【摘   要】就我國(guó)目前現(xiàn)行的《合同法》規(guī)定而言，有關(guān)合同解除權(quán)類型主要有三種，即約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)以及法定解除權(quán)，當(dāng)然，協(xié)商解除權(quán)也可以歸類為約定的解除權(quán)，因?yàn)槠浔旧硪彩窃从陔p方協(xié)商一致的結(jié)果。本文主要通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的案例來(lái)討論有關(guān)約定解除權(quán)和法定解除權(quán)的行使問(wèn)題，尤其是在房屋買賣合同中出賣人行使前述兩種權(quán)利時(shí)應(yīng)該慎重，否則有可能使得權(quán)利本身演變?yōu)檫`約的結(jié)果，從本人對(duì)案例及法律規(guī)定的分析中，希望能借此強(qiáng)化當(dāng)事人的法律意識(shí)以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，因法律規(guī)定來(lái)看，其實(shí)權(quán)利的濫用也會(huì)導(dǎo)致不利的法律后果，其法理源于憲法以及民法通則有關(guān)權(quán)利不得濫用的法律原則。

【關(guān)鍵詞】約定解除權(quán)  協(xié)商解除權(quán)  法定解除權(quán)  形成權(quán)

【案情簡(jiǎn)介】

    2011年3月4日，深圳福田區(qū)某花園C棟202房業(yè)主王某與李某簽訂了房屋買賣合同，合同同日生效，前述房屋存在銀行按揭抵押且王某已事前告知李某，合同約定的交易金額為人民幣210萬(wàn)，付款方式為銀行按揭貸款，李某須于合同生效之日支付定金人民幣42萬(wàn)元給王某并托管于第三人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理C公司，王某須于合同生效之日起10日內(nèi)委托擔(dān)保公司進(jìn)行贖樓并于前述日期內(nèi)解除房屋的抵押狀態(tài)。李某須于2011年4月20日辦理完首期款的銀行監(jiān)管，并于2011年5月3日由監(jiān)管銀行出具貸款承諾書，王某配合李某一同簽訂首期款資金監(jiān)管協(xié)議，并于2011年4月25日交付房產(chǎn)證和相關(guān)資料給李某，并協(xié)助李某辦理房屋新的按揭貸款手續(xù)，合同中另約定，任何一方逾期不履行義務(wù)的，則須每逾期一日，須向守約方支付相當(dāng)于合同交易金額2%的逾期履行違約金；逾期超過(guò)十日，則守約方有權(quán)解除合同并要求違約方支付相當(dāng)于合同交易金額30%的違約金。

    2011年5月1日，王某見李某仍未辦理銀行的首期款監(jiān)管手續(xù)，于是，王某向李某發(fā)出書面解除雙方房屋買賣合同的通知書，通知書中保留了追究李某30%違約金的權(quán)利。因此時(shí)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)王某急需資金，于是王某于2011年5月20日將涉案房屋另行出賣給張某，并于6月25日辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)。李某就其與王某的房屋買賣合同糾紛于2011年6月24日向福田區(qū)法院提起訴訟，李某訴求為要求解除雙方房屋買賣合同、王某退還定金、支付合同交易金額30%的違約金以及承擔(dān)訴訟費(fèi)等。

    李某在其提交的證據(jù)中有一項(xiàng)證明是王某的房屋到2011年5月30日仍未解除抵押，因此李某起訴的理由之一是其享有先履行抗辯權(quán)，王某單方解除合同的權(quán)利不存在，經(jīng)法院審理查明后，一審法院判定王某未享有單方解除權(quán)，李某的全部訴求獲得一審法院的支持，而王某無(wú)疑構(gòu)成了違約。

【律師評(píng)析】

一、法律術(shù)語(yǔ)及其法律規(guī)定的分析

    在評(píng)析本案之前，讓我們來(lái)理清有關(guān)本案的法律術(shù)語(yǔ)及相應(yīng)的法律規(guī)定。

（一）、什么是合同解除權(quán)，合同解除權(quán)的類型有哪些？

    所謂合同解除權(quán)是指依照約定或者法律規(guī)定，合同當(dāng)事人享有解除合同的權(quán)利，其行使的法律后果將使得合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。就合同法的規(guī)定來(lái)看，法律規(guī)定的合同解除權(quán)有兩大類型，即約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，但個(gè)人為了便于分析將其細(xì)分為三種，即約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)和法定解除權(quán)，其法律規(guī)定主要見合同法第九十三條、第九十四條的規(guī)定。

    首先，約定解除權(quán)依照合同法第九十三條第二款的規(guī)定，是指：雙方在合同中約定的解除條件成就時(shí)，則享有解除權(quán)的當(dāng)事人可在約定或者法定的期限內(nèi)行使該權(quán)利從而解除合同；

