對話大連城市建設(shè)集團(tuán)董事長董學(xué)林

2006-10-09 15:28:25 大連天健網(wǎng)

       9月23日下午4時，站在上海國際展覽中心的頒獎典禮上，大連城市建設(shè)集團(tuán)董事長董學(xué)林笑容燦爛。在經(jīng)歷了三年多的項(xiàng)目運(yùn)作，一年零9個月的潛心運(yùn)營，大連天興·羅斯福國際中心不僅在全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有了話語權(quán)，她的崛起更完成了董學(xué)林的一個事業(yè)愿景：成就SHOPPING MALL的公共價值和城市夢想。面對榮譽(yù)，沉穩(wěn)、 低調(diào)的董學(xué)林謙虛地表態(tài)，"在打造東北第一MALL，躋身中國商業(yè)地產(chǎn)第一軍團(tuán)的征途上，這僅僅是第一步……"

      "開發(fā)商不僅是一個地產(chǎn)開發(fā)商，更重要的是成長為一個商業(yè)運(yùn)營商。"

       記者：天興·羅斯福國際中心一年多的運(yùn)營歷程，能為一批由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開發(fā)企業(yè)提供哪些寶貴經(jīng)驗(yàn)？

        董學(xué)林：作為一個住宅地產(chǎn)商，城市建設(shè)集團(tuán)正向一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型，這一過程需要腳踏實(shí)地，需要付出更多的艱辛，天興羅斯福國際中心從無到有，從小到大的演化過程就是典型案例，與外資開發(fā)運(yùn)營的購物中心不同，生存與發(fā)展的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)上，天興·羅斯福交出了一份令人滿意的答卷。更為關(guān)鍵的是，一個地產(chǎn)商扭頭來做商業(yè)地產(chǎn)，要對零售業(yè)和零售商的發(fā)展態(tài)勢和發(fā)展?fàn)顟B(tài)有充分的了解，你和其他伙伴的合作才會持久，才會達(dá)到多贏的商業(yè)格局。而且，地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變有一個突破點(diǎn)，就是開發(fā)商將出售物業(yè)變?yōu)槌钟形飿I(yè)的長期增值目標(biāo)，此舉能夠提升物業(yè)價值，增加商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營能力。

      "近20萬平方米的商業(yè)面積是合乎實(shí)際的，規(guī)模再大一些，就會影響項(xiàng)目的盈利能力了。"

        記者：一個SHOPPING MALL應(yīng)該如何合理規(guī)劃和運(yùn)營？

         董學(xué)林：一個令人擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)是，購物中心盲目追求大的商業(yè)面積，已成為中國商業(yè)界的集體沖動，動輒五、六十萬平方米，動輒號稱世界第幾大的MALL設(shè)計，不僅人為提高了投資成本，拉長了投資回報周期，并隨時面臨著關(guān)門破產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險。因此，如何結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)的消費(fèi)力和周邊情況來確定項(xiàng)目的合適體量，對商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者至關(guān)重要。過去兩年，中國的購物中心已從開發(fā)時代向運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變，從原來注重體積和規(guī)模向注重質(zhì)量轉(zhuǎn)變。天興·羅斯福的項(xiàng)目設(shè)計最終之所以選擇了近20萬平方米的商業(yè)面積，就是出于實(shí)際的考量，是在經(jīng)過對當(dāng)?shù)乜腿菏杖胍约跋M(fèi)情況的充分調(diào)研后作出的分析，如果規(guī)模再大一些，就會影響項(xiàng)目今后的盈利能力。令我欣慰的是，通過一年多的運(yùn)營調(diào)整，天興·羅斯福國際中心不僅改變了大連以零售業(yè)為主的購物模式，而且真正把近20萬平方米的商業(yè)空間，變?yōu)槌鞘腥巳旱墓步涣骱腕w驗(yàn)空間，成為一個城市的地標(biāo)性建筑。而且，作為北方旅游名城的商業(yè)服務(wù)配套之一，天興羅斯福推出的業(yè)態(tài)以及引入的各類門店，也具有前瞻性，符合未來大連以及輻射地區(qū)的商業(yè)潮流。目前，天興羅斯福已擁有五大主力店，28種商業(yè)業(yè)態(tài)，400余家專賣店鋪，豪華五星級影城，6000平方米室內(nèi)超大型挑空中庭廣場等，集購物、休閑、餐飲、娛樂和商業(yè)展示為一體， 成為都市生活不可或缺的核心基因。

