【規(guī)則提要】

    1.國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實要件

    2.房屋評估報告須按規(guī)定送達被征收人

    3.因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性

    4.租賃合同因征收終止承租人無權分割補償款

    5.達成補償安置協(xié)議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理

    1. 國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實要件

    【裁判要旨】房屋征收決定作出前，征收補償費用雖未足額到位，但政府同級財政部門就此作出專項說明，確保財政資金用于該征收項目補償安置。而且，在案件審理過程中，該征收項目進展順利，絕大部分被征收人已經簽約并補償結算完畢。據(jù)此，在不影響被征收人依法獲得公平補償?shù)那闆r下，征收人按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，再行對征收決定作出撤銷或確認違法的判決已無實際意義，而且不利于社會秩序的穩(wěn)定。

    【案情簡介】政府作出征收決定并在報紙上公告了該征收決定，原告顧某房屋在征收范圍內。原告顧某不服，訴至法院，請求確認該房屋征收決定違法并予撤銷。

    【法院認為】本案所涉建設項目依法應屬交通基礎設施建設，政府基于該公共利益的需要作出征收房屋的決定符合法律規(guī)定。該建設項目符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；其作出房屋征收決定的基本程序符合《征收條例》的規(guī)定。政府在作出房屋征收決定前，征收補償費用雖未足額到位，但在征收過程中，實際補償?shù)呢泿乓殉^其在專戶上存儲的貨幣，確保了對被征收人補償?shù)募皶r足額到位。據(jù)此，在不影響被征收人依法獲得征收補償?shù)那闆r下，政府按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，也并不違反《征收條例》規(guī)定的為了公共利益的需要征收房屋，應給予被征收人公平補償?shù)脑瓌t。

    【案例索引】江蘇省常州市中級人民法院（2011） 常行初字第8號。見《國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實要件》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201210:50。

    2.房屋評估報告須按規(guī)定送達被征收人

    【裁判要旨】在房屋征收過程中，征收主體未按規(guī)定將房屋評估報告送達給被征收人，導致被征收人后續(xù)救濟權利的喪失，法院應當依法撤銷依據(jù)該評估報告作出的房屋征收補償決定書。

    【案情簡介】政府發(fā)布征收決定，原告艾某、沙某房屋在征收范圍內。征收指揮部將《關于確認房地產評估機構的通知》張貼于原告被征收房屋門口，通知其選擇評估機構，后征收部門在司法工作人員見證和監(jiān)督下抽簽確定了評估機構。隨后評估機構向征收部門提交了原告房屋的估價報告，政府對原告作出了房屋征收補償決定書。原告不服，訴至法院，請求撤銷該補償決定書。

    【法院認為】《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條第1款規(guī)定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第19條第2款規(guī)定：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。本案中，政府未將評估報告及時送達原告并公告，致使原告對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失。故政府對原告房產評估程序違法，依據(jù)該評估程序作出的房屋征收補償決定書依法應予以撤銷。

    【案例索引】馬鞍山市中級人民法院（2013）馬行初字第00010號。見《房屋評估報告須按規(guī)定送達被征收人》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201422:11。

    3.因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性

    【裁判要旨】整棟房屋的大部分在項目建設用地規(guī)劃紅線范圍內，小部分在紅線外，政府為了公共利益的需要，考慮房屋的實用性及社會安全性等因素，將紅線范圍外的部分房屋一并征收，并給予被征收人合理補償，契合社會生活事實，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法精神。

    【案情簡介】原告楊某部分房屋在某學院取得的房屋拆遷許可證之拆遷范圍內，但未能如期拆遷。后政府啟動道路建設項目，其部分房屋在該項目用地紅線范圍內，故政府作出征收決定，征收楊某整棟房屋。楊某不服，在復議決定維持征收決定后訴至法院，以“征收決定與拆遷許可證主體和內容沖突”以及“未提供合理安置補償方案”為主要訴由，請求撤銷征收決定。

    【法院認為】因房屋拆遷許可證已失效，道路建設項目屬于新啟動項目，征收決定與房屋拆遷許可證兩份文件并不存在沖突；因原告部分房屋在道路建設項目用地紅線范圍內，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于道路地面10余米，不整體拆除將產生嚴重安全隱患，整體征收拆除符合實際。

    【案例索引】株洲市天元區(qū)人民法院（2012）株天法行初字第28號，株洲市中級人民法院（2013）株中法行終字第14號，見《因公共利益征收紅線范圍外部分房屋具有合法性》（彭德華，湖南省株洲市中級人民法院。載《人民司法·案例》201422:08。

