本文從“業(yè)主角度”討論關(guān)于聘請機電顧問的必要性，值得一看。

一、專業(yè)顧問在酒店工程建設(shè)中的重要作用

業(yè)主是建設(shè)項目的投資者，有時也是項目使用者在建設(shè)階段的全權(quán)代表，建設(shè)項目的質(zhì)量好壞和功能完整與否將直接關(guān)系著業(yè)主的經(jīng)濟利益。許多項目的業(yè)主僅僅作為項目的投資方掌握著資金，但自己并沒有工程項目的運作經(jīng)驗，也沒有自己的項目管理團隊。

如果業(yè)主專門為了一個項目組建龐大的項目團隊，會涉及大量的專業(yè)技術(shù)與管理事務(wù)的處理，將導(dǎo)致業(yè)主不可避免地深度參與整個項目，成本投入極大增加，效果并不理想。許多大型項目會采用國際上通用的項目管理模式由投資方或業(yè)主委托以建造師為首的項目咨詢顧問團隊(由建筑師、工程師、工料測量師等組成)對建設(shè)項目從前期研究、規(guī)劃、設(shè)計，到招投標、施工、驗收移交以及支付結(jié)算等進行全過程連續(xù)管理。

業(yè)主或投資方只負責項目的資金、宏觀規(guī)劃與決策、監(jiān)督、審核及協(xié)調(diào)工作。這種運作方式在國際上已經(jīng)有多年的成功實踐，充分利用了顧問的專業(yè)性、穩(wěn)定性和規(guī)模優(yōu)勢，近年來國內(nèi)也在逐步采用。尤其是高星級國際品牌酒店，機電系統(tǒng)龐大而復(fù)雜，機電顧問的作用和地位尤為重要。

業(yè)主自己只需要配備少量的項目管理人員把握項目執(zhí)行進度，協(xié)調(diào)項目各參與方關(guān)系，推進項目有效執(zhí)行。業(yè)主間接參與項目管理，“專業(yè)工作交給專業(yè)公司去打理”，省去繁瑣的中間環(huán)節(jié)，大大降低了項目運作過程中的技術(shù)性風(fēng)險，更能確保項目圓滿按期完工。

二、機電顧問在工程建設(shè)各階段的工作內(nèi)容

以下是一個常見的項目運作方式，尤其在大型建設(shè)項目和高星級國際酒店建設(shè)項目中必不可少的流程：

（流程簡圖）

三、機電顧問與設(shè)計院的分工和作用不同

建設(shè)過程中，機電顧問與設(shè)計院在各階段的任務(wù)不同，各有側(cè)重，各有分工，但需要相互配合完成各項工作。詳見《機電顧問與設(shè)計院的分工與協(xié)作內(nèi)容》（公共號之前發(fā)出過，文章底部就可瀏覽）

機電顧問服務(wù)能為建筑項目的總體開發(fā)、運作、過程監(jiān)控起到良好、積極的促進和推動作用。相比設(shè)計院其具體作用體現(xiàn)如下：

1、一般設(shè)計院的技術(shù)經(jīng)驗不足（享君不持有此處觀點）。

針對地產(chǎn)市場上的大型公共商業(yè)建筑，如：超高層寫字樓、超五星級酒店、城市綜合體等，一般設(shè)計院的技術(shù)經(jīng)驗不足，做過的案例偏少，尤其是弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計，一般的設(shè)計院基本不會做，而機電顧問公司則均有較多的設(shè)計案例及設(shè)計經(jīng)驗。

2、機電顧問單位較一般設(shè)計院有更好的服務(wù)意識。

一般設(shè)計院由于社會機制問題，都不愿意做深化設(shè)計、不愿意修改設(shè)計、不愿意優(yōu)化設(shè)計方案，而機電顧問公司恰恰相反，基本能做到按業(yè)主要求提供及時、準確的優(yōu)質(zhì)服務(wù)（說到底就是，你讓我做啥，我就能做啥）。

3、機電顧問公司具有良好的方案分析，方案優(yōu)化能力。

一般設(shè)計院很少進行方案分析、方案優(yōu)化，只要設(shè)計能通過施工圖審查就大功告成。但通過施工圖審查的設(shè)計并不一定是一個最好的、最節(jié)能的、技術(shù)最進步的、性價比最高的設(shè)計。

