2015年啟動(dòng)第四次轉(zhuǎn)型，核心是是輕資產(chǎn)化

“去房地產(chǎn)化”清晰可見

種種跡象表明，王健林的龐大商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)正在發(fā)生一場(chǎng)自上而下的革命，核心就是輕資產(chǎn)化。

在1月17日結(jié)束的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2014年年會(huì)上，王健林披露了萬(wàn)達(dá)“第四次轉(zhuǎn)型”的具體戰(zhàn)略：從空間上看，是要從中國(guó)走向世界，實(shí)現(xiàn)“國(guó)際化”；從業(yè)務(wù)上看，則是要“輕資產(chǎn)化”，從一家以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的公司，轉(zhuǎn)型為一家以服務(wù)業(yè)為主的公司。

萬(wàn)達(dá)“到2020年形成商業(yè)（地產(chǎn)）、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)”。

經(jīng)過(guò)多年布局，遍布全國(guó)的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”幾乎已經(jīng)具備了城市地標(biāo)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的意義，在這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，王健林卻主動(dòng)“去房地產(chǎn)化”，做“輕資產(chǎn)”的公司——他也要來(lái)一次“老夫聊發(fā)少年狂”嗎？

從這次年會(huì)上對(duì)外公布的2014年度萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，王健林“去房地產(chǎn)化”的策略，布局已久：2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同銷售收入1601.5億元，完成目標(biāo)的100.1%，同比增長(zhǎng)26.8%；而萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)收入341.4億元，完成年計(jì)劃的108.9%，同比增長(zhǎng)32.3%。也就是說(shuō)，在剛剛結(jié)束的這一年里，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的增速，已經(jīng)超過(guò)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增速。

盡管兩塊業(yè)務(wù)的收入總量仍然有相當(dāng)大的差距，但對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)外而言，這都無(wú)疑是一個(gè)具有里程碑意義的重要信號(hào)——“去房地產(chǎn)化”不是一句運(yùn)動(dòng)式的口號(hào)，也不是王健林的心血來(lái)潮，在過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，萬(wàn)達(dá)早已埋好了伏筆。

由此，萬(wàn)達(dá)將變得更輕盈。

服務(wù)業(yè)“新支柱”

在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的官方網(wǎng)站上，目前仍然把“商業(yè)地產(chǎn)”一項(xiàng)列入公司的“支柱產(chǎn)業(yè)”目錄之下，如此介紹：“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)……計(jì)劃2014年開業(yè)24座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2203萬(wàn)平方米，成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)?！?/p>

根據(jù)2014年會(huì)上披露的數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)持有的物業(yè)總面積為2157萬(wàn)平方米，這一數(shù)字和官網(wǎng)上公布的目標(biāo)相去不大。然而，隨著“輕資產(chǎn)化”的公開化表述和進(jìn)一步實(shí)施，“不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)模，恐怕已經(jīng)不是刻意要表達(dá)的重心了。

事實(shí)上，王健林的布局早就開始，尤其在最近一年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)在O2O布局方面提速顯著，同時(shí)在輕資產(chǎn)化運(yùn)作方面也已開始了轉(zhuǎn)型的各種嘗試。此次，王健林對(duì)外宣稱萬(wàn)達(dá)“到2020年形成商業(yè)（地產(chǎn)）、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)”，而萬(wàn)達(dá)在2014年的幾次大動(dòng)作，剛好便對(duì)應(yīng)了文旅、金融、電商這三個(gè)萬(wàn)達(dá)的新業(yè)務(wù)板塊：

3月，萬(wàn)達(dá)旅業(yè)控股深圳中國(guó)國(guó)際旅行社有限公司；

8月，萬(wàn)達(dá)、百度、騰訊共同出資在香港注冊(cè)成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司；

12月，萬(wàn)達(dá)控股中國(guó)排名第四的第三方支付公司“快錢”。

2014年，萬(wàn)達(dá)可謂是成功地“暗度了陳倉(cāng)”，而接下來(lái)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新的發(fā)展路線圖中，甚至旗幟鮮明地提出了要持續(xù)降低商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在萬(wàn)達(dá)整個(gè)盤子里的比重：“2020年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比力爭(zhēng)超過(guò)65％，房地產(chǎn)銷售、凈利占比低于35％?！?/p>

目標(biāo)里已經(jīng)不見了“不動(dòng)產(chǎn)”或者“物業(yè)面積”這樣的提法——王健林是下定決心要給萬(wàn)達(dá)換一根“支柱”了。