    其次，協(xié)商解除權(quán)是依照合同法第九十三條第一款的規(guī)定，是指：雙方協(xié)商一致的可以解除合同。

    第三，法定解除權(quán)顧名思義，是指在符合法律規(guī)定的情形下，一方（通常指守約方或者享有合法抗辯權(quán)下的違約方①）在法定期限內(nèi)行使解除合同的權(quán)利。

（二）、約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)以及法定解除權(quán)的區(qū)別是什么？

   那么約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)以及法定解除權(quán)的區(qū)別有哪些呢？②具體如下：

1、  行使的時(shí)間點(diǎn)有所不同

   三種解除權(quán)的起點(diǎn)可以說(shuō)均是在合同成立之后，但行使的具體時(shí)間點(diǎn)略有差別，約定解除權(quán)需要等到約定解除的條件成就時(shí)，而法定解除權(quán)需要符合法定的幾大情形出現(xiàn)時(shí)，而協(xié)商解除權(quán)則是雙方協(xié)商一致時(shí)。

2、  行使的條件不同

   協(xié)商解除權(quán)，不存在行使條件問(wèn)題，只要當(dāng)事人協(xié)商一致即可立即解除合同，當(dāng)然不可侵犯國(guó)家、集體或者第三人利益等，不受條件的限制。但約定解除權(quán)需要約定的條件成就，法定解除權(quán)需要出現(xiàn)法定的情形方可行使。

3、  行使的期限不同

    協(xié)商解除權(quán)不存在期限的限制。如上文所述，只要當(dāng)事人協(xié)商一致即可隨時(shí)行使。但無(wú)論是約定解除權(quán)還是法定解除權(quán)，均需要通知合同相對(duì)人，通知到達(dá)合同相對(duì)人時(shí)合同即解除，相對(duì)于合同解除權(quán)的人這種權(quán)利，合同相對(duì)人在法定或者約定的期限內(nèi)則享有異議權(quán)，但這種異議權(quán)的最終行使需要通過(guò)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)來(lái)使之獲得支持。合同法第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對(duì)于前述合理期限，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十四條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條亦規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”③另在合同法第九十六條規(guī)定“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”

4、  權(quán)利屬性不同

    依照民法原理來(lái)區(qū)分，則約定解除權(quán)和法定解除權(quán)均屬于形成權(quán)，所謂形成權(quán)是指權(quán)利人得以自己一方的意思表示而使法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利，其不依賴于雙方的法律行為，故此，協(xié)商解除權(quán)并不屬于形成權(quán)。形成權(quán)有除斥期限的規(guī)定，主要是因?yàn)樾纬蓹?quán)作為一種單方法律行為的發(fā)出便可以讓法律關(guān)系發(fā)生變化，其權(quán)利的行使容易導(dǎo)致法律關(guān)系的不穩(wěn)定，故而要對(duì)其做限制，具體到約定解除權(quán)和法定解除權(quán)來(lái)看，一般是有期限約定的從期限約定，無(wú)期限約定的從法律規(guī)定，見合同法第九十五條規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定。

二、案件的分析

    回歸本案的分析，我們可以看出，李某提起合同解除權(quán)的確權(quán)之訴，即行使其異議權(quán)符合法律的規(guī)定。反之，我們應(yīng)該注意的是從王某單方行使約定解除權(quán)來(lái)看，這種形成權(quán)實(shí)際上是受到限制的，其必須要等到合同相對(duì)方即李某異議期限屆滿未提起確權(quán)之訴或者雖然在約定或者法定期限內(nèi)有提出異議但是并非通過(guò)確權(quán)之訴的形式提出時(shí)，其解除權(quán)方最終獲得確認(rèn)，其方可將涉訴房屋另行出賣，否則，王某將有違約的風(fēng)險(xiǎn)。就本案而言，王某僅負(fù)有向李某承擔(dān)違約的風(fēng)險(xiǎn)，但是稍微變換一下本案，則王某有可能面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)，即王某第二份房屋買賣合同尚未履行完畢、房屋尚未過(guò)戶，則此時(shí)王某一方面面臨李某的起訴，另一方面，因兩份合同指向的標(biāo)的物是同一的且是唯一的，則此時(shí)，王某可能還會(huì)面臨張某的違約之訴。在此，我們可以看出的是，《合同法》規(guī)定的約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)的行使，對(duì)于權(quán)利人本身來(lái)說(shuō)，是需要慎用的，且該規(guī)定并非完整的形成權(quán)，其本身也具有一定的缺陷。之所以這樣講，具體理由如下：

