“親，快來買我們的房子吧！只要1元錢哦！現(xiàn)房哦！產(chǎn)權(quán)證歸你哦！”你敢想象今后漂亮的售樓小姐會這樣來拉你來買房子不？絕對不可能？好，就讓我來為你描述一下中國房地產(chǎn)的未來吧！看看這情形是不是我在白日做夢。
　　
　　
　　吸血的財產(chǎn)性收入
　　
　　前面我們在描述壟斷的章節(jié)里曾經(jīng)提到了一個設(shè)想。就是把商品的價格的組成分為5塊：原材料價格、人類勞動的價格、資產(chǎn)的價格、稅收和利潤。所謂原材料價格指的是生產(chǎn)、運輸、銷售過程中所消耗的原材料的價格，其中包括產(chǎn)品的組成材料、電力、石油等看得見和看不見的原材料的費用；所謂人類勞動的價格，是指產(chǎn)品從設(shè)計到完成銷售的過程中支付給所有勞動者的費用；至于稅收就不用解釋了。
　　
　　我們這里要重點說的是資產(chǎn)的價格和利潤。這二者到底有著什么樣的區(qū)別呢？
　　
　　這里我們所說的利潤和我們平常所說的利潤不同，指的是企業(yè)因為生產(chǎn)、經(jīng)營行為本身所產(chǎn)生的盈利，也就是說，這種利潤的產(chǎn)生必須是企業(yè)完成了生產(chǎn)、經(jīng)營行為后扣除所有費用和資金利息后所獲得的純盈利，這不是旱澇保收的，其盈虧是不受法律保護的，說的再簡單點就是“辛辛苦苦賺來的錢”；而資產(chǎn)的價格，所指的是商品的生產(chǎn)經(jīng)營過程中因為資金的投入所產(chǎn)生的資金使用成本，這個成本是不需要對這個商品進行經(jīng)營就能一直存在的。比如社會資金的利息、企業(yè)廠房的租金、店面租金和設(shè)備使用的損耗。
　　
　　因為試圖下定義，所以把這些話說的太繞口了，我想表達的意思是：假設(shè)你投了100萬做生意，你的成本除了進貨、工資、水電、稅收以外，你還得算一筆賬，那就是你租的店面的租金和你投進去錢的正常利息，即便你有自己的店面，你也得算如果你把這個店面租出去的收益。這些都是你的真正的成本，扣除后才是你通過做生意所賺的錢，也就是我所說的“利潤”。而這個店面的租金和你資金的利息，就是“資產(chǎn)的價格”，用現(xiàn)在很時髦的話語來說，就是“財產(chǎn)性收入”。
　　
　　在這里，我們?yōu)槭裁匆?#8220;財產(chǎn)性收入”和企業(yè)經(jīng)營的“利潤”分離開來，作為構(gòu)成商品價格的獨立的一個因素呢？因為我們要研究資本的流動和社會財富的分配，就必須弄清楚這個問題，它可以解釋我們社會目前存在的很多現(xiàn)象，也可以解釋歷史上所發(fā)生的很多事件其背后的原因。
　　
　　近幾年很多做生意的人經(jīng)常會抱怨，“現(xiàn)在的房租太貴了，做了半天都是在替房東打工。”這里面的房租，就是“資產(chǎn)的價格”，當你賣出的商品里面，房租所占的成本比例太高的時候，人們就會發(fā)現(xiàn)，辛苦經(jīng)營所能夠獲得的利潤相比于房租變得微不足道，甚至大量的人扣除房租和借貸資金的利息后呈現(xiàn)出了利潤為零甚至為負數(shù)的情況。此時一部分明智的人就會退出經(jīng)營，而去選擇投資店面，這就導致了資金向固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域的流動。因為對他們來說，這是一個很容易選擇的一個問題：當你花了100萬投資賣衣服，辛苦幾年下來最后扣除店面租金后，你賺的錢很少，甚至于還可能是虧本的，與其這樣，那還不如你這100萬直接買個店面，收取租金，或者這100萬拿出去放高利貸，既輕松所獲取的利潤還比賣衣服高。誰都很容易做出這樣的選擇。這也是目前沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化的一個很根本的原因，做生產(chǎn)的不如租廠房的賺錢，此時資金就向地產(chǎn)、金融領(lǐng)域流動，因為做房東、吃利息比做實體賺錢。就是這么簡單的道理。
　　
　　同時，我們還不難發(fā)現(xiàn)，一旦固定資產(chǎn)和利息這樣的“財產(chǎn)性收入”占商品價格的比例太高，商品中這部分的利潤就會流入極少數(shù)人的手里。原材料價格的高漲、資產(chǎn)價格的高漲和稅收支出的不合理性，商品價格構(gòu)成中這三個因素共同蠶食著整個社會，是造成社會嚴重的貧富分化的根源。而人類勞動的收入所占的比例在商品價格構(gòu)成中不斷的下降，這直接就導致了勞動者購買力的嚴重下降；經(jīng)營利潤的下降導致了企業(yè)的倒閉和產(chǎn)業(yè)的空心化。在這樣的市場環(huán)境下，妄談經(jīng)濟的復蘇是不是十分可笑呢？