"只有購物中心的產(chǎn)權(quán)完整，才能做成一個MALL，為這個城市貢獻(xiàn)出一個具有國際化特色的商業(yè)標(biāo)本。"

       記者：天興·羅斯福國際中心的的文化內(nèi)涵和運(yùn)營理念是什么？

       董學(xué)林：與住宅地產(chǎn)100%出售產(chǎn)權(quán)相比，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)提供一種高品質(zhì)的生活觀念和生活方式，這也正是我們獨(dú)資一次性開發(fā)20萬平方米商業(yè)項(xiàng)目的事業(yè)追求所在。而且，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果出售攤位，就意味著運(yùn)營商在該項(xiàng)目未來運(yùn)營中失去主動權(quán)，一旦出現(xiàn)前期項(xiàng)目定位失誤，就無法重新調(diào)整業(yè)態(tài)。出于對這個項(xiàng)目的責(zé)任感和期望值，天興羅斯福購物中心并沒有分割出售獲利，而是選擇"只租不售"的長期運(yùn)營，與商家共同締造繁榮。天興羅斯福國際中心就是要構(gòu)建人性空間?，F(xiàn)在的消費(fèi)者已不會滿足于單純的購物需求，他們希望在有限的時間內(nèi)，完成一個快樂、發(fā)現(xiàn)、體驗(yàn)的全過程，滿足一種精神和身體休閑的全過程。因此，現(xiàn)代商業(yè)要取得成功，就要具備提供這種過程的能力，給人們提供一種幸福感，讓來自不同制造商的商品和營銷理念帶來的各種文化在這里碰撞、異化和嫁接。讓不同心態(tài)的商家和消費(fèi)者的對峙在商業(yè)文化兼容和時尚的脈脈溫情下，轉(zhuǎn)換成為默契的關(guān)系，形成人與自然共存的狀態(tài)和巨大的合成功能。

"短期內(nèi)，西安路商圈不能盲目地走高檔路線，天興羅斯福此次招商定位就是中檔偏高，與現(xiàn)有商圈內(nèi)的商家形成差異化。"

       記者：通過此次上海招商推介會為貿(mào)易平臺，天興·羅斯福國際中心下一步的運(yùn)營思路是什么？

董學(xué)林："三年內(nèi)做到東北第一，五年內(nèi)進(jìn)入全國十佳。"這是大連商業(yè)城經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)目標(biāo)。本次上海招商就是要縮短天興羅斯福的市場培育期，尋求國內(nèi)外有實(shí)力的服裝品牌直營商和代理商，與購物中心共同成長。

      客觀地分析，無論從消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣和商圈底蘊(yùn)來說，西安路商圈與東部商圈存在著天壤之別，因此，西安路短期內(nèi)不能走高檔路線。目前，在保留和發(fā)揮現(xiàn)有五大主力業(yè)態(tài)的優(yōu)勢上，我們已完成了對各樓層業(yè)種業(yè)態(tài)的升級調(diào)整，市場定位是中檔偏高，引進(jìn)國內(nèi)一線品牌，爭取國際二線品牌，從而與現(xiàn)有商圈內(nèi)的其他商家形成區(qū)割，并一如既往地倡導(dǎo)全家一站式的家庭親子樂園消費(fèi)理念，以避免商圈內(nèi)的惡性競爭。同時，我們還將引入圖書城、小商品城和保齡球館這三個新業(yè)種。另外，通過大連商業(yè)城公司對這個項(xiàng)目三年多來的運(yùn)作，我深刻體會到，購物中心兼具地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種屬性，協(xié)調(diào)購物中心在地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的統(tǒng)一，是運(yùn)作購物中心和商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)要求，只有實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)和金融完整的統(tǒng)一和整合，才可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最終價值。因此，我們始終堅持向國際同行學(xué)習(xí)，與國際成熟經(jīng)驗(yàn)接軌，從而造就一批中國商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀專業(yè)人士，樹立起中國商業(yè)地產(chǎn)一個新地標(biāo)?！居浾?孫雨竹】