近年來的司法實踐中，因房屋等不動產(chǎn)買賣所引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)出常態(tài)化的趨勢。由于多種原因，不少買受人在合同約定的義務履行期限屆滿后的兩年內(nèi)，并未積極主張己方的請求權(quán)，從而導致了買受人起訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。對于交付不動產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)變更登記以及違約金的支付是否應適用訴訟時效，理論界和實務界均存在多種觀點，各地法院的處理方式也缺乏一致性。

本期“法官說”，天同訴訟圈（微信號：tiantongsusong）為您推薦北京市第三中級人民法院的史智軍法官的文章，史法官結(jié)合司法實踐的具體案例，將此類糾紛中以時效抗辯的類型歸納為'無房無證'、'有房無證'、'有證無房'、'一次阻斷'四種類型，并在分析的基礎(chǔ)上認為確定訴訟時效是否適用的前提，是需要對不動產(chǎn)買賣合同各個階段的法律屬性作出明確。

文/史智軍 北京市第三中級人民法院法官

來源/《法律適用》 2015年第11期

一、不動產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時效

王某和A公司于2001年11月簽訂《商品房認購合同》。合同約定了王某支付房款的時間，同時明確A公司應在2002年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止2008年1月．A公司依然沒有向王某交付房屋，也未辦理產(chǎn)權(quán)證書。2008年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認為：依合同約定，如果王某在2002年11月18日前沒有收到房屋，應當在兩年內(nèi)行使訴訟權(quán)利，故其訴訟請求超過訴訟時效。

2008年3月，張某與B公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為164155元．B公司當在2009年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內(nèi)到登記機關(guān)辦理備案，備案后90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。后張某按約支付購房款，但B公司直到2010年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權(quán)屬證書。2013年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當在2010年5月1日前辦好房屋權(quán)屬證書，張某從知道權(quán)利受侵害到起訴之日已經(jīng)超過訴訟時效，法院不應支持。

2009年10月，鄭某與C公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為282069元．C公司應當在2011年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當按日支付已付購房款萬分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購房款，但C公司直到2013年11月8日才將房屋交付鄭某。2013年11月19日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認為：自2011年9月1日起，我公司遲延交房的事實已定，故張某的主張已經(jīng)超過兩年的訴訟時效，應當駁回其訴訟請求。

上述3則案例所涉及的均是在房屋買賣合同糾紛中，當買受人要求出賣人履行交付房屋、產(chǎn)權(quán)變更登記、支付違約金等義務時，出賣人以訴訟時效為由拒絕履行相關(guān)義務。

從司法實踐來看，不動產(chǎn)買賣合同糾紛的爭議點主要集中在3個方面：交付不動產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)變更登記和違約金的支付。在買受人因上述事由訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。由于不動產(chǎn)買賣在履行的過程中，涉及的問題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買賣合同糾紛為視角，從當事人所提出的不同類型的訴訟時效抗辯入手，分析不動產(chǎn)買賣過程中訴訟時效的適用范圍。此外，由于房屋買賣合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質(zhì)限定為可自由上市交易的商品房，并將開發(fā)商與自然人之間的新建房屋買賣、自然人與自然人之間的二手房屋買賣中房屋產(chǎn)權(quán)的獲得方式統(tǒng)稱為產(chǎn)權(quán)變更登記。

二、不動產(chǎn)買賣糾紛中以時效抗辯的四種類型

具體到司法實踐，不動產(chǎn)買賣糾紛中，出賣人援引訴訟時效抗辯的情形較多，以房屋買賣合同糾紛為例，主要有以下四種。

第一，無房無證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，出賣人卻并未將房屋交付給買受人也未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向出賣人主張上述權(quán)利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的義務，出賣人以超過訴訟時效為由進行抗辯。

在因房屋未交付而引發(fā)的爭議中，還存在兩種情形：其一是房屋已具備交付條件，買受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內(nèi)主張交付：其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時間甚至于買受人起訴之時，房屋始終未具備約定的交付條件。