4、機電顧問公司的服務(wù)范圍廣。

機電顧問公司的服務(wù)范圍包括：方案階段，初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段，二次裝修機電設(shè)計階段，綜合管線設(shè)計，招標技術(shù)服務(wù)，施工現(xiàn)場技術(shù)服務(wù)等，為業(yè)主提供一條龍式的服務(wù)，讓業(yè)主盡可能的省心省力。而設(shè)計院基本只作一次機電施工圖設(shè)計服務(wù)。

5、機電顧問公司對很多特殊業(yè)態(tài)、特殊場所均有設(shè)計經(jīng)驗。

很多特殊業(yè)態(tài)，及特殊場所如：真冰溜冰場、大型電影院、超市、保齡球館、恒溫泳池、spa水療、蒸汽鍋爐、發(fā)電機房、廚房排油煙等。一般設(shè)計院基本沒有設(shè)計經(jīng)驗，而很多機電顧問公司則有許多設(shè)計配合案例，方便了業(yè)主的設(shè)計管理，工程也不易漏項。

6、在工程實施推進過程中，機電顧問能夠?qū)D紙質(zhì)量把關(guān)、能提出很多優(yōu)化建議，能及時完成各項深化設(shè)計、綜合管線設(shè)計、能配合業(yè)主的招投標技術(shù)服務(wù)及現(xiàn)場施工驗收的技術(shù)支持等，起到了一般設(shè)計院發(fā)揮不了的重大作用。

四、機電顧問在國際五星級酒店建設(shè)中的工作價值。

1、酒店管理公司與業(yè)主間是分享利益的關(guān)系，國際酒店管理公司相對強勢，往往會提出較高的技術(shù)要求和施工標準，確保其后期營運。

2、酒店顧問公司的價值之一就是在合理的技術(shù)框架下，利用自己的專業(yè)能力與酒店管理公司進行技術(shù)協(xié)調(diào)，迫使酒店管理公司做出讓步，為業(yè)主節(jié)約成本，獲得高性價比的方案。這其中機電顧問作用最為突出。

3、在工程項目管理中，機電顧問作為參與方之一，為業(yè)主提供各項必要的機電系統(tǒng)的技術(shù)和管理服務(wù)，配合業(yè)主的工期進度安排，保證項目在技術(shù)、設(shè)備、材料及功能等方面全面滿足業(yè)主的目標。

五、目前階段聘請機電顧問的必要性

1、項目變更原因

項目（根據(jù)實際項目需求，來說明聘請機電顧問必要性）啟動于2009年初，由###建筑設(shè)計院（在此就不點名哪家，以防止引起不必要的麻煩）負責規(guī)劃和施工圖設(shè)計，項目原定位是一家不高于四星級的溫泉度假酒店。##設(shè)計院已完成全套施工圖紙，且大部分建筑主體已按圖完成。2011年底我司與###國際（在此就不點名哪家，以防止引起不必要的麻煩）簽訂了酒店管理服務(wù)協(xié)議，并定位為一家國際超五星酒店，則原有的建筑格局和機電系統(tǒng)圖紙已不適合本項目使用，應(yīng)該由原設(shè)計院繼續(xù)負責規(guī)劃方案和圖紙修改完善后期工作。然而，我們沒有這樣做，采用各專業(yè)設(shè)計分包方式。從此，這個項目沒有一家正規(guī)的建筑設(shè)計院總包負責，也沒有一家咨詢管理公司來把控全局。這是在國內(nèi)外酒店建設(shè)項目中絕無僅有的事例，后果可想而知！

2、##機電設(shè)計的來由

前面發(fā)生的事情已經(jīng)令人擔心，接下來發(fā)生的事情更為可怕。2012年3月我司與###公司（在此就不點名哪家，以防止引起不必要的麻煩）簽訂內(nèi)裝設(shè)計合同后，我司又與##公司洽談順帶負責所有機電圖紙設(shè)計，擬訂了《二次設(shè)計服務(wù)書》，其工作內(nèi)容要求只是對機電末端設(shè)備與裝飾配套設(shè)計。這種做法，如果在其它項目設(shè)計院圖紙完善情況下是可行的。但是，我們項目不同，上面談到，我們項目的規(guī)劃、定位變了，原##設(shè)計院提供的機電圖紙是不適用的，沒有一次機電圖紙為基礎(chǔ)，談何二次設(shè)計？因此，雙方并不贊同此作法，繼而又重擬并簽訂了《機電深化設(shè)計服務(wù)合同》，工作內(nèi)容包括對原機電系統(tǒng)的重新設(shè)計和深化施工圖設(shè)計。簽訂的理由是內(nèi)裝與機電同一家公司更方便協(xié)作，且報價便宜！

