5.10月28日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費110000元。做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080206：針對該題提問]
　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（水塔）　　　110 000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　110 000 　　
　　6.10月31日分配開發(fā)間接費用，商店應負擔1000元，做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080207：針對該題提問]
　　借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商店）　　　　　1000
　　　　貸：開發(fā)間接費用　　　　　　　　　　　　　　　1000
　　7.10月31日，水塔已完工，結轉(zhuǎn)其實際成本118000元。做如下會計分錄；
　　[答疑編號811080208：針對該題提問]
　　借：預提費用——預提配套設施費（水塔）　　 118 000
　　　　貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（水塔）　 　　118 000
　　結轉(zhuǎn)水塔實際成本后，預提費用（水塔）明細賬記錄如下表8－14

[答疑編號811080209：針對該題提問]
　　分配率＝ 18000÷18 000 000＝0.001
　　根據(jù)上述分配表編制如下會計分錄：
　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（C）　　　　　　11 000
　　　　開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商店）　　　7 000
　　　　貸：預提費用——預提配套設施費（水塔）　　18 000
　　將水塔實際成本大于預提建設費用的差額分配計入有關在建項目成本，并補提預提費用后。預提配套設施費（水塔）明細賬戶記錄如下表8－16

9.10月31日商店已竣工，結轉(zhuǎn)其實際成本696075元。做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080210：針對該題提問]
　　借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施 （商店） 696075
　　　　貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商店）696075
　　將上述會計分錄登記入賬后，配套設施——商店、鍋爐房、水塔三個明細賬戶的登記結果見表8－17、8－18、8－19

第五節(jié)　代建工程開發(fā)成本的核算

　　一、代建工程成本核算對象的確定和成本項目的設置
　　代建工程是指企業(yè)接受有關單位的委托，代為建設的工程，或參加委托單位招標，中標后承建的開發(fā)建設工程。企業(yè)承建的建設場地和房屋，其建設內(nèi)容和特點與企業(yè)開發(fā)建設的商品性建設場地和房屋基本相同。因此其核算方法可參見本章第二、第三節(jié)的內(nèi)容。本節(jié)主要介紹企業(yè)代建的除建設場地、房屋以外的其他工程的核算方法。
　　企業(yè)代建的其他工程主要是指各種市政建設工程，如城市道路建設，旅游風景區(qū)的建設，城市基礎建設等。由于代建工程的種類繁多，內(nèi)容千差萬別，必須根據(jù)實際情況來確定代建工程的成本核算對象，一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預算所列的單位工程作為成本核算對象。
　　代建工程開發(fā)的成本項目與一般開發(fā)產(chǎn)品的成本項目是相同的。
　　
　　二、代建工程開發(fā)成本的歸集和結轉(zhuǎn)舉例
　?。ㄒ唬┛颇吭O置
　　為了核算各項代建工程，企業(yè)要設置“產(chǎn)品開發(fā)——代建工程開發(fā)（某工程）”明細賬戶進行核算。
　　該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用，貸方登記代建工程竣工后，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”賬戶的代建工程的實際成本。
　?。ǘ嬏幚砼e例：
　　【例7－4】某企業(yè)2007年11月份接受委托興建風景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務。
　　1.11月2日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，設計勘察等費用4萬元，做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080211：針對該題提問]
　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（風景區(qū)）　　340 000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　340 000
　　2.11月15日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進度款40萬元。做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080212：針對該題提問]
　　⑴ 承付工程款時：
　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（風景區(qū)　?。?SPAN lang=EN-US>400 000
　　　　貸：應付賬款——甲施工企業(yè)　　　　　　　　400 000
　　 ⑵ 支付工程進度款時：
　　借：應付賬款——甲施工企業(yè)　　　　　　　　400 000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　400 000
　　3.11月20日，支付風景區(qū)綠化費2萬元，做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080213：針對該題提問]
　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（風景區(qū)）　　 20 000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 　　20 000
　　 4.11月30日，企業(yè)分配風景區(qū)應負擔的開發(fā)間接費用3萬元。做如下分錄：
　　[答疑編號811080214：針對該題提問]
　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（風景區(qū)）　　　30 000
　　　　貸：開發(fā)間接費用　　　　　　　　　　　　　　30 000
　　 5.11月30日，風景區(qū)竣工，結轉(zhuǎn)其實際成本790 000元，做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080215：針對該題提問]
　　借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程（風景區(qū)）　　　　790 000
　　　　貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（風景區(qū)）　　790 000
　　根據(jù)上述分錄，登記“產(chǎn)品開發(fā)——代建工程（風景區(qū)）”明細賬，見表8－20
　　表8－20　　　　　代建工程開發(fā)明細賬