第二，有證無房型抗辯。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，但房屋并未交付使用，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向出賣人主張上述權(quán)利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋的義務，出賣人則以超過訴訟時效為由進行抗辯。

第三，有房無證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已交付給買受人，但出賣人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，出賣人以訴訟時效進行抗辯。

第四，一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買賣合同糾紛中所產(chǎn)生的違約金大致有兩種類型。其一為數(shù)額確定的一時性違約金，其敘述方式大致如下：如出賣人未按照約定期限交付房屋，則自違約之日起10日內(nèi)，一次性支付買受人違約金20萬元：其二為按日（月）計算的繼續(xù)性違約金，其敘述方式大致如下：如因出賣人的原因，導致買受人未按合同約定的期限取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，則出賣人自約定期限屆滿之日起按日向買受人支付已付購房款的萬分之三的違約金，直至買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日止。

上述兩種類型的違約金中，第二種較為多見。就違約金是否應適用訴訟時效而言，肯定說當無異議，然實踐中存在的另外一個分歧在于，對于繼續(xù)性違約金的訴訟時效適用，是一次性阻斷權(quán)利人關(guān)于所有違約金的勝訴權(quán)，還是將其劃分為段，參考分期履行債務的規(guī)則，分別適用訴訟時效。但對于出賣人而言，在面對有關(guān)違約金的請求權(quán)時，其多引用'一次阻斷型'的時效抗辯，即如本文所列案例3中的情形。

三、法院判決的三大分歧

針對實踐中存在的上述四種情形，各地法院的認識并不統(tǒng)一，故而裁判結(jié)果也存有差異。

1．支持與判駁并存

對于第1種情形，有的法院在判決中并未針對訴訟時效是否應適用進行深入論述，如在本文列舉的案例l中，法院認為出賣人的違約行為一直持續(xù)，其所提出的訴訟時效抗辯，缺乏依據(jù)，故最終判決出賣人將房屋交付買受人并支付相應的違約金。但同時也有法院判決認為，買受人未在約定期限屆滿之后的兩年之內(nèi)履行相應的請求權(quán)，在賣房人提出訴訟時效抗辯的前提下，應當駁回買房人要求交付房屋和違約金的訴訟請求。

2．物權(quán)屬性排斥訴訟時效

對于第2種和第3種情形，筆者通過中國裁判文書網(wǎng)查詢方式，共搜集到10則案例。通過分析，筆者發(fā)現(xiàn)，對此兩類情形而言，只要房屋已交付或已辦理完畢產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，那么買受人起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多認為在房屋已交付的前提下要求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者在已變更完畢產(chǎn)權(quán)變更登記的前提下要求交付房屋的請求權(quán)不適用訴訟時效。

3．訴訟時效起算點各異

對于第4種情形，即關(guān)于逾期交付房屋或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所產(chǎn)生的違約金應如何適用訴訟時效，各地判決亦是在有限統(tǒng)一的基礎(chǔ)上存在差異。當然，此一問題存在是建立在房屋交付和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記不適用訴訟時效的基礎(chǔ)上，否則，在房屋交付和產(chǎn)權(quán)變更登記喪失勝訴權(quán)時，違約金的主張必然難以得到法院的支持。對于上述情形中產(chǎn)生的違約金請求權(quán)是否應當適用訴訟時效，實務界和理論界意見趨于一致，即違約金請求權(quán)從本質(zhì)上而言，屬于債權(quán)請求權(quán)，應適用訴訟時效，然對于違約金約定為繼續(xù)性計算性質(zhì)者，訴訟時效該如何具體適用？筆者通過對搜集到的相關(guān)判例進行分析后發(fā)現(xiàn)，司法裁判中大致存在4種思路。

