夫妻離婚后，夫冒充所有權(quán)人，將妻所有的房屋出租他人，后被承租人訴至法院。海淀法院法官提醒，在租賃房屋時應(yīng)對房屋所有權(quán)人身份、房屋是否被查封抵押、有無共有人等情況多多留心。承租人也可以要求在租賃合同中約定有關(guān)違約責(zé)任。

2015年4月的一天，苗女士與吳女士愉快地簽下了一間臨街一層的房屋的租賃合同，并當(dāng)場交付給“房東”高先生押金及第一季度的房屋租金共計4萬元。正當(dāng)苗女士與吳女士拿到了房屋鑰匙，計劃著在新租的房屋里做起自己美甲的小生意時，吳女士的丈夫卻提醒了妻子注意該房屋的產(chǎn)權(quán)人問題。難道提供房屋產(chǎn)權(quán)證并且交付鑰匙的“高先生”不是該房屋的真正所有人？吳女士回憶起當(dāng)天簽訂合同的細(xì)節(jié)：高先生出示的房本似乎略顯破舊，而高先生本人也顯得訥訥的不善言辭……丈夫的擔(dān)憂的確并非空穴來風(fēng)，通過他們在房管局工作的朋友，苗女士和吳女士了解到，該房屋確實已經(jīng)轉(zhuǎn)讓到他人名下了。這是怎么一回事？苗女士與吳女士立即找到“房東”高先生，要求退還已經(jīng)交付的押金及租金4萬元，高先生拒不返還并且堅稱房子就是自己的，于是苗女士與吳女士將高先生訴至法院，要求法院判決撤銷合同并要求高先生返還已經(jīng)支付的押金及租金4萬元。法院經(jīng)審理查明，高先生曾于2007年取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)，然而在2012年初，高先生與妻子蘇女士通過法院調(diào)解辦理了離婚，當(dāng)時的離婚協(xié)議約定如果高先生沒有給付給蘇女士折價款，那么標(biāo)的房屋就歸蘇女士所有。高先生與蘇女士在2012年時就進(jìn)行了房屋所有權(quán)變更，標(biāo)的房屋已經(jīng)歸高先生的前妻蘇女士所有了。

這下真相大白了，原來是高先生拿著已經(jīng)過期的房本和未退還的鑰匙冒充房東與原告簽訂了房屋租賃合同。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告高先生在明知自己已經(jīng)不是標(biāo)的房屋所有權(quán)人的情況下，故意隱瞞這一事實，并提供已經(jīng)無效的房屋產(chǎn)權(quán)證與房屋登記證明，與原告苗女士、吳女士簽訂了該房屋的租賃合同，該行為屬于欺詐行為。合同一方當(dāng)事人以欺詐的手段使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請求人民法院撤銷該合同。因此，原告苗女士、吳女士關(guān)于撤銷該房屋租賃合同的請求于法有據(jù)，法院予以準(zhǔn)許。合同一經(jīng)撤銷之后，自始不具有約束力，被告高先生因該合同取得的押金以及房屋租金應(yīng)當(dāng)返還給原告苗女士、吳女士。最后，法院判決撤銷雙方的房屋租賃合同，被告高先生返還原告支付的押金及房屋租金共計4萬元。

【法官提醒】

《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

由此可見，在我國，合同中若存在欺詐行為，合同的效力為可撤銷。根據(jù)《合同法》第五十六條、第五十八條的規(guī)定，可撤銷的合同一經(jīng)撤銷，視為自始不產(chǎn)生約束力。合同被撤銷之后當(dāng)事人應(yīng)返還財產(chǎn)或折價賠償。有過錯的一方當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。這是我國關(guān)于可撤銷合同的規(guī)定，法律的目的在于保護(hù)當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)公平正義。因為，可撤銷的合同多是違背一方當(dāng)事人真實意愿的，尤其是一方當(dāng)事人存在欺詐或者脅迫行為的時候。

那么本案的焦點就在于，高先生的行為是否屬于欺詐行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第65條規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?？梢?，欺詐行為的核心在于，當(dāng)事人一方采用作為或者不作為的手段使對方當(dāng)事人基于虛假的事實作出了錯誤的意思表示。一般來講，這個虛假的事實是關(guān)系到合同實現(xiàn)的重要事實，當(dāng)事人如果知道了真實情況便有可能作出不同的意思表示的事實。在本案當(dāng)中，高文軍提供過期的房屋產(chǎn)權(quán)證，冒充房屋產(chǎn)權(quán)人與他人簽訂房屋租賃合同，而房屋產(chǎn)權(quán)人是誰這一信息對于租賃合同的另一方當(dāng)事人來說是一個很關(guān)鍵的事實。因此，高文軍的行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為欺詐行為。

此外，根據(jù)《合同法》第四十二條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同的過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立和合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）其他違背誠實信用原則的行為。這是我國合同法關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定，可撤銷的合同的過錯方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。本案中，如果高先生給另一方當(dāng)事人造成了一定的損失，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)損害賠償。

租賃房屋是大家日常生活中都可能面對的事情，像本案中冒充房主簽訂租賃合同的情形實屬少見，但這也提醒大家在簽訂房屋租賃合同的時候不要忽視了對房屋租賃合同中出租人的基本情況的審查。作為房屋的承租方，可以主要審查：（1）對方是否為適格的房屋出租人：出租人如果是房屋所有人，必須要求其出示房屋產(chǎn)權(quán)證以及身份證明；出租人如果不是房屋所有人，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)。（2）該房屋是否被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利。（3）該房屋是否存在共有人，如果存在，是否取得其他共有人的同意。（4）該房屋是否存在抵押，如果存在，是否取得了其他抵押人的同意。（5）該房屋權(quán)屬是否存在爭議。（6）該房屋是否符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定等。對于房屋的基本檔案信息，承租人可以提供房屋的具體位置，產(chǎn)權(quán)人姓名以及房產(chǎn)證號到房屋所在地的房屋管理局進(jìn)行口頭核實。為了進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險，承租人可以在合同中約定，如果存在以上的情形，而出租人刻意隱瞞，給承租人造成一定損失，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任或者違約責(zé)任。另外，出租人如果存在提供虛假信息或者刻意隱瞞的情況，承租人也可以選擇向法院提出撤銷合同的請求。