第六節(jié)　期間費用的核算

　　一、期間費用核算的內(nèi)容
　　期間費用是指企業(yè)在現(xiàn)場發(fā)生的消耗以外，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的“管理費用”、銷售部門為開發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)生的各項“銷售費用”、以及企業(yè)為籌集資金發(fā)生的“財務費用”。
　?。ㄒ唬┕芾碣M用核算的內(nèi)容
　　管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括以下方面的內(nèi)容：
　　公司經(jīng)費或企業(yè)經(jīng)費（具體包括行政管理部門職工薪酬、差旅費、辦公費、折舊費、機物料消耗、以及整個企業(yè)的固定資產(chǎn)日常修理費等）、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、排污費、稅金（指企業(yè)支付的房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅）、技術轉(zhuǎn)讓費、研究與開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、存貨盤虧損失等。
　?。ǘ╀N售費用核算的內(nèi)容
　　銷售費用，是指企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費、產(chǎn)品銷售過程中的廣告費、展覽費以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費等。
　?。ㄈ┴攧召M用核算的內(nèi)容
　　財務費用，是指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌資過程中發(fā)生的手續(xù)費等。
　　
　　二、期間費用的賬戶設置
　　為了核算企業(yè)的各項期間費用，企業(yè)要設置“管理費用”、“銷售費用”和“財務費用”三個總賬賬戶進行核算。
　　1.“管理費用”賬戶
　　該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，借方登記本期發(fā)生的各項管理費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的管理費用，結轉(zhuǎn)后應無余額。
　　該賬戶應按管理費用的項目設置多欄式明細賬進行明細核算。
　　2.“銷售費用”賬戶
　　該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，借方登記本期發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的銷售費用，結轉(zhuǎn)后應無余額。
　　該賬戶應按銷售費用的項目設置多欄式明細賬進行明細核算。
　　3.“財務費用”賬戶
　　該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項財務費用，借方登記本期發(fā)生的各項財務費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的財務費用，結轉(zhuǎn)后應無余額。
　　該賬戶應按財務費用的項目設置多欄式明細賬進行明細核算。
　　
　　三、期間費用核算的會計處理舉例：
　　【例7－5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本月發(fā)生以下期間費用：
　　1.企業(yè)行政管理部門購買辦公用品2000元，已用銀行存款支付，做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080216：針對該題提問]
　　借：管理費用——公司經(jīng)費　　　　　　2000
　　 　 貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　2000
　　 2.企業(yè)接到銀行付款通知，本月銀行手續(xù)費800元，已從存款賬戶中扣除，作如下會計分錄：
　　[答疑編號811080217：針對該題提問]
　　借：財務費用——銀行手續(xù)費　　　　　800
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　800
　　3.企業(yè)用銀行存款支付咨詢費1500元，廣告費8000元。作如下會計分錄：
　　[答疑編號811080218：針對該題提問]
　　借：管理費用——咨詢費　　　　　　 1500
　　　　銷售費用——廣告費　　　　　　8000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　9500
　　 4.企業(yè)接到銀行通知，本月銀行存款利息收入200元，已轉(zhuǎn)入存款賬戶。做如下會計分錄：
　　[答疑編號811080219：針對該題提問]
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　200
　　　　貸：財務費用——利息收入　　　　　200
　　5.企業(yè)分配本月職工薪酬，其中總部管理人員薪酬8000元，房屋看護人員薪酬 3000元。作如下會計分錄：
　　[答疑編號811080220：針對該題提問]
　　借：管理費用——公司經(jīng)費　　　　8000
　　　　銷售費用——產(chǎn)品看護費　　　3000
　　　　貸：應付職工薪酬　　　　　 　　11000
　　6.月末，將本月發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用，全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶。作如下會計分錄：
　　[答疑編號811080221：針對該題提問]
　　借：本年利潤　　　　　　　　　 23100
　　　　貸：管理費用　　　　　　　 　　11500
　　 　　　 財務費用　　　　　　　　　　 600
　　　　　　銷售費用　　　　　　　　　 11000
第九章　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算