第一種思路認為，違約金請求權(quán)的訴訟時效期間應當從出賣人逾期沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更之日起開始計算，如果買受人向法院起訴請求出賣人支付違約金時，已超過了2年的訴訟時效期間，則不再受法律保護，而買受人認為逾期辦證的違約金是在違約期間每天都產(chǎn)生的，屬于分期履行的債務，各期債務的訴訟時效期間分別從各次履行期限屆滿時起計算，所以出賣人應當支付其起訴的時間倒推兩年期間的違約金，缺乏法律的依據(jù)，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的違約金同樣適用此規(guī)則，即只要從約定的履行期限屆滿之日超過2年，則違約金的請求權(quán)被徹底'斬斷'，權(quán)利人不再享有勝訴權(quán)。本文所列舉案例3的最終裁判理由和結(jié)果即是如此。

第二種思路認為，訴訟時效期間應分段計算，既然買賣雙方約定了違約金按日（月）計算，則出賣人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金，故此，關(guān)于逾期辦證第1天（月）的違約金，訴訟時效期間應當從該天（月）起計至滿兩年止，逾期通知辦證第2天（月）的違約金的訴訟時效期間從該天（月）起計至滿兩年止，其他依次類推，故買受人有關(guān)違約金的請求權(quán)從起訴之日向前計算兩年期間內(nèi)的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。此種裁判思路參考了分期履行債務適用訴訟時效的方式，最大限度地保護了權(quán)利人的訴訟利益。

第三種思路認為，合同有效成立之后，出賣人未按照合同約定交房的行為構(gòu)成違約，且至買受人起訴之日，出賣人的違約狀態(tài)一直處于持續(xù)之中，故對于出賣人以訴訟時效作為抗辯的理由，不予采納，出賣人應當支付給買受人從應當交房之日起到實際交房之日止的全部違約金。與第一種裁判思路徹底'斬斷'勝訴權(quán)截然相反，該思路的結(jié)果是徹底支持，即只要違約行為依然持續(xù)，則訴訟時效無適用空間，其裁判思路與持續(xù)性侵權(quán)的請求權(quán)保護頗為類似。

第四種思路認為，因合同簽訂后，買受人已按合同約定履行了支付購房款的義務，但出賣人沒有依照約定的時間交付房屋，直到2006年4月20日才實際交房，出賣人逾期交房的行為是持續(xù)性行為，應參照侵權(quán)行為的訴訟時效起算訴訟時效，因遲延交房的天數(shù)到實際交房時才能確定，故買受人知道出賣人逾期交房的實際天數(shù)，應從實際交房時起算，訴訟時效也應從實際交房之日起算（即2006年4月20日），買受人在2008年2月15日起訴至法院，并未超過兩年的法定訴訟時效。該裁判思路與第三種在本質(zhì)上具有相同之處，只不過其將違約行為的終止之日明確為訴訟時效的起算之日。

三、不動產(chǎn)的交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時效？

不動產(chǎn)的交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時效，解決該問題的前提無疑需要明確兩個問題：其一是訴訟時效適用何種范圍：其二是不動產(chǎn)交付和產(chǎn)權(quán)變更登記的性質(zhì)是否屬于訴訟時效的適用范圍。

（一）訴訟時效的適用范圍

訴訟時效本身具有一定的適用范圍。盡管我國《民法通則》中沒有明確規(guī)定訴訟時效是適用于債權(quán)，還是適用于物權(quán)請求權(quán)，但目前多數(shù)法律界人士共識的觀點是，訴訟時效適用的是債權(quán)，至于物權(quán)是否適用，則存在著不同意見，但主流觀點認為物權(quán)請求權(quán)不應當適用訴訟時效。至于其中具體理由，限于篇幅和關(guān)注重點不同，本文不再深入闡述。故而，在上述主流觀點的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記的法律性質(zhì)作出分析是解決本文所提出之問題的一大關(guān)鍵。

（二）不動產(chǎn)買賣的法律階段分析

就不動產(chǎn)買賣合同而言，其法律意義上的階段可細分為三：一是買受人支付價款的行為：二是出賣人交付不動產(chǎn)的行為：三是出賣人協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為。與動產(chǎn)買賣不同，上述第三個階段為不動產(chǎn)買賣產(chǎn)生公示效力的普遍性行為。對于此類合同中，出賣人所負有的兩項義務的性質(zhì)，理論界存在不同認識。有觀點認為交付不動產(chǎn)是出賣人的從給付義務，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記才是主給付義務：有觀點認為買賣的不動產(chǎn)已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了買受人，就是出賣人履行了主給付義務，至于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，只是出賣人未履行從給付義務。

