中，李某、王某是案件當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)公司不是案件當(dāng)事人。因李某、王某所購(gòu)二棟別墅尚未交付，故二棟別墅的產(chǎn)權(quán)仍登記在開(kāi)發(fā)公司名下。因此，開(kāi)發(fā)公司提出查封異議提出：錫山區(qū)人民法院和惠山區(qū)人民法院無(wú)權(quán)查封該房產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條、第六十二條規(guī)定，房屋所有權(quán)歸屬依登記認(rèn)定。最高人民祛院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)）第二條規(guī)定，人民法院只能查封登記在被告人名下的不動(dòng)產(chǎn)，登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)只有經(jīng)第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)才可予以查封。該《規(guī)定》又第十九條，被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變賣價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。從上述規(guī)定來(lái)看，本案系爭(zhēng)的房屋明確登記在開(kāi)發(fā)公司名下，尚未過(guò)戶給買房人李某，王某，同時(shí)他們也沒(méi)有實(shí)際占有該房屋，因此，西山區(qū)、惠山區(qū)人民法院查封該房屋不當(dāng)。

然而，依據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部共同發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若千問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)文）第十五條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買了已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋，或已經(jīng)辦理了買賣合同備案登記或房屋預(yù)告登記的，該房屋雖未登記在被執(zhí)行人名下，可以進(jìn)行預(yù)查封。且該通知規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。當(dāng)然，預(yù)查封的效力究竟如何界定，對(duì)于預(yù)查封后房屋到底該如何處理，比如本案中房屋一直登記在開(kāi)發(fā)公司名下，而沒(méi)有登記在被執(zhí)行人名下，該房屋是否可以在執(zhí)行中進(jìn)行拍賣等，則還沒(méi)有形成普遍一致的觀點(diǎn)，有待進(jìn)一步探討和明確。

（二）已經(jīng)查封的房屋，其買賣合同是否可以解除？

李某、王某的債權(quán)人邊某認(rèn)為，法院已經(jīng)將房屋查封，開(kāi)發(fā)公司與李某、王某解除合同的行為就可能損害到李某、王某的債權(quán)人的利益，因此，開(kāi)發(fā)公司解除行為是無(wú)效的。筆者認(rèn)為：根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條，第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封措施應(yīng)當(dāng)解除。人依法解除了買賣臺(tái)同后，法院應(yīng)對(duì)房屋予以解封。當(dāng)事人既然可以依法解除合同，那么買賣合同解除后，對(duì)房屋的預(yù)查封效力是否及于解除臺(tái)同后應(yīng)追還的購(gòu)房款昵？筆者認(rèn)為：依據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十二條規(guī)定，查封的效力及于被查封物的從物和天然孳息，并沒(méi)有規(guī)定可以及于被查封物的合同對(duì)價(jià)。第二十四條規(guī)定，查封的財(cái)產(chǎn)滅失或毀損的，查封的效力及于該財(cái)產(chǎn)的替代物或賠償物。但本案中被查封的房屋沒(méi)有滅失或毀損，則不應(yīng)該適用該條規(guī)定。相反，第十八條第二款規(guī)定，第三人解除合同后，己采取的查封措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對(duì)該第三人的債權(quán)。這說(shuō)明對(duì)房屋的查封和對(duì)合同解除后因支付價(jià)款而形成的債權(quán)的執(zhí)行是兩個(gè)保全行為，應(yīng)當(dāng)先解除預(yù)查封之后，再根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人合同解除后應(yīng)返還與被執(zhí)行人的價(jià)款進(jìn)行保全。故對(duì)房屋的預(yù)查封也不能自然延續(xù)到購(gòu)房款，或者將其等同為對(duì)解除合向后應(yīng)返還的購(gòu)房款的凍結(jié)。

