租賃權(quán)不屬于用益物權(quán),而屬于債權(quán)

文章開頭先明確兩個(gè)法律概念，以有利于理解和界定探討范圍。租賃權(quán)，是指承租人依照租賃合同所享有的對(duì)租賃物的占有、使用和收益的的權(quán)利[②]；用益物權(quán)，是指用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用和收益的權(quán)利[③]。

　　對(duì)比上述兩個(gè)法律概念，似乎租賃權(quán)符合用益物權(quán)的特征，《合同法》也規(guī)定：在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所所有?？墒牵m然租賃權(quán)具有物權(quán)特征，也有用益物權(quán)所享有的占有、使用和收益的權(quán)利，但租賃權(quán)不屬于用益物權(quán)。

　　一、從法律規(guī)定看

　　《物權(quán)法》第三編中明確規(guī)定的用益物權(quán)有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)四種，第一百二十二條和第一百二十三條規(guī)定了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利[④]，但是并沒有規(guī)定租賃權(quán)為用益物權(quán)。而根據(jù)《物權(quán)法》第五條：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。物權(quán)必須法定，法規(guī)、規(guī)章和司法解釋也不能創(chuàng)設(shè)規(guī)定[⑤]，因此，租賃權(quán)不屬于用益物權(quán)。

　　二、從權(quán)利的性質(zhì)上說

　　租賃權(quán)存在的基礎(chǔ)是租賃合同，因此從性質(zhì)上說，租賃權(quán)是一種債權(quán)，只不過租賃權(quán)具有占有、使用和收益等物權(quán)特征，所以說租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)。

　　三、從權(quán)利的客體看

　　租賃權(quán)的客體是租賃物（比如租房），而用益物權(quán)所涉及的客體是土地等自然資源。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)的客體為土地等自然資源，用益物權(quán)人為了滿足生活、生產(chǎn)需要，實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值，盡其經(jīng)濟(jì)效用，會(huì)進(jìn)行大的投入，因此《物權(quán)法》第一百二十一條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)的行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償；而租賃權(quán)因?yàn)樽赓U物被征收、征用而受到影響的并沒有補(bǔ)償?shù)膯栴}，如果租賃物被征收、征用，承租人可以解除合同，然后根據(jù)《合同法》第九十七條進(jìn)行救濟(jì)。

　　四、對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的分析

　　目前承租人的優(yōu)先購買權(quán)是被人們認(rèn)為租賃權(quán)具有物權(quán)特征的一個(gè)明顯標(biāo)志，法條依據(jù)是《民通意見》第一百一十八條規(guī)定（內(nèi)容略），但是，這并不能說租賃權(quán)就是用益物權(quán)。第一，承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)是指在同等的條件下可以要求優(yōu)先購買出租人要轉(zhuǎn)讓的房屋，但并不能直接支配租賃物，不能直接使法律關(guān)系變動(dòng)，不具備物權(quán)所具有的支配性特征；第二，在與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競(jìng)合的情況下，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)樽赓U關(guān)系的基礎(chǔ)是租賃合同，是債權(quán)，而共有關(guān)系的基礎(chǔ)是物權(quán)，根據(jù)民法原理，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)；第三，從權(quán)利的救濟(jì)上看，如果出租人未通知承租人轉(zhuǎn)讓租賃物的消息或者未按照同等條件下必須轉(zhuǎn)讓給承租人的規(guī)定行事，承租人也只有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如依照《民通意見》第一百一十八條請(qǐng)求法院判決轉(zhuǎn)讓合同無效[⑥]，并沒有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；第四，從用益物權(quán)的獨(dú)立性看，用益物權(quán)一旦設(shè)立，用益物權(quán)人便獨(dú)立地享有對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益的權(quán)利，但承租人的優(yōu)先購買權(quán)是隨附于租賃權(quán)這個(gè)主債權(quán)的，不能獨(dú)立存在。

　　五、租賃權(quán)是否可以成為特許物權(quán)

　　既然物權(quán)法定原則要求物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律規(guī)定，那末，《物權(quán)法》為什么不將租賃權(quán)規(guī)定為一種像海域使用權(quán)、探礦權(quán)等一樣的特許物權(quán)，納入用益物權(quán)編？其實(shí)，在《物權(quán)法》的立法過程中和法學(xué)理論界中是出現(xiàn)過爭(zhēng)論的，但通說還是認(rèn)為租賃權(quán)不是用益物權(quán)，也不可以成為特許物權(quán)，理由主要是租賃權(quán)不具備法定的公示方法[⑦]，不是依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立方式設(shè)立[⑧]，租賃權(quán)是依照租賃合同成立的，其產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系主要由《合同法》調(diào)整，因此，租賃權(quán)不具備法定的物權(quán)效力，不具備物權(quán)的支配性、絕對(duì)性和排他性，不符合民法上用益物權(quán)的典型特征。

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　　[①] 一師弟在研究關(guān)于租賃權(quán)是否是用益物權(quán)這一命題，我相當(dāng)支持，提過一些建議，在此我給他唱些“反調(diào)”，以這種方式促進(jìn)他的研究。因文章在倉促情況下寫成，未作修改，敬請(qǐng)各位批評(píng)指正。

　　[②] 依據(jù)《合同法》第二十一條關(guān)于租賃合同的定義得出。

　　[③] 直接依據(jù)《物權(quán)法》第一百一十條關(guān)于用益物權(quán)的定義。

　　[④] 這些權(quán)利在學(xué)說上稱為特許物權(quán)或者準(zhǔn)物權(quán)。

　　[⑤] 《物權(quán)法》<草案>第五次審議稿中曾規(guī)定：法律未作規(guī)定的，符合物權(quán)特征的權(quán)利，視為物權(quán)。但最終審議通過的《物權(quán)法》刪除了這一內(nèi)容。

　　[⑥] 至于事先有約定或者有轉(zhuǎn)讓合同而出租人未履行，那涉及到違約責(zé)任，不在討論范圍。

　　[⑦] 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定租賃合同要向房產(chǎn)管理部門登記備案，但這只是便于管理。

　　[⑧] 《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立作為登記要件主義的例外情況作出規(guī)定，其立法理由主要是考慮到農(nóng)村的實(shí)際情況和特點(diǎn)，為了不因生搬硬套物權(quán)法公示原理而損害農(nóng)民的合法權(quán)益，而且這兩種用益物權(quán)具有很強(qiáng)的公示性，不以登記為必要，其簽訂合同并不說明這兩種權(quán)利是債權(quán)，這只是取得用益物權(quán)的方式。