暫時脫離義務的性質(zhì)之爭，從合同的本質(zhì)出發(fā)，與上述買賣合同中的行為所緊密依附的無疑是請求權(quán)的集合：出賣人對買受人支付價款的請求權(quán)，買受人請求出賣人交付不動產(chǎn)的請求權(quán)，買受人請求出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)，以及在發(fā)生違約行為之時，守約方請求違約方支付違約金的請求權(quán)。對上述請求權(quán)做進一步的分析，明確其屬于物權(quán)范圍還是債權(quán)范圍，無疑是區(qū)別訴訟時效適用范圍的重要前提。

（三）不動產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記的法律性質(zhì)

1．不動產(chǎn)交付的法律性質(zhì)

不動產(chǎn)交付依賴于請求權(quán)，不動產(chǎn)交付的請求權(quán)屬于何種性質(zhì)，債權(quán)請求權(quán)說有之，物權(quán)請求權(quán)說亦有之。何為債權(quán)請求權(quán)？其是指權(quán)利人基于債的關(guān)系而產(chǎn)生的、請求特定人為特定行為的權(quán)利。何為物權(quán)請求權(quán)？其是指物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或者有被妨害之虞時，物權(quán)人為恢復其物權(quán)圓滿狀態(tài)，得請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)請求權(quán)，'在所有權(quán)存在之期間，不斷地發(fā)生，其為獨立之權(quán)利，蓋無可疑，蓋物上請求權(quán)以回復物權(quán)支配力為目的，得隨物之所在而追及之。'鑒于不動產(chǎn)買賣交易的徹底完成包括交付和產(chǎn)權(quán)變更登記兩個重要環(huán)節(jié)，故筆者認為，對于不動產(chǎn)交付的請求權(quán)性質(zhì)需要分情況進行分析。

(1)不動產(chǎn)買賣合同簽訂后，不動產(chǎn)并未交付和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

在此前提下，物權(quán)并未轉(zhuǎn)移，對于買受人而言，其本質(zhì)上并未獲得物權(quán)，只是基于合同的約定獲得了對出賣人交付不動產(chǎn)的請求權(quán)，故此，此時買受人所享有的不動產(chǎn)交付請求權(quán)當屬于債權(quán)請求權(quán)，原則上應當適用訴訟時效。然在此情形中，尚有一個問題需要明確：訴訟時效的起算時間是否需要考慮不動產(chǎn)本身具備不具備交付條件。筆者認為訴訟時效的本質(zhì)含義，在于催促權(quán)利人及時行使權(quán)利，勿使權(quán)利處于睡眠狀態(tài)，但如果不動產(chǎn)本身在約定的交付期限屆滿之時甚至之后更長的時間內(nèi)根本就不具備交付的條件，此時依然從約定交付期限屆滿之時起算訴訟時效就有失偏頗。

因為此種情形下，如果嚴格按照合同約定的不動產(chǎn)交付期限起算訴訟時效，則買受人只能有以下3種權(quán)利可行：一是繼續(xù)要求出賣人履行合同交付不動產(chǎn)：二是追究出賣人未按時交付不動產(chǎn)的違約責任；三是解除合同。

在第一種情況下，因為不動產(chǎn)未經(jīng)過竣工驗收或其他程序，本身不具備法定的交付條件，故此，如果買受人要求出賣人交付不動產(chǎn)，根本就不存在事實履行的基礎(chǔ)，出賣人也無法履行交付的義務；在第二種情況下，買受人雖可得到經(jīng)濟上的補償，但其簽訂合同的目的并未實現(xiàn)；在第三種情況下，如果買受人行使解除的權(quán)利，勢必造成在出賣人違約時，大量合同被解除，從而破壞交易市場的穩(wěn)定，同時在不動產(chǎn)的價格上漲時，還將對買受人產(chǎn)生不利后果，也會成為惡意出賣人謀取不法利益的慣用手段。

