問題　

甲與乙簽訂買賣合同，乙購買甲名下的商品房一套。乙依據(jù)合同約定支付了全部價款，但是甲以各種理由推脫，始終未辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記。乙為了防止甲私下處分房屋，便將購房合同、房產(chǎn)證等拿來自己保管。后來，乙得知甲不但私下申請補發(fā)了新的房產(chǎn)證，而且還將房屋抵押給了銀行，因此乙以不動產(chǎn)登記機構(gòu)未盡合理審查義務(wù)為由，向法院提起訴訟，要求撤銷登記機構(gòu)補發(fā)的新房產(chǎn)證。請問登記機構(gòu)能否補證？乙的利益如何保障？

解答

本案的爭議焦點是不動產(chǎn)登記機構(gòu)向甲補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書的行為是否合法，以及乙能否通過訴訟方式保障自身利益。

一、不動產(chǎn)登記機構(gòu)向甲補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書的行為合法

由于不動產(chǎn)權(quán)證書一般由不動產(chǎn)權(quán)利人實際保管，因此實踐中難免會出現(xiàn)遺失、滅失等情況，法律對此規(guī)定了嚴(yán)格的補發(fā)程序。《房屋登記辦法》第27條第2款規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構(gòu)予以補發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載。補發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明‘補發(fā)’字樣?！?/p>

一是權(quán)利人可以申請補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書?！段餀?quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”本案中雖然甲和乙簽訂了房屋買賣合同，而且乙實際占有了房屋，但是由于雙方并未辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記，不動產(chǎn)登記簿并未發(fā)生變更，因此在法律上甲依然是該房屋的合法所有權(quán)人。根據(jù)《房屋登記辦法》，甲作為房屋的權(quán)利人有權(quán)申請補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

二是補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告。由于不動產(chǎn)登記機構(gòu)對原權(quán)利證書是否遺失或者滅失等情況無法查證，因此法律規(guī)定了公告遺失聲明的方式，方便利害關(guān)系人及時提出異議，保障不動產(chǎn)權(quán)利證書的嚴(yán)肅性。據(jù)此，甲申請補發(fā)新的房產(chǎn)證時，必須在當(dāng)?shù)貓蠹埳峡沁z失聲明，如果在法定期限內(nèi)沒有人對聲明提出異議，則推定申請人的申請理由符合事實，不動產(chǎn)登記機構(gòu)已盡法定審查義務(wù)，可以依法予以補發(fā)權(quán)利證書。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)補發(fā)房產(chǎn)證的行為不可訴

不動產(chǎn)權(quán)證書僅僅是由不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)利人用以證明其享有不動產(chǎn)權(quán)利的證明，補發(fā)證書的行為并不實際改變不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬，其只是對原來頒證行為的一種重復(fù)，屬于重復(fù)處置的行為，不具備可訴性。因此，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第2條第2款規(guī)定：“房屋登記機構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理?！币虼?，當(dāng)事人對不動產(chǎn)權(quán)利歸屬有異議的，應(yīng)當(dāng)通過異議登記，或者針對原頒證行為提出訴訟，而不能對補發(fā)行為提起訴訟。

本案中，為了避免發(fā)生損失，作為房屋買受人的乙應(yīng)當(dāng)及時要求甲辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，或者通過預(yù)告登記的方式保障自身的合法債權(quán)，不能因為持有原房產(chǎn)證或者實際占有房屋而放松警惕。乙應(yīng)當(dāng)關(guān)注當(dāng)?shù)孛襟w報道，發(fā)現(xiàn)賣方甲刊登房產(chǎn)證遺失公告、或者私下處置房屋的，應(yīng)當(dāng)及時向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出異議，并提起民事訴訟，依法追究甲的違約責(zé)任，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（作者單位：國土資源部不動產(chǎn)登記中心）