根據(jù)《2016全國(guó)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目盤點(diǎn)》（商業(yè)面積≥3萬(wàn)平方米，個(gè)別產(chǎn)品線項(xiàng)目或特色項(xiàng)目商業(yè)面積＜3萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目465個(gè)，商業(yè)總體量4319.35萬(wàn)平方米，數(shù)量比2015年增長(zhǎng)32.10%。

從區(qū)域分布看，數(shù)量和商業(yè)供應(yīng)量集中在華東區(qū)域，西南區(qū)域商業(yè)相當(dāng)活躍，新一線城市商業(yè)發(fā)展迅速，潛力強(qiáng)勁，可重點(diǎn)關(guān)注。

產(chǎn)品線方面，連鎖產(chǎn)品線項(xiàng)目占比約三成，社區(qū)產(chǎn)品線成為主流。

業(yè)態(tài)方面，主力店多元化，次主力店增多，體驗(yàn)再升級(jí)，復(fù)合業(yè)態(tài)店越來(lái)越受購(gòu)物中心青睞，場(chǎng)景營(yíng)銷、創(chuàng)新業(yè)態(tài)案例層出。

一、開(kāi)業(yè)數(shù)量大幅增長(zhǎng)

2016年新開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目總開(kāi)業(yè)量465個(gè)，比前兩年增長(zhǎng)明顯。

比2015年多113個(gè)，增長(zhǎng)32.10%；

比2014年增加94個(gè)，增長(zhǎng)25.34%。

二、節(jié)假日成開(kāi)業(yè)高峰期 年底集中放量

從開(kāi)業(yè)時(shí)間看，法定節(jié)假日前后是開(kāi)業(yè)高峰期。

上半年“五一”是一個(gè)開(kāi)業(yè)小高峰，包括前后4月、6月也有一定帶動(dòng)；

下半年則是全年開(kāi)業(yè)高峰期，從“金九銀十”的黃金假期開(kāi)始，12月底因?yàn)榕R近年底和“雙旦”，成為開(kāi)業(yè)最集中的時(shí)間。

一季度最為冷清，基本上集中在1月份元旦、春節(jié)前開(kāi)業(yè)，節(jié)后大消費(fèi)剛過(guò)，大部分消費(fèi)者進(jìn)入一年緊張的開(kāi)年工作，所以也甚少有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

三、華東遙遙領(lǐng)先 西南活躍度超華中

從開(kāi)業(yè)數(shù)量分布區(qū)域看，華東區(qū)域占比最高，其次是華南區(qū)域，第三是華北。第一名和第三名拉開(kāi)近3倍差距，西南緊跟華北，超越華中。

近兩年來(lái)看，華中地區(qū)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)放緩，西南地區(qū)卻持續(xù)活躍，根據(jù)在建商業(yè)項(xiàng)目預(yù)測(cè)，未來(lái)三年西南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高開(kāi)發(fā)、高開(kāi)業(yè)時(shí)期。

2016開(kāi)業(yè)商業(yè)總體量4319.35萬(wàn)平方米，從商業(yè)體量區(qū)域分布看，跟項(xiàng)目數(shù)量區(qū)域分布幾乎一致。不過(guò)華南地區(qū)商業(yè)數(shù)量大于華北，但總商業(yè)體量卻略低于華北。

四、一線城市：北京、廣州、深圳趨緩

一線城市北上廣深開(kāi)業(yè)數(shù)量、商業(yè)體量排名依次是上海、北京、深圳、廣州；

僅上海維持高增長(zhǎng)高供應(yīng)，數(shù)量和商業(yè)體量占一線城市的近五成，穩(wěn)居一線城市首位；

北京、廣州、深圳趨于放緩，回歸理性調(diào)整。

五、新一線城市發(fā)展迅速 趕超一線城市

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》定義的“新一線”城市共15個(gè)，分布是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長(zhǎng)沙、青島、沈陽(yáng)、大連、廈門、蘇州、寧波、無(wú)錫。

