 今年3月，溫州市民王先生買了一套二手房，過(guò)戶時(shí)發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，且已經(jīng)在3月4日過(guò)期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱，要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，延長(zhǎng)到70年初步估算續(xù)期費(fèi)大約30萬(wàn)元，而這套房子總價(jià)才65.8萬(wàn)元。溫州土地續(xù)期引發(fā)輿論關(guān)注的本質(zhì)在于它觸及了如今越來(lái)越緊迫的“土地期滿如何續(xù)期”問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題自2007年物權(quán)法出臺(tái)一直懸而未決。 全國(guó)至少有6個(gè)案例 記者梳理發(fā)現(xiàn)，溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國(guó)內(nèi)并非首例。除溫州外，至少在青島、深圳還有五個(gè)土地使用權(quán)到期續(xù)期案例，分別是青島阿里山小區(qū)、青島紫金山小區(qū)、深圳南山區(qū)金桃園小區(qū)、深圳羅湖區(qū)國(guó)際商業(yè)大廈、深圳福田區(qū)長(zhǎng)城大廈。據(jù)媒體報(bào)道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時(shí)，以區(qū)域過(guò)去1年的平均地價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國(guó)際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時(shí)，政府按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%要求其補(bǔ)繳。 上述五個(gè)案例，青島、深圳和溫州政府至少都認(rèn)為土地期滿續(xù)期是有償?shù)摹６鞯卣m(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權(quán)法。不同之處在于，深圳、青島續(xù)期收費(fèi)依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價(jià)”，一般不過(guò)幾百塊、上千塊，而溫州執(zhí)行的是“市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)”，就是同類型的土地公開(kāi)出讓的價(jià)格大概是多少錢，續(xù)期費(fèi)用遠(yuǎn)超深圳、青島，因此溫州土地續(xù)期被認(rèn)為具有一定風(fēng)向標(biāo)意義。 專家觀點(diǎn)：不續(xù)費(fèi)仍可繼續(xù)居住 2007年3月通過(guò)的物權(quán)法規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但同年8月修訂通過(guò)的城市土地管理法又規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。 對(duì)此，上海金融與法律研究院研究員聶日明認(rèn)為，雖然城市土地管理法修訂時(shí)間更新，但考慮物權(quán)法是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的特別法，在居民最重要的財(cái)產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)議題上相對(duì)權(quán)威。因此，溫州市民房產(chǎn)土地使用權(quán)到期以后，不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無(wú)償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無(wú)償使用這塊土地，近似于劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)。當(dāng)然，這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。 理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。 北京市朝陽(yáng)區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)委員會(huì)委員張志同律師則認(rèn)為，物權(quán)法在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之后出臺(tái)，屬于高位法，因此對(duì)于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照物權(quán)法的規(guī)定，其中只規(guī)定屆滿自動(dòng)續(xù)期，并未明確是否需繳納土地出讓金，“在沒(méi)有明確的法律規(guī)定情況下，居民的住宅土地使用權(quán)應(yīng)該免費(fèi)續(xù)期?！?/div> 呼喚國(guó)家層面細(xì)則盡快出臺(tái) 在國(guó)家層面無(wú)細(xì)則的情況下，溫州的做法很難說(shuō)有示范意義。實(shí)際上，如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費(fèi)額度相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。在高房?jī)r(jià)的背景下，這會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。在無(wú)章可循的情況下，一些專家建議采取補(bǔ)交50年土地出讓金的方式，恢復(fù)跟其他地方一樣的70年，等待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)；對(duì)于更多未來(lái)70年土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題，部分法學(xué)專家表示，即使是有償續(xù)期，也要比土地出讓標(biāo)準(zhǔn)低很多才合理。 雖然目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)住宅離70年土地產(chǎn)權(quán)大限還有一段時(shí)間，但產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不僅影響房?jī)r(jià)，影響房地產(chǎn)稅制改革，更重要的是關(guān)系百姓切身利益，關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，因此國(guó)家層面應(yīng)盡快制定出細(xì)則。 |
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