棚戶區(qū)改造（下稱“棚改”）牽動著1億人的安居夢，也承載著拉動經(jīng)濟增長的重要作用。

　　8月4日，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（以下簡稱《通知》），繼之前的棚改定向微刺激以及住宅金融事業(yè)部的成立后，再次對棚改工作進行加碼。

　　《通知》中不僅強調(diào)棚改的數(shù)量和任務(wù)，還針對棚改中存在的規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上等問題，提出了相應(yīng)要求。

　　“棚改數(shù)量達(dá)到要求基本不是大問題。之前棚戶區(qū)在改造中所表現(xiàn)出來的安置房選址偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不到位等問題直接影響了棚改的質(zhì)量。棚改的‘質(zhì)’是現(xiàn)在需要著力解決的。”住建部政策研究中心研究員趙路興在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

【提質(zhì)棚改】

　　近年來，棚戶區(qū)在改造過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)安置房選址不合理、配套設(shè)施不完善、住房質(zhì)量缺乏監(jiān)管等問題。

　　此次國務(wù)院印發(fā)的《通知》明確提出，要完善住房選點布局，改進配套設(shè)施規(guī)劃布局，加強質(zhì)量安全管理。這些要求，在趙路興看來，“以往的政策主要強調(diào)開工套數(shù)、建設(shè)進度，而這次印發(fā)的《通知》將棚改的相關(guān)問題進一步具體化，針對性更強?！锻ㄖ飞婕傲水?dāng)前棚改的薄弱環(huán)節(jié)，包括項目前期、建設(shè)中期、改造后期的問題都做了具體細(xì)化?！庇兄谔嵘锔牡暮鹆?。

　　在安置房選址方面，《通知》要求棚改安置住房實行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段。

　　“之前的一些棚改，有的地方政府實際上是看中了棚戶區(qū)的地塊，把居民安置到城市邊緣后，用騰挪出的土地搞商業(yè)開發(fā)?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員袁崇法在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析，這樣做的后果是，雖然居民的居住條件有所改善，但因位置偏遠(yuǎn)，交通成本和財務(wù)成本均提高了。

　　此次印發(fā)的《通知》，正是看到了這一現(xiàn)實問題，做出了更為詳盡的要求?！啊锻ㄖ吩谶@方面的強調(diào)，可避免棚戶區(qū)改造后，居民出行、就醫(yī)等生活的不便利，特別是就業(yè)、就學(xué)的不便利?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說。在他看來，“棚改最好是就地改造。另外，城市中心區(qū)要把大戶型需求向外疏解，在居住條件便利的地方建50~70平方米的小戶型公寓來安置居民?！?/p>

　　在袁崇法看來，棚戶區(qū)居民應(yīng)該分享因地價上漲而產(chǎn)生的紅利，這具體體現(xiàn)在配套設(shè)施的完善和安置房質(zhì)量的提升等方面?！锻ㄖ吩谶@兩方面亦有明確表述。

　　在配套設(shè)施方面，《通知》要求配套設(shè)施應(yīng)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用。

　　“過去棚改安置房位置相對較偏，公共交通和服務(wù)配套沒有延伸過去。有些安置房建好后，供水、供電、燃?xì)?、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施沒有直接跟上，居民入住后嚴(yán)重影響生活，這類案例不少?！壁w路興告訴記者。此次《通知》的明確要求，將從根本上改變舊有的“不同步”問題，棚改工作在新階段將迎來“質(zhì)”的提升。

　　《通知》不僅在配套設(shè)施規(guī)劃布局方面提出要求，還在確保配套建設(shè)用地上提供了政策保障。如強調(diào)棚改安置住房小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)當(dāng)明確配套公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)規(guī)模和要求等，相關(guān)用地以單獨成宗供應(yīng)為主。

　　而在安置房質(zhì)量方面，《通知》要求，要強化在建工程質(zhì)量安全監(jiān)管，全面推行安置住房質(zhì)量責(zé)任終身制；要開展已入住安置住房質(zhì)量安全檢查。