　　
　　我們再從歷史上來看“財產(chǎn)性收入”，我們不難發(fā)現(xiàn)，中國歷史上的封建社會時期，是典型的財產(chǎn)性收入占主導的社會形態(tài)。大地主無需勞動經(jīng)營，僅通過對土地所有權(quán)的占有，將土地出租給雇農(nóng)而后獲利。隨著時間的流逝，當時的中產(chǎn)階級，就是擁有少量土地的農(nóng)民被較大的地主吞并逐漸減少，社會就逐漸開始出現(xiàn)貧富分化，支撐政權(quán)的主流中產(chǎn)團體開始出現(xiàn)松動。當貧富分化趨于嚴重后，就會出現(xiàn)被人們稱之為“盛世”的，極度奢侈和極度貧困并存的狀態(tài)，隨著矛盾的積累，不可避免的都要爆發(fā)農(nóng)民起義，失去土地的農(nóng)民開始屠殺地主階層，隨著地主階級肉體的被消滅，附著在肉體上的土地所有權(quán)開始歸零，而朝代亦被更迭，人們在荒蕪的土地上重新建立新的所有權(quán)，開始了另一個輪回。
　　
　　由此我們可以看出，中國人對于無需勞動，僅靠財產(chǎn)性收入便可實現(xiàn)富裕的根深蒂固的癡迷追求，正是制造了中國歷史上的一次次悲劇的根源。它主導了中國歷史的一個又一個的輪回，幾千年來中國人一直無法擺脫的困境就在于此。
　　
　　房價是否只漲不跌
　　
　　最近大家都喜歡談樓市，房價啥時候能真正開始下跌，跌多少，會不會短暫下跌后又重新上漲，這些是大家最為關(guān)心的話題。但我對商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲更感興趣。因為，這個國家不調(diào)控的市場，似乎更能夠反映地產(chǎn)的實際狀況。目前商業(yè)地產(chǎn)的狀況又如何呢？
　　
　　前幾天聽到一則新聞，太平洋百貨這個國內(nèi)百貨屆的巨鱷關(guān)閉了其在北京的五棵松店和盈科店，其中五棵松店店關(guān)閉的原因是定位的問題，五棵松店開在了居民區(qū)而不是商業(yè)圈，缺乏足夠的相應檔次的購買力的支撐，所以產(chǎn)生巨大虧損。而北京盈科店位于三里屯商圈，始終處于盈利狀態(tài)，其關(guān)閉則完全是房租的原因了，原定的租賃時限到期，新開出的店面租金價格太高，導致商家干脆也關(guān)閉了這家分店。盈科店的關(guān)閉是財產(chǎn)性收入對實體經(jīng)濟的打擊的最典型案例，財產(chǎn)性收入的增長打擊的絕對不僅僅是工業(yè)企業(yè)，還包括了第三產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有實體經(jīng)濟。
　　
　　而萬達的老板似乎對商業(yè)地產(chǎn)的前景充滿信心，記得他在一個節(jié)目中談及太平洋的關(guān)門，認為是舊的百貨的模式已經(jīng)不適合市場的需要的結(jié)果。那么二者之間有啥區(qū)別呢。萬達的模式是國際上稱作shoppingmall的經(jīng)營模式，其實說起來也不是什么很新鮮、奇特的模式，在發(fā)達國家早已有先例并在不斷發(fā)展中，這種模式用我們的大白話說就是：在城市日漸擴大的情況下，在新的區(qū)域由地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)出一個新的商業(yè)集中區(qū)罷了。舊的商業(yè)集中區(qū)是自然形成的，新的商業(yè)區(qū)由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來完成。
　　
　　Shoppingmall的發(fā)展模式開發(fā)一個商業(yè)區(qū)，正常的步驟應該是先拉來一些大的超市、百貨以廉價的方式吸引其進駐，進而吸引餐飲、娛樂等設(shè)施的入駐，完成居民的購物、休閑的一站化。從這里我們可以看出，這個業(yè)態(tài)和百貨本身根本就不存在誰優(yōu)誰劣、誰能夠淘汰誰的關(guān)系，完全是互補互生的關(guān)系，甚至shoppingmall發(fā)展的初期需要極其低廉的租金吸引大的百貨的入駐，來支撐體系的建設(shè)。那么商業(yè)地產(chǎn)的代表萬達為何能夠快速發(fā)展，而作為百貨業(yè)的代表太平洋百貨卻步履艱難呢？為何早期的商業(yè)地產(chǎn)的Shoppingmall模式需要非常長的資金回籠周期，而很難實現(xiàn)快速的復制，而萬達卻可以實現(xiàn)其快速的復制呢？我們來看下萬達是如何實現(xiàn)快速發(fā)展的。