1、  約定解除權(quán)或法定解除權(quán)的行使是權(quán)利人自身單方面的認(rèn)為條件已成就，而解除權(quán)確權(quán)之訴是事后經(jīng)過(guò)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決來(lái)認(rèn)定的

    按照法律規(guī)定，當(dāng)事人認(rèn)為約定的解除條件或者法定的解除情形出現(xiàn)時(shí)，則當(dāng)事人可以行使解除權(quán)，僅需送達(dá)通知對(duì)方即可，但基于當(dāng)事人未必是專業(yè)的法律人士，且其權(quán)利的行使僅限于當(dāng)事人自身的認(rèn)知能力，而《合同法》的該規(guī)定應(yīng)該以普通一般民事主體的認(rèn)知為最低標(biāo)準(zhǔn)，不可過(guò)于對(duì)民事主體作出苛求，否則，該權(quán)利將形同虛設(shè)。問(wèn)題在于，當(dāng)事人依據(jù)自身的認(rèn)知能力來(lái)行使約定或者法定解除權(quán)時(shí)，則有可能被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為不存在，而形成權(quán)的法理在于，其行使并不需要經(jīng)過(guò)司法程序的確認(rèn)，否則，就不是一個(gè)單方法律行為的問(wèn)題了。

2、  提起確權(quán)之訴的法律規(guī)定期限過(guò)長(zhǎng)，與司法實(shí)務(wù)存在一定沖突，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

    依照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十四條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”可知，如果當(dāng)事人就合同解除約定了異議期的，則該異議期內(nèi)異議權(quán)人提起解除權(quán)確認(rèn)之訴的，則解除權(quán)人行使解除權(quán)期限從其規(guī)定；對(duì)于沒(méi)有約定異議期的，異議期的期限最長(zhǎng)可達(dá)三個(gè)月。那么假設(shè)，本案王某與李某約定的異議期為四個(gè)月，但是李某在第三個(gè)月第28日向法院提起解除權(quán)確認(rèn)之訴，法院受理后七日才通知王某，但是王某已經(jīng)在約定四個(gè)月期滿后第三日另行出賣了房屋，那么，類似該種情形，如果王某最后被裁判為不享有解除權(quán)，那么王某的這種違約責(zé)任，是否法院應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任，也就是說(shuō)，法院的本身受理期限與上述法律規(guī)定之間是否存在糾結(jié)之處呢？答案是肯定的。另外，假設(shè)雙方并沒(méi)有約定異議期，那么最長(zhǎng)的異議期為三個(gè)月，同樣道理，如果李某在王某書面送達(dá)之日起第二個(gè)月第28日提起訴訟，但是法院同樣是受理后七日才通知王某，此時(shí)，王某同樣面臨前述風(fēng)險(xiǎn)。另因異議權(quán)人提起仲裁或者訴訟，其經(jīng)過(guò)的歷程期限也是較長(zhǎng)的，簡(jiǎn)單拿訴訟來(lái)說(shuō)，解除權(quán)人是否享有解除權(quán)還得經(jīng)過(guò)一審、二審甚至再審程序來(lái)確認(rèn)，那么對(duì)于解除權(quán)人如本案的出賣人來(lái)說(shuō)，其房屋的價(jià)值有可能在此過(guò)程中貶損或者失去較好的交易機(jī)會(huì)，雖然我國(guó)不倡導(dǎo)投機(jī)性房屋買賣，但是對(duì)于房屋出賣人而言，其仍有權(quán)獲取因市場(chǎng)供求出賣房屋而產(chǎn)生的合法經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。

    基于上述原因，也可以看出的是我國(guó)法律規(guī)定的此兩種解除權(quán)雖歸屬于形成權(quán)，但其形成權(quán)未必是完整的，因?yàn)橛锌赡芤驗(yàn)閷?duì)方提起解除權(quán)確權(quán)之訴而導(dǎo)致形成權(quán)行使的結(jié)果不復(fù)存在。

3、  基于約定解除權(quán)或法定解除權(quán)行使存在的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)形中增加了出賣人行使權(quán)利的成本，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

    基于上述分析可知，一旦出賣人要完全規(guī)避此種行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，一定得得知或查詢買受人是否已經(jīng)在異議期內(nèi)提起解除權(quán)確權(quán)之訴，也就是說(shuō)一旦出賣人在行使解除權(quán)后打算另行出賣房屋的，則必須去有可能受理該案的仲裁機(jī)構(gòu)或者法院作涉案的盡職調(diào)查，這無(wú)疑是增加了權(quán)利行使的成本和交易成本，而這種成本的產(chǎn)生是源于法律規(guī)定與司法實(shí)務(wù)的脫節(jié)或者說(shuō)沖突。這顯然不符合權(quán)利的固有屬性，即法律不應(yīng)當(dāng)加重權(quán)利行使的負(fù)擔(dān)，否則等同于義務(wù)或者責(zé)任。

