【福建國稅】2016年5月1日后發(fā)生的退補面積差，如何繳納稅款？

答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果已繳納的稅款全部屬于營業(yè)稅，應向地稅部門辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果已繳納的稅款既有營業(yè)稅又有增值稅，可先向國稅辦理退還增值稅申請，已繳納增值稅不足退還的再向地稅部門辦理退還營業(yè)稅申請。也可以不申請退還已納稅款，結(jié)轉(zhuǎn)留待下期抵減增值稅。

（2）2016年5月1日后發(fā)生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。

【河南國稅】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預售方式的，按照預售面積開具發(fā)票后，在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如何開具發(fā)票和計稅？

答復：《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如果營改增之前開具地稅發(fā)票，營改增后可以開具增值稅普通發(fā)票進行沖減或補繳。

【廈門國稅】房地產(chǎn)企業(yè)在5月1日前按銷售面積預征營業(yè)稅，但在5月1日后，以最終測繪面積多退少補。若有這種情況發(fā)生時，原有的處理是將原來開具的發(fā)票作廢，再重新開一張正確面積的發(fā)票，但5月1號后其不再征收營業(yè)稅，也為地稅發(fā)票，該如何處理？

答：最終測繪面積大于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發(fā)票，再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票；最終測繪面積小于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發(fā)票，再按最終測繪面積計算的房款收入開具紅字增值稅普通發(fā)票【應修改為“再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票”】。 

【江西國稅】在房管部門還未出具實際測繪房產(chǎn)面積時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機關的催促下, 于 4月30日前在地稅機關已開票繳稅，取得了地稅機關的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。5月1日后，如出現(xiàn)預售房產(chǎn)面積與實際房產(chǎn)測繪面積不符，需重開發(fā)票的，應如何操作? 如出現(xiàn)預售房產(chǎn)面積小于實際房產(chǎn)測繪面積，應補繳增值稅還是營業(yè)稅？

答：根據(jù)贛地稅函[2016]21號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取地稅部門代開票方式開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，在5月1日之后發(fā)生房產(chǎn)實測建筑面積大于預測建筑面積的，按照規(guī)定納稅人應向地稅部門補繳營業(yè)稅，就補繳部分開具增值稅普通發(fā)票；實測建筑面積小于預測建筑面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，并按規(guī)定作廢原已開具的地稅發(fā)票，重新開具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取自開票方式開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在結(jié)余地稅發(fā)票用完或7月1日后發(fā)生上述情況的，納稅人應正確區(qū)分稅款所屬期，按規(guī)定申報繳納；發(fā)票開具按照國稅部門規(guī)定辦理。

【廣州國稅】2016年5月1日后發(fā)生的退補面積差，如何繳納稅款？

答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。       

（2）2016年5月1日后發(fā)生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。

房企銷售商品房合同面積與測繪面積不同如何開具發(fā)票

近日，學員詢問：營改增前銷售的房子已經(jīng)開具了營業(yè)稅發(fā)票，在營改增后交房的時候，測繪面積小于合同面積，如何開具發(fā)票?。?？

我還是習慣使用具體案例解讀個人觀點。

假設：某房地產(chǎn)企業(yè)2016.4.20銷售房子，銷售合同面積100㎡，單價1萬元。于當天收全款100萬元，并開具銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅發(fā)票。項目竣工決算交房的時候：

（1）測繪面積為99平方米，如何開具發(fā)票？（業(yè)主辦理房產(chǎn)證需要）

（2）測繪面積為101平方米，如何開具發(fā)票？

我們分析問題的前提，首先得整明白經(jīng)濟業(yè)務的實質(zhì)，其次才可以分析稅問題，因此：

第一種情況：

可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)預計銷售100萬元，繳納了營業(yè)稅，交付房屋是99萬元，實際收入少了1萬元，其實就是多收了業(yè)主1萬元，應該退還給業(yè)主的。因此，原營業(yè)稅100萬元發(fā)票作廢，重新開具99萬元發(fā)票，由于營改增了，營業(yè)稅發(fā)票不可以在申報系統(tǒng)作廢，那就“手工作廢”，將業(yè)主100萬元營業(yè)稅發(fā)票收回，并到主管稅務機關做出說明，稅務機關認定為房地產(chǎn)企業(yè)繳納了100萬元對應的營業(yè)稅，沒有開具發(fā)票。事情到這就好辦了：房地產(chǎn)企業(yè)在營改增前繳納了營業(yè)稅，但是沒有開具增值稅發(fā)票，可以通過603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”，開具99萬元的增值稅發(fā)票了。

還有一個問題，就是1萬元對應的營業(yè)稅就屬于多交稅款了，報表形成“應交稅費----應交營業(yè)稅”借方余額。依據(jù)財稅【2016】36文件的規(guī)定，應向主管稅務機關遞交辦理退還營業(yè)稅申請。

第二種情況

分解為100萬元在營改增前銷售，1萬元在營改增銷售。營改增前已經(jīng)繳納營業(yè)稅并開具了銷售不動產(chǎn)發(fā)票，營改增后取得1萬元開具增值稅發(fā)票，兩不相欠。