第一節(jié)　房地產(chǎn)營業(yè)收入核算概述

　　一、收入的分類
　　收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營活動所形成的經(jīng)濟利益的總流入。一般包括主營業(yè)務收入、和其他業(yè)務收入兩部分。
　?。ㄒ唬┲鳡I業(yè)務收入
　　主營業(yè)務收入是指企業(yè)從事主要經(jīng)營活動所取得的收入，可以根據(jù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上主營業(yè)務范圍來確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務收入一般包括：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入和投資性房地產(chǎn)的租金收入等。
　?。ǘ┢渌麡I(yè)務收入
　　其他業(yè)務收入是指企業(yè)非經(jīng)常性的，兼營的業(yè)務產(chǎn)生的收入。一般包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)（設備等）出租收入等。
　　
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認和營業(yè)成本的結轉(zhuǎn)
　?。ㄒ唬I業(yè)收入的確認
　　營業(yè)收入的確認是指何時登記營業(yè)收入。一般來說企業(yè)應當在發(fā)出商品、提供勞務同時收取價款或取得索取價款的憑據(jù)時確認經(jīng)營收入。
　　根據(jù)上述收入確認的一般標準，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認可分為以下幾種情況：
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票和結算賬單交給買主時，作為收入的實現(xiàn)。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委托單位時，確認收入的實現(xiàn)。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經(jīng)移交給買主作為銷售實現(xiàn)的前提條件。
　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。
　　（二）營業(yè)成本的結轉(zhuǎn)
　　為了正確反映每一會計期間的收入、費用和利潤情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入與費用配比的原則，在確認收入的同時或同一會計期間結轉(zhuǎn)相關的成本。
　　除結轉(zhuǎn)成本外，在確認收入的同時還要計算和確認相關的稅金。（具體見本講座第七章流動負債部分稅金的核算）
　　

