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租房是一個大家都不陌生的話題，初入職場、漂泊異鄉(xiāng)的人需要一個落腳點；孩子上學(xué)或工作原因必須住到公司、學(xué)校附近的人需要一個新住處，這都可能讓我們經(jīng)歷找房與搬家的痛苦。但更痛苦的是，租賃期限屆滿，房東卻把房子租給了別人，你只得再找房、再搬家，那種倉皇失措只有體驗過的人才懂。該怎么辦呢？善解人意的《中華人民共和國民法典》為了保護(hù)承租人的權(quán)益，專門增加了“優(yōu)先承租權(quán)”的規(guī)定，今后租約到期或許就不用再那么慌了↓↓↓  一、什么是優(yōu)先承租權(quán) “優(yōu)先承租權(quán)”是指在房屋租賃合同中，承租人在租賃期滿時，享有在同等條件下優(yōu)先于他人租賃房屋的權(quán)利。它是一種期待權(quán)，成立于租賃關(guān)系開始時，發(fā)生于租賃期限屆滿時。對于其性質(zhì)，存在“債權(quán)說”“物權(quán)說”“債權(quán)的物權(quán)化說”三種主要觀點。鑒于從立法體例和內(nèi)容上看，“優(yōu)先承租權(quán)”位居民法典合同編，故其更符合債權(quán)的屬性。不管怎樣，對于承租人來說，優(yōu)先承租權(quán)無疑是個利好消息。 二、法律是如何規(guī)定的 民法典第七百三十四條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。 租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！?br> 與合同法相比，民法典新增了第二款的內(nèi)容，即確立了優(yōu)先承租權(quán)的法律地位。民法典頒布前，我國法律沒有明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但不禁止租賃合同的當(dāng)事人作出約定。在合同有效的情形下，法院通常會保護(hù)雙方約定的優(yōu)先承租權(quán)。民法典施行后，優(yōu)先承租權(quán)則從約定性權(quán)利升級為法定性權(quán)利。也就是說，即使租賃合同的雙方當(dāng)事人未對優(yōu)先承租權(quán)作出約定，承租人也享有該權(quán)利。  三、優(yōu)先承租權(quán)的適用條件 民法典對優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定可謂惜字如金，適用條件更是只有“同等條件”四個字。那么，何謂同等條件呢？在司法解釋尚未作出明確規(guī)定的情況下，可以著重從租金的金額、支付方式、違約責(zé)任的承擔(dān)幾個方面進(jìn)行衡量，并可綜合考慮承租人的履約能力和誠信程度。 優(yōu)先承租權(quán)限制了權(quán)利人對標(biāo)的物的任意處分權(quán)。因此，對于出租人而言，在租期即將屆滿時，應(yīng)當(dāng)詢問原承租人的意見，最好不要擅自將房屋租給第三人。同樣，第三人在租賃房屋時，最好問清楚原承租人是否已明確放棄優(yōu)先承租權(quán)。 法官說法 優(yōu)先承租權(quán)是對承租人的一種特殊保護(hù)，它通過對出租人締約自由權(quán)的限制，以實現(xiàn)權(quán)利的平衡。雖說，從道理上講，誰的房子誰做主，但在法律上，不是你想租給誰就租給誰，而要先聽聽承租人的意見。否則，你可能輸了官司還覺得委屈。當(dāng)然，想避免這種情況發(fā)生，學(xué)好民法典很重要。 作 者：劉文欣 編 輯：劉沛沛，劉曉銳 編 審：陳德鴻 ------------------------------------ |
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