收樓程序及其注意事項[轉(zhuǎn)貼]

king9413 2005-11-15

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一、收樓程序
１、發(fā)展商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備的資料。
２、買家應(yīng)在收樓通知單上注明的時間（通常是３０天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等)到指定單位（樓盤現(xiàn)場)辦理收樓入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。
３、樓房現(xiàn)場驗收
１)發(fā)展商應(yīng)首先出示《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》，向住戶發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等)與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》)；
２)買家繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況；
３)依原合同約定標準驗樓；
４)驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
５)根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應(yīng)超過３０天；
６)如對樓房基本滿意，應(yīng)在《住戶驗房交接表》上簽字認可。
４、辦理入住手續(xù)
１)換發(fā)票、繳交各項相關(guān)費用；
２)填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等表格；
３)領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及贈送品。

二、收樓注意事項
1、做好充分準備
接到發(fā)展商寄來的收樓通知書起，收樓準備工作就應(yīng)該開始。收樓前的準備宜細不宜漏。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，交樓時你的權(quán)益有哪些。其次，是要準備齊各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約)，各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片，收樓通知書，等等。最后，當然要找一位有經(jīng)驗的收樓專家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買過房、收過樓驗過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收樓驗房細節(jié)上的疏漏。找多些人一起收樓，附帶要準備的還有度量用的尺子等。
2、查看“三書一證一表” “三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。根據(jù)國務(wù)院１９９８年７月２０日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第２４８號)第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量承擔責任”第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?《建筑工程質(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證；《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收憑證；《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收樓通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾；《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標，如抗震指標、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當有工程質(zhì)量監(jiān)管單位核驗的質(zhì)量級、保修期和保修單位等內(nèi)容?！边@兩份文件是法律規(guī)定的收樓時發(fā)展商必須提供的文件，同樣地，如沒有這兩份文件，購房者簽字收樓后出現(xiàn)的各種問題均難以得到法律支持。面對這種情況，購房者可拒不收樓。因此，購房者收樓前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。
3下列情況之一者，買家可以不收樓，并可要求解除原購房合同退還房款及利息：
１）未取得《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》等“三書一證一表”的樓房，買受人可以不收樓；
２）開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓（時間超過３０天)又未以書面形式提前通知買受者的；
３）開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；
４）開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的；
５）房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過３％（不含３％)的；
６）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關(guān)違約賠償責任由發(fā)展商承擔。