3、##資質(zhì)問題

首先，######有限公司（在此就不點名哪家，以防止引起不必要的麻煩）是一家綜合實力居深圳裝飾行業(yè)首位，為各行各業(yè)提供建筑裝飾設(shè)計、施工服務(wù)。公司資質(zhì)：裝飾設(shè)計甲級、建筑裝飾裝修專業(yè)承包一級等，但并沒有任何一項機電設(shè)計資質(zhì)，也沒有機電設(shè)計這個部門。他們以往的工作，只是配合精裝修部分的機電設(shè)計。

其二，拋開公司資質(zhì)不說，從他們個人本身也沒有專業(yè)設(shè)計資質(zhì)，也沒有參加過高星級酒店機電系統(tǒng)設(shè)計的資歷。從業(yè)時間也不長，都是80后的青年，專業(yè)能力和職業(yè)經(jīng)歷并不能勝任超五星級國際酒店的機電設(shè)計。這樣一個團隊，我們怎么敢放心他們?nèi)コ袚宜緳C電系統(tǒng)龐大而復(fù)雜的設(shè)計工作？##酒店管理公司（在此就不點名哪家，以防止引起不必要的麻煩）起先是極力反對由這家公司來負責機電設(shè)計的，但是由于我司一而再三的堅持，不得不默許了。

4、##設(shè)計成果不能被確認

（1）機電系統(tǒng)初步設(shè)計方案，沒有經(jīng)過第三方公司或資深專家論證，只是他們自己單方面的設(shè)計，誰也不能保證其方案是科學(xué)、合理、先進、節(jié)能、經(jīng)濟和安全的。

（2）施工圖紙是在未能確認的初步方案和擴初設(shè)計基礎(chǔ)上完成的，哪怕是完整的圖紙，也不能直接作為正確的圖紙使用。

（3）雖與##酒店管理方簽訂了技術(shù)服務(wù)合同，但##未按合同要求對設(shè)計方案和施工圖紙認真審核并提出意見。

（4）##最后提交的機電各專業(yè)施工圖紙均存在深度不夠，欠缺完整性、合理性和經(jīng)濟性。這在我編寫的《機電系統(tǒng)設(shè)計成果匯報》中有提出。

（5）本項目由####“免費設(shè)計”的弱電智能化圖紙和燈光顧問設(shè)計的燈光圖紙，均不能作為最終施工圖紙，需由##整合深化為施工圖紙。這是合同條款里明確規(guī)定的，但是##并未能做到這一步，只是機械的接收了這兩部分圖紙，未進行深化。

（6）本項目僅會議中心和水療的圖紙因報建需要送審過，一審二審問題存在很多。而整體機電系統(tǒng)圖紙均未經(jīng)過圖審中心統(tǒng)一審查，尚不知是否符合國家和地方規(guī)范要求。

（7）以下內(nèi)容來自各機電安裝公司、顧問公司對##機電圖紙的審查意見及我提出國紙深度要求的文件顯示，##并未能按要求修改或補充完善：涉及隱私部分，已刪

5、機電顧問施工圖審查階段的工作內(nèi)容

1：與業(yè)主方充分溝通，全面了解各項批復(fù)意見、項目外部市政設(shè)施狀況、項目的功能、使用及酒店的定位及原設(shè)計思路。

2：根據(jù)業(yè)主提供的管理公司的設(shè)計標準，全面了解酒店的運營管理需求及技術(shù)要求，明確本項目的機電設(shè)計標準。

3：審核業(yè)主提供的原機電系統(tǒng)初步設(shè)計方案，提出優(yōu)化分析建議。

4：集合本公司整體設(shè)計優(yōu)勢，精心組織專家團隊，對原施工圖進行分析、研究和計算，提交設(shè)計審查意見。

5：審查各機電系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)計圖紙，確保系統(tǒng)及設(shè)備能符合本項目的功能、使用標準及操作需求，并協(xié)助甲方對機電設(shè)備選型提供建議。

6：審查圖紙應(yīng)符合國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定、標準，圖紙深度要求，以及符合經(jīng)濟、合理、安全運行的設(shè)計原則。