第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入的核算

　　　　一、主營業(yè)務收入及相關成本結轉(zhuǎn)的賬戶設置
　?。ㄒ唬?SPAN lang=EN-US>“主營業(yè)務收入”賬戶
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結算和出租房地產(chǎn)所取得的經(jīng)營收入，應設置“主營業(yè)務收入”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其貸方登記本期實現(xiàn)的主營業(yè)務收入，借方登記期末結轉(zhuǎn)到“本年利潤”賬戶的主營業(yè)務收入，以及銷售退回部分的價款。期末結轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。
　　主營業(yè)務收入賬戶應按照主營業(yè)務的類別設置明細賬，進行明細核算。如：
　　主營業(yè)務收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
　　　　　　　　——商品房銷售收入
　　　　　　　　——配套設施銷售收入
　　　　　　　　——代建工程結算收入
　　　　　　　　——房地產(chǎn)出租收入等。
　?。ǘ?SPAN lang=EN-US>“主營業(yè)務成本”賬戶
　　按照會計核算的配比原則，企業(yè)在實現(xiàn)收入的同時，應該結轉(zhuǎn)與該收入相關的成本。
　　為了結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入的相關成本，企業(yè)應設置“主營業(yè)務成本”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其借方登記從有關賬戶結轉(zhuǎn)來的與實現(xiàn)收入相關的開發(fā)產(chǎn)品等的實際成本，貸方登記期末結轉(zhuǎn)到“本年利潤”賬戶的主營業(yè)務成本。期末結轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。
　　主營業(yè)務成本賬戶應按主營業(yè)務的類別設置明細賬戶，該賬戶的明細賬戶應與“主營業(yè)務收入”的明細賬戶相對應。
　　如：
　　主營業(yè)務成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
　　　　　　　　——商品房銷售成本
　　　　　　　　——配套設施銷售成本
　　　　　　　　——代建工程成本
　　　　　　　　——投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）等
　　
　　二、土地和商品房銷售收入的核算
　　開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最主要業(yè)務。企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地及商品房，有銷售實現(xiàn)同時收款、銷售實現(xiàn)款項未收和過去已預收賬款三種不同的情況。如果企業(yè)預收賬款不多，也可以不設“預收賬款”賬戶，發(fā)生的“預收賬款”直接在“應收賬款”賬戶核算。（即登記在應收賬款賬戶的貸方）
　　現(xiàn)舉例如下：
　　【例8-1】企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計2000平方米，每平方米售價2500元，共500萬元，按照合同規(guī)定，已預收定金200萬元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理決算，實際總成本400萬元，并向買方辦理了交接手續(xù)，余款已全部收訖并存入銀行。應作如下會計分錄：
　　[答疑編號811090101：針對該題提問]
　?。?SPAN lang=EN-US>1）房屋竣工進行決算時：
　　 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（某小區(qū)）　　　　　　　4 000 000
　　 　　貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（某小區(qū)）　　　　　4 000 000
　?。?SPAN lang=EN-US>2） 確認已實現(xiàn)的收入時：
　　借：應收賬款　　　　　　　　　　　　　　　　5 000 000
　　　　貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入　　　　　5 000 000
　?。?SPAN lang=EN-US>3） 沖轉(zhuǎn)預收定金時：
　　借：預收賬款　　　　　　　　　　　　　　　　2 000 000
　　　　貸：應收賬款　　　　　　　　　　　　　　　　2 000 000
　　（4）收到余款時：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　3 000 000
　　　　貸：應收賬款　　　　　　　　　　　　　　　　3 000 000
　?。?SPAN lang=EN-US>5）按照規(guī)定計算出應交納營業(yè)稅25萬元、城市維護建設稅1.75萬元、教育費附加0.75萬元、土地增殖稅21.75萬元。
　　借：營業(yè)稅金及附加　　　　　　　　　　　　　　492 500
　　　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅　　　　　　　　　　250 000
　　 　　　　　　　 ——應交城市維護建設稅　　　　 17 500
　　 　　　　　　　 ——應交土地增殖稅　　　　　　　 217 500
　　 　　　　　　　 ——應交教育費附加　　　　　　　　 7 500
　?。?SPAN lang=EN-US>6）結轉(zhuǎn)已售商品房的營業(yè)成本4 000 000元。
　　借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本　　　　　4 000 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（某小區(qū)）　　　　　　　4 000 000
　　【例8-2】企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地一塊，價值800萬元，實際開發(fā)成本560萬元，已辦理交接手續(xù)，價款已收訖并存入開戶銀行。作如下會計分錄：
　　[答疑編號811090102：針對該題提問]
　?。?SPAN lang=EN-US>1） 確認已實現(xiàn)的收入時：
　　 借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　8 000 000
　　 　　貸：主營業(yè)務收入——土地轉(zhuǎn)讓收入　　　　　8 000 000
　?。?SPAN lang=EN-US>2） 結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的實際成本時：