訴訟時效的核心功能是什么？誠如史尚寬先生所言：時效制度之設(shè)，在于尊重久已繼承之事實狀態(tài)，即在于社會秩序之維護。事實上，維持交易安全和既定社會秩序、維護社會公共利益才是訴訟時效的核心價值之所在。故而，在不動產(chǎn)未具備交付條件之前，如果以買受人怠于行使訴訟權(quán)利為由而適用訴訟時效的話，不僅有失公允，亦違背了訴訟時效制度的最初目的。

(2)不動產(chǎn)買賣合同簽訂后，出賣人已經(jīng)將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更到買受人名下，但是并未交付不動產(chǎn)。此時，買受人對于不動產(chǎn)的交付請求權(quán)與第一種情況存在本質(zhì)區(qū)別。就不動產(chǎn)買賣而言，出賣人的義務主要包括兩方面內(nèi)容：交付不動產(chǎn)給買受人；將不動產(chǎn)所有權(quán)證交付給買受人，即辦理或協(xié)助辦理權(quán)屬證書。

在典型的不動產(chǎn)即房屋買賣合同中，崔建遠教授就認為：盡管買賣的房屋已經(jīng)按照房屋買賣合同規(guī)定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉(zhuǎn)所售房屋占有的義務，只要在合同規(guī)定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續(xù)場合，就屬于主給付義務不履行，構(gòu)成違約，甚至是根本違約，按照《民法通則》第137條的規(guī)定，訴訟時效自合同規(guī)定的辦理過戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日起算，據(jù)此觀點，出賣人有權(quán)援引訴訟時效已經(jīng)完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，并拒絕交付房地產(chǎn)權(quán)證。照此觀點進行法理推論，如果出賣人已經(jīng)將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在買受人的名下，則其已經(jīng)將主給付義務履行完畢，故鑒于從給付義務的依附性，交付房屋當不應適用訴訟時效。

然筆者認為，不動產(chǎn)買賣中，買受人實際占有標的物和進行產(chǎn)權(quán)變更登記乃是其完整地享有物權(quán)的方式，兩者共同構(gòu)成物權(quán)完整的統(tǒng)一體，在買賣過程中，同為主給付義務，而交付不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書則可以理解為從給付義務。因此，當買受人已經(jīng)獲得了不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記之后，其基于此向出賣人主張不動產(chǎn)交付的請求權(quán)，已經(jīng)演變?yōu)榫哂形餀?quán)性質(zhì)的請求權(quán)。

2．產(chǎn)權(quán)變更登記的法律性質(zhì)

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)屬于何種性質(zhì)？目前也存在兩種觀點。第一種觀點認為，首先需要區(qū)分不動產(chǎn)是否已經(jīng)交付，如果'出賣人已經(jīng)將房屋交付給買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定'：第二種觀點認為，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記為確立物權(quán)的形式，但是作為買賣合同而言，無論出賣人是否已經(jīng)交付房屋，買受人基于買賣合同請求賣房人協(xié)助辦理過戶手續(xù)顯然是債權(quán)請求權(quán)，當然適用訴訟時效。

筆者認為就不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記而言，誠如上述就不動產(chǎn)交付進行的分析，兩者共同構(gòu)成了不動產(chǎn)物權(quán)取得的完整性。與確定不動產(chǎn)交付性質(zhì)需要分析是否辦理產(chǎn)權(quán)變更登記一樣，在確定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的性質(zhì)之時，亦需要區(qū)分不動產(chǎn)是否已經(jīng)交付。

