【原】房屋租賃專題之28：租賃期滿，承租人如何行使優(yōu)先承租權(quán)？（上）
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市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，大量商事主體采用租賃場(chǎng)所的方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。商事主體基于穩(wěn)定附著于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所之上的客流、攤薄前期投資成本等考慮，均會(huì)在租賃合同中約定優(yōu)先承租權(quán)?！睹穹ǖ洹烦雠_(tái)前，優(yōu)先承租權(quán)并非一項(xiàng)法定權(quán)利，大部分基于合同約定而產(chǎn)生，規(guī)定層面多見(jiàn)于各省市有關(guān)房屋租賃管理的法規(guī)、規(guī)章?！睹穹ǖ洹穼?yōu)先承租權(quán)上升為法定權(quán)利，規(guī)定租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。但實(shí)踐中，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)往往存在種種障礙。一、優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)《民法典》施行前，優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，在實(shí)踐中也存在爭(zhēng)議。江蘇省高級(jí)人民法院在(2016)蘇民再163號(hào)裁判文書(shū)中認(rèn)為，優(yōu)先租賃權(quán)是基于當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生，是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)。在租賃合同期限屆滿前，基于誠(chéng)實(shí)信用原則，作為出租人有義務(wù)告知承租人續(xù)租租金和租期等同等條件，在承租人拒絕接受的情況下，有權(quán)與第三人締約。作為承租人有義務(wù)對(duì)出租人提出的同等條件作出同意與否的意思表示，在明確接受的情況下，有權(quán)與出租人優(yōu)先締約。優(yōu)先承租權(quán)作為此次《民法典》編纂中新增的規(guī)定，上升為法定優(yōu)先權(quán)，但規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)單。最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組在其主編的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用（三）》一書(shū)中認(rèn)為，從更好保障承租人權(quán)利的角度看，宜將該權(quán)利界定為附條件形成權(quán)，即出租人在法律規(guī)定的條件成就時(shí)，承租人單方作出的締約意思表示即可在出人和承租人之間成立租賃合同關(guān)系。從《民法典》規(guī)定看，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)存在兩方面的條件，一是租賃期限屆滿，二是承租人與第三人提出了同等的承租條件。就行使時(shí)間而言，需要明確承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的時(shí)間。從目前實(shí)踐看，承租人與出租人一般會(huì)在合同中約定租賃到期前一定時(shí)間內(nèi)承租人需提出續(xù)租請(qǐng)求。就同等條件而言，一租賃合同的基本要素是租金和租期，因此，租金和租期是同等條件的基本要件。另外，實(shí)踐中還需滿足出租人繼續(xù)出租的條件。例如，四川省高級(jí)人民法院在（2015）川民申字第1184號(hào)中認(rèn)為，再審申請(qǐng)人稱按照雙方租賃合同以及合同法，再審申請(qǐng)人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，被申請(qǐng)人有義務(wù)與申請(qǐng)人簽訂合同，但被申請(qǐng)人不續(xù)簽合同，嚴(yán)重違約。經(jīng)審查，本案所涉及的商鋪是被申請(qǐng)人進(jìn)行整體改造升級(jí)被收回的問(wèn)題，再審申請(qǐng)人沒(méi)有證據(jù)證明被申請(qǐng)人沒(méi)有與再審申請(qǐng)人進(jìn)行協(xié)商的情況下，就出租或者出賣(mài)給第三人的事實(shí)，因此，不存在在同等條件下再審申請(qǐng)人享有優(yōu)先承租權(quán)的問(wèn)題，也并未違背雙方合同約定。三、承租人優(yōu)先承租權(quán)的救濟(jì)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。參照該規(guī)定，出租人違反規(guī)定，未依合理方式通知承租人或者未給予承租人合理期限決定是否繼續(xù)承租，直接與第三人簽訂租賃合同，侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，承租人可以向出租人主張賠償其遭受的損失。但承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的租賃合同無(wú)效的，一般不能得到支持。
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