【風(fēng)險(xiǎn)提示】

    本文分析主要針對(duì)的是二手房買賣中出賣人行使約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的原因，那么對(duì)于一手房的預(yù)售、現(xiàn)售是否也面臨此問(wèn)題呢？對(duì)于其他物品的買賣是否也面臨此問(wèn)題呢，以下做簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)提示分析：

1、  一手房的預(yù)售、現(xiàn)售約定解除權(quán)、法定解除權(quán)的行使風(fēng)險(xiǎn)

    一手房的預(yù)售，目前開發(fā)商出賣預(yù)售房屋需要經(jīng)過(guò)備案登記，而其撤銷備案登記，需要經(jīng)過(guò)一定的法律程序。就深圳而言，預(yù)售登記備案的解除需要開發(fā)商提交一系列申請(qǐng)文件，其中一個(gè)文件即是解除買賣合同公證書或法院依法作出的已生效的裁定書（或判決書、調(diào)解書）和協(xié)助執(zhí)行書。④因此，如果開發(fā)商行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)，其也無(wú)法立即另行出賣預(yù)售的房屋，也正因?yàn)檫@樣，開發(fā)商行使此兩種解除權(quán)時(shí)解除預(yù)售房屋的買賣合同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較小，從這點(diǎn)看，前述預(yù)售備案解除的程序設(shè)置反而有利于降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

    但是，對(duì)于一手房的現(xiàn)售，因?yàn)闊o(wú)需經(jīng)過(guò)事前的備案以及有類似上述撤銷備案的程序性規(guī)定，所以開發(fā)商行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)時(shí)仍面臨類似二手房買賣出賣人的那種尷尬。

2、  其他物品的買賣約定解除權(quán)、法定解除權(quán)的行使風(fēng)險(xiǎn)

    個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于其他物品或者視為不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)（下統(tǒng)稱“物品”）如機(jī)動(dòng)車，物品的出賣人在行使約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)時(shí)，仍會(huì)面臨類似二手房的出賣人的那種風(fēng)險(xiǎn)，但是有例外的是，如果買賣合同針對(duì)的物為種類物而非特定物時(shí)，則此時(shí)，即使出賣人行使的解除權(quán)并不存在卻又立即將出賣物再行出賣，因此時(shí)出賣人仍具有履行合同的可能（因?yàn)榉N類物具有可替代性，不像本文分析的特定物那樣不可替代），因此，對(duì)于出賣人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。

【立法建議】

    綜合上面的分析，個(gè)人認(rèn)為對(duì)于合同解除權(quán)尤其是約定以及法定的解除權(quán)的法律規(guī)定，應(yīng)該做一定的修正或者補(bǔ)充規(guī)定。其實(shí)，合同解除權(quán)的行使僅要求行使權(quán)利人要書面通知對(duì)方且必須送達(dá)才生效，那么對(duì)于有權(quán)提起異議之人，為了避免其臨到最后期限日才向仲裁機(jī)構(gòu)或者法院提出確權(quán)之訴，同時(shí)也為了避免因法院通知的遲延而給行使解除權(quán)人帶來(lái)不合理的風(fēng)險(xiǎn)，法律應(yīng)當(dāng)縮短提出異議權(quán)利人權(quán)利的行使期限和增加其行使的負(fù)擔(dān)，以此來(lái)平衡各方的權(quán)利義務(wù)，具體意見如下：

    對(duì)于國(guó)內(nèi)合同一方，如對(duì)合同相對(duì)方行使約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)有異議的，如約定了異議期限的，則必須在約定期限內(nèi)提出異議；沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)在合同一方書面送達(dá)解除合同通知之日起一個(gè)月內(nèi)提出異議。如果是涉外合同的，則合同一方提起異議期限的，有約定的從約定，沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)在合同相對(duì)方書面送達(dá)解除合同通知之日起三個(gè)月內(nèi)行使。合同（包括國(guó)內(nèi)及涉外合同）一方在行使前述異議權(quán)時(shí)，必須先通知并送達(dá)合同相對(duì)方后方可向仲裁機(jī)構(gòu)或法院提起訴訟，否則，該異議不成立。

【結(jié)論】

    法律具有滯后性，而權(quán)利本身就是一把雙刃劍，有鑒于此，作為行使權(quán)利的我們，必須慎重而謹(jǐn)慎，避免因?yàn)椴划?dāng)?shù)氖褂脵?quán)利賦予的自由演變成為束縛甚至負(fù)擔(dān)。