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來源：福布斯中文網(wǎng)

作者：吳曉波

一邊擁抱格力、TCL等傳統(tǒng)制造業(yè)供應(yīng)商，一面向各類基金拋出橄欖枝，趕在2014年底完成了籌備多年的IPO計(jì)劃的大連萬達(dá)集團(tuán)，在上市不到一個月內(nèi)拋出了第三次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。

盡管已經(jīng)是內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)界無可置疑的“王者”，但越來越“重”的資產(chǎn)運(yùn)營模式，卻讓外界評論萬達(dá)即將觸及以售養(yǎng)租的天花板，雖然萬達(dá)董事長王健林堅(jiān)稱“任何商業(yè)模式都沒有天花板”，但越來越“重”的萬達(dá)，正在向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。

2015年1月14日晚萬達(dá)發(fā)布消息稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場，萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

在此之前，家電航母格力、TCL共同成為萬達(dá)的基石投資者。事實(shí)上，去年年底萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股書就披露，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)引入12名基石投資者，它們的認(rèn)購額度占發(fā)售股份的六成，力保萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功上市，格力、TCL就在其列。

種種跡象顯示，曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租、號稱不缺錢的萬達(dá)商業(yè)，如今在自己的主業(yè)上開始試水輕重并舉。

1月7日，在港交所掛牌不久的萬達(dá)商業(yè)(03699.HK)發(fā)布了2014年業(yè)績快報(bào) ，公司及其附屬子公司在2014年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售收入1601.5億元人民幣，同比增長26.8%。

去年萬達(dá)的物業(yè)租賃全年實(shí)現(xiàn)租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達(dá)100%。

盡管有財(cái)大氣粗的投資看好，有亮眼業(yè)績金身加持，萬達(dá)商業(yè)的股價(jià)在利好頻出的背景下卻提振乏力，除了在上市當(dāng)天跌破發(fā)行價(jià)48港元外，截至2015年1月16日收市也只是在46港元左右。

過去的萬達(dá)模式，是依靠快速執(zhí)行力玩好現(xiàn)金流。每個項(xiàng)目爭取自土地收購的18個月內(nèi)完工，24個月內(nèi)開始運(yùn)營購物中心。

但以售養(yǎng)租時期的萬達(dá)，無法像它的香港同行如太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)那樣在招商、前期運(yùn)營階段精雕細(xì)琢，為了“填滿”萬達(dá)廣場，它又要自己去做萬達(dá)百貨、萬達(dá)院線、北京大歌星等等項(xiàng)目。

但萬達(dá)在商超與百貨的嘗試在過去幾年可以說并不如人意，比如萬達(dá)百貨的收入在2013年只完成調(diào)整后計(jì)劃的91%，凈利潤增虧7%。這是萬達(dá)百貨歷史上第一次沒有完成利潤計(jì)劃，也是集團(tuán)唯一完成指標(biāo)不佳的公司。

近日更有報(bào)道稱萬達(dá)計(jì)劃將經(jīng)營不佳的三四線城市的部分萬達(dá)廣場內(nèi)的萬達(dá)百貨關(guān)閉，騰出空間來重新引入餐飲、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)等吸引人氣的商鋪，涉及關(guān)閉調(diào)整的萬達(dá)百貨約10家。

已經(jīng)大面積撤柜的包括東莞長安萬達(dá)百貨、青島李滄百貨，于2009年11月27日開業(yè)的青島CBD萬達(dá)百貨也有14600平方米面積進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整。

而在在中國房地產(chǎn)告別黃金十年的轉(zhuǎn)型階段，以租養(yǎng)售也不再是萬試萬靈的法寶。

萬達(dá)已經(jīng)把自己的旗幟插遍了中國29個省份，112個城市，并深入了地級市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的縣城，下一步的潛力如何挖掘外界暫時還是霧里看花；且隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，其2011-2013年物業(yè)銷售板塊的毛利率分別為47.3%、50.6%、40.9%。

未來萬達(dá)要面臨每年約200億元以上的投資規(guī)模，從融資規(guī)?？?，萬達(dá)對資金的需求日漸上升，2013年，萬達(dá)融資活動資金凈流入379億，而2014年上半年就幾乎超過了這個數(shù)，達(dá)到351億。

與之相比，2014年末萬達(dá)靠IPO融資288億港元（約230億元人民幣），這個數(shù)對于萬達(dá)未來的開發(fā)規(guī)模而言，估計(jì)只能解一年的“渴”。

