Mall全稱(chēng)Shopping Mall，是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，首譯“摩爾”全稱(chēng)“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿(mǎn)足。（Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典，還有另外一個(gè)新解釋?zhuān)骸霸谂彽慕ㄖ褐谢蛞粋€(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！蹦枺∕all），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專(zhuān)賣(mài)店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體，成為都市的精華區(qū)。）

　　注：摩爾Shopping Mall不是一般意義上的購(gòu)物中心Shopping Center，摩爾的面積至少要10萬(wàn)平方米以上。沃爾瑪在美國(guó)稱(chēng)為Walmart Supercentre，但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合，沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。北京很多商業(yè)項(xiàng)目大打“某Mall”的名號(hào)，實(shí)際上在宣傳上造成一定曲解，應(yīng)當(dāng)予以澄清。

　　一、Shopping Mall的萌牙 　　90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，這些寫(xiě)字樓大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，隨即形成了有香港特色的購(gòu)物中心Shopping Center或購(gòu)物廣場(chǎng)Shopping Plaza。其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、時(shí)代廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、美羅城、浦東華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)；北京的賽特購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場(chǎng)、新東安廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、重慶的大都會(huì)廣場(chǎng)等。

　　由于這些香港式購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時(shí)期的購(gòu)物中心尚稱(chēng)不上Mall、Shopping Mall。

　　此外純物業(yè)出租型購(gòu)物中心在香港之所以能經(jīng)營(yíng)良好，是建立在香港擁有大量不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)、不同特色、不同品牌的連鎖商家的基礎(chǔ)之上的。而當(dāng)時(shí)內(nèi)陸的連鎖商家仍集中在服飾和超市兩類(lèi)，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。在些情況下，內(nèi)陸許多香港式購(gòu)物中心曾一度招商困難，商鋪入駐率較低。在內(nèi)陸真正經(jīng)營(yíng)很成功的香港式購(gòu)物中心為數(shù)不多，但隨著內(nèi)陸新興的連鎖商家不斷出現(xiàn)，香港式購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)也正在好轉(zhuǎn)。

　　90年代中期，可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萌牙期。

　　二、Shopping Mall的初步形成

　　90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場(chǎng)、大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特、上海友誼南方商城、港匯廣場(chǎng)、北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，內(nèi)陸逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積較大、經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的Mall。在這些成功者的引導(dǎo)下，內(nèi)陸各個(gè)城市都開(kāi)始興建各自的購(gòu)物中心。但內(nèi)陸有很多購(gòu)物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了這些購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)；而國(guó)際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)Mall購(gòu)物中心是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。事實(shí)證明，這種不符合國(guó)際通行購(gòu)物中心管理模式的經(jīng)營(yíng)方式，在內(nèi)陸也不成功。失敗的例子有杭州的涌金廣場(chǎng)、廣州的中旅商業(yè)城等等，現(xiàn)在廣州中旅商業(yè)城的開(kāi)發(fā)商也已摒棄了這種傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)理念的經(jīng)營(yíng)方式，轉(zhuǎn)而采用具有國(guó)際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)Mall購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式。現(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經(jīng)營(yíng)權(quán)，轉(zhuǎn)而引進(jìn)了北京華聯(lián)百貨和香港百佳超市大賣(mài)場(chǎng)等主力店。涌金廣場(chǎng)也引進(jìn)了家樂(lè)福、電影城等主力店。

　　90年代末期，此時(shí)是中國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)期，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱(chēng)不上成熟。

　　三、Mall加速發(fā)展的二十一世紀(jì)

　　繼超市、大賣(mài)場(chǎng)之后，“Mall購(gòu)物中心”目前正在掀起我國(guó)商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，連鎖Mall購(gòu)物中心也開(kāi)始出現(xiàn)。

　　2002年，隨著上海正大廣場(chǎng)、廈門(mén)“SM城市廣場(chǎng)”、大連和平廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、福州元洪城等一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的Mall相繼開(kāi)業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場(chǎng)更堪稱(chēng)內(nèi)陸首家連鎖Mall集團(tuán)，標(biāo)志著內(nèi)陸Mall的發(fā)展步入了一個(gè)新的時(shí)期。

　　目前國(guó)內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、大連商場(chǎng)集團(tuán)等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬(wàn)達(dá)、中信集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉(cāng)、和記黃浦和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)等）、海外專(zhuān)業(yè)的Mall開(kāi)發(fā)商（菲律賓SM集團(tuán)、泰國(guó)正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國(guó)的一些基金協(xié)會(huì)等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（馬來(lái)西亞百盛、臺(tái)灣太平洋、香港新世界百貨、法國(guó)歐尚Auchan、臺(tái)灣好又多等）都已開(kāi)始在全國(guó)各大城市開(kāi)發(fā)一批Mall購(gòu)物中心。其中泰國(guó)正大集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、香港新世界集團(tuán)等更計(jì)劃在全國(guó)搞連鎖Mall購(gòu)物中心。