如果不動產(chǎn)并未完成交付，此時，物權(quán)依然歸屬于出賣人，并未發(fā)生變動，買受人基于合同請求出賣人變更產(chǎn)權(quán)登記的請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)。如果不動產(chǎn)已經(jīng)完成交付，則會出現(xiàn)如此情形，即買受人占有使用不動產(chǎn)，出賣人持有不動產(chǎn)的權(quán)屬證書。出賣人用權(quán)屬證書當可證明其對尚處于買賣中的不動產(chǎn)擁有一定的物權(quán)權(quán)利。但對于買受人而言，其同樣也對不動產(chǎn)享有一定的物權(quán)權(quán)利，該權(quán)利來源于占有。

依據(jù)《物權(quán)法》第241條的規(guī)定'基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。'《物權(quán)法》設(shè)立占有的意義之一在于明確占有是一種法律事實，占有是行為正當性的一種推定，占有作為所有權(quán)權(quán)能的一部分，是法律賦予當事人合法行使的民事權(quán)利。在不動產(chǎn)合同履行過程中，出賣人將不動產(chǎn)交付給買受人以及買受人接受交付的不動產(chǎn)并實際占有、使用的事實，足以表明出賣人有真實轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的意思表示。而買受人請求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其目的就是為了完成不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，取得不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，享有具有排他權(quán)利的所有權(quán)。因此，在不動產(chǎn)已完成交付的前提下，買受人請求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)不同于一般的債權(quán)請求權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。

從另外一個層面分析，如果買受人要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)因訴訟時效期間屆滿而消滅，那么必將導致標的物長期處于歸屬不清或者權(quán)利真空之狀態(tài)，即不動產(chǎn)的占有使用者對該不動產(chǎn)缺乏其名下的產(chǎn)權(quán)證書，而持有該不動產(chǎn)權(quán)屬證書者并未真正的對其進行利用。這種'分離'狀態(tài)不但對真正的權(quán)利人不利，而且還會縱容出賣人拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標的物得不到正常的利用，這顯然與訴訟時效制度的立法本旨相背離。

3．關(guān)于違約金的時效范圍

對于逾期交付不動產(chǎn)或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所產(chǎn)生的持續(xù)性違約金，如何看待其訴訟時效的適用范圍？是徹底'斬斷'或'支持'買受人的勝訴權(quán)還是將其主張的違約金視為持續(xù)性的分期債務，即雖然買受人喪失了起訴日兩年之前的勝訴權(quán)，但鑒于違約行為的持續(xù)性，可以主張最近兩年的違約金。這一問題在司法實踐中的爭議頗大。

筆者認為，確定此時應如何適用訴訟時效，亦需對違約金的性質(zhì)作出界定。此種違約金不同于一般買賣合同中所約定的一次性或者定額違約金，其性質(zhì)乃是伴隨著違約義務的持續(xù)存在而繼續(xù)計算的不定額債權(quán)，且權(quán)利人可以定期要求義務人給付一定期間的違約金，即此類債務的履行具有分期性質(zhì)。故而，其在適用訴訟時效之時，亦當參照分期債務的訴訟時效適用方式，即從違約金應當支付的時間起算，在不存在法定中止、中斷情形時，如已超過兩年訴訟時效期間者則喪失勝訴權(quán)，未超過兩年期限者依然享有勝訴權(quán)。

四、確立不動產(chǎn)買賣行為屬性前提下的訴訟時效差異規(guī)則

（一）不動產(chǎn)買賣中應區(qū)別物權(quán)請求權(quán)和債權(quán)請求權(quán)

對于不動產(chǎn)買賣中具有法律意義的階段，如前所述，其大致有三。就以上三個階段而言，首先需要明確各個階段的性質(zhì)，從而再進一步判斷是否適用訴訟時效。出賣人對于買受人支付錢款的請求權(quán)無疑屬于債權(quán)請求權(quán)：買受人對于出賣人轉(zhuǎn)移標的物并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)亦屬于債權(quán)請求權(quán)，以上兩者皆嚴格依據(jù)合同內(nèi)容產(chǎn)生。但是，鑒于物權(quán)取得的全面性特征，即在一般的不動產(chǎn)買賣中，交付不動產(chǎn)和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記應具有統(tǒng)一性，故而，如果已轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的占有或者變更完畢產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則相應的基于占有要求變更產(chǎn)權(quán)登記或者基于產(chǎn)權(quán)變更登記要求轉(zhuǎn)移標的物占有的請求權(quán)，都應當屬于物權(quán)請求權(quán)。