盡管萬達(dá)已經(jīng)聯(lián)手了騰訊、百度，號稱要塑造時下最流行的O2O線下平臺，打造集文化、旅游、商業(yè)、住宅于一體的生態(tài)閉環(huán)。但至今并未總結(jié)出能讓業(yè)界廣泛認(rèn)可的、行之有效的模式。

畢竟，對于習(xí)慣了過去房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)、重產(chǎn)品、軍事化管理的傳統(tǒng)企業(yè)家而言，理解互聯(lián)網(wǎng)模式并不是一蹴而就的事。

與之相比，類似新加坡凱德置地、美國西蒙那樣的類金融房地產(chǎn)運(yùn)營模式，對于如今已經(jīng)擁有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的萬達(dá)來說卻更好理解與借鑒。

萬達(dá)最近與基金公司、快錢合作要所打造的“輕資產(chǎn)”萬達(dá)廣場模式，等于萬達(dá)借“合作性融資”春風(fēng)，用較少的資金撬動20座萬達(dá)廣場，快錢負(fù)責(zé)的也許是其中的支付功能。

萬達(dá)從此自身資金鏈風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低，而且合作將只限于萬達(dá)廣場商業(yè)部分，等于萬達(dá)先把容易銷售變現(xiàn)的住宅、公寓利潤吃掉，然后再把租金回報(bào)低、需要長期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)提前賣給基金。

萬達(dá)則在加快購物中心鋪點(diǎn)的同時，獲得盡量多的客流大數(shù)據(jù)，將其導(dǎo)入電商公司，推動其一直不溫不火電商加快發(fā)展。

而萬達(dá)吸收格力、TCL入股，固然可以一方面通過批量定制、打造智慧廣場方面降低成本，另一方面，對于一直對電商心懷戒備的、像格力這類渠道為王的家電商來說，也許遍布全國的萬達(dá)廣場可以為其度身定做打造升級版的旗艦店，從此既獲得穩(wěn)定的租客又提升項(xiàng)目的客源結(jié)構(gòu)，可謂雙贏。

在萬達(dá)的電商之路暫時還沒能讓人看到驚喜期待時，我們大致可以從美國西蒙地產(chǎn)的現(xiàn)狀，推測未來一兩年內(nèi)萬達(dá)的發(fā)展之路：

美國最大零售商業(yè)地產(chǎn)商西蒙地產(chǎn)物業(yè)面積約2500萬平米，賬面開發(fā)成本為351億美元（約2160億元），已經(jīng)計(jì)提折舊100億美元，賬面凈值251億美元（約1540億元）。

在2013年，西蒙收入51.7億美元，凈利潤13.2億美元，折算過來，西蒙每100元投資物業(yè)，創(chuàng)造了20.6元的收入。

根據(jù)現(xiàn)有財(cái)報(bào)，萬達(dá)商業(yè)在2014年上半年總資產(chǎn)超過5040億元，投資物業(yè)貢獻(xiàn)2206億元，凈資產(chǎn)1126億元。截至2014年末，萬達(dá)的租金收入比約6.91%。

不過，萬達(dá)是將物業(yè)增值計(jì)入了利潤，所以才產(chǎn)生了1126億元的凈資產(chǎn)，而西蒙則是一只標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，全部收入來自租金和管理費(fèi)，凈利潤100%分配。

萬達(dá)要追上西蒙地產(chǎn)的租金收益率，還有很長一段時間要走，但萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式，卻可以通過減少資金沉淀，降低企業(yè)負(fù)債，同時大幅改善其近幾年逐年下滑的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

其實(shí)這種輕資產(chǎn)模式，住宅地產(chǎn)龍頭萬科幾年前就開始運(yùn)用，只不過萬科是在合作開發(fā)項(xiàng)目要收取一定比例的開發(fā)管理費(fèi)用，而萬達(dá)則分享租金收益。

但與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“帝國沒有疆界”不同，王健林的O2O也好，“輕資產(chǎn)”也好，永遠(yuǎn)都無法擺脫萬達(dá)商業(yè)這個實(shí)體，他的應(yīng)對只能是把萬達(dá)廣場打造成為新一代的“智慧廣場”——覆蓋吃住行游購?qiáng)实闹袊松钕M(fèi)體驗(yàn)平臺。

由此可見，目前我們可以看得到的萬達(dá)轉(zhuǎn)型，依然不是沖破天花板的創(chuàng)新，只是將天花板不斷抬高而已。