訴訟時(shí)效，是適用于請(qǐng)求權(quán)的重要法律制度。適用于形成權(quán)的是除斥期間，如合同解除權(quán)、撤銷權(quán)。支配權(quán)和抗辯權(quán)也不適用訴訟時(shí)效。即訴訟時(shí)效的客體僅為請(qǐng)求權(quán)?！睹穹ǖ洹返?88條第1款規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/span>

然而，并非所有請(qǐng)求權(quán)都適用訴訟時(shí)效。根據(jù)法律規(guī)定，是否適用訴訟時(shí)效制度，與所涉及的請(qǐng)求權(quán)具體類型密切相關(guān)?；谒l(fā)生的法律關(guān)系不同，請(qǐng)求權(quán)可以大體分為四類：人格權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)、身份關(guān)系上的請(qǐng)求權(quán)、債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

訴訟時(shí)效主要適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。[1]產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的，主要是合同關(guān)系、締約過失、侵權(quán)行為、無因管理和不當(dāng)?shù)美Ｈ烁駲?quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)、身份關(guān)系上的請(qǐng)求權(quán)、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，一般不適用訴訟時(shí)效，但有例外。

商品房買賣合同糾紛中的訴訟時(shí)效問題，同樣需要考察具體案件中的相關(guān)請(qǐng)求權(quán)類型。商品房買賣合同，是日常生活中常見的一類合同。商品房買賣關(guān)系中的請(qǐng)求權(quán)，是基于合同關(guān)系產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，主要是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)也涉及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》（2020年修正）第1條等規(guī)定，訴訟時(shí)效一般的適用原則是，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)則一般不適用。[2]具體分析如下：

商品房買賣合同中，雙方當(dāng)事人的主要合同義務(wù)是，買受人及時(shí)、足額支付購房款，出賣方交付符合條件的房產(chǎn)并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)。司法實(shí)踐中，房屋買賣合同糾紛案件所涉及的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)主要有：

1.請(qǐng)求雙倍返還定金或返還定金。商品房預(yù)約合同（認(rèn)購、預(yù)定、定購等）中一般約定交付定金，如因收取定金的出賣人一方原因?qū)е挛茨苡喠ⅰ渡唐贩抠I賣合同》的，買受人可主張雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

2.請(qǐng)求交付房屋。交付符合條件的房屋，是商品房買賣合同中出賣人的主要義務(wù)，對(duì)于買受人而言屬于典型的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

3.請(qǐng)求逾期交房的違約金。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，《商品房買賣合同》一般會(huì)約定，商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合：①該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；②該商品房已取得房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告；③出賣人提供《住宅質(zhì)量合格證》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》等。出賣人房地產(chǎn)公司如果沒有依約履行上述義務(wù)，沒有達(dá)到交房要求的，即構(gòu)成違約，合同一般約定了按日計(jì)算違約金，甚至約定逾期超過一定期間的，買受人有權(quán)解除合同。

4.請(qǐng)求逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的違約金。《商品房買賣合同》一般會(huì)約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起多長時(shí)間內(nèi)配合辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）第14條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?/span>

5.請(qǐng)求支付房款及逾期付款違約金。買受人及時(shí)、足額支付購房款，是商品房買賣合同中買受人的主要義務(wù)，對(duì)于出賣人而言屬于典型的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。買受人遲延支付購房款，同樣構(gòu)成違約，合同有明確約定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定計(jì)算違約金。

6.請(qǐng)求損害賠償。由于締約過失、房屋質(zhì)量問題、合同無效、合同被解除、合同被撤銷、其他違約行為、發(fā)生合同約定的情形等因素，給一方當(dāng)事人造成損失，其有權(quán)要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償金。

以上各項(xiàng)權(quán)益主張，屬于基于商品房買賣合同關(guān)系而產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，都存在適用訴訟時(shí)效的問題。至于訴訟時(shí)效期間如何具體計(jì)算，則屬于另一問題，需要具體問題具體分析。

