原標(biāo)題：所有房東都只是國家租戶？五個案例看土地期滿如何續(xù)期

        這個周末全國輿論最關(guān)切的重大新聞莫過于下面這件事。

        據(jù)報道，溫州部分市民發(fā)現(xiàn)正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。據(jù)悉溫州在90年代出讓過一批20年期限的國有土地，這批土地使用權(quán)到期或即將到期，而當(dāng)?shù)貒临Y源部門要求繳納1/3到一半左右房價的土地出讓金才能續(xù)期，重新辦理土地證。

        這一新聞緣由是，2016年 3月溫州市民王先生買了一套二手房，過戶的時候才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱：要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元。

        對此，溫州國土局解釋到：“目前房地產(chǎn)市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權(quán)年期對房產(chǎn)價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價值很大一部分是來自于土地的價值。 ”土地使用權(quán)70年的房子，好比 4S店里的新車，而只剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。

        這次溫州的這個新聞引發(fā)輿論重大關(guān)注的本質(zhì)在于觸及了中國越來越緊迫的“土地期滿如何續(xù)期”問題。這個問題自2007年物權(quán)法出臺一直懸而未決。物權(quán)法“自動續(xù)期”語焉不詳，自動續(xù)期怎么個續(xù)法亟待有關(guān)部門進一步說明澄清。

        鳳凰財經(jīng)整理發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)到期后續(xù)期本身溫州并不是首例，至少在青島、深圳就有不下四個案例。

        青島的案例是黃島區(qū)阿里山小區(qū)。

        阿里山小區(qū)5071戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年、30年、35年，其中310戶業(yè)主的房屋土地使用權(quán)在2009年6月底就到期了。媒體給這些房子取名“撞限房”。據(jù)報道，當(dāng)時青島政府提出的續(xù)期方案是：1、物權(quán)法細則不明，土地期滿應(yīng)有償續(xù)期，出讓金需要續(xù)交。2、以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準，折算到建筑面積大約是60%，因為當(dāng)時黃島區(qū)的地價是1000塊，所以100平方米的房子業(yè)主要補繳地價6萬塊。

        深圳的案例有三個。

        一個南山的金桃園小區(qū)。2011年金桃園大廈業(yè)主被告知，在土地期滿后，深圳政府將無償收回金桃園大廈地塊使用權(quán)。隨后，金桃園被媒體報道成為：“全國第一家土地使用權(quán)到期后將被政府無償收回的物業(yè)”，引發(fā)了極大的輿論風(fēng)波。后來深圳政府出面澄清：金桃園大廈中住宅部分的土地使用權(quán)期間屆滿后依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定自動續(xù)期，非住宅部分的土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，依照屆時執(zhí)行的法律規(guī)定辦理。

        第二個案例是羅湖的國際商業(yè)大廈。國際商業(yè)大廈同一幢樓有20、30、40、50年等四種年限不一的房產(chǎn)證，最早的在2001年就已經(jīng)到期。深圳市在2004年出臺《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》：土地期滿，可按照公告基準地價的35%補繳續(xù)期。國際商業(yè)大廈得以成功延期。

       最近一個案例是福田區(qū)長城大廈。今年3月新浪樂居報道，福田上世紀80年代的商品房長城大廈一位業(yè)主向政府遞交土地延期申請，成功把房屋土地使用年限從原來的50年延長到了70年。這套房屋面積是80.58平方米，補繳金額為44940元，平均每平米補繳了557元。業(yè)主后來掛牌710萬賣掉此房。按710萬房價計算，深圳住宅續(xù)期補繳金額大概是房價的萬分之五左右。

        上述五個案例，青島、深圳和溫州政府至少都認為土地期滿續(xù)期是有償?shù)摹?/strong>

        此外，鳳凰財經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，各地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，而不是物權(quán)法。鳳凰財經(jīng)查找《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期……經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定是有償?shù)摹?/p>

        不同之處僅在于，深圳、青島續(xù)期收費依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞实貎r”，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州執(zhí)行的是“市場評估地價”，就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢，續(xù)期費用遠超深圳、青島，因此溫州這一事件被認為具有一定風(fēng)向標(biāo)意義，如果各地就此效仿，天都要塌下來了！

        因此，這一消息被部分媒體解讀為，樓市出現(xiàn)重磅利空，所有房東都只是一個長期租戶，就不難理解了。

        溫州政府做法也和人民日報2016年1月份釋疑“土地使用年限到期怎么辦”所述方法有異。人民日報當(dāng)時給出了兩個辦法：1、延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進行相應(yīng)補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

        而物權(quán)法沒有明確說，《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。沒有說是“有償”還是“無償”。

        這次溫州國土資源局土地利用管理處處長張少清給的理由就是這樣，他表示，《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，但該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準都沒有明確。在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

        眾說周知，內(nèi)陸城市土地制度是學(xué)習(xí)的香港，香港也存在土地期滿續(xù)期問題。但鳳凰財經(jīng)發(fā)現(xiàn)香港土地期滿續(xù)期原則是：免費續(xù)期、只交年租。香港《基本法》規(guī)定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權(quán)到期后，沒有續(xù)期權(quán)利的土地經(jīng)政府同意可再續(xù)期50年，無須繳納一次性地價，每年只需繳納應(yīng)課差餉租值3%的年租金即可。