文：劉璐

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師

留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

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從我們買房開始，其實(shí)就埋了一個(gè)梗，只不過(guò)我們沒(méi)有怎么在意而已。這就是土地的使用年限問(wèn)題。很多購(gòu)房者只關(guān)注到了自己的房產(chǎn)證，而忽略了另一本重要的土地證。這個(gè)問(wèn)題非常關(guān)鍵，因?yàn)樗P(guān)系到每一個(gè)有房家庭的切身利益。但似乎這個(gè)問(wèn)題又和我們相距甚遠(yuǎn)。畢竟，中國(guó)這一大波買房潮大概興起于2000左右，到現(xiàn)在也才不到20年光景，而大多數(shù)城市的住宅用地使用年限是70年。所以，大家會(huì)覺(jué)得不著急，還早。

但這兩天一則來(lái)自溫州的新聞，卻讓大家倒抽了一口冷氣。據(jù)媒體報(bào)道，溫州一位市民三年前購(gòu)買了一套75平米的二手房，近日發(fā)現(xiàn)土地證過(guò)期了，這套房子的土地使用權(quán)只有20年。土地管理部門回復(fù)她，如果想續(xù)期，需要按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價(jià)乘以用地面積（也有說(shuō)法是按照土地的市場(chǎng)價(jià)），繳納相應(yīng)的土地出讓金，重新購(gòu)買土地使用權(quán)。測(cè)算后她得知，需繳納近20萬(wàn)元的出讓金，約為房?jī)r(jià)的三分之一。溫州的另一位市民剛買的一套50多平米的二手房也因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)過(guò)期，無(wú)法完成最終的交易。其案例更為“悲催”。房產(chǎn)證更名已經(jīng)完成了，但是土地證過(guò)期了，這位先生全額交的60萬(wàn)元購(gòu)房款，全部?jī)鼋Y(jié)在銀行。而原來(lái)的房主只收到10萬(wàn)元的訂金，房子現(xiàn)在卻不屬于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出讓金補(bǔ)齊。

這可能會(huì)引發(fā)一個(gè)非常戲劇性的場(chǎng)景。之前，如果你的住房附近拍出了一個(gè)地王，那么你可能會(huì)與家人彈冠相慶，等著住房升值數(shù)鈔票吧！但現(xiàn)在，如果你家附近出了一個(gè)地王，而你恰好又要補(bǔ)交土地出讓金，那就只有一家人在一起抱頭痛哭了?。∫痪€城市的土地樓面地價(jià)動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元一平米，房?jī)r(jià)的大頭是地價(jià)，這要補(bǔ)起來(lái)可怎么補(bǔ)呢？

到目前為止，溫州的案例中到底業(yè)主應(yīng)該補(bǔ)交多少錢的土地出讓金，尚且還只是人們的推測(cè)。官方已經(jīng)辟謠，說(shuō)這是“誤傳”。大家都在等官方說(shuō)法，但目前的官方說(shuō)法就是沒(méi)有說(shuō)法。目前國(guó)內(nèi)見(jiàn)諸報(bào)道的土地到期續(xù)費(fèi)案例，在深圳和青島也有見(jiàn)到。2002年以來(lái)，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有相關(guān)界定，有一段時(shí)間，深圳采取了100％補(bǔ)地價(jià)的模式。到了2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對(duì)補(bǔ)交地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了劃定。補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)交地價(jià)一次性交付。值得注意的是，這個(gè)35%的參照標(biāo)準(zhǔn)并不是按照當(dāng)前的市場(chǎng)拍賣價(jià)格或者房?jī)r(jià)，而是基準(zhǔn)地價(jià)。

所謂基準(zhǔn)地價(jià)，是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價(jià)格。以深圳為例，目前深圳的基準(zhǔn)地價(jià)最新版本為2013年公布，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價(jià)最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區(qū)2013年住宅用地最高基準(zhǔn)地價(jià)為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。

看了這一大段的解釋，可能讀者還是沒(méi)有明白，這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)到底是什么？不過(guò)這沒(méi)有關(guān)系，只需要知道基準(zhǔn)地價(jià)比土地的市場(chǎng)價(jià)要低很多很多就可以了。要知道2015年底，深圳寶安區(qū)一幅住宅用地成功出讓，樓面地價(jià)每平方米接近8萬(wàn)元?，F(xiàn)在，在深圳，和這些土地的市場(chǎng)價(jià)相比，這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)幾乎可以忽略。而且這還只是基準(zhǔn)地價(jià)的35%。據(jù)媒體相關(guān)報(bào)道，在深圳國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部，關(guān)于按照100％收取地價(jià)還是35％收取地價(jià)依然存在爭(zhēng)論。根據(jù)一個(gè)案例，一起長(zhǎng)城大廈一套住宅申請(qǐng)土地使用年限延期20年，僅花費(fèi)了4.5萬(wàn)元。而據(jù)二手房信息顯示，長(zhǎng)城大廈的目前市價(jià)為8萬(wàn)元/平方米，該套房產(chǎn)市值約645萬(wàn)元，補(bǔ)交地價(jià)款僅為市值的0.7%。據(jù)報(bào)道，該業(yè)主土地續(xù)期成功后，轉(zhuǎn)手就將該房多掛了100多萬(wàn)，臉上寫著四個(gè)字：“人生贏家”。

現(xiàn)在，也許人們最關(guān)心的問(wèn)題有兩個(gè)：1，土地使用權(quán)到期以后會(huì)怎么樣？2，如果要補(bǔ)交土地出讓金，應(yīng)該怎么個(gè)交法？