　　
　　萬達的發(fā)展模式其成功飛躍的關(guān)鍵，就在于他們及時的抓住了目前中國實體經(jīng)濟的困境，利用實體經(jīng)濟逃離過程中人們對固定資產(chǎn)癡迷的追求實現(xiàn)了成功的套利。萬達早期的發(fā)展也是靠廉價出租引進沃爾瑪、家樂福、大洋等大型百貨超市來吸引主流人群，而后在幾個大的名店的旁邊，開發(fā)一點小型的商鋪來出售，而僅靠這種出售就可以回收整個商業(yè)投資項目50％或70％的成本，實現(xiàn)了可持續(xù)的快速復制。其附屬店面產(chǎn)權(quán)的成功出售是所有環(huán)節(jié)中最為關(guān)鍵的一環(huán)，依托的就是人們對對固定資產(chǎn)投資的癡迷。
　　
　　后期就更為離譜了，甚至連那些大的百貨超市都不需要了，他們只需要自己成立的萬千百貨入駐，便可以將大量的店面進行出售，不但能夠回收成本，還可以直接獲利了。我認識一個企業(yè)的老板，他花了500多萬買了萬達的店面產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在每個月的租金是7000元，也就相當于每個月不到0.14%的利息，而承租方仍然嫌租金昂貴得難以承受。由此可見，人們對商業(yè)地產(chǎn)的投資已經(jīng)到了完全喪失理性的地步，商業(yè)地產(chǎn)商無需考慮客戶的經(jīng)營環(huán)境的培養(yǎng)，企業(yè)經(jīng)營也已經(jīng)變得無關(guān)緊要，租金高低的因素決定了成敗，變成了完全的擊鼓傳花游戲，而商業(yè)地產(chǎn)項目則成為了社會財富轉(zhuǎn)移的絕佳方式。商業(yè)地產(chǎn)的畸形發(fā)展多度的掠奪終將毀滅其自身的終端需求---實體經(jīng)濟，而喪失了實體經(jīng)濟支撐的商業(yè)地產(chǎn)泡沫也隨時面臨著破滅的風險。
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)從開店不如買店，進入到買店不如蓋店的階段，游戲即將結(jié)束，至于何時結(jié)束、如何結(jié)束似乎并不重要，但是有一點我們必須清楚，商業(yè)地產(chǎn)的游戲不會因為資金鏈的斷裂而結(jié)束，第三產(chǎn)業(yè)的垮臺往往會優(yōu)先于商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　
　　至于社會最為關(guān)心的住宅地產(chǎn)，社會上還處于是否會下跌，何時下跌，會下跌多少的爭執(zhí)糾纏之中。我認為這種爭論是十分無聊的，為何會出現(xiàn)如此無聊的爭論和糾葛呢？因為大家對于房價是否會下跌的因素的認識，往往只是停留、糾纏在了國家的限購調(diào)控、保障房的影響、資金的松緊的這些短期的不穩(wěn)定因素上，而沒有去全面的了解房價上升的實質(zhì)和最終決定房屋價格的根本因素。
　　
　　那么導致房價上漲的原因是哪些呢？這些因素是否還能夠持續(xù)支撐房價呢？
　　
　　1供需關(guān)系所決定的房價上漲。
　　
　　從供應的角度來看，政府通過對土地的壟斷實現(xiàn)了土地供應的計劃性、有限性，這就像歐佩克控制石油的產(chǎn)量一樣，對于供應的控制，是實現(xiàn)上漲的最基本的條件。關(guān)于土地的供應問題，有人說對土地的有計劃的開發(fā)是避免過度的占用耕地保住耕地紅線的必然需要；也有人說城市的土地資源是有限和稀缺的，城市已經(jīng)無地可賣，所以地價必然上漲，進而帶動房價上漲。
　　
　　我認為這些說法是相當荒唐的，無非是炒作地價的借口罷了。我們看到，大大小小的地方政府大力建設(shè)所謂的工業(yè)區(qū)、科技園用了多少耕地，大量的農(nóng)村被平掉，啥時候見他們在乎過耕地？日本是個人口多、土地少的國家，他們沿海地區(qū)大規(guī)模的城市擴張建設(shè)，甚至出現(xiàn)了連成片的城市群，可曾破壞了他們的農(nóng)村，破壞了耕地？讓人口大量向沿海地區(qū)、中心城市集中更能夠保護耕地，還是將人口平均分散在農(nóng)村更節(jié)約土地，這個問題是非常見而易見的，城市規(guī)模的擴大不會對保證耕地的面積造成任何傷害，而如何將農(nóng)村人口留在城市才是保證耕地面積的關(guān)鍵。至于說到城市土地資源的稀缺，就更荒唐了，還是我前期分析石油那句話，“30年前就說石油只夠開采30年了，現(xiàn)在還是只夠開采30年”這句話可以一直對你說下去。政府的限量供地行為，房地產(chǎn)商的囤地行為，這些都和土地稀缺無關(guān)，這一切都是為了炒高地價制造輿論基礎(chǔ)和市場預期罷了。