　　需要注意到，近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房屋的質(zhì)量尤其是安置房的質(zhì)量并沒有得到同步發(fā)展?！芭锔母菀装l(fā)生工程質(zhì)量安全問題，因為棚改安置房的造價有嚴(yán)格控制。部分開發(fā)商和工程承包商為了多盈利，在建設(shè)過程中偷工減料，降低建造標(biāo)準(zhǔn)，很容易產(chǎn)生質(zhì)量問題。”袁崇法認(rèn)為，“推行安置住房質(zhì)量責(zé)任終身制，不僅應(yīng)用在安置住房，還應(yīng)該推廣到所有建筑?！?/p>

【金融輸血】

　　“質(zhì)”的進一步提升和落實，需要政策層面的不斷推動，更需要資金方面的強有力支撐?！百Y金問題不應(yīng)該成為降低棚改質(zhì)量的借口。資金問題有資金問題的解決渠道。”袁崇法強調(diào)。

　　棚改除了財政直接撥款，主要資金來源渠道包括國家開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行的信貸支持、企業(yè)債券產(chǎn)品?！锻ㄖ窂娬{(diào)要加大金融支持力度，國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目。推進債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚改項目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚改債券品種方案設(shè)計，研究推出棚改項目收益?zhèn)?/p>

　　目前國開行貸款已經(jīng)成為地方棚改的主要資金來源。山西省金融辦銀行機構(gòu)發(fā)展處副處長李峰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“由山西省住建廳牽頭的山西省棚戶區(qū)改造投融資公司正在組建中，未來將專門承接國開行的棚戶區(qū)改造專項貸款。”

　　商業(yè)銀行也在逐漸發(fā)力。

　　以北京為例。中國農(nóng)業(yè)銀行新聞宣傳處周園在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時介紹說，農(nóng)行北京分行推出了棚改專項信貸產(chǎn)品，與國家開發(fā)銀行聯(lián)手開展西城百萬莊棚改項目銀團貸款。此外，還探索了非銀行銀團貸款的組合融資模式，為首都棚改項目提供多種形式的金融支持。

　　中信銀行宣傳部甄世宇在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時也介紹，近期中信銀行與北京市朝陽區(qū)人民政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中信銀行將集中優(yōu)勢資源，對朝陽區(qū)包括城鎮(zhèn)化建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在內(nèi)的重點領(lǐng)域和重大項目，如CBD東擴項目、棚改項目等，提供綜合金融支持。

　　盡管如此，商業(yè)銀行在棚改貸款上的支持力度仍顯不夠?！瓣P(guān)鍵問題不在商業(yè)銀行沒有足夠的資金，而是棚改工程如何讓商業(yè)銀行在風(fēng)險可控的情況下介入，棚改工程的透明度有待提高?！?國際評級機構(gòu)惠譽（香港）有限公司聯(lián)席董事張安杰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析道。

　　對于企業(yè)債券的試點和多種金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，李峰樂觀估計，企業(yè)債券會成為棚戶區(qū)改造融資的重要手段?！霸谀壳敖?jīng)濟下行以及債券兌付風(fēng)險加劇的情況下，銀行間債券市場對企業(yè)債券發(fā)行的審核比較嚴(yán)格，但是棚改項目融資是由地方財政作保障的，應(yīng)該沒有很大的兌付風(fēng)險?！?br style="max-width: 100%; word-wrap: break-word !important; box-sizing: border-box !important;">“棚戶區(qū)改造項目發(fā)行債券，對解決棚戶區(qū)改造資金問題是一個金融創(chuàng)新手段。企業(yè)發(fā)債會成為有力推動?！眹H金融投資家聯(lián)合會主席孫飛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說。《通知》中把棚戶區(qū)改造能夠運用的融資手段進一步強化，多次提到“支持”、“鼓勵”等詞匯。在他看來，“《通知》下發(fā)后，企業(yè)、商業(yè)銀行及金融機構(gòu)的參與積極性會提高。”

　　而首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池看來，“對于推進債券創(chuàng)新，要加強棚改項目債券的收益設(shè)計，對于投資收益和期限的設(shè)定是吸引社會資金的重要條件?！?/p>