有部分省市認為，面積補差1萬元應該繳納營業(yè)稅，我理解為繳納增值稅，文件依據(jù)如下：

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

部分省市該問題解讀

1、陜西國稅

某房地產(chǎn)企業(yè)2016年4月30日前已售房屋，在進行網(wǎng)簽時存在房屋實測面積差異的，應如何繳稅和開票？

答：所售房屋實測面積大于原開票面積，購房人進行增加面積部分補齊差價的，房地產(chǎn)企業(yè)可就新增面積部分收入向購房人開具增值稅發(fā)票，并按規(guī)定申報繳納增值稅。

實測面積小于原開票面積，房地產(chǎn)企業(yè)將多交房款退還購房人的，應向原主管地稅機關申請退還已繳營業(yè)稅后，依相關資料按實測面積和實際成交價比照開票信息有誤情況重新為購房人開具增值稅發(fā)票。 

2、甘肅國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近期發(fā)現(xiàn)5月1日之前開給業(yè)主的發(fā)票開具有誤，主要有以下幾種情形：（1）業(yè)主姓名開錯； （2）單價及金額錯誤；（3）面積錯誤。由于是營業(yè)稅發(fā)票已無法進行作廢沖紅等操作，且不存在退款退稅問題，該如何處理？

答：由于上述情況不涉及退款退稅問題，因此具體開票可以參照已繳營業(yè)稅未開發(fā)票的原則來處理，開具零稅率增值稅普通發(fā)票，在備注欄注明原營業(yè)稅發(fā)票代碼、號碼、金額及完稅憑證號碼。 

高山點評：陜西國稅、甘肅國稅解讀簡單易懂，操作性強，容易落地。推薦。

3、廣州國稅

2016年5月1日后發(fā)生的退補面積差，如何繳納稅款？

答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。（2）2016年5月1日后發(fā)生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。

4、重慶國稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在4月30日前已進行竣工結(jié)算，實際交房面積與房屋銷售時面積有出入，所以房款有增有減，但由于住戶未及時前來補退款，到5月1日之后還陸續(xù)有住戶前來進行補退款，那么由于實際面積增加而補繳的房款應計繳增值稅還是營業(yè)稅？

回復：（1）對于銷售面積大于實際交房面積，產(chǎn)生的退款所帶來的多繳稅款，其實質(zhì)是多繳了營業(yè)稅，應當向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅；（2）對于實際交房面積大于銷售面積，補交房款產(chǎn)生的應納稅額，應根據(jù)實際納稅義務發(fā)生時間進行判定：①納稅義務發(fā)生時間在試點前的，應繳納營業(yè)稅；②納稅義務發(fā)生時間在試點后的，應繳納增值稅。

高山點評：“納稅義務發(fā)生時間”，這么復雜的一個問題拋給了納稅人，會計不暈才怪呢！

5、江西國稅

在房管部門還未出具實際測繪房產(chǎn)面積時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機關的催促下， 于 4月30日前在地稅機關已開票繳稅，取得了地稅機關的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。5月1日后，如出現(xiàn)預售房產(chǎn)面積與實際房產(chǎn)測繪面積不符，需重開發(fā)票的，應如何操作？ 如出現(xiàn)預售房產(chǎn)面積小于實際房產(chǎn)測繪面積，應補繳增值稅還是營業(yè)稅？  

答：根據(jù)贛地稅函[2016]21號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取地稅部門代開票方式開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，在5月1日之后發(fā)生房產(chǎn)實測建筑面積大于預測建筑面積的，按照規(guī)定納稅人應向地稅部門補繳營業(yè)稅，就補繳部分開具增值稅普通發(fā)票；實測建筑面積小于預測建筑面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，并按規(guī)定作廢原已開具的地稅發(fā)票，重新開具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取自開票方式開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在結(jié)余地稅發(fā)票用完或7月1日后發(fā)生上述情況的，納稅人應正確區(qū)分稅款所屬期，按規(guī)定申報繳納；發(fā)票開具按照國稅部門規(guī)定辦理。

高山點評：實測面積大于合同面積的部分，補繳營業(yè)稅，有滯納金嗎？如果沒有，如何判定補差部分繳納營業(yè)稅而不是增值稅呢？

6、河南國稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預售方式的，按照預售面積開具發(fā)票后，在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如何開具發(fā)票和計稅？   

答復：《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如果營改增之前開具地稅發(fā)票，營改增后可以開具增值稅普通發(fā)票進行沖減或補繳。 

高山點評：說得很籠統(tǒng)，應該在細化一些

7、廈門國稅

房地產(chǎn)企業(yè)在5月1日前按銷售面積預征營業(yè)稅，但在5月1日后，以最終測繪面積多退少補。若有這種情況發(fā)生時，原有的處理是將原來開具的發(fā)票作廢，再重新開一張正確面積的發(fā)票，但5月1號后其不再征收營業(yè)稅，也為地稅發(fā)票，該如何處理？

答：最終測繪面積大于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發(fā)票，再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票；最終測繪面積小于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發(fā)票，再按最終測繪面積計算的房款收入開具紅字增值稅普通發(fā)票。

高山點評：看完廈門國稅的解讀，我開始懷疑人生，會計的一生難道就是為了開具發(fā)票？