　　
　　控制住了土地的供給，也就控制住了房屋的成本和住宅的產(chǎn)量，遇到需求萎縮，只要持續(xù)的減少供應量，就能夠確保房價的長期的上漲趨勢，房價的任何下跌都只是暫時現(xiàn)象。政府只要想通過賣地繼續(xù)撈錢，就會想方設(shè)法的推高房價、地價，土地財政是支撐所有人持續(xù)看好房價上漲的根本性因素。那么這個根本性因素是否會發(fā)生改變呢？我認為完全有可能改變。兩個因素決定的：
　　
　　一個因素是短期因素，政府過度依賴于土地財政，一旦經(jīng)濟危機爆發(fā)，用地需求大幅度萎縮的時候，大量的債務必然讓財政無以為繼，此時政府賣地的沖動就會被空前的激發(fā)出來，政府根本就hold不住自身的欲望，只要能夠換來解救燃眉之急的資金，政府會不顧一切的甩賣，半價、1/3、1/4的價格他們照樣都會賣，甚至低于征地成本也會賣，對于現(xiàn)任執(zhí)政者來說，現(xiàn)在自己手頭有錢花，總比把錢留給下一任來的強吧。而拿到廉價土地的開發(fā)商，就掌握了比別的地產(chǎn)商更低的成本，他們可以通過甩賣手頭的廉價房子，來打擊市場上的競爭對手。這里面關(guān)鍵的因素就在于當市場萎靡的時候有沒有地產(chǎn)商敢于買入土地，只要有，市場自然產(chǎn)生的對房價的持續(xù)打壓的力量就形成了。這種地產(chǎn)商一定會出現(xiàn)的，因為對生意人來說，只要能夠賺錢，就一定會有人干的。行情好的時候通過減少供應量拉高價格，而行情不好的時候卻會拼命甩賣來壓低價格來完成套現(xiàn)，所以土地財政不僅僅是推高房價的因素，同樣也能成為打壓房價的因素。
　　
　　還有一個因素是長期因素，就是房產(chǎn)稅的出臺終將改變土地財政的狀況。當征收房產(chǎn)稅的收入高于出售土地的收入的時候，嘗到甜頭的政府會怎么干？他們會拼命拋出廉價土地，鼓勵大家買地、蓋房，然后對你征收房產(chǎn)稅來增加自己的收入，甚至連前期不斷打壓的小產(chǎn)權(quán)房，他們都會主動給他們發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，為什么，發(fā)一本幾毛錢的證就能夠換來更高的收入，干嗎不干呢。有人可能會不同意我的這個觀點，他們認為地產(chǎn)商和政府有著千絲萬縷的關(guān)系，政府能為了增加財政收入而拋棄地產(chǎn)商么？這點，我也覺的問題不大，久病床前無孝子，當?shù)禺a(chǎn)商失去了暴利的時候，被拋棄只是時間快慢的問題。我這話可能說的太難聽了點，說的好聽點感情是要靠不斷的溝通交流來維系的，當你沒有錢經(jīng)常請領(lǐng)導吃飯的時候，感情還有可能那么深厚么？道理就這么簡單。這就是勢的問題，當“勢”開始扭轉(zhuǎn)，一切皆會被改變。
　　
　　土地價格上漲的“勢”沒有經(jīng)濟危機，是不會被改變的，不管什么文件、精神、政策、法律都是沒用的，宏觀調(diào)控就是扯淡，限價、限購也是浮云。但價格的上漲，自己會給自己挖掘墳墓的，漲價引發(fā)危機，危機的爆發(fā)自然會扭轉(zhuǎn)一切。
　　
　　
　　我們再來從需求的角度來看看房價。我們談房子的需求，會提到兩個因素，一個是中國城市化的進程，必然導致需求的增加；一個是社會的硬需求始終存在。
　　
　　城市化的進程這是必然趨勢，這個是在發(fā)達國家的發(fā)展歷史中已經(jīng)得到了證明的。從長期來看，城市的發(fā)展擴大，人口向城市的集中，必然產(chǎn)生更多的住宅需求，這應該是一個城市房地產(chǎn)的最主要的需求來源。中國的城市化水平只有百分之四十多，而發(fā)達國家的平均水平是百分之七十以上，中國離這個水平還有很大的差距，如果我們最終也達到發(fā)達國家的水平，這就意味著還有大量的農(nóng)村戶口的人群要在城市定居，這些進城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間還是非常龐大的。
　　
