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地產(chǎn)人最愛看!從萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型看輕資產(chǎn)的三種方式

 ChaosGray 2016-03-28

引言:商業(yè)地產(chǎn)是否到了“輕資產(chǎn)”時(shí)代

華人首富李嘉誠(chéng)先生拋售大量?jī)?nèi)陸和香港物業(yè),商業(yè)地產(chǎn)大亨王健林轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”,是“巧合”還是“必然”?伴隨著我國(guó)步入“新常態(tài)”,物業(yè)價(jià)值是否已過了“拐點(diǎn)”,“拐點(diǎn)”之后物業(yè)價(jià)值將持續(xù)貶值,要出售找“下家”會(huì)越來越難,這也是催生“輕資產(chǎn)”的前提。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2014年總結(jié)大會(huì)上,萬(wàn)達(dá)董事會(huì)主席王健林提出,2015年開始萬(wàn)達(dá)要進(jìn)行“第四次轉(zhuǎn)型”,其中商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型,將力推輕資產(chǎn)模式。

二、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”模式構(gòu)想

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的模式是“銷售滾資產(chǎn)模式”,即通過銷售與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)配套的公寓、寫字樓、商鋪等獲得的利潤(rùn),持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有增值潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè),這種模式造就了萬(wàn)達(dá)持有大量商業(yè)物業(yè)面積,成為全國(guó)乃至全球擁有固定資產(chǎn)規(guī)模最大的公司之一。本次年會(huì)上萬(wàn)達(dá)對(duì)“輕資產(chǎn)”模式,王健林給出的定義是:“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬(wàn)達(dá)自己做,使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌,但所有投資由別人出,資產(chǎn)歸投資方。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售,是準(zhǔn)金融投資行為,萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成?!焙茱@然,在這種模式下,萬(wàn)達(dá)獲取項(xiàng)目開發(fā)資金的能力得到極大拓展,同時(shí)規(guī)避了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)持有資產(chǎn)的影響,為萬(wàn)達(dá)2016年起每年開業(yè)50個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),到2020年累計(jì)開業(yè)超過380個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)明確了轉(zhuǎn)型方向。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)核心能力是“招商、項(xiàng)目開發(fā)、商業(yè)管理”。與萬(wàn)達(dá)傳統(tǒng)的商業(yè)“重資產(chǎn)模式”相比,即將轉(zhuǎn)型的“輕資產(chǎn)模式”在開發(fā)價(jià)值鏈上將會(huì)發(fā)生一些變化。

三、房企實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”的三種方式

從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從“重”向“輕”的轉(zhuǎn)變思路,我們可以歸納出房企轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式的三種主要方式:

1、地產(chǎn)金融式的輕資產(chǎn)

投資階段通過多元化融資實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”:開發(fā)資金從自有資金為主轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)金融資金為主,融資方式和渠道多元化,開發(fā)商以少量自有資本撬動(dòng)土地資源。

在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”開發(fā)模式中,萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的前期資金投入主要依靠萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的自有資金和低成本拿地的優(yōu)勢(shì),融合土地貸款及開發(fā)貸,解決開發(fā)投資資金,這種模式也是目前大部分房企“投資 建設(shè)”一體化的主要資金來源。這種模式無(wú)形中加大了房企前期的投資金額,使投資項(xiàng)目完全成為開發(fā)商的自有資產(chǎn),加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的第四次轉(zhuǎn)型則明確提出了由投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)而不持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的模式,大大降低前期拿地、建設(shè)的資金投入,降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

隨著地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新和發(fā)展,地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道逐步多元化。除了傳統(tǒng)的銀行、債券、信托等平臺(tái),又出現(xiàn)了地產(chǎn)基金(Reits)、眾籌等多種方式。2014年,萬(wàn)科集團(tuán)蘇州公司聯(lián)手搜房網(wǎng)推出首個(gè)房產(chǎn)眾籌,購(gòu)房者只需投資1000元,買不買房都獲利。以蘇州萬(wàn)科城為例,此次推出的全裝100平三房,眾籌金額為54萬(wàn)元。每位投資人最低只需投資1000元,籌資金額達(dá)到54萬(wàn)后眾籌階段就將完成。此后,萬(wàn)科城將在搜房網(wǎng)上以6折價(jià)起拍,最終溢價(jià)部分作為投資收益分配給眾籌投資人,其預(yù)期年化收益率不低于40%。盡管此種融資模式尚無(wú)完善的法律支持,但已經(jīng)在國(guó)內(nèi)走出先河。

2、管理輸出式的輕資產(chǎn)

建設(shè)階段通過管理輸出實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”:品牌開發(fā)商通過輸出強(qiáng)大的項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)管理能力,以“代建”、“合作開發(fā)”等模式,獲得開發(fā)管理費(fèi) 銷售分成 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,品牌房企的人力資源、專業(yè)管理能力、資源整合能力等“軟實(shí)力”已成為重要的資產(chǎn),通過其強(qiáng)大的品牌號(hào)召力,輸出管理能力與具備資金實(shí)力、土地資源的企業(yè)合作,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過程增值。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的第四次轉(zhuǎn)型,主要意圖即是通過集團(tuán)在設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、電子商務(wù)系統(tǒng)等方面的先進(jìn)性,獲取與其他機(jī)構(gòu)的合作開發(fā)機(jī)會(huì),實(shí)現(xiàn)“管理收益”,改變?cè)械某钟匈Y產(chǎn)獲取“投資收益”的模式。在這種模式下,開發(fā)商的收入主要為輸出管理提取的項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售額及利潤(rùn)的分成,通過零成本、管理增值實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”。