　　 借：主營業(yè)務成本——土地轉(zhuǎn)讓成本　　　　　5 600 000
　　 　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地　　　　　　　　　　　5 600 000
　?。?SPAN lang=EN-US>3） 按照規(guī)定計算出相關稅金及附加時，分錄參照例8-1。
　　
　　三、代建房屋和工程結算收入的核算
　?。ㄒ唬┐üこ痰慕Y算辦法
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一項業(yè)務是代建工程開發(fā)。代建工程完工或竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照代建工程合同和工程價款的結算辦法，向委托單位進行結算，取得代建工程的結算收入。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收、辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委托單位時，確認經(jīng)營收入的實現(xiàn)。
　　根據(jù)國家有關規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結算辦法：
　　1.一次結算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內(nèi)的，或者工程合同價值在100萬元以下的，可以采用一次結算辦法。具體辦法是：工程價款每月預支，竣工后一次結算。
　　2.分期結算。代建工程當年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進度，劃分不同階段，分段分期結算收入。
　　目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結算方式。
　?。ǘ┐üこ淌杖牒怂闩e例
　　【例8-3】某房地產(chǎn)公司3月份接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定，期限為5個月，工程合同價款為280萬元，每月對方預付工程款40萬元。發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務：
　　1.3月12日收到市政工程局第一個月預付款40萬元。
　　[答疑編號811090103：針對該題提問]
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　400000
　　　　貸：預收賬款——市政工程局　　　　400000
　　2.4月5日收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價款為90萬元。
　　[答疑編號811090104：針對該題提問]
　　借：原材料——鋼材　　　　　　　　900000
　　　　貸：預收賬款——市政工程局　　　　900000
　　3.第4、5、6月收到市政工程局預付款
　　每月收到預收款時分錄如下：
　　[答疑編號811090105：針對該題提問]
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　 400000
　　　　貸：預收賬款——市政工程局　　　　400000
　?。ㄗⅲ旱?SPAN lang=EN-US>6月末，預收賬款賬戶已有貸方余額250萬元）
　　4.7月26日為市政工程局代建的該項工程已全部竣工，驗收合格。按合同規(guī)定將工程結算賬單交給市政工程局。工程全部價款為300萬元。根據(jù)有關憑證作如下會計分錄：
　　[答疑編號811090106：針對該題提問]
　　① 確認代建工程結算收入和應收賬款
　　借：應收賬款——市政工程局　　　　　　3 000 000
　　　　貸：主營業(yè)務收入——代建工程結算收入 　3 000 000
　　②轉(zhuǎn)銷原來的預收賬款
　　即將從市政工程局預收的全部賬款轉(zhuǎn)入應收賬款賬戶：
　　借：預收賬款——市政工程局　　　　　　2 500 000
　　　　貸：應收賬款——市政工程局　　　　　　2 500 000
　　③結轉(zhuǎn)代建工程的銷售成本。
　　假定該項工程已經(jīng)結轉(zhuǎn)了完工工程成本。即已將“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”結轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”賬戶。該項工程的實際成本為260萬元。那么，當確認了銷售收入的同時，要結轉(zhuǎn)代建工程的銷售成本，分錄如下：
　　借：主營業(yè)務成本——代建工程成本　　　2 600 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程　　　　　　　2 600 000
　　5.7月30日收到市政工程局補付的工程款50萬元，已存入銀行。
　　[答疑編號811090107：針對該題提問]
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　500 000
　　　　貸：應收賬款——市政工程局　　　　　　　500 000
　　6.計算代建工程應交的相關稅金：（營業(yè)稅稅率為3%、城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為3%）
　　應交營業(yè)稅=3 000 000×3%=90000（元）
　　應交城市維護建設稅=90000×7%=6300（元）
　　應交教育費附加=90000×3%=2700（元）
　　借：營業(yè)稅金及附加　　　　　　　　　　　　99000
　　　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅　　　　　　　　90000
　　　　　　　　　　——應交城市維護建設稅　　　　 6300
　　　　　　　　　　——應交教育費附加　　　　　　 2700
　　
　　四、房地產(chǎn)出租經(jīng)營收入的核算（見本講座第六章”投資性房地產(chǎn)”）　　
　　
　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊銷售業(yè)務的核算
　?。ㄒ唬┓制谑湛铋_發(fā)產(chǎn)品的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進銷售，可以采用分期收款銷售方式。對于土地和商品房采用分期收款銷售方式的，應在土地和商品房移交給買主后，將土地和房屋的實際成本從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶結轉(zhuǎn)到“發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，并要按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，在確認收入的同時要結轉(zhuǎn)與經(jīng)營收入相配比的營業(yè)成本。