新一線城市商業(yè)發(fā)展迅速，無(wú)論是數(shù)量還是商業(yè)體量，都趕上甚至超越一線城市。

尤其是重慶，商業(yè)數(shù)量、商業(yè)體量已經(jīng)超越北京廣州深圳，天津商業(yè)數(shù)量已經(jīng)并肩北京，商業(yè)體量也相差無(wú)幾。

蘇州、杭州、西安商業(yè)體量已超廣州、深圳，蘇州開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量與深圳持平，杭州、西安數(shù)量比深圳少1個(gè)，比廣州多1個(gè)。

其次，南京、長(zhǎng)沙、成都、青島商業(yè)體量都已經(jīng)趕超一線城市最低商業(yè)體量的廣州，武漢今年開(kāi)業(yè)體量有所收縮。

新一線城市增長(zhǎng)力強(qiáng)勁，會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)爆發(fā)市場(chǎng)。

一、5~10萬(wàn)㎡綜合購(gòu)物中心是主流

新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目商業(yè)面積集中在5~10萬(wàn)㎡（含5萬(wàn)㎡，不含10萬(wàn)㎡）區(qū)間，占比37.20%，不過(guò)商業(yè)總量占比僅10~20萬(wàn)㎡區(qū)間的近60%。

10~20萬(wàn)㎡（含10萬(wàn)㎡，不含20萬(wàn)㎡）區(qū)間的，占比35.05%；

3~5萬(wàn)㎡（含3萬(wàn)㎡，不含5萬(wàn)㎡）區(qū)間的，占比僅18.28%，

≥20萬(wàn)㎡以上的則較少，占比5.59%。 

全國(guó)各區(qū)域新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目仍以中大型綜合業(yè)態(tài)購(gòu)物中心為主；

囊括超市、影院、兒童樂(lè)園、零售、生活服務(wù)等全業(yè)態(tài)的一站式購(gòu)物中心是主流。

二、一線城市商業(yè)追求“小而美”，三四線追求“大而全”

一線城市：以中、小型購(gòu)物中心為主，20萬(wàn)㎡以上超大型項(xiàng)目為0。

新一線城市：以5~10萬(wàn)㎡的中型購(gòu)物中心居多，10~20萬(wàn)㎡大型項(xiàng)目比一線城市數(shù)量更為明顯，有少量20萬(wàn)㎡以上超大型商業(yè)面積項(xiàng)目。 

二三四線城市：10~20萬(wàn)㎡大型購(gòu)物中心最為突出，20萬(wàn)㎡以上超大項(xiàng)目主要分布在二三四線城市。

商業(yè)越發(fā)達(dá)城市，商業(yè)項(xiàng)目更多以“小而美”形式出現(xiàn)，一是土地供應(yīng)緊缺，二是地價(jià)等成本影響，三是更多追求精致運(yùn)營(yíng)。反之，商業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，更多追求大而全的購(gòu)物中心。

一、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一家獨(dú)大 知名產(chǎn)品發(fā)展緩慢

連鎖產(chǎn)品線商業(yè)占比突出，項(xiàng)目總量141個(gè)，占全部項(xiàng)目總量的?。這些項(xiàng)目集中在39家開(kāi)發(fā)商企業(yè)，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（不包括萬(wàn)達(dá)城）一家獨(dú)大，占全部連鎖品牌項(xiàng)目的34.75%。奧特萊斯連鎖品牌華盛發(fā)展最為快速。萬(wàn)象城、恒隆、大悅城等知名產(chǎn)品線發(fā)展相對(duì)謹(jǐn)慎緩慢。

二、新興產(chǎn)品線發(fā)力

新興產(chǎn)品線發(fā)力，包括新城吾悅廣場(chǎng)、綠地繽紛城、新華聯(lián)購(gòu)物中心。其中，傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品線發(fā)展較快，產(chǎn)品線排名前10的就有3條，新華聯(lián)購(gòu)物中心、夢(mèng)樂(lè)城、蘇寧生活廣場(chǎng)。

三、社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線是主流

寶龍廣場(chǎng)、萬(wàn)科廣場(chǎng)、綠地繽紛城、中糧祥云小鎮(zhèn)、星河COCO City、世茂Emall等一大批社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線涌現(xiàn)。