加和減的辯證法

要理解萬(wàn)達(dá)接下來(lái)幾年要做的事情，搞清楚萬(wàn)達(dá)之前在做的事，很有必要。

萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)化”戰(zhàn)略出乎人們想象之處就在于，不僅作為萬(wàn)達(dá)支柱產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)”是一種典型的“重資產(chǎn)”，而且萬(wàn)達(dá)開發(fā)房地產(chǎn)的模式，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，也一直是最“重資產(chǎn)”的一類：商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、招商、管理全部由萬(wàn)達(dá)自己完成，并通過(guò)住宅銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流補(bǔ)貼萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，“以售養(yǎng)租”。對(duì)于王健林來(lái)說(shuō)，做重資產(chǎn)也是無(wú)奈之舉，沒(méi)有長(zhǎng)期資本的支持，萬(wàn)達(dá)只能通過(guò)銷售住宅來(lái)彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)缺口。

在這樣的發(fā)展模式下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)鏈條和金融鏈條就對(duì)物業(yè)銷售的業(yè)績(jī)有相當(dāng)大的依賴程度，也必須持續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備面積，持續(xù)拓展建筑施工面積，形成業(yè)務(wù)的有效循環(huán)。否則在某一個(gè)鏈條上的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)迅速影響到企業(yè)的全局。

2013年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全年施工面積達(dá)到5192平方米，幾乎相當(dāng)于整個(gè)歐洲施工面積的總和，商業(yè)地產(chǎn)的收入占比達(dá)到整個(gè)集團(tuán)的70%，這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)“重資產(chǎn)模式”走到頂峰的一年。

在把“加法”做到極致之后，王健林明白，做“減法”的時(shí)候到了。

1月14日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)外宣布與光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問(wèn)、嘉實(shí)資本管理、四川信托及快錢支付清算信息分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的框架協(xié)議，4家投資機(jī)構(gòu)將出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)則負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。

在這種模式下，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不再是“萬(wàn)達(dá)”的廣場(chǎng)，而是歸屬于投資方，萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分享所獲得的租金凈收益。

而具體到商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建設(shè)方面，萬(wàn)達(dá)也在嘗試著進(jìn)一步給自己做“減法”，釋放壓力。1月5日，萬(wàn)達(dá)宣布從2015年起實(shí)行“總包交鑰匙”管控模式——在建設(shè)工程中，只面對(duì)總包單位，不再直接面對(duì)分包單位。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)只關(guān)心交付成果不再介入項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程。這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)變“輕”的另一種方式。

通過(guò)這兩套“減法”，萬(wàn)達(dá)將從傳統(tǒng)的“開發(fā)商”身份中得到解放，盈利核心將從傳統(tǒng)的“地皮”、“物業(yè)”轉(zhuǎn)化為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)年積累起來(lái)的品牌影響力和在商業(yè)板塊開發(fā)上的出眾能力。萬(wàn)達(dá)不需要投入資本，卻可以獲得收益，不僅可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，還大幅提升凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率。

一場(chǎng)大膽的革命

房地產(chǎn)企業(yè)竟然想要“輕資產(chǎn)化”，多少有些讓人想打個(gè)問(wèn)號(hào)。但實(shí)際上，在成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)卻因?yàn)橘Y金密集的特點(diǎn)通常被歸為金融業(yè)，早已實(shí)現(xiàn)了“輕資產(chǎn)化”?；鹑〈算y行貸款，成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資模式，開發(fā)商自己來(lái)發(fā)起基金為自身開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行融資，以少量自有資金+社會(huì)資金的模式完成房地產(chǎn)開發(fā)，使開發(fā)商本身不用承擔(dān)過(guò)重的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。

然而，在中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)化”卻一直沒(méi)有有效的金融工具作為支撐。萬(wàn)達(dá)推出的“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式，實(shí)際上是一種“準(zhǔn)金融”的創(chuàng)新模式，以“曲線突破”的方式實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”。

在國(guó)內(nèi)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資工具的房地產(chǎn)基金肇始于2008年，2010-2011年起進(jìn)入了井噴期，到2013年，年內(nèi)總募集規(guī)模已超過(guò)1300億元。而本次宣布參與與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合作開發(fā)20座“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的四家金融機(jī)構(gòu)之一的“光大安石”便是一家專業(yè)的房地產(chǎn)基金。