　　但是，這只是一個長期的趨勢，短期內(nèi)這個趨勢還是有可能會發(fā)生一些反復。為什么人家要在城市定居？因為城里商業(yè)發(fā)達、熱鬧，有地方逛街、消費、娛樂，城里有更多的就業(yè)、發(fā)展的機會，這是城市吸引人的地方。當一個城市的房價、物價高企、生存環(huán)境惡劣的時候，商品雖多但與自己無關(guān)，當城市開始出現(xiàn)大量的失業(yè)，人們失去了發(fā)展的機會，還會有人會為了專家們所聲稱的70%的城市化水平而遷入城市么？顯然，這是無稽之談。接下來的一段時間里，城市化進程將因為生存條件的改變而停止，城市化所帶來的房地產(chǎn)需求也將隨之消失。
　　
　　我們再來談談城市自身人口對房屋的硬需求。我們?nèi)绾蝸砜创@個所謂的硬需求呢？我只是說一個簡單的問題，我們城里有多少的人口晚上是睡在大街上、橋底下的？當然這里還要扣除喝醉了酒躺在大街上睡覺的那一批人。要說硬需求，這些才是硬需求，因為人家的確沒地方住。沒睡在大街上的人，對房子的需求都不是硬需求，我認為都是改善型需求。孩子長大了，要結(jié)婚，不愿意和父母同住，要自己買房自住，這不是硬需求，因為如果確實沒錢，他還是要和父母同住的。也就是說，這種需求完全是彈性需求，是人們生活條件改善后，追求更美好的生活中所產(chǎn)生的需求。彈性的需求是會隨著生活條件的改變而改變的，也就是說，當你的生活條件不容許你產(chǎn)生這種需求的時候，你的需求就會消失。而一旦生活改善了，你就會想買套房子，錢再多點，你又會想面積要大一點，環(huán)境要好一點，你每次想換更好的房子的時候，你都會覺得不換不行，現(xiàn)在的房子太小了，或者太不方便了，你的感受是我一定要，所以往往自稱為硬需求。甚至有的人已經(jīng)有了好幾套房子，他仍然覺得自己還需要買房，他會告訴你很多自己是硬需求的道理。所以如果你要去判斷房價的走勢，就不要去相信有什么硬需求的存在，這完全是誤導聽眾的。
　　
　　現(xiàn)在我們知道了，供需關(guān)系所決定的房價上漲的因素，實際上都是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，但都不是不可逆轉(zhuǎn)的因素，一旦經(jīng)濟的增長出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這些決定房價上漲的因素也會隨之逆轉(zhuǎn)。
　　
　　2住宅地產(chǎn)所承載的金融屬性也刺激了房價的上漲。
　　
　　住宅的居住屬性是其最基本的屬性，也就是說房子本應該是拿來住的，只要能夠解決民眾居住的基本需求，住宅地產(chǎn)并沒有什么必須準照的固定模式。在1998年之前，國內(nèi)房子和金錢的關(guān)系并不是很大，福利分房和單位集資建房是解決住房問題的主要方式。到了1998年形勢發(fā)生了根本性的變化，由于當時中國受亞洲金融危機的影響，經(jīng)濟發(fā)展速度不快。國家為拉動經(jīng)濟增長，出臺了有關(guān)房地產(chǎn)的改革措施，明確了居民住宅的貨幣化、私有化，同時砍斷了社會上其他的住房分配方式，其目的就是逼迫剛剛富裕起來渴望改善住房條件的中國人，將其財富驅(qū)趕入商業(yè)地產(chǎn)市場，并通過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來刺激GDP的增長。這一年起中國的住宅市場進入了商品房的時代。大多數(shù)的中國人正是那個時候，開始先后接觸到了銀行信貸，住宅地產(chǎn)從此和金融掛上了鉤，但真正成為所謂的投資品種、出現(xiàn)金融屬性是到了二十一世紀之后。
　　
　　這里我們要解釋一下啥叫“金融屬性”。這是我們國家發(fā)明的名詞，大致意思就是說商品的價格由于受到金融桿杠和投機炒作的影響，表面上脫離了由實際價值和供需關(guān)系決定其價格的模式，而成為一種金融工具，由金融資本來掌握其定價權(quán)。這樣說起來太復雜，我們簡單點表達，就是------金融資本成為了決定住宅地產(chǎn)價格的主流，所以對住宅地產(chǎn)的價格享有發(fā)言權(quán)，住宅價格的漲跌和正常的居住需求在表面上失去了必然的聯(lián)系。
　　
　　這里我們所說的金融資本，大家不要僅僅把它想象成什么大的國際金融財團，或者溫州人的炒房團，我所指的金融資本就是那些不用于生活、生產(chǎn)經(jīng)營的資金，就是大家常說的用于“投資”的資金。舉個例子就是：你投資股市、投資期貨或者投資買房，那么你所有投入的這些資金就是金融資本。這些資金是不需要依靠經(jīng)營來獲利的，而是投入后，依靠資本本身的增值來獲取利潤的，這些資金都是金融資本。當社會上對房屋的投資需求對房價的影響力超過居住需求的時候，房價的泡沫就形成了。也就是說，中國的房價之所以出現(xiàn)泡沫，你不要去抱怨什么地產(chǎn)商、政府、溫州炒房團，實際上炒作的黑手就是你自己嘛。國家對二套房、三套房的限購，實際上就是遏制這種“投資”的沖動，國家試圖用行政手段來消滅附著在住宅上的金融屬性。