    4.租賃合同因征收終止承租人無權分割補償款

    【裁判要旨】租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，其征收補償對象是房屋所有權人，承租人并非征收補償?shù)膶ο蟆３凶馊艘虺鲎夥课荼徽魇斩虺鲎馊酥鲝埛指钛a償款項的，人民法院不能根據(jù)征收補償協(xié)議以征收補償項目名稱來確定具體補償款項是否給予承租人的，應根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判。

    【案情簡介】被告瘳某與原告某公司簽訂協(xié)議，約定其所有的地下倉庫由某公司使用。后該片區(qū)被征收，某公司訴至法院，請求瘳某支付其搬遷費、積極搬遷獎勵費、設備設施補償費、停產停業(yè)損失補償費、裝飾裝修補償費共計81萬元。

    【法院認為】1.租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，被征收人與補償對象是房屋所有權人。本案原告不能依據(jù)項目名稱來確定具體補償項目是否給予承租人。2.出租人與承租人之間為租賃合同法律關系，原告主張權利的依據(jù)是合同法和雙方約定。3.租賃合同因國家征收而終止，基于公共利益的征收應當按照不可抗力處理，部分或全部免除責任。依據(jù)以上意見，本案爭議的款項應作如下處理：（1）搬遷費。一審庭審中，被告同意支付，其自認具有法律效力，予以支持。（2）積極搬遷獎勵費。該費用是政府在征收本項目中依政策支付給產權人的費用，原告主張該費用沒有法律依據(jù)，不應主張。（3）設備設施補償費。被告一審庭審中同意按實補償原告，予以確認。（4）裝飾裝修損失費。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應當原價支付裝修費用并賠償由此造成的一切經濟損失。出租人上訴要求不予給付，故不予支持。（5）停產停業(yè)損失。該費用是政府補償被征收人的，是支付給被征收人的費用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停產停業(yè)損失，主要為剩余期限經營可得利潤，故將出租人從政府獲得的6個月的停產停業(yè)補償全部支付給原告，作為恢復生產的費用。

    【案例索引】重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號，重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號。見《租賃合同因征收終止承租人無權分割補償款》（蔡瀟劍、張嬌東，重慶市江津區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》201508:44。

    5.達成補償安置協(xié)議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理

    【裁判要旨】拆遷當事人雙方就房屋的拆遷事宜已經達成了補償安置協(xié)議，意味著被拆遷人以實際行動表示了對拆遷過程中一系列具體行政行為合法性的認可。事后被拆遷人對原拆遷許可證行為提起訴訟的，其原告資格已不符合最高人民法院《關于執(zhí)行行政訴訟法若干問題的解釋》第12條規(guī)定的條件，受訴法院可裁定不予受理。

    【案情簡介】原告張某與拆遷人某土地儲備中心達成房屋拆遷貨幣補償協(xié)議并按約定領取了補償款。后張某訴至法院，請求依法確認被告某建設局作出的房屋拆遷許可證行為違法，并撤銷該房屋拆遷許可證。

    【法院認為】根據(jù)城市房屋拆遷法律的規(guī)定，拆遷房屋的基本程序是先由建設機關依拆遷人單位的申請作出房屋拆遷許可并同時公告相關內容，然后拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋協(xié)商達成補償安置協(xié)議。在不能達成協(xié)議的情況下，任何一方可申請建設主管機關對該房屋的拆遷行為作出裁決等?？梢姡诜课莶疬w程序各環(huán)節(jié)中，拆遷當事人雙方如已達成拆遷補償安置協(xié)議的，則該協(xié)議與被拆遷人最具有法律上的利害關系。因為在此情形下，原由建設主管機關與拆遷當事人之間所形成的行政法律關系已轉化為由拆遷當事人雙方經協(xié)商達成的拆遷補償安置協(xié)議這一民事合同法律關系。對被拆遷人來說，這一民事合同法律關系的達成，此時已非拆遷許可證行為所能決定，而是以拆遷補償安置協(xié)議為最終決定的依據(jù)。故當被拆遷人就其房屋的拆遷事宜在與拆遷人達成拆遷補償安置協(xié)議后，其對原拆遷許可證行為提起訴訟的，原告資格已不符合最高人民法院《關于執(zhí)行行政訴訟法若干問題的解釋》第12條規(guī)定的條件，受訴法院可裁定不予受理。本案張某此時已不具備對拆遷許可證的頒發(fā)行為提起訴訟的資格，原審法院裁定不予受理其起訴，可防止訴權被濫用，以維護正常的行政訴訟秩序。

    【案例索引】浙江省長興縣人民法院（2010）湖長行受初字第3號，浙江省湖州市中級人民法院（2010）浙湖行受終字第6號。見《達成補償安置協(xié)議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理》（辛堅、趙哨兵、章豪杰，浙江省湖州市中級人民法院、浙江省湖州市吳興區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》201024:49。