在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)之前，也已經(jīng)有幾家知名房地產(chǎn)企業(yè)提出要“輕資產(chǎn)化”：近年來(lái)，包括萬(wàn)科、保利、世茂等知名房企都相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略?？梢?，至少在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，“輕資產(chǎn)化”是業(yè)已存在的一種行業(yè)趨勢(shì)。

順勢(shì)而為

能夠讓王健林下這么大的決心的，沒(méi)有什么其他的原因，就是市場(chǎng)環(huán)境的變化。

一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾次周期性波動(dòng)都引起了生產(chǎn)和商業(yè)模式的巨變。2004年“831”大限、2008年金融危機(jī)、2011年貨幣的過(guò)量投放都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)深遠(yuǎn)影響。而2014年則是近年房地產(chǎn)周期的一個(gè)新的波谷——由于貨幣量的收緊，國(guó)內(nèi)企業(yè)資金鏈繃緊，房地產(chǎn)及上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)成了重災(zāi)區(qū)。

在這樣的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)化”的思路便成了一種非常合理的選擇。首先，通過(guò)拓寬融資渠道，減小了企業(yè)面臨的資金壓力；另外，在更深的層面上，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念的改變，從過(guò)去幾年高速積累土地、不動(dòng)產(chǎn)的思路，回歸到房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，專注于產(chǎn)品的創(chuàng)新和開發(fā)上來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面轉(zhuǎn)型。

另一方面，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的高速崛起也給予以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)地產(chǎn)商制造了足夠大的壓力。借助成熟的在線支付和電子商務(wù)體系，阿里巴巴們正在急切地把手伸向線下。所謂“O2O”已成氣候，假設(shè)萬(wàn)達(dá)這樣的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能從“Offline（線下）”走到“Online（線上）”，就很可能被“自線上而線下”的互聯(lián)網(wǎng)革命者們擠出市場(chǎng)。

一面是“不能再持續(xù)的模式”，一面是“必須要搶灘登陸的市場(chǎng)”，擺在王健林面前的路，非常復(fù)雜。

而從更深層的緣由來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)身的根本驅(qū)動(dòng)力是順應(yīng)中國(guó)轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的本質(zhì)之一，就是儲(chǔ)蓄率降低、消費(fèi)率上升的過(guò)程。

在有限的資金約束下，一家人不大可能不斷地新購(gòu)住房，但是卻可能在消費(fèi)升級(jí)過(guò)程中把一周下餐館或看電影的次數(shù)從一次變成三次。消費(fèi)升級(jí)，將使服務(wù)業(yè)獲得黃金發(fā)展期。

萬(wàn)達(dá)的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，就是想超越自身房地產(chǎn)企業(yè)的定位，從消費(fèi)增長(zhǎng)中獲取新的機(jī)會(huì)。萬(wàn)達(dá)的自我定位是“中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的代表性公司”，這正契合了中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程中消費(fèi)將逐漸扮演更重要角色的大趨勢(shì)。

中國(guó)的轉(zhuǎn)型有其自身的節(jié)奏和順序。誰(shuí)踩準(zhǔn)了這種節(jié)奏，誰(shuí)就會(huì)獲益。從時(shí)間上，萬(wàn)達(dá)的布局節(jié)奏顯示了與“轉(zhuǎn)型紅利”的一致性。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言的好消息是，他們還有足夠的“資本”去實(shí)現(xiàn)他們的“輕資本化”。這個(gè)王健林多年打造的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)，至今仍有著令所有其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難望項(xiàng)背的營(yíng)收業(yè)績(jī)，提供了足夠他們“摸著石頭”走到對(duì)岸的造血能力。而“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的金字招牌，和萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)在商業(yè)板塊開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，都是其足以依賴的優(yōu)質(zhì)“輕資本”。

在這一波房地產(chǎn)行業(yè)的波谷里，首當(dāng)其沖面對(duì)挑戰(zhàn)的，是在過(guò)去數(shù)年間通過(guò)高速積累有形資本而“野蠻生長(zhǎng)”起來(lái)的一些企業(yè)，在接下來(lái)的大洗牌中，必然有一些無(wú)法跟上時(shí)代潮流的企業(yè)被淘汰掉。而萬(wàn)達(dá)這艘巨艦，是在潮頭主動(dòng)選擇了掉頭，在過(guò)渡期之后，他們便不用繼續(xù)逆水行舟。

（智谷趨勢(shì)研究中心 髙斐守）

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