　　
　　任何帶有金融屬性的商品，是不是只漲不跌呢？答案是否定的，當商品擁有了金融屬性后，不是只漲不跌，而是既助漲也助跌。也就是說商品有了金融屬性，市場需要上漲的時候會漲過頭，下跌的時候會跌過頭，但真正最終決定商品的價格的因素還是其價值?，F(xiàn)在有人開始說了，國家的房產(chǎn)限購不是為了阻止房價的上漲，而是為了阻止房價的下跌。我認為這個觀點是對的，國家的做法也是正確的，為啥這么說呢？人們對住宅地產(chǎn)的“投資”，加大了對房屋的需求量，在房屋上漲的過程中，無疑這種“投資”起到了囤積、助漲的作用。但是，一旦房價開始下跌，那些囤積起來的住宅也就是我們說的“二手房”，無疑將開始大量被拋售，進而對市場形成沖擊，原來囤積的越多，后期形成的沖擊也就越強，房價下跌的幅度也就越大。這時候國家的限購，減少了前期的漲幅，同時也降低了房價后期的跌幅。所以限購的主要作用在于減少房子的金融屬性，而根本就不可能導致房價的下跌。真正決定房價下跌的因素絕對不是政策，而是房子自身的價值和市場自身的走向，房價的拐點同時也是經(jīng)濟的拐點。而我們很多人去猜測限購是否能夠成功遏制房價的上漲或者猜測是否會使得房價下跌，我只能說，你們找錯了標的物了，使用錯誤的思路想要找到正確的答案，那你就只能試試你的運氣了。
　　
　　
　　一元房不是夢
　　
　　我們前面說了房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，它是一個被金融化了的商品，隨著固定資產(chǎn)投資對社會財富的掠奪的加劇，終將導致社會貧富分化的加劇，危機必然爆發(fā)，經(jīng)濟將陷入衰退，而房地產(chǎn)市場本身也將面臨一場殘酷的洗牌。那么房地產(chǎn)的未來發(fā)展前景將會是什么樣的呢？我們不妨來描繪一下。
　　
　　經(jīng)濟的拐點很可能就是房價的拐點，我從不懷疑拐點的到來，我們來看看拐點出現(xiàn)后的房地產(chǎn)市場將會面臨什么樣的局面。我認為房價的下跌可以分成3個階段：
　　
　　1首先是資金鏈的斷裂。我們玩過金融游戲的人都知道，當金融游戲玩到了終點的時候，往往都會出現(xiàn)令人心驚肉跳的劇烈的跳水現(xiàn)象，所以導致很多游戲人即便做對99次也不夠一次賠的。為什么會發(fā)生這種現(xiàn)象呢？這要歸功于資金鏈的斷裂，因為金融游戲永遠是資本的游戲，就是大家拿錢來玩游戲，當沒有更多的錢繼續(xù)來玩的時候，資金鏈就斷了，沒有錢接著玩，自然就體現(xiàn)為斷崖式的下跌。
　　
　　但這次的情況不同，由于國家的房價調(diào)控政策的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)對未來的危險有了充分的準備，也就是說，客觀上使得他們在市場的高點沒有去滿倉操作，這使得房價的跳水式下跌的風險被大大減低。但是，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是一個資金密集型的行業(yè)，在貨幣政策緊縮和銀行自身的避險需求提高的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得貸款的途徑喪失了，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口的產(chǎn)生是必然的，甚至大量的房地產(chǎn)企業(yè)本來就是中小型企業(yè)轉(zhuǎn)型過來的，他們用企業(yè)資產(chǎn)作為融資平臺，這種不穩(wěn)定的平臺本來就不足以支撐資金密集型的地產(chǎn)投資，于是民間融資成了大量小型地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑。而緊縮后高利貸價格的上漲，迫使這部分小的地產(chǎn)企業(yè)必須依靠拉高房地產(chǎn)價格才有翻身的機會，割肉斬倉出貨已不可能，因為他們已經(jīng)陷入高利貸的泥潭中了，他們只能繼續(xù)這樣扛下去，等待08年的奇跡重現(xiàn)，高位買單者的出現(xiàn)。如果政策沒有轉(zhuǎn)向，這一類地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈無疑將徹底斷裂，這只是時間的問題了。