萬(wàn)科的“小股操盤”模式同樣可視為萬(wàn)科集團(tuán)的一種輕資產(chǎn)模式。小股操盤,其本質(zhì)是投入較小的股權(quán)份額、以專業(yè)化開發(fā)管理能力輸出來操作房地產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)科的小股操盤是在與其他企業(yè)合作過程中,投入少量資金或不投入資金,通過強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和低成本融資優(yōu)勢(shì),輸出人力資本,以房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)管理能力操盤項(xiàng)目,合作方不干預(yù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)管理。在利潤(rùn)的分配上,萬(wàn)科首先提取項(xiàng)目操盤的管理費(fèi)用,加上股權(quán)投資收益及雙方協(xié)定的其他收益(比如超出銷售預(yù)期的分紅)。在賽普咨詢的客戶中,同樣實(shí)現(xiàn)本企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)作的典型還包括杭州綠城的政府代建、南京朗詩(shī)地產(chǎn)的合作開發(fā)、旭輝地產(chǎn)的合作開發(fā)等。

3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)式的輕資產(chǎn)

建成物業(yè)通過經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”:商業(yè)物業(yè)不持有重經(jīng)營(yíng),住宅物業(yè)輕投資重服務(wù),同樣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)“輕資產(chǎn)”。

商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)由誰(shuí)持有,這是區(qū)分“重資產(chǎn)”與“輕資產(chǎn)”的重要因素之一?!爸刭Y產(chǎn)模式”下,萬(wàn)達(dá)自籌資金獲取土地進(jìn)行開發(fā),資金投入大周期長(zhǎng),項(xiàng)目開發(fā)完成后部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)萬(wàn)達(dá)持有,這部分持有的物業(yè)也變成了“重資產(chǎn)”,容易積壓流動(dòng)資金。在“輕資產(chǎn)模式”下,萬(wàn)達(dá)將不再主導(dǎo)獲取土地,不再投入大量資金進(jìn)行開發(fā),不再大量持有物業(yè),萬(wàn)達(dá)將通過招商,項(xiàng)目開發(fā),商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理獲取“管理收益”,實(shí)現(xiàn)“輕車上路”。在商業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)域(包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等),這是容易實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”的一種模式,其重點(diǎn)在于開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)價(jià)值的充分挖掘,通過自身招商及經(jīng)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值,獲取經(jīng)營(yíng)收益。

在住宅項(xiàng)目中,住宅物業(yè)的“經(jīng)營(yíng)”同樣大有可為。比較典型的有深圳花樣年控股集團(tuán)的“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”模式、招商物業(yè)探索的新物業(yè)服務(wù)模式、長(zhǎng)城物業(yè)的增值服務(wù)模式等。在深圳物業(yè)行業(yè),花樣年控股下屬的花樣年物業(yè)定位為“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”,最早提出“零物業(yè)費(fèi)”的物業(yè)管理模式,住宅物業(yè)開發(fā)交付完成后,通過開發(fā)的“彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)(彩之云)”軟件提供社區(qū)增值服務(wù),實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)(彩之云)是將社區(qū)服務(wù)模式從互聯(lián)網(wǎng)線下擴(kuò)展到線上,從物的管理到進(jìn)入社區(qū)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,平臺(tái)集成了社區(qū)周邊各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源,根據(jù)業(yè)主需求提供衣、食、住、行、娛、購(gòu)、游在內(nèi)的一站式社區(qū)服務(wù),以移動(dòng)線上平臺(tái)的便利性結(jié)合物業(yè)服務(wù),業(yè)主通過不同的終端訪問彩之云服務(wù)平臺(tái),體驗(yàn)全方位的綜合性優(yōu)質(zhì)服務(wù)。此種模式中,平臺(tái)依托開發(fā)商前期積累的客戶資源,在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上,以社區(qū)增值服務(wù)提供為新的價(jià)值突破點(diǎn),打破了住宅物業(yè)“無(wú)利可圖”的境況,實(shí)現(xiàn)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)的增值。

三種方式的主要內(nèi)涵及特點(diǎn)歸納如下:

四、要打造“輕資產(chǎn)模式”應(yīng)該具備哪些條件

輕資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具備良好的品牌、超強(qiáng)的項(xiàng)目開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)能力,善于快速整合資源,市場(chǎng)反應(yīng)速度快,也就是輕資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)能為投資者帶來“豐厚的回報(bào)”,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)可控。輕資產(chǎn)房地產(chǎn)要善于運(yùn)用知識(shí)資產(chǎn)和企業(yè)品牌,善于打破企業(yè)邊界整合各種資源進(jìn)行規(guī)模化協(xié)作,快速創(chuàng)造大量現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)自身投入資金比較少,需要依靠商業(yè)信用獲得投資,這個(gè)過程中財(cái)務(wù)杠桿會(huì)越來越大,企業(yè)運(yùn)作的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。輕資產(chǎn)無(wú)疑會(huì)為快速擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)大動(dòng)力,但快速擴(kuò)張背后的管理平臺(tái),人力資源儲(chǔ)備也是企業(yè)需要練好的內(nèi)功。

(來源:賽普咨詢)

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