就目前來看，盡管營改增中對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售并沒有規(guī)定需要開具發(fā)票，但由于各個(gè)地方的銀行等對(duì)預(yù)售房貸款所需要的資料不盡相同，許多地方需要預(yù)售發(fā)票才能辦理按揭貸款，因此，收取預(yù)售款開具發(fā)票是企業(yè)和購房者所需，更是購房者已經(jīng)支付部分房款的雙方最佳依據(jù)選擇。

一、開具發(fā)票的政策規(guī)定

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）第四條增值稅發(fā)票開具規(guī)定，（三）提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。（四）銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

2、按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定繳納營業(yè)稅的部分，屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍，不得開具增值稅專用發(fā)票。

3、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售中預(yù)繳稅款屬于預(yù)繳行為，不得開具增值稅專用發(fā)票。

二、對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售和銷售開票的思考

1、關(guān)于預(yù)售款大于實(shí)際銷售款，需要退部分房款的處理

這里需要考慮三種特殊情況：

（1）預(yù)售款全部是營改增實(shí)施之日前收取的，也就是說全部已經(jīng)按規(guī)定繳納了營業(yè)稅的，則不屬于征收增值稅的范圍，發(fā)生退款的（包括退房全額退款和實(shí)測(cè)面積縮小退部分房款），則建議開具紅字增值稅普通發(fā)票（建議使用兩聯(lián)），按零稅率開具發(fā)票，票面銷售額負(fù)數(shù)與退款的營業(yè)稅的銷售額一致，便于付款單位入帳處理。同時(shí)，應(yīng)在發(fā)票備注欄注明“此銷售額已交繳營業(yè)稅退房款”，并備注上營業(yè)稅的完稅憑證號(hào)。企業(yè)據(jù)以向地稅機(jī)關(guān)辦理退回營業(yè)稅手續(xù)。在納稅申報(bào)時(shí)，因發(fā)票金額自動(dòng)采集，造成申報(bào)銷售自動(dòng)采入該發(fā)票金額，因此，企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，可在增值稅納稅申報(bào)表附表一“未開具發(fā)票銷售額”欄正數(shù)沖減，使申報(bào)平衡。

（2）預(yù)售款既有地稅營業(yè)稅部分，又有國稅增值稅部分，因面積或者計(jì)算錯(cuò)誤等原因，需要退還部分房款，并且所退房款小于增值稅價(jià)稅合計(jì)數(shù)的，建議采用增值稅普通發(fā)票紅沖，使用相同的適用稅率或者征收率。納稅申報(bào)正常進(jìn)行。

（3）預(yù)售款既有地稅營業(yè)稅部分，又有國稅增值稅部分，因面積或者計(jì)算錯(cuò)誤等原因，需要退還部分房款，并且所退房款大于增值稅價(jià)稅合計(jì)數(shù)的，建議分兩部分紅沖：首先對(duì)國稅增值稅部分的發(fā)票進(jìn)行全額沖銷，剩余的退房款由于屬于繳納營業(yè)稅部分，因此，可以參照第（1）條的方法，采用按零稅率紅沖的辦法開具發(fā)票。企業(yè)根據(jù)此零稅率增值稅普通發(fā)票，向地稅機(jī)關(guān)辦理退回營業(yè)稅手續(xù)。企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，可在增值稅納稅申報(bào)表附表一“未開具發(fā)票銷售額”欄對(duì)零稅率部分用正數(shù)沖減，使申報(bào)平衡。

2、簡(jiǎn)化預(yù)售開票與申報(bào)的建議

就目前來看，由于各個(gè)地方的銀行等對(duì)預(yù)售房貸款所需要的資料不盡相同，許多地方需要預(yù)售發(fā)票才能辦理按揭貸款，因此，收取預(yù)售款開具發(fā)票是企業(yè)和購房者所需，更是購房者已經(jīng)支付部分房款的雙方最佳依據(jù)選擇。同時(shí)，由于預(yù)售款需要預(yù)繳增值稅，也有必要采用發(fā)票管理的辦法。因此，建議最好的辦法是在現(xiàn)有兩聯(lián)增值稅普通發(fā)票的基礎(chǔ)上，規(guī)定增值稅普通發(fā)票的新種類，專門用于房地產(chǎn)收取預(yù)售款時(shí)開具。同時(shí)，對(duì)這部分發(fā)票進(jìn)行特殊的信息采集處理，自動(dòng)不采集到增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）中（即與應(yīng)申報(bào)銷售額撇開），不需要對(duì)這部分發(fā)票的開具金額進(jìn)行特殊化的處理。對(duì)預(yù)售款發(fā)票開具的金額自動(dòng)采集到房地產(chǎn)的《增值稅預(yù)繳稅款表》，實(shí)行預(yù)售款預(yù)繳與納稅申報(bào)的發(fā)票信息數(shù)據(jù)的自動(dòng)采集。

在實(shí)現(xiàn)這一步之前，也可以對(duì)預(yù)售款開具發(fā)票采用一正一負(fù)同時(shí)開具的辦法（對(duì)沖的發(fā)票全份保留，適用聯(lián)在正式交房結(jié)算開具總銷售發(fā)票時(shí)收回），從而解決納稅申報(bào)時(shí)通過增值稅納稅申報(bào)表附表一“未開具發(fā)票銷售額”欄認(rèn)為調(diào)節(jié)的弊端。對(duì)于正式交房結(jié)算時(shí)開具的總銷售發(fā)票，對(duì)于同時(shí)存在營業(yè)稅和增值稅的，可以采用兩行開具的方式進(jìn)行（即一行按照適用稅率或者征收率開具增值稅部分，另一行采用零稅率開具營業(yè)稅部分）。如上操作，既可以解決開票與申報(bào)的矛盾，又解決發(fā)票與財(cái)務(wù)的矛盾。

（本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，供業(yè)務(wù)交流使用，在實(shí)際操作中需要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定執(zhí)行）