房產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買到了爛尾樓，怎么才能維護(hù)好自己的合法權(quán)益呢？

文／本刊記者 徐卓航

2014年底，江西贛州長發(fā)置業(yè)有限公司和贛州銀信置業(yè)有限公司先后破產(chǎn)，而兩家公司的法定代表人為同一人，這便成了贛州房地產(chǎn)公司破產(chǎn)第一案。一時(shí)間，新年的房地產(chǎn)市場沉浸在蕭瑟之中：2015會成為房企（特別是中小型房企）的破產(chǎn)年嗎？

房產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買到了爛尾樓可怎么辦呢？

房企境況不佳

國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)2014年的投資增速一路下滑，房企到位資金增速放緩，開發(fā)商拿到錢已經(jīng)越來越難。2014年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11.0115萬億元，同比增長0 .6%，而在2013年的前11月，這個(gè)數(shù)字是27%。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，2014年同期民間固定資產(chǎn)的投資增長為17 .9%。

“大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉潮不遠(yuǎn)了。”北京市政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)接受采訪時(shí)稱，2014年國有房企的資金成本普遍增長約18%，資金正在加速逃離房地產(chǎn)。而衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)策劃智庫總經(jīng)理蔡為民(博客,微博)更是認(rèn)為，對開發(fā)商來說過去的2014年還不算“真正的苦日子”，而是“好戲在后頭”。

可見，隨著房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的惡化，庫存和資金鏈等壓力持續(xù)，2015年房企很可能會遭遇“適者生存”的局面。在這樣的環(huán)境下，因開發(fā)商資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)而引發(fā)的“爛尾樓”現(xiàn)象也就可以預(yù)見了。

爛尾樓如何產(chǎn)生

爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目，也算作爛尾樓。

爛尾樓形成的原因可說是多種多樣，現(xiàn)實(shí)中包括在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)而導(dǎo)致工程停工等等，都有不少真實(shí)例子出現(xiàn)。不過，其中出現(xiàn)最多的還是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已經(jīng)拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，最終就形成了無人問津的爛尾樓，讓購房者無所適從。

弄清產(chǎn)權(quán)歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊“心病”，過去幾年也有過續(xù)建、復(fù)建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會造成破產(chǎn)企業(yè)對購房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權(quán)利問題?？傊挟a(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：1.購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷；2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

分步交涉維權(quán)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

首先，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到最少。

其次，若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院?，購房者拿不到購房款，只能拿到收?jù)或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款（特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的）。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒有及時(shí)起訴，可能最終就得不到賠償。

未雨綢繆也重要

當(dāng)然，作為消費(fèi)者而言，在爛尾樓出現(xiàn)時(shí)購房者總是不免處于弱勢地位。與其出事后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán)，不如事前利用好手中的主動(dòng)權(quán)，對開發(fā)商做一個(gè)全面的了解。由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全開發(fā)商不能施工，包括房地產(chǎn)五證、兩書不齊全的不能買，這都是老生常談了。

通常情況下，規(guī)模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開發(fā)商也會相對靠譜一點(diǎn)，而那些剛剛轉(zhuǎn)型的、經(jīng)驗(yàn)不足的中小型開發(fā)商，在目前的形勢下購房者就要加倍注意了。當(dāng)然，有條件的直接買現(xiàn)房、即買即住，也不失為一個(gè)保險(xiǎn)的方式。

另外，爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人來說尤為重要。業(yè)內(nèi)人士提醒，購買時(shí)首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；最后如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。