依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，住宅土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。此外，《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。從目前的案例和情況來(lái)分析，這個(gè)幾乎肯定得說(shuō)不會(huì)是“免費(fèi)續(xù)期”。以前業(yè)內(nèi)有個(gè)傳聞，說(shuō)是住宅用地免費(fèi)續(xù)期，商業(yè)用地付費(fèi)續(xù)期?，F(xiàn)在看來(lái)，住宅用地免費(fèi)續(xù)期的希望落空了。有讀者肯定要問(wèn)，那我不給錢會(huì)怎么辦？按字面解釋，即使“無(wú)償回收”土地也是有法理依據(jù)的。但從目前的報(bào)道等信息來(lái)分析，房主是不會(huì)被趕出去的，但會(huì)讓你的房子無(wú)法交易，二手房買賣或者遺產(chǎn)、贈(zèng)與等時(shí)不給辦交易手續(xù)。

那么，這個(gè)補(bǔ)交的土地出讓金，又將是怎么收法呢？深圳的做法顯然有很強(qiáng)的參考意義。但顯然在全國(guó)層面，這還不是通行的推廣方案，否則溫州照做就可以了，也不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的難題。除了按土地市場(chǎng)價(jià)收還是按基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交這個(gè)難題之外，按什么比例收也是一個(gè)問(wèn)題，100%還是35%，又或者是其他比例？此外，是一次性全額征收呢還是每年收呢，這又是一個(gè)問(wèn)題。如果一次性征收，這顯然是一大筆錢，可能很多低收入人群甚至中等收入人群都無(wú)法承受。而且土地價(jià)值是每年都在變化的。所以，每年評(píng)估和征收應(yīng)該更為合理。

雖然中國(guó)大多數(shù)城市的購(gòu)房者的住房都是70年產(chǎn)權(quán)，距離到期尚且久遠(yuǎn)。但在深圳這樣的改革前沿城市，20、30年產(chǎn)權(quán)的住房還很多，而且他們現(xiàn)在開始陸續(xù)到期了。這次溫州的案例更是告訴人們，土地使用權(quán)到期是目前一個(gè)難以回避的問(wèn)題了，政府必須積極研究應(yīng)對(duì)政策，也就是頂層設(shè)計(jì)的問(wèn)題。當(dāng)然，如果不是急著交易的業(yè)主也可以再觀望一下，等一陣再說(shuō)。

對(duì)于中國(guó)目前大多數(shù)的電梯公寓住宅來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)到期的問(wèn)題還不是那么急迫。但是對(duì)很多城市里上世紀(jì)80、90年代興建的多層住宅而言，這個(gè)問(wèn)題還比較棘手。比如在青島，有一些老小區(qū)的土地使用年限在20-30年。因土地使用權(quán)到期或快要過(guò)期，一些“撞限房”雖然可以正常買賣，但價(jià)格卻有崩盤的趨勢(shì)。據(jù)青島相關(guān)地段的中介表示，以前能賣到8000元/平米，現(xiàn)在都降了，裝修好點(diǎn)、稍微新點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)時(shí)間長(zhǎng)點(diǎn)的才能賣到7000多元/平米，很多賣5000多都沒(méi)人要。據(jù)估計(jì)，這種“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上?？梢?jiàn)，在當(dāng)前對(duì)土地到期續(xù)費(fèi)的政策不明朗的情況下，購(gòu)買或投資城市老舊的二手房是有風(fēng)險(xiǎn)的。這也反映在了二手房的成交上。當(dāng)前，不少城市的老舊住宅賣不起價(jià)就是這個(gè)道理。而且，“撞限房”也很難辦理商業(yè)貸款，甚至拿去抵押銀行都不會(huì)接受。至于那些專門投資老房子賭拆遷的人，那又是另外一回事了。

還有一點(diǎn)，筆者其實(shí)不忍點(diǎn)破。為什么之前筆者也沒(méi)有太在乎這個(gè)土地使用權(quán)到期的問(wèn)題呢？看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出，它們是真的老了，雖然也才使用了20、30年。近年，新聞已經(jīng)報(bào)道了多起老房子的陽(yáng)臺(tái)掉落，或者樓板垮塌的案例。所以筆者想說(shuō)的是，真當(dāng)?shù)搅?0年土地使用權(quán)到期的時(shí)候，房屋已經(jīng)老舊得很難再使用的情況應(yīng)該會(huì)是大多數(shù)。所以到時(shí)房主要操心的問(wèn)題，是拆遷安置，而不是續(xù)交土地出讓金的問(wèn)題。筆者手賤，查了下我國(guó)民用建筑的設(shè)計(jì)使用壽命是50年。同樣手賤的讀者可以自行百度。當(dāng)然，這并不是說(shuō)50年后房子就一定不能使用了。一些食品過(guò)期以后同樣也可以繼續(xù)食用。但毫無(wú)疑問(wèn)這就是一個(gè)概率問(wèn)題，到時(shí)就是考驗(yàn)開發(fā)商和建筑商人品的時(shí)候了。好在，一般來(lái)說(shuō)，城市的老房子位置都好，所以等到需要拆遷的時(shí)候，不用太擔(dān)心沒(méi)人接盤。那是怎么說(shuō)的來(lái)著？這就是人們常說(shuō)的“城市更新”。算了，我說(shuō)白話，舊城改造。