7：與業(yè)主和酒店管理方充分協(xié)商，結(jié)合業(yè)主和酒店管理方提供的意見，確定優(yōu)化設(shè)計的內(nèi)容及范圍，歸納整理并以正式文本向業(yè)主提交審核。

8：如方案變動較大，文字說明不能清晰表述問題時，提供必要的系統(tǒng)示意圖及相關(guān)資料等。

9：審查、督促完成二次修改施工圖紙，直到滿足業(yè)主方二次精裝修設(shè)計和施工要求。

6、機電顧問招標階段的工作內(nèi)容

1：協(xié)助編寫、審核招標文件。

2：協(xié)助業(yè)主確定機電承包合同的范圍及界面；

3：按照業(yè)主要求編制各機電系統(tǒng)的技術(shù)規(guī)格說明書供業(yè)主招標階段使用，為業(yè)主提供機電設(shè)備的品牌表。

4：按業(yè)主定位要求向業(yè)主建議適當?shù)氖┕挝粎⒓油稑?，并協(xié)助業(yè)主對各投標單位的資格做出評估和提供專業(yè)意見。

5：協(xié)助業(yè)主對各機電系統(tǒng)分包的投標文件進行審閱工作，從專業(yè)角度綜合分析各投標單位提交的標書，提供專業(yè)意見供業(yè)主參考；

6：對機電設(shè)備及材料選用進口、合資或國產(chǎn)品牌，提供成本合理建議。

7：對第三方設(shè)計的機電圖紙進行審閱。

8：協(xié)助估算師制作招標文件、工料清單及說明書，供招標使用。

9：協(xié)助業(yè)主審核回標文件(包括投標單位提供的設(shè)備資料)，做技術(shù)分析等，提供分析報告供業(yè)主參考以選定總承包商及分包商。

10：協(xié)助業(yè)主確定機電承包合同的范圍及界面。

11：協(xié)助業(yè)主合同單證部編制合同文件。

7、機電系統(tǒng)專業(yè)范圍

由于本項目定位超五星級國際品牌酒店，所以設(shè)計標準要求高，機電系統(tǒng)龐大，復(fù)雜程度高，各專業(yè)子系統(tǒng)達70多項。詳細內(nèi)容請查看《#####項目機電顧問服務(wù)內(nèi)容》涉及隱私部分，已刪

8、機電顧問服務(wù)階段收費

以下是一家酒店建設(shè)工程技術(shù)服務(wù)公司提供的服務(wù)價格，也是目前合作意愿比較強烈，報價比較合理的機電顧問公司。涉及隱私部分，已刪

9、擬聘請機電顧問的選擇方式

（1）與著名機電顧問公司接洽，尋求合作可能。學(xué)習(xí)了解機電顧問工作方式、工作內(nèi)容、合同框架及行業(yè)內(nèi)的情況。

（2）通過酒店管理公司、建筑設(shè)計師、設(shè)計院探尋意見、尋找其他合作資源。

（3）對有意向合作的單位進行入圍溝通摸底，根據(jù)我司提供的服務(wù)內(nèi)容要求進行報價，分別對公司業(yè)績、合作意愿、行業(yè)評價、技術(shù)人員背景、價格等進行內(nèi)部評定。

（4）以邀請招標內(nèi)部評標方式選擇顧問單位。

（5）合同中盡量細化，明確工作內(nèi)容及界面。

（6）目前有意向參與我司項目的顧問公司：涉及隱私部分，已刪

以前來過我司項目匯報的公司：涉及隱私部分，已刪

其它國際知名顧問公司：柏誠、邁進、思邁、柏堅、貝科、奧雅納、史偉高等，還有一個近幾年比較出名的：卓展

結(jié)語：

近年來，在國際品牌五星級酒店項目建設(shè)中，均聘請酒店建設(shè)顧問或機電顧問參與整個酒店建設(shè)過程。哪怕是人才濟濟的大型集團公司如萬達、萬科、綠地、春光等這樣公司的酒店項目無一例外。因此，我司項目發(fā)展至目前階段，專業(yè)機電顧問的進入顯得十分必要！

附表：設(shè)計院于機電顧問分工明細

一：方案階段：

二:擴初階段：

三：招投圖紙及施工圖紙階段：

四：招投標階段：

注：圖例

★ 具體負責范圍

☆ 提供技術(shù)支援及協(xié)作

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