訴訟時(shí)效期間的計(jì)算，特別值得注意的是，如果當(dāng)事人之間簽訂的《商品房買賣合同》明確約定，相關(guān)違約金根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)按日累計(jì)計(jì)算的，例如發(fā)生逾期交房，則出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之二的違約金，這種按日累計(jì)的違約金訴訟時(shí)效期間的起算具有特殊性。

按日累計(jì)計(jì)算的違約責(zé)任，屬于一個(gè)持續(xù)的可分性債務(wù)，如對(duì)方當(dāng)事人行使訴訟時(shí)效經(jīng)過的抗辯權(quán)，那么就應(yīng)當(dāng)以每個(gè)“個(gè)別債權(quán)”分別計(jì)算其訴訟時(shí)效期間，如果沒有證據(jù)證明存在訴訟時(shí)效中斷等情形的，這種按日累計(jì)計(jì)算的違約金應(yīng)當(dāng)從當(dāng)事人起訴之日往前倒推三年開始計(jì)算，三年之前的違約金不再計(jì)算。[3]

物權(quán)請(qǐng)求權(quán)原則上不適用訴訟時(shí)效制度，商品房買賣合同案件中存在物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

1. 請(qǐng)求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。辦理登記，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件之一。主張因逾期辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記而產(chǎn)生的違約金，與要求辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記本身，是兩個(gè)不同的問題。前者屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，后者屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)或稱具有物權(quán)屬性的請(qǐng)求權(quán)。

[4]出賣人已經(jīng)將房屋交付給買受人，買受人已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有使用的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

實(shí)踐中，針對(duì)具體案件，審判人員也支持類似觀點(diǎn)：“鑒于物權(quán)取得的全面性特征，即在一般的房屋買賣中，交付房屋和辦理權(quán)屬證書應(yīng)具有統(tǒng)一性，故而，如果已轉(zhuǎn)移房屋的占有，則相應(yīng)地基于占有要求辦理權(quán)屬證書的請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效?！盵5]

2.請(qǐng)求返還房屋。《商品房買賣合同》合法有效，買受人已經(jīng)辦理交付手續(xù)并已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，請(qǐng)求包括出賣人在內(nèi)的相關(guān)方返還房屋的，不適用訴訟時(shí)效制度。對(duì)此，《民法典》第196條規(guī)定：“下列請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定：……（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)；……”

3.請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)。如《商品房買賣合同》正常履行，買受人合法占有使用所購買的房屋，包括出賣人在內(nèi)的相關(guān)方，如有妨害、危及其正常使用的行為，買受人可以起訴要求排除妨害、消除危險(xiǎn)。該請(qǐng)求同樣不適用訴訟時(shí)效制度。對(duì)此，《民法典》第196條規(guī)定：“下列請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定：（一）請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)；……”

2016年11月21日公布的《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第24條指出：“已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)變更登記，登記權(quán)利人請(qǐng)求無權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，利害關(guān)系人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)，對(duì)方當(dāng)事人以超過訴訟時(shí)效期間抗辯的，均應(yīng)不予支持?！?/span>

[1]參見梁慧星著：《民法總論》（第五版），北京：法律出版社，2017年8月版：第256-257頁。

[2]參見王利明、楊立新、王軼、程嘯著：《民法學(xué)（上）》（第六版），北京：法律出版社，2020年10月版：第292頁。

[3]參見國家法官學(xué)院、最高人民法院司法案例研究院編：《中國法院2022年度案例（4）》（房屋買賣合同糾紛），北京：中國法制出版社，2022年2月版：第32頁、第161頁。

[4]參見國家法官學(xué)院、最高人民法院司法案例研究院編：《中國法院2022年度案例（4）》（房屋買賣合同糾紛），北京：中國法制出版社，2022年2月版：第163頁。

[5]張明：《房屋交付后權(quán)屬證書的辦理不適用訴訟時(shí)效》，載《人民法院報(bào)》2015年9月9日第7版，作者單位：北京市第三中級(jí)人民法院。