　　【例8-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年1月5日銷售商品房1200平方米，實際成本180萬元，每平方米售價2000元，銷售合同約定240萬元，采用分期收款方式銷售，價款三次付清，1月5日付80萬元，6月5日付80萬元，11月5日付80萬元。相關會計分錄如下：
　　[答疑編號811090108：針對該題提問]
　　1.1月5日，公司將商品房移交給買方時，將商品房的實際成本轉(zhuǎn)入“發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計分錄如下：
　　借：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　1 800 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　1 800 000
　　2.1月5日，根據(jù)銷售合同規(guī)定，收到買方交來的第一期房款80萬元。作會計分錄如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　800 000
　　　　貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入 800 000
　　同時按相應的比例，結轉(zhuǎn)商品房成本：
　　應結轉(zhuǎn)的成本為：1800000÷3=600000（元）
　　作會計分錄如下：
　　借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本　600 000
　　　　貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　600 000
　　3.6月5日，按銷售合同收到買方交來的第二期房款80萬元。根據(jù)有關憑證，編制會計分錄如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　800 000
　　　　貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入　800 000
　　同時按比例結轉(zhuǎn)商品房成本，分錄如下：
　　借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本 600 000
　　　　貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　 　　600 000
　　4.11月5日，按銷售合同規(guī)定應收到最后一期商品房款80萬元，但款項尚未收到。根據(jù)有關憑證，編制會計分錄如下：
　　借：應收賬款　　　　　　　　　　　 800 000
　　　　貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入 800 000
　　同時結轉(zhuǎn)營業(yè)成本60萬元，會計分錄如下：
　　借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本 600 000
　　　　貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　600 000
　　5.11月10日收到最后一期房款80萬元，作如下會計分錄：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　800 000
　　　　貸：應收賬款　　　　　　　　　　　　800 000
　?。ǘ╀N售退回和折讓的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售退回是指銷售開發(fā)產(chǎn)品以后，由于開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量等不符合購銷合同的規(guī)定，買方要求將其全部或部分開發(fā)產(chǎn)品退給賣方的事項。
　　銷售折讓是銷售開發(fā)產(chǎn)品以后，由于開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量等原因，買方要求在價格上給予減讓的事項。
　　在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應按退回產(chǎn)品的價款或折讓的金額沖減當期的銷售收入。由于收入的減少，相關稅金也要同時減少。對于銷售退回,在沖減銷售收入的同時還要沖減相關的銷售成本.
　　【例8-6】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給甲單位商品房5套，每套建筑面積70平米，共350平方米。商品房實際成本每平米1400元，買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價2000元，共計700 000元，購買單位先支付30%的購房定金，其余款項于商品房交付使用3個月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程度的質(zhì)量問題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部價款的5%給予折讓。有關會計分錄如下：
　　[答疑編號811090109：針對該題提問]
　　1.收到購房定金時：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　210 000
　　　　貸：預收賬款——甲單位　　　　　　210 000
　　2.交付商品房確認收入時：
　　借：應收賬款——甲單位　　　　　　490000
　　　　預收賬款——甲單位　　　　　　210000
　　　　貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入 700000
　　同時結轉(zhuǎn)商品房銷售成本：
　　5套商品房實際成本為：1400×350=490 000（元）
　　借：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本　　490 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　　　490 000
　　3.發(fā)生銷售退回和折讓時：
　　退回的1套商品房價款為70×2000=140000（元）
　　其余4套銷售折讓金額為：70×4×2000×5%=28000（元）
　　銷售退回的價款和銷售折讓的金額應沖減當期的銷售收入。會計分錄如下：
　　借：主營業(yè)務收入——商品房銷售收入　　　168 000
　　　　貸：應收賬款——甲單位　　　　　　　　　168 000
　　同時收回1套商品房，沖減銷售成本：
　　1套商品房實際成本為：1400×70=98000（元）
　　借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　　　　　98000
　　　　貸：主營業(yè)務成本——商品房銷售成本　　　 98000
　　（注：因為銷售收入的減少，當期相關稅費也自然減少，所以，如果原來如尚未確認稅費,則期末自然按減少后的收入確認稅費，所以對稅費不需單獨進行賬務處理）。
　　　　