　　
　　但我們同時要看到，還有很多的大型地產(chǎn)企業(yè)，他們的現(xiàn)金流到目前為止還是正的，絲毫不缺乏資金，而他們可以用相當輕松的心態(tài)，在高位降價拋掉庫存，同時向已經(jīng)負債累累的政府買入已經(jīng)開始下跌的甚至價格已經(jīng)下跌了一半的土地，形成新的競爭力，為房價的持續(xù)緩步下跌提供了供應上的保證。
　　
　　2理性的價值回歸。我們前面說過，所謂的炒房者不是別人，實際上是我們自己，無論出于什么目的，保值也好，增值也罷，買了房子不住，都屬于炒作的范疇。一旦房價的走勢開始持續(xù)性的下跌，并且出現(xiàn)更低的價格預期的時候，我們所囤積的居住需求以外的住宅就必須考慮其出路了。有的人可能會說，“那樣我也不會賣，大不了我拿去出租”，但是你要考慮全面后，就會發(fā)現(xiàn)完全不是這么回事。當大家的存量房子都拿出來出租，房子的租金還會剩下多少？房子只是一種商品，耐用消費品，它雖耐用仍然是會舊的，你算房子租金的時候，同時也得算算它的折舊，租金能否抵得上折舊，能否抵得上房價的下跌。經(jīng)過這樣的計算，有的人就可能在二手房市場持續(xù)的拋出自己所囤積的房產(chǎn)，進而增加房子市場的供應量。
　　
　　同時我們還應該注意到一個問題，房地產(chǎn)行業(yè)目前純粹是個靠資本運作的行業(yè)，這個行業(yè)沒有任何的技術(shù)瓶頸，只要有資金，外行也能干。這就注定了它將會是個充分競爭的行業(yè)，這注定了其價格利潤空間將不斷被壓縮。但是，只要還有利潤存在，你就別怕他沒人干，中國人多的是，你覺得沒搞頭，可能別人還覺得這個利潤還很不錯。這就注定了房地產(chǎn)的價格必然向其應有的價值回歸，向大多數(shù)民眾的購買力回歸。當經(jīng)濟蕭條的時代，也會隨著購買力的不斷下降，房價隨之下降。
　　
　　3價值的重估。當房價跌到其成本區(qū)間的時候，或者跌到人人都能買得起的水平以后，是否還會下跌呢？我認為還會跌，為什么呢？因為房價還要面臨價值的重估過程。這里面還有兩個因素會導致房價的價值重估。
　　
　　一個因素是房產(chǎn)稅的征收。有的人不一定要賣房子，因為他可以收到租金，只要租金和房子的折舊持平，房價跌無可跌了，總不會再跌了吧，他一定會這么想。但是我前面的章節(jié)一再說了，房產(chǎn)稅是勢在必出的，因為征收財產(chǎn)稅是遏制貧富分化的最為有效的措施，中國要走出經(jīng)濟衰退，必須解決貧富分化的問題；還有就是財政收入的需求也會促使房產(chǎn)稅的推廣，負債累累的地方政府一旦嘗到甜頭八匹馬也拉不住。所以房產(chǎn)稅一定會出。不管初期的房產(chǎn)稅是什么樣的，最終它將走向一個最為合理的模式，按人均占有的房產(chǎn)資源征收。比如說你家有5口人，按每個人30平方的免稅面積計算，你擁有150平方以內(nèi)的面積不征稅，超出的部分征收，外國國籍的人所擁有的房子沒有免稅100%征稅。美國很多州所用的這種模式，我認為是最為合理的，也是最容易實行的。到時候，固定資產(chǎn)就像雞肋，食之無味棄之可惜了。
　　
　　還有一個因素是長期的因素，那就是獨生子女的后遺癥。再過10年，2021年，70年代出生的第一批的獨生子女就會面臨一個非常尷尬的問題了，他們的孩子仍然是獨生子女。這時候他們會發(fā)現(xiàn)，40多歲的自己，雙方的父母都有一套房子，自己1套房子，一旦已經(jīng)70多歲的老人走了，自己將至少擁有3套房子，肯定要每年繳房產(chǎn)稅的了，這時他們肯定會想，如果他們的同樣是獨生子女的孩子結(jié)婚再買一套房子，那么他們的孩子最終將擁有7套房子。這么多房子到底該怎么辦？此時如果還要征收遺產(chǎn)稅，就是他們的老人把房子給他們，他們還要交50%的遺產(chǎn)稅才能拿到老人留給他們的房子。拿到房子后如果你持有，得按時交房產(chǎn)稅和物業(yè)水電費，如果你不想要，把它賣掉，你賣出去的過程中還要交交易稅，交了交易稅后你賺到的錢可能還要交所得稅。他們還會要這個房子么？只怕好多人根本就不打算要這個房子了。只要10年后，就可能會有人主動把房子放棄了。想想這有多可怕?；剡^頭想想這也絲毫不奇怪，就像汽車，現(xiàn)在很多無聊的人沒啥用也買了汽車，買完以后悔青了腸子，干嘛呢？持有成本太高，油價貴、保險貴、停車費貴甚至貴也沒地方停還動不動吃罰單，不開它還會壞，得像遛狗一樣的每周把車子開出去遛一圈回來。所以不少的人現(xiàn)在又賣了車子，再過兩年試試看，可能就有人直接把舊車子找個地方偷偷扔掉了。從這個角度看，陳光標把他的即將斃命的油老虎砸爛，借機炒了一把環(huán)保理念，還不算是太白癡的舉動吧，終歸是廢物利用了嘛。現(xiàn)在有人砸汽車，以后有人扔房子，一切皆有可能，大家千萬別覺得這是件多么稀奇的事情。
