2016年2月22日頒布、并將于2016年3月1日正式實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《解釋一》），牽動(dòng)所有老百姓切身利益。學(xué)之以明智，那么這部司法解釋到底對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)有什么可能的影響呢？

《解釋一》第一條明確規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。此種明確規(guī)定，有可能扭轉(zhuǎn)類似無權(quán)處分、善意取得等情況下當(dāng)事人先起訴不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)撤銷登記，再去起訴解決民事爭(zhēng)議的模式。在2010年《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議，民事爭(zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。由此可見，最高院對(duì)此類案件的態(tài)度還是一脈相承的，如果通過合理引導(dǎo)，可以大大的減輕當(dāng)事人的訴累。

在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)房屋所有權(quán)的爭(zhēng)議基本上都是因?yàn)槊袷录m紛導(dǎo)致的，完全因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)錯(cuò)誤導(dǎo)致的權(quán)屬爭(zhēng)議相對(duì)來說極少。因此，從徹底解決問題為出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)走民事訴訟為上，如果認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)也有責(zé)任的，可以申請(qǐng)行政和民事糾紛一并處理。登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)發(fā)生此類糾紛的時(shí)候，可以引導(dǎo)當(dāng)事人先在登記機(jī)構(gòu)提出異議登記，限制訴爭(zhēng)房屋，然后，再引導(dǎo)異議申請(qǐng)人提出民事訴訟即可。對(duì)相關(guān)房屋糾紛來說，這樣何嘗不是一種標(biāo)本兼治的方法？

在目前的實(shí)踐工作中，對(duì)預(yù)告登記的運(yùn)用還非常有限，基本上等同專門為開發(fā)企業(yè)銷售房屋作購房貸款使用。其實(shí)這個(gè)理解是完全不對(duì)的?！督忉屢弧返谒臈l明確了預(yù)告登記的保全和限制處分的作用。登記機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)政策和業(yè)務(wù)宣傳，擴(kuò)大預(yù)告登記的業(yè)務(wù)辦理范圍，引導(dǎo)大家通過辦理預(yù)告登記來保障自身權(quán)益和防止糾紛的發(fā)生，預(yù)告登記的內(nèi)容和適用范圍可以包含普通二手房的轉(zhuǎn)讓或者其他需要辦理預(yù)告的情況。比如，現(xiàn)實(shí)生活中很多害怕交易過程中賣方房屋被法院或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)查封限制，可以在簽訂買賣合同以后申請(qǐng)預(yù)告登記。再如，該房屋暫時(shí)還不滿足一些減免稅的優(yōu)惠政策，或者存在帶租約等無法立即交付房屋的情況，這時(shí)就可以采取預(yù)告登記的方法來保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。簡(jiǎn)單的來說，一個(gè)預(yù)告登記，勝過十個(gè)交易資金監(jiān)管，何樂而不為呢？

《解釋一》第五條對(duì)什么是預(yù)告登記的“債權(quán)消滅“作了列舉，但是權(quán)利人和登記機(jī)構(gòu)一定要區(qū)分清楚：預(yù)告失效和預(yù)告登記注銷是兩回事。房屋所有權(quán)人如果要單方申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，仍然需要提供買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的生效法律文書，或者通過申請(qǐng)法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書后再行申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)也不能看到生效法律文書就自行注銷，仍然需要由房屋所有權(quán)人申請(qǐng)注銷，除非法院在協(xié)助執(zhí)行文書中注明由登記機(jī)構(gòu)自行注銷該登記。

《解釋一》的第七條將調(diào)解書明確列入應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。一錘定音的解決了長(zhǎng)久以來司法界以及不動(dòng)產(chǎn)登記界內(nèi)部關(guān)于調(diào)解書的法律地位和法律效力的問題，解決了一些地區(qū)調(diào)解書不能單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的窘境。這對(duì)大家來說絕對(duì)是減負(fù)明智之舉。

 2016年1月15日，國土部在其網(wǎng)站頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）。其中第十條規(guī)定，三分之二以上的按份共有人即可申請(qǐng)?zhí)幹貌粍?dòng)產(chǎn)。而根據(jù)《解釋一》第十條至第十四條，對(duì)于其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題的規(guī)定，該法條即有可能侵害到其他共有人的實(shí)體權(quán)利，也有可能侵害共有人的程序性權(quán)利。筆者認(rèn)為，按照《物權(quán)法》以及《解釋一》的規(guī)定，應(yīng)該由全體業(yè)主達(dá)成合意以后，再行申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，如共有人之間有分歧或者糾紛的，應(yīng)該通過協(xié)商或者司法程序來處理，而不應(yīng)該通過程序性的規(guī)定之間剝奪小份額共有權(quán)人的合法權(quán)利。故此《解釋一》的出臺(tái)，是否能夠促進(jìn)國土部在后續(xù)登記立法的時(shí)候?qū)Υ藯l款進(jìn)行修正，筆者拭目以待。

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，異議登記的作用和效力有一個(gè)演變的過程。2008年實(shí)施的《房屋登記辦法》第七十八條規(guī)定，異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。從此法規(guī)可以看出，異議登記期間，其效力相當(dāng)于司法查封，屬于法律特別授予利害關(guān)系人的一種救濟(jì)措施。而《細(xì)則》實(shí)施后，對(duì)此有了一個(gè)大的突破，其第84條規(guī)定，如果當(dāng)事人在明知有異議登記的情況下，仍然承諾自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則可以辦理相應(yīng)的登記。其實(shí)質(zhì)上突破了原來住建部對(duì)異議登記效果的界定。《解釋一》從十五條到二十一條對(duì)什么是善意取得做出了比較細(xì)致的規(guī)定，特別是十五條第一款明確規(guī)定，登記簿上存在有效的異議登記的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，從而對(duì)原有對(duì)善意取得判斷和登記明確聯(lián)系起來了，也能夠更好的保障產(chǎn)權(quán)人和異議申請(qǐng)人的合法權(quán)益。而異議申請(qǐng)人也應(yīng)該要注意到異議登記的時(shí)效問題，必須在登記之日起十五日內(nèi)提起民事訴訟，立案后還應(yīng)當(dāng)將立案材料送達(dá)到登記部門，以延長(zhǎng)異議登記時(shí)效，這樣才算真正異議盡其用。

綜上所述，《解釋一》的出臺(tái)，對(duì)物權(quán)行使和保護(hù)的作用是及其深遠(yuǎn)的，無論是登記申請(qǐng)人、登記機(jī)構(gòu)還是人民法院，都應(yīng)當(dāng)通過在日常生活和工作中對(duì)以上法律的實(shí)踐運(yùn)用，來更好的維護(hù)各方的合法權(quán)益。