第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其它業(yè)務收入和成本的核算

　　　　一、其他業(yè)務收入的核算
　　（一）其它業(yè)務收入的核算內(nèi)容與賬戶設置
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其它業(yè)務收入是指除本章第二節(jié)所介紹的主營業(yè)務收入以外，由其他的營業(yè)活動所產(chǎn)生的業(yè)務收入。包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)除外）出租收入等。
　　為了反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務收入的實現(xiàn)和結轉(zhuǎn)情況，應設置“其它業(yè)務收入”賬戶，該賬戶的貸方登記企業(yè)本期取得的各項其他業(yè)務收入，借方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的其他業(yè)務收入，期末結轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。
　　其他業(yè)務收入賬戶，應按其他業(yè)務的不同種類設置明細賬戶，進行明細核算。
　　如：其他業(yè)務收入——商品房售后服務收入
　　　　　　　　　　——設備出租收入等
　　（二）其他業(yè)務收入的會計處理
　　1.商品房售后服務收入的會計處理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務是指企業(yè)接受其他單位的委托，對已經(jīng)售出的商品房進行管理，如房屋及所屬設備的維修、電梯看管、衛(wèi)生清潔、治安管理等勞務性的服務。企業(yè)提供的這種售后服務，可向用戶收取服務費，從而形成商品房售后服務收入。
　　【例8-7】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，在住宅小區(qū)設立了管理處，為住戶提供治安保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項服務，按月向用戶收取管理費用。假如本月向住戶收取全部管理費用1萬元，待收到管理費用時應做如下會計分錄：
　　[答疑編號811090110：針對該題提問]
　　借：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）　　　　　　　　　　10000
　　　　貸：其他業(yè)務收入——商品房售后服務收入　　　　10000
　　2.固定資產(chǎn)出租收入的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)出租是指企業(yè)將不需用的機械設備等對外出租。（不含出租的房地產(chǎn)，出租房地產(chǎn)應按“投資性房地產(chǎn)”進行處理）。機械設備等固定資產(chǎn)出租是企業(yè)將本身所擁有的勞動資料對外出租，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于非主營業(yè)務，其取得的租金收入應計入“其他業(yè)務收入”賬戶。
　　【例8-8】某房地產(chǎn)公司將不需要的設備對外出租，本月取得租金收入5000元，款項已存入銀行。做如下會計分錄：
　　[答疑編號811090111：針對該題提問]
　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000
　　　　貸：其他業(yè)務收入——設備出租收入　　　　　　　5000
　　3.材料銷售收入的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需用的庫存材料對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)周期一般比較長，一個項目開發(fā)結束后，往往隔較長時間才開始下一個項目，而且不同項目所用的材料也不完全一樣。所以如果企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品后的材料有剩余，就要進行銷售處理。銷售材料取得的價款，也是企業(yè)的一項其他業(yè)務收入。
　　【例8-9】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目結束后，將一批庫存材料對外銷售，材料成本為20000元，售價為27000元。材料價款收到已存入銀行。做實現(xiàn)收入的會計分錄如下：
　　[答疑編號811090112：針對該題提問]
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　27000
　　　　貸：其他業(yè)務收入——材料銷售收入　　　　　　27000
　　
　　二、與其他業(yè)務收入相關的其他業(yè)務成本的核算
　?。ㄒ唬┢渌麡I(yè)務成本的賬戶設置
　　其他業(yè)務成本是指與其他業(yè)務收入相關的成本、費用。為了核算企業(yè)的其他業(yè)務成本，應設置“其他業(yè)務成本”賬戶，該賬戶借方登記與其他業(yè)務收入相關的成本、費用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的其他業(yè)務成本。期末結轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。該賬戶明細賬的設置應與“其他業(yè)務收入”明細賬戶的設置相對應，包括商品房售后服務支出、材料銷售成本、出租設備折舊費等。
　?。ǘ┢渌麡I(yè)務成本的會計處理
　　1.商品房售后服務支出的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的商品房售后服務支出，應根據(jù)有關憑證，借記“其他業(yè)務成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“原材料”、“應付職工薪酬”等賬戶。
　　【例8-10】某房地產(chǎn)開發(fā)公司某住宅小區(qū)管理處當月發(fā)生下列支出：管理人員薪酬4560元，以銀行存款支付衛(wèi)生用具費600元，材料支出1000元。根據(jù)有關憑證，做如下會計分錄：
　　[答疑編號811090113：針對該題提問]
　　借：其他業(yè)務成本——商品房售后服務支出　　　6160
　　　　貸：應付職工薪酬　　　　　　　　　　　　　　4560
　　　　　　銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 600
　　　　　　原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　1000
　　2.出租固定資產(chǎn)折舊費的核算
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租設備等固定資產(chǎn)，應按月提取折舊費。提取出租固定資產(chǎn)的折舊費，應借記“其他業(yè)務成本”賬戶，貸記“累計折舊”賬戶。
　　【例8-11】某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月提取出租設備折舊費1000元，應作如下分錄：
　　[答疑編號811090114：針對該題提問]
　　借：其他業(yè)務成本——出租設備折舊費　　　　1000
　　　　貸：累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　1000
　　3.銷售材料成本的結轉(zhuǎn)
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售材料，應結轉(zhuǎn)其材料成本，結轉(zhuǎn)成本時，借記“其他業(yè)務成本”賬戶，貸記“原材料”賬戶。
　　【例8-12】某房地產(chǎn)開發(fā)公司將庫存材料對外銷售，該批材料實際成本20000元。應作如下會計分錄：
　　[答疑編號811090115：針對該題提問]
　　借：其他業(yè)務成本——材料銷售成本　　　　20000
　　　　貸：原材料　　　　　　　　　　　　　　　20000
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，按照稅法的規(guī)定應繳納各種稅費，在按規(guī)定計提各種稅費時，應借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶、貸記“應交稅費”賬戶。