　　
　　說了這么久，說到有人會把房子扔掉了，但這時候還沒出現(xiàn)1元的新房，很多人可能不耐煩了，別急，聽我繼續(xù)說，當我描繪出未來的中國房地產(chǎn)是什么樣子的，你就會明白，為啥會出現(xiàn)1元房了。
　　
　　我們前面說了，房地產(chǎn)行業(yè)是自由競爭的行業(yè)，房子是耐用消費品，那么它和所有的消費品一樣，具備消費品的一切特征。當一個行業(yè)激烈競爭后會產(chǎn)生什么樣的狀況呢？
　　
　　我們來看看如今房地產(chǎn)業(yè)的一個亮點------萬科。萬科最近新推了一款15平米的極小戶型，針對剛畢業(yè)大學生，首付5萬，月供700，為開發(fā)此產(chǎn)品，對一個人家里需要收納的小物件都做了窮盡的研究，細到一個化妝盒，一串鑰匙放哪兒。針對年輕人的需求，這間房還兼具影音室的功能。我之所以稱其為亮點，不是它的15平米，而是它的針對特定客戶所進行的專業(yè)的人性化設(shè)計，這說明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始了市場的細分，開始了針對用戶的差異化的升級。隨著暴利的消失和競爭的深化，我相信各種競爭模式會不斷的涌現(xiàn)。由此，我想到了日本的打印機和喬布斯蘋果的營銷，他們的這些營銷模式是否也會在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)呢？
　　
　　當人們的消費能力不斷下降之后，為滿足不斷下降的消費能力的需要，企業(yè)必然要實行廉價的銷售策略。日本的打印機為了奪取市場，可以按照成本把機子賣給你，甚至不要錢送給你，為的是促使你使用他們的耗材，打印紙和油墨，打印機不賺錢，但紙張和油墨可以賺錢。一向被市場視為高端的蘋果，也走了共享和廉價的道路。蘋果的手機可以白送給你，只要你充值一定的話費，當擁有了足夠的市場后，而后通過其它的模式賺取利潤。我就在想，當房地產(chǎn)行業(yè)失去暴利以后是否也能夠走這條道路呢？答案是肯定的。作為開發(fā)商完全可以把房子以同樣的模式按照成本價，甚至1元錢“賣給”消費者，然后通過發(fā)展社區(qū)服務、裝修、物業(yè)等其他模式來獲取利潤。當房價為1元錢，物業(yè)稅怎么收？物業(yè)稅是按照房價的百分比來收取的，1元錢房價，按100%來收一年也才1塊錢啊！人們都需要工作，家里小孩誰來帶？如何讓人放心？衣服誰來洗？等等一大堆的問題需要解決，也愿意拿出錢來解決，此時地產(chǎn)企業(yè)完全可以根據(jù)居民的需要來發(fā)展相關(guān)服務，獲取利潤。賣房不賺錢沒關(guān)系，把人脈留住，你照樣可以通過養(yǎng)房賺到錢。所以我說1元房不是絕對不可能的，隨著社會的發(fā)展，一切皆有可能。
　　
　　如果我們國家能夠度過危機，社會重新得以復蘇發(fā)展，當民眾實現(xiàn)了富裕，有了不同的消費需求，此時房地產(chǎn)市場又將是另外一種格局。此時的城市重新開始擴張，發(fā)達的公共交通將沿海地區(qū)的中心城市以及其周邊地區(qū)連成一片，像日本的東部沿海地區(qū)那樣，成為一個城市帶，而農(nóng)村的人口進入附近城鎮(zhèn)和沿海地區(qū)，農(nóng)村的住宅減少，耕地連成一片。此時，不但城市周邊擁有足夠的住宅用地，農(nóng)村的耕地面積也沒有因此而減少。充足的住宅用地為住宅個性化的需求提供了基本條件。人們開始追求個性化的住宅，而此時鋼結(jié)構(gòu)住宅被大量應用，住宅不再是統(tǒng)一的火柴盒子，有著根據(jù)不同的需求和愛好而專業(yè)設(shè)計的不同形狀，有的像蘑菇，有的像棵樹，有的住宅甚至像個蝸牛的殼，當人們要換個地方居住的時候，只要叫工人把房子拆卸、打包，運到新的地點，花一天時間重新組裝一下便可以了，你的家還是那個家，只是換了個地方。這些并不是天方夜譚，即便在目前的技術(shù)條件下已經(jīng)是完全可以做到的了，不存在任何問題。只等待著社會需求的發(fā)展，和市場環(huán)境的改變，這一切才能成為現(xiàn)實。
　　
　　這里我們不禁要再次重復，只有富裕的國民，才有不斷創(chuàng)新的活躍的市場。