（三）四個(gè)初級(jí)法院之間對(duì)各自依法強(qiáng)制執(zhí)行的案件應(yīng)按何種順序執(zhí)行，還是共同參與分配？

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》（法釋[1998]15號(hào)）第88條第一款規(guī)定，多份生效法律文書確定金錢給付內(nèi)容的多個(gè)債權(quán)人分別對(duì)同一被執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行，各債權(quán)人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物均無(wú)擔(dān)保物權(quán)的，按照?qǐng)?zhí)行法院采取執(zhí)行措施的先后順序受償。開(kāi)發(fā)公司依法解除《商品房實(shí)賣合同》后，對(duì)應(yīng)返還給被執(zhí)行人李、王的購(gòu)房款，所有申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)人均無(wú)擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)按執(zhí)行法院采取執(zhí)行措施的先后順序受償。困祟安區(qū)人民法院、北塘區(qū)人民法院凍結(jié)在先，錫山區(qū)人民法院凍結(jié)在后，惠山區(qū)人民法院沒(méi)有凍結(jié)，故對(duì)于該部分應(yīng)返還李某、王某的購(gòu)房款，崇安區(qū)人民法院、北塘區(qū)人民法院可以先予扣劃，錫山區(qū)人民法院、惠山區(qū)人民法院則依次扣劃剩余部分。

（四）如果被執(zhí)行錢款不足以滿足四個(gè)執(zhí)行案的需要，本案是否應(yīng)運(yùn)用共同“參與分配”規(guī)則？

對(duì)于債權(quán)人邊某提出其應(yīng)當(dāng)參與分配的主張，根據(jù)《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第90條規(guī)定，被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結(jié)，無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財(cái)產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的，在被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)該被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)參與分配。本案中被執(zhí)行人李某、王某尚有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，且崇安區(qū)人民法院、北塘區(qū)人民法院執(zhí)行案，在邊某提出其應(yīng)當(dāng)參與分配的主張前已執(zhí)行完畢，所以邊某要求參與分配的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)基礎(chǔ)與法律依據(jù)，只能就被執(zhí)行人的剩余財(cái)產(chǎn)要求法院繼續(xù)執(zhí)行。

【代理結(jié)果】

本執(zhí)行異議復(fù)議案經(jīng)無(wú)錫市中級(jí)人民法院調(diào)解，最終各方當(dāng)事人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，各自撤回執(zhí)行異議，承認(rèn)各法院的執(zhí)行現(xiàn)狀和結(jié)果，開(kāi)發(fā)公司并將李某，王某的購(gòu)房款的剩余部分全部支付給了邊某，而邊某的債權(quán)沒(méi)有得到清償?shù)牟糠郑苫萆絽^(qū)人民法院繼續(xù)在李某，王某的其他財(cái)產(chǎn)上執(zhí)行。

【代理體會(huì)】本案結(jié)果雖然簡(jiǎn)單，但其中包括了錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾和沖突。究其根源，其核心問(wèn)題在于對(duì)期房按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)如何防范。由于期房買賣周期長(zhǎng)，買賣合同簽訂、辦理貸款到辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶中間有一段很長(zhǎng)的時(shí)間，這段時(shí)間中貸款銀行無(wú)法以房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保，為規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，銀行于是要求開(kāi)發(fā)商給予階段性保證擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商為了增加買賣業(yè)務(wù)量，只好承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后又不可能讓買受人進(jìn)行再擔(dān)保，于是在買受人財(cái)務(wù)狀況和信用狀況惡化時(shí)，開(kāi)發(fā)商就必須向銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而對(duì)買受人則不享有任何的優(yōu)先權(quán)。這就是商品房買賣過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

本案中，當(dāng)買受人李某、王某因負(fù)債而被起訴，并被法院查封其購(gòu)買的房屋時(shí)，其財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)惡化，已經(jīng)無(wú)法償還銀行貸款，或者即使還有能力償還，由于其購(gòu)買的房屋已經(jīng)被法院查封，他們也就不再愿意為此房屋償還貸款。而銀行在買受人停止還貸后，當(dāng)然會(huì)要求開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任，為買受人償還貸款。開(kāi)發(fā)公司如果一旦承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，其對(duì)買受人就形成了新的普通債權(quán)，而這一債權(quán)是很難收回的。所以，筆者作為開(kāi)發(fā)公司的代理律師就采取了依法解除買賣合同、收回房屋的辦法，房屋收回后，開(kāi)發(fā)公司的利益基本可以得到保障，銀行的貸款也不會(huì)受到損失。但李某、王某的其他債權(quán)人的利益如何得以保障與實(shí)現(xiàn)，于是就引發(fā)了本案的糾紛和爭(zhēng)議。本案最后以調(diào)解的方式了結(jié)，基本做到了各方都可以滿意。這也是在目前法律法規(guī)尚有沖突觀點(diǎn)還不統(tǒng)一的情況下可能做到的最好結(jié)果了。