　　第十章　利潤和利潤分配的核算

第一節(jié)　利潤的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是指在一定時期內(nèi)企業(yè)各種收入扣除各種耗費后的盈余。利潤是一個綜合性的經(jīng)濟指標，它能反映企業(yè)經(jīng)營活動各方面的效益情況，也是企業(yè)最終的財務成果。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的構成
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤總額一般由營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額兩部分組成。利潤總額減所得稅費用為凈利潤。凈利潤是可供企業(yè)進行分配的利潤部分。利潤總額和凈利潤可用下列公式計算求得：
　　利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出
　　凈利潤=利潤總額-所得稅費用
　　（一）營業(yè)利潤
　　營業(yè)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤總額中的主要部分。營業(yè)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)活動（包括主營業(yè)務、其他業(yè)務、投資活動等）產(chǎn)生的利潤。
　　其計算公式如下：
　　營業(yè)利潤=營業(yè)收入（包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入）-營業(yè)成本（包括主營業(yè)務成本和其他業(yè)務成本）-銷售費用-管理費用-財務費用-資產(chǎn)減值損失+公允價值變動損益（-公允價值變動損失）+投資收益（-投資損失）
　　（二）營業(yè)外收入與營業(yè)外支出
　　由于本講座在前面對于營業(yè)外收支未曾介紹，而一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會發(fā)生營業(yè)外收支，故本節(jié)需對營業(yè)外收支的內(nèi)容與核算進行必要的介紹。
　　1.營業(yè)外收入
　　1）營業(yè)外收入的范圍
　　營業(yè)外收入是指企業(yè)發(fā)生的與日常活動無直接關系的各項利得。營業(yè)外收入不需要企業(yè)付出代價，實際上是企業(yè)經(jīng)濟利益的凈流入。營業(yè)外收入主要包括非流動資產(chǎn)處置利得、盤盈利得、罰沒利得、捐贈利得、確實無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準后轉(zhuǎn)做營業(yè)外收入的應付款項等。
　　其中：資產(chǎn)處置利得包括固定資產(chǎn)處置利得和無形資產(chǎn)銷售利得；盤盈利得主要指對于現(xiàn)金清查中盤盈的現(xiàn)金等，報經(jīng)批準后計入營業(yè)外收入的金額；罰沒利得指企業(yè)取得的各項罰款，在彌補由于違反合同或協(xié)議而造成的經(jīng)濟損失后的凈收益；捐贈利得指企業(yè)接受捐贈產(chǎn)生的利得。
　　2）營業(yè)外收入的會計處理
　　為了核算企業(yè)的各項營業(yè)外收入，企業(yè)應設置“營業(yè)外收入”賬戶，該賬戶貸方登記企業(yè)發(fā)生的各項營業(yè)外收入，借方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的營業(yè)外收入。結轉(zhuǎn)后該賬戶應無余額。該賬戶應設置多欄式明細賬，按照營業(yè)外收入的不同項目進行明細核算。
　　例10—1某房地產(chǎn)企業(yè)將固定資產(chǎn)報廢清理的凈收益8 000元轉(zhuǎn)做營業(yè)外收入，會計分錄如下：
　　借：固定資產(chǎn)清理　　　　　　　　　　8 000
　　　　貸：營業(yè)外收入—非流動資產(chǎn)處置利得　　　　8 000
　　例10—2某企業(yè)將本期營業(yè)外收入總額18萬元，期末結轉(zhuǎn)到本年利潤賬戶。會計分錄如下：
　　借：營業(yè)外收入　　　　　　　　　　180 000
　　　　貸：本年利潤　　　　　　　　　　　　　　180 000
　　2.營業(yè)外支出
　　1）營業(yè)外支出的內(nèi)容
　　營業(yè)外支出是指企業(yè)發(fā)生的與日?；顒訜o直接關系的各項凈損失，主要包括非流動資產(chǎn)處置損失、盤虧損失、罰款支出、公益性捐贈支出、非常損失等。
　　其中：非流動資產(chǎn)處置損失包括固定資產(chǎn)處置損失和無形資產(chǎn)處置損失；盤虧損失主要指固定資產(chǎn)清查中盤虧的固定資產(chǎn)按確定的損失計入營業(yè)外支出的金額；罰款支出指企業(yè)由于違反稅法法規(guī)、經(jīng)濟合同等而支付的各種滯納金和罰款；公益性捐贈支出，指企業(yè)對外進行公益性捐贈發(fā)生的支出；非常損失指企業(yè)對于因客觀因素（如自然災害等）造成的損失，在扣除保險公司賠償后應計入營業(yè)外支出的凈損失。
　　2）營業(yè)外支出的會計處理
　　為了核算企業(yè)發(fā)生的各種營業(yè)外支出，企業(yè)應設置“營業(yè)外支出”賬戶，該賬戶借方登記發(fā)生的各項營業(yè)外支出，貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的營業(yè)外支出，結轉(zhuǎn)后，本賬戶應無余額。該賬戶應設置多欄式明細賬，按照營業(yè)外支出的不同項目進行明細核算。
　　例10—3某企業(yè)將發(fā)生的原材料意外災害損失25萬元轉(zhuǎn)做營業(yè)外支出。會計分錄如下：
　　借：營業(yè)外支出—非常損失　　　　　　　　250 000
　　　　貸：待處理財產(chǎn)損溢—待處理流動資產(chǎn)損溢　　　　250 000
　　例10—4某企業(yè)用銀行存款支付稅款滯納金3 000元。會計分錄如下：
　　借：營業(yè)外支出—罰沒支出　　　　　　　　　3 000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3 000
　　例10—5某企業(yè)本期營業(yè)外支出總額84萬元，期末結轉(zhuǎn)到本年利潤。會計分錄如下：
　　借：本年利潤　　　　　　　　　　　　　　840 000
　　　　貸：營業(yè)外支出　　　　　　　　　　　　　　　　840 000

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤形成的核算
　　（一）反映利潤實現(xiàn)的賬戶設置
　　利潤的計算是期末通過將所有損益類賬戶轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶進行的。
　　為了反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤實現(xiàn)情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“本年利潤”賬戶，該賬戶貸方登記由各損益類賬戶結轉(zhuǎn)來的各種收入和利得數(shù)額；借方登記由各損益類賬戶結轉(zhuǎn)來的各種費用和損失的數(shù)額。期末若有貸方余額，反映的是本年內(nèi)累計實現(xiàn)的利潤總額；扣除所得稅費用，就是企業(yè)的凈利潤；若發(fā)生借方余額，反映的是本年內(nèi)累計發(fā)生的虧損總額。年度終了，應將“本年利潤”賬戶的余額（無論是貸方余額或借方余額）全部轉(zhuǎn)入“利潤分配—未分配利潤”明細賬戶。年末結轉(zhuǎn)后，本賬戶應無余額。
　　“本年利潤”賬戶可設置明細賬。本年利潤明細賬可采用借、貸雙方多欄式賬頁，以分項目反映企業(yè)由各損益類賬戶結轉(zhuǎn)來的各項收入、利得和各項費用、損失的發(fā)生情況。其格式見表10-1。