四、連鎖產(chǎn)品線商業(yè)項(xiàng)目是未來(lái)趨勢(shì)

作為連鎖商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)實(shí)力和資金能力更強(qiáng)，拿地時(shí)更具優(yōu)勢(shì)；

連鎖商業(yè)項(xiàng)目企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力更專業(yè)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展有良性促進(jìn)作用；

連鎖品牌影響力逐步增強(qiáng)，市場(chǎng)接受度會(huì)越來(lái)越高。

一、內(nèi)外資零售巨頭分食商業(yè)地產(chǎn)

百貨商超傳統(tǒng)零售企業(yè)集體進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，今年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商有20多家零售企業(yè)，它們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目體量以10萬(wàn)㎡左右的中型一站式購(gòu)物中心為主。 

開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最多：新華聯(lián)、王府井、銀泰商業(yè)，均為內(nèi)資；

外資零售巨頭：百盛、沃爾瑪、永旺在中國(guó)涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；

永旺已經(jīng)形成連鎖開(kāi)發(fā)，沃爾瑪、百盛均為中國(guó)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

二、各行各業(yè)零售企業(yè)將進(jìn)入

未來(lái)將有更多各行業(yè)的零售企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（包括開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)），目前已經(jīng)有蘇寧、美的、海爾、奧克斯、海底撈、衣之家、韓國(guó)衣戀等開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

三、零售跨界面臨資金、能力考驗(yàn)

因?yàn)榱闶蹣I(yè)大環(huán)境的影響，加上租金水平不斷上漲，越來(lái)越多零售企業(yè)自建物業(yè)，或者直接開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心或綜合體項(xiàng)目。百貨商超等企業(yè)自身?yè)碛幸欢ㄆ放瀑Y源和運(yùn)營(yíng)管理能力，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有一定優(yōu)勢(shì)。不過(guò)重資產(chǎn)對(duì)資金的要求、商業(yè)項(xiàng)目對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的要求也越來(lái)越高，將是傳統(tǒng)零售業(yè)跨界商業(yè)地產(chǎn)的最大障礙。

一、主力店多元化

從2016年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心主力店規(guī)劃來(lái)看，百貨、家電賣場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)等超大型主力店減少，主力店更加多元化，規(guī)劃更多次主力店，便于靈活調(diào)整，以期適應(yīng)不斷變化的潮流和消費(fèi)者需求。

超市作為主力店的地位堅(jiān)挺不變，不過(guò)更偏向于中型、精品超市。

在2016年新開(kāi)業(yè)465個(gè)購(gòu)物中心中，除了奧特萊斯、文旅等主題性購(gòu)物中心外，約300家購(gòu)物中心引入超市，其中一二線城市購(gòu)物中心側(cè)重引入永輝超市、沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)全國(guó)性超市，而三四線城市購(gòu)物中心偏向于引入當(dāng)?shù)貐^(qū)域性超市。

另外，在300家購(gòu)物中心中，有約55家引入了精品超市，以永輝精品超市、blt精品超市、Ole’精品超市、城市超市等為主。值得注意的是，麥德龍、山姆會(huì)員店等倉(cāng)儲(chǔ)式超市進(jìn)駐購(gòu)物中心的趨勢(shì)明顯。 

運(yùn)動(dòng)休閑、藝術(shù)空間、演藝中心、博物館、大型集合店等突破傳統(tǒng)概念的業(yè)態(tài)作為主力店出現(xiàn)，更加多元化。 

二、體驗(yàn)業(yè)態(tài)再升級(jí)

復(fù)合性書(shū)店已然成為購(gòu)物中心的新標(biāo)配業(yè)態(tài)

2016年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有超過(guò)35家引入書(shū)店，其中以大眾書(shū)局、西西弗、言幾又、新華書(shū)店、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)實(shí)體書(shū)店等為主。

運(yùn)動(dòng)和購(gòu)物中心結(jié)合的趨勢(shì)明顯

 室內(nèi)球類運(yùn)動(dòng)、健身會(huì)所、游泳館、馬術(shù)等運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)有了更多嘗試和創(chuàng)新。