　　在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國(guó)外購(gòu)物中心集團(tuán)“大干快上”的同時(shí)，各地的政府也意識(shí)到了建設(shè)購(gòu)物廣場(chǎng)中心的意義，紛紛開(kāi)始規(guī)劃并推動(dòng)本地區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展。北京、上海、大連、深圳、廣州、武漢、成都、重慶、杭州、寧波等地都在大力發(fā)展Mall購(gòu)物中心。目前廣州和大連的Mall發(fā)展領(lǐng)先于全國(guó)水平，北京和上海也在奮起急追，其他城市也開(kāi)始有計(jì)劃地發(fā)展Mall，包括烏魯木齊也有西部國(guó)際超市購(gòu)物中心項(xiàng)目。

　　但北京和上海發(fā)展Mall的策略有所不同。由于北京私車(chē)擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上海大幾乎一倍），故北京的Mall都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大（20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米），走的是美國(guó)Mall的模式。而上海由于私車(chē)擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛(ài)住在市區(qū)。故上海的Mall都選址在市區(qū)區(qū)級(jí)商圈（如五角場(chǎng)、中山公園等），但規(guī)模較小（10萬(wàn)至20萬(wàn)平方米左右），走的是香港和新加坡Mall的模式。

　　北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米的Mall，這4家Mall分別為：大地集團(tuán)的大地Mall、春天Mall、西單商場(chǎng)和法國(guó)歐尚合作的Mall項(xiàng)目，王府井集團(tuán)的Mall項(xiàng)目。

　　目前國(guó)內(nèi)最大的Mall是24萬(wàn)平方米的上海的正大廣場(chǎng)。在建中較大的Mall有：成都47萬(wàn)平方米的熊貓萬(wàn)國(guó)商城、廣州37.6萬(wàn)平方米的正大集團(tuán)天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)、武漢中商集團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購(gòu)物中心（總營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平方米）、上海浦東的臺(tái)灣好又多集團(tuán)的Mall項(xiàng)目、上海吳中路上26萬(wàn)平方米的Mall“虹橋商貿(mào)城”、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)“北京Mall”（即大地集團(tuán)的大地Mall，占地549畝，總規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米，一期建筑面積達(dá)31萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國(guó)慶節(jié)投入運(yùn)營(yíng)。）北京東北方孫河一帶65萬(wàn)平方米的春天Mall（春天Mall占地2000畝，建筑面積達(dá)65萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)10億美元。已有英國(guó)巴科勒投資銀行、美國(guó)進(jìn)出口銀行、美國(guó)退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司——美國(guó)科爾公司、美國(guó)第二大建筑結(jié)構(gòu)公司STAR公司等在美上市公司擬加盟對(duì)北京春天Mall進(jìn)行資金及技術(shù)投入。）、30萬(wàn)平方米王府井集團(tuán)的北京Mall項(xiàng)目。

　　隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，內(nèi)陸將逐步迎來(lái)Mall的時(shí)代，也許，3、5年后內(nèi)陸連鎖商業(yè)銷(xiāo)售額第一名就將落到某家連鎖Mall集團(tuán)的頭上。

　　四、中國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展前景

　　一方面，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型Mall購(gòu)物中心的需求不斷增強(qiáng)。另一方面，隨著國(guó)內(nèi)Mall的經(jīng)營(yíng)模式和管理技術(shù)不斷成熟，我國(guó)Mall的發(fā)展前途無(wú)可限量。內(nèi)陸也將逐步迎來(lái)Mall的時(shí)代，按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人均購(gòu)買(mǎi)力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車(chē)場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，Mall的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色，提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。Mall有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。

　　國(guó)內(nèi)Mall購(gòu)物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，主要看自己如何經(jīng)營(yíng)管理和調(diào)節(jié)，還有房地產(chǎn)業(yè)和零售物流業(yè)的溝通對(duì)接等問(wèn)題。

　　五、專(zhuān)家關(guān)于內(nèi)陸發(fā)展Mall的爭(zhēng)論

　　在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的問(wèn)題上存在著兩種截然不同的思想，一種認(rèn)為在中國(guó)根本不適合發(fā)展購(gòu)物中心，一種認(rèn)為市場(chǎng)巨大且非常適合。當(dāng)然還有部分專(zhuān)家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。

　　認(rèn)為內(nèi)陸非常適合發(fā)展Mall購(gòu)物中心的專(zhuān)家認(rèn)為，雖然美國(guó)的購(gòu)物中心興起是基于10000美元的人均收入，而我們?cè)谒伎假?gòu)物中心發(fā)展的必要性時(shí)，自然很容易聯(lián)想起美國(guó)的興趣背景，如果照此觀點(diǎn)，中國(guó)的人均收入達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)恐怕要50年。所以在這個(gè)問(wèn)題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說(shuō)服能力，以絕對(duì)數(shù)字去比較，缺乏令人信服的依據(jù)。而且我們常常把購(gòu)物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開(kāi)來(lái)，而在國(guó)外的統(tǒng)計(jì)則是消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計(jì)處理。因此，如果單純看購(gòu)物的數(shù)字就認(rèn)為國(guó)民的消費(fèi)能力存在問(wèn)題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休閑、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來(lái)的話，其絕對(duì)數(shù)字可能要高出許多。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市，應(yīng)該說(shuō)購(gòu)物中心有著良好的發(fā)展前景。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在由于服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引目的不同<