（二）訴訟時效的區(qū)別性適用

在明確不動產(chǎn)買賣各個階段不同屬性的基礎(chǔ)上，即可確定訴訟時效的適用范圍。

不動產(chǎn)買賣合同中，出賣人請求買受人依照合同約定支付錢款的請求權(quán)當然適用訴訟時效。

買受人請求出賣人交付不動產(chǎn)和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)，則當分情況處理。如果出賣人并未將不動產(chǎn)交付給買受人也未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，此時買受人依據(jù)合同請求出賣人交付不動產(chǎn)和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的請求權(quán)原則上應當適用訴訟時效，但是其起算時間點，應當是不動產(chǎn)具備交付條件之時。如果出賣人已經(jīng)將不動產(chǎn)交付給買受人或者已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)變更登記，此時買受人請求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付不動產(chǎn)的請求權(quán)不適用訴訟時效。

結(jié)語

不動產(chǎn)買賣，其根本目的在于通過買賣雙方的市場交易行為，完成等價交換，并各自取得相應的物權(quán)。訴訟時效，作為一項法律規(guī)則，其設(shè)立的初衷在于維護社會秩序的需要，在債權(quán)人長期不行使權(quán)利的場合，使得債務人得以此為由拒絕履行義務，從而起到督促權(quán)利人行使權(quán)利、保護交易秩序的目的，然鑒于其畢竟對權(quán)利人所享有的正當權(quán)利進行了相應的'限制'，故其適用范圍亦當受到一定的約束。當上述兩者在司法實踐中相遇時，如'統(tǒng)一性'、'整體性'地適用訴訟時效，則會出現(xiàn)大量因買賣而形成的不動產(chǎn)實際占有、使用者和'公示所有者'不一致的情形，造成不動產(chǎn)所有權(quán)歸屬上的混亂，且某種程度上尚會呈現(xiàn)對違約行為的'鼓勵性'；如'統(tǒng)一性'、'整體性'地不適用訴訟時效，則對于怠于行使權(quán)利者又缺乏一定的懲戒和督促，不利于市場交易的穩(wěn)定，有違該項制度的法律本義。

故對于不動產(chǎn)買賣是否適用訴訟時效，籠統(tǒng)的回答'是'或'否'都有失偏頗。究其原因，還在于與一般買賣不同，不動產(chǎn)買賣不僅涉及金錢對價的支付，還涉及標的物的交付和具有產(chǎn)權(quán)公示作用的登記過戶，且在后兩項義務的履行過程中，尚存在著多種不限于本文所例舉的違約行為。

故此，在不動產(chǎn)買賣過程中，交付不動產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)變更登記以及違約金的支付是否適用訴訟時效，筆者通過本文分析認為當首先明確合同履行中各階段請求權(quán)的性質(zhì)，隨后將債權(quán)請求權(quán)與物權(quán)請求權(quán)作出區(qū)分，如此才能清晰地回答不動產(chǎn)買賣中訴訟時效的適用規(guī)則。

然筆者考察司法實踐，發(fā)現(xiàn)目前的法律法規(guī)并未對上述一系列問題作出規(guī)范，只有個別地方的法院通過會議紀要的形式對此做出了一些簡要論述，且各地的上述紀要亦缺乏統(tǒng)一性，這也成為了此類案件存在多種判決結(jié)果的重要原因，某種程度上對司法裁判的嚴肅性亦造成了一定程度的沖擊。此外，不動產(chǎn)買賣中訴訟時效當如何適用，其不僅關(guān)乎著買賣雙方利益的法律平衡，也關(guān)系著社會交易的穩(wěn)定，故此，筆者也期待能夠有法律層面的規(guī)范，對此作出明確規(guī)制。