注重場(chǎng)景體驗(yàn)的營(yíng)造

打造主題街區(qū)、市集等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，如天津和平大悅城中的“Hi內(nèi)”主題街區(qū)、常州路勁又一城中的“黑桃皇后街”；以及打造復(fù)古、文藝、創(chuàng)客等各種主題類型的市集。

三、更多意想不到業(yè)態(tài)出現(xiàn)

購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)方面進(jìn)行更多的大膽嘗試，將更多意向不到的業(yè)態(tài)引入購(gòu)物中心，如：

佛山佳盛購(gòu)物廣場(chǎng)引入馬術(shù)培訓(xùn)基地；

長(zhǎng)沙步步高梅溪新天地引入中國(guó)首家飛行體驗(yàn)館旗艦店、屋頂天空農(nóng)場(chǎng)、汽車展館等體驗(yàn)業(yè)態(tài)；

杭州大廈501城市廣場(chǎng)引入Medical Mall健康醫(yī)療管理中心……

一、奧特萊斯成不可或缺力量

在零售業(yè)日益疲軟的大環(huán)境下，奧特萊斯的快速發(fā)展成中國(guó)零售業(yè)中不接或缺的力量，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年有近30家?jiàn)W特萊斯項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，商業(yè)體量超過(guò)300萬(wàn)平方米。

其中以連鎖奧特萊斯項(xiàng)目為主，如砂之船集團(tuán)的合肥、昆明項(xiàng)目，上海百聯(lián)集團(tuán)的濟(jì)南百聯(lián)奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)，九龍倉(cāng)集團(tuán)的長(zhǎng)沙時(shí)代奧特萊斯，華盛商業(yè)集團(tuán)的鄭州華盛奧特萊斯……

二、社區(qū)商業(yè)

從2016年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目雖然比重還不多，但已經(jīng)成為購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型重點(diǎn)方向，小而精的社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加碼社區(qū)商業(yè)，呈現(xiàn)貴陽(yáng)萬(wàn)科廣場(chǎng)、世茂武漢52+MiniMall、天津遠(yuǎn)洋未來(lái)匯、昆明南亞風(fēng)情第壹城NEW MALL、等社區(qū)商業(yè)。

三、主題性商業(yè)項(xiàng)目特征明顯

主題性商業(yè)項(xiàng)目成為破解同質(zhì)化的方向之一，其中，以文旅主題項(xiàng)目在2016年呈現(xiàn)開(kāi)花局面，開(kāi)業(yè)代表項(xiàng)目有上海迪士尼度假區(qū)、泉州石獅世茂摩天城、合肥萬(wàn)達(dá)城、南昌萬(wàn)達(dá)城……

另外，2016年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，出現(xiàn)了兒童主題商業(yè)，重慶K-Land小時(shí)代夢(mèng)想藝術(shù)樂(lè)園打造10萬(wàn)平方米的兒童主題商業(yè)，引入自營(yíng)樂(lè)園、莫莉幻想、MIKI壁球、添寶力少兒運(yùn)動(dòng)館、HKDay香港地、都會(huì)農(nóng)莊等品牌。

回顧2016年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍在快速發(fā)展，開(kāi)業(yè)數(shù)量、商業(yè)體量都在增長(zhǎng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。新興城市、商圈商業(yè)潛力顯現(xiàn)，將成為開(kāi)發(fā)商、品牌商下一個(gè)商戰(zhàn)市場(chǎng)。

有競(jìng)爭(zhēng)才有發(fā)展，市場(chǎng)是不斷進(jìn)步的，商業(yè)地產(chǎn)也迎來(lái)了更多創(chuàng)新，包括主題街區(qū)的打造、新興品牌的發(fā)展和引進(jìn)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)的規(guī)劃以及軟硬件的升級(jí)，各方面能力都有很大提升。縱觀上述，商業(yè)地產(chǎn)是充滿希望和挑戰(zhàn)的。

（附：2016年